«I_NAM» «I_ALI» «I_BEM» Entscheid vom 4. September 2025 mitgeteilt am 4. September 2025 [Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht hängig (5A_782/2025).] ReferenzSBK 25 29 InstanzSchuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs BesetzungCavegn, Vorsitz Bergamin und Moses Guetg, Aktuar ParteienA._____ Beschwerdeführer B._____ AG Beschwerdeführerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____ gegen C._____ AG Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. D._____ GegenstandSteigerungsbedingungen Anfechtungsobj. Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom 24. März 2025
2 / 17 Sachverhalt A.Im grundpfandrechtlichen Zwangsverwertungsverfahren Nr. Z.1._____ des Betreibungs- und Konkursamts der Region Maloja (nachfolgend Betreibungsamt Maloja), in welchem A._____ als Schuldner und die B._____ AG als (Dritt- )Pfandeigentümerin auftreten, wurde mit Publikation vom 11. Oktober 2024 die Versteigerung der Stockwerkeinheiten Z.2., Z.3. und Z.4._____ (Grundbuch der Gemeinde O.1.) angekündigt. Es wurde kein Steigerungsdatum festgelegt; die angemeldeten Forderungen wurden jedoch in den Lastenverzeichnissen festgehalten, welche in Rechtskraft erwachsen sind. B.Am 27. März 2025 wurde die betreibungsamtliche Grundstücksteigerung bekannt gemacht, wonach die Grundstücke Z.2., Z.3._____ und Z.4._____ (an Stammgrundstück Nr. Z.5.) in einer Grundpfandverwertung verwertet werden. In der Bekanntmachung wurde festgehalten, dass die Grundstücke Z.2. und Z.3._____ eine Einheit bilden und zusammen versteigert würden. Die betreibungsamtlichen Schätzungen belaufen sich für die zusammengelegten Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ auf CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ CHF auf 1'120'000.00. Als Tag der Steigerung wurde der 16. Juni 2025 festgelegt. Die Grundstücksteigerung wurde zudem am 28. März 2025 mittels Publikation im SHAB angekündet. Ankündigungsgemäss lagen die Steigerungsbedingungen (vom 24. März 2025) ab dem 31. März 2025 zur Einsicht auf. C.Gegen die Steigerungsbedingungen erhoben A._____ (fortan: Beschwerdeführer) und die B._____ AG (fortan: Beschwerdeführerin; gemeinsam: die Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 9. April 2025 Beschwerde gemäss Art. 17 ff. SchKG an das Obergericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: 1.Die in der Verwertung Nr. Z.1._____ von der Beschwerdegegnerin aufgelegten Steigerungsbedingungen für die Grundstücke GB O.1._____ Z.2., Z.3. und Z.4._____ seien aufzuheben. 2.Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, Ziff. 1. lit. a der Steigerungsbedingungen in Nachachtung von Art. 108 VZG mit folgendem Wortlaut neu zu fassen: "Die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ werden in einem ersten Schritt im Einzelruf und in einem zweiten Schritt im Gruppenruf versteigert. Der Zuschlag wird je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf erteilt". 3.Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden betreibungsamtlichen Gesamtschätzung der zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ Einzelschätzungen der beiden Grundstücke einzuholen.
3 / 17 4.1. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, vom Konkursamt O.2._____ (p.A. Mobile Equipe Konkurs, Notariatsinspektorat Kanton O.3.) den Auftrag/ die Ermächtigung einzuholen, die als Pflichtparkplätze mit den Grundstücken GB O.1. Z.2., Z.3. und Z.4._____ verbundenen, im Parkhaus Ost/O.1._____ gelegenen Einstellhallenplätze (Miteigentumsanteile GB O.1._____ Z.6.) Z.7., Z.8., Z.9., Z.10._____ und Z.11._____ gemeinsam / an demselben Grundstücksteigerungstermin mit den Grundstücken Z.2., Z.3. und Z.4._____ zunächst im Einzelruf anschliessend in Gruppenrufe wie folgt zu versteigern: Gruppenrufe 1: Z.7._____ zusammen mit dem Grundstück Z.4., Z.8. und Z.9._____ zusammen mit dem Grundstück Z.2., Z.10. und Z.11._____ zusammen mit dem Grundstück Z.3., sowie nachher Gruppenruf 2: Z.8., Z.9., Z.10. und Z.11._____ zusammen mit den Grundstücken Z.3._____ und Z.4., und die Beschwerdegegnerin habe gemäss diesem Auftrag/dieser Ermächtigung vorzugehen. 4.2. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, Ziff. 1 der Steigerungsbedingungen mit diesen in Antragziffer 3.1 vorstehend genannten zusätzlichen Versteigerungsobjekten zu ergänzen und entsprechend anzupassen. 4.3. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zu der in Antragsziff. 3 vorstehend beantragten Einholung von Einzelschätzungen der Grundstücke Z.2. und Z.3._____ noch Gruppenschätzungen des Grundstücks Z.2._____ zusammen mit den Einstellhallenplätzen Z.8._____ und Z.9., des Grundstücks Z.3. zusammen mit den Einstellhallenplätzen Z.10._____ und Z.11., des Grundstücks Z.4. zusammen mit dem Einstellhallenplatz Z.7., sowie schliesslich der zusammengelegten Grundstücke Z.2./Z.3._____ zusammen mit den Einstellhallenplätzen Z.8., Z.9., Z.10._____ und Z.11._____ einzuholen. 5. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die entsprechend den vorstehenden Anträgen abgeänderten/ergänzten Steigerungsbedingungen in Verbindung mit der neuen Bekanntmachung eines neuen Grundstückstermins neu aufzulegen, und es seien in der Steigerungs-Bekanntmachung die zusätzlich gemäss Anträgen 3 und 4.3 vorstehend eingeholten weiteren betreibungsamtlichen Schätzwerte anzugeben. 6. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen. D.Mit Beschwerdeantwort vom 16. April 2025 beantragte das Betreibungsamt Maloja die Abweisung der Beschwerde. E.Die betreibende Grundpfandgläubigerin (1. Pfandstelle), die C._____ AG (nachstehend Beschwerdegegnerin), verzichtete mit Eingabe vom 29. April 2025 auf eine Beschwerdeantwort.
4 / 17 F.Die Beschwerdeführer hielten mit Replik vom 15. Mai 2025 an ihren Anträgen fest. G.Die Beschwerdegegnerin verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Juni 2025 wiederum auf die Einreichung einer Stellungnahme. H.Mit Schreiben vom 3. Juni 2025 ersuchten die Beschwerdeführer um zeitnahen Entscheid über die beantragte aufschiebende Wirkung. I.Mit prozessleitender Verfügung vom 4. Juni 2025 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gewährt. Zudem wurden die Parteien aufgefordert, innert zehn Tagen nach Erhalt sachdienliche Unterlagen zu den von den Beschwerdeführern behaupteten Anschlüssen für den Einbau einer separaten Küche (betreffend die Stockwerkeinheit Z.2.) und einer internen Treppe (betreffend die Stockwerkeinheit Z.3.) einzureichen. J.Das Betreibungsamt Maloja liess sich hierzu mit Eingabe vom 16. Juni 2025 vernehmen. K.Die Beschwerdeführer äusserten sich innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 7. Juli 2025 zu den Begebenheiten und reichten weitere Unterlagen ein. L.Weitere Eingaben erfolgten nicht. M.Die Verfahrensakten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif. Erwägungen 1.1.Gemäss Art. 17 Abs. 1 und 2 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes innert zehn Tagen wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde geführt werden. Als einzige kantonale Beschwerdeinstanz ist im Kanton Graubünden das Obergericht für die Beurteilung solcher Beschwerden zuständig (Art. 13 EGzSchKG [BR 220.000]). Innerhalb des Obergerichts ist die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zuständig (Art. 11 Abs. 1 OGV [BR 173.010]). 1.2.Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Steigerungsbedingungen des Betreibungsamtes vom 24. März 2025. Hierbei handelt es sich um ein zulässiges Anfechtungsobjekt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_1/2013 vom 18. März 2013 E. 4.2.2). Die Beschwerde ist innert der zehntägigen Auflagefrist zu erheben und
5 / 17 beginnt in Abweichung von Art. 31 i.V.m. Art. 142 ZPO mit dem Tag der öffentlichen Auflage zu laufen, unabhängig davon, ob die Beschwerdeführer von der Publikation der Steigerung Kenntnis genommen haben (BGE 105 III 4 E. 2; Urteil des Bundesgerichts 5A_853/2014 vom 23. März 2015 E. 6.1.1). Die Auflage der Steigerungsbedingungen erfolgte am 31. März 2025 (vgl. act. B.2). Mit Eingabe vom 9. April 2025 ist die Beschwerdefrist folglich eingehalten. 1.3.Durch die Verwertung sind der Beschwerdeführer als Pfandschuldner und die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der zu verwertenden Grundstücke in ihren rechtlich geschützten Interessen betroffen. Sie sind damit zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. dazu auch ROTH, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, Art. 134 N. 8). Die weiteren formellen Voraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2.Mit der Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG können lediglich Verfahrensfehler gerügt werden; über materiell-rechtliche Fragen wird im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht entschieden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 7B.11/2002 vom 5. März 2002 E. 3a). 3.Beschwerdegegenstand bilden die vom Betreibungsamt Maloja in der Grundpfandverwertung Nr. Z.1._____ aufgelegten Steigerungsbedingungen. In diesen werden die zu versteigernden Grundstücke Z.2., Z.3. und Z.4._____ genannt. Dabei ist festgehalten, dass die beiden erstgenannten Grundstücke gemeinsam aufgerufen werden, während das zuletzt genannte Grundstück im Anschluss separat und einzeln aufgerufen wird (vgl. z.B. Ziffer 1.a und 1.b der Steigerungsbedingungen, act. B.2). Weiter wird für die beiden zusammengelegten Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ ein Schätzungswert von CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ von CHF 1'120'000.00 angegeben. 4.1.Die Beschwerde richtet sich unter anderem gegen die in den Steigerungsbedingungen festgelegte Regelung, wonach die zusammengelegten Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ gemeinsam versteigert werden sollen. Die Beschwerdeführer halten dazu fest, zwar seien die beiden Einheiten aktuell baulich zu einer zusammenhängenden 10-Zimmer-Wohnung mit grossem Sulèr (Vorraum für die Geschossräume) vereinigt. Dies ändere jedoch nichts daran, dass es sich rechtlich um separate Stockwerkeinheiten handle. Es seien konstruktive Vorkehrungen getroffen worden, wonach mit relativ geringem Umbauaufwand die beiden Wohnungen baulich wieder getrennt werden könnten. Unter anderem
6 / 17 bestehe für die Realisierung einer internen Treppe eine Armierungsaussparung im Boden, sodass sie ohne weiteres realisiert werden könne. Die Leitungen für eine Küche könnten ohne Weiteres an den Leitungen in der Küche von Wohnung 2 angeschlossen werden. Die Durchbrüche könnten ohne Weiterungen geschlossen werden (act. A.8, S. 2 ff.). Es sei plausibel, dass der Einzelverkauf der beiden Stockwerkeinheiten gesamthaft zu einem höheren Verkaufspreis führen könnte als ein gemeinsamer Verkauf der beiden rechtlich getrennten Einheiten. Es sei die Pflicht der Betreibungsbehörden, die Steigerung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften so vorzubereiten und durchzuführen, dass ein möglichst hoher Erlös erzielt werde. Dieses Ziel werde vorliegend jedoch nicht erreicht. Mit der Vorgehensweise werde der Kreis der möglichen Kaufinteressenten drastisch verengt, seien doch Personen, welche sich eine 10-Zimmer-Ferienwohnung leisten könnten, dünn gesät, wogegen Kaufinteressenten, welche den halben Preis bezahlen könnten, in viel grösserer Zahl vorhanden seien. Das vom Betreibungsamt gewählte und in den Steigerungsbedingungen festgelegte Vorgehen sei in hohem Masse unzweckmässig und sprenge damit den Rahmen des gebundenen Ermessens. Mithin werde eine Rechtsverletzung durch Ermessensmissbrauch geltend gemacht. Überdies liege auch eine Verletzung von Art. 108 VZG vor. Getrennt verpfändete Grundstücke dürften gemäss Art. 108 Abs. 1 VZG nur dann gesamthaft oder gruppenweise versteigert werden, wenn sie eine wirtschaftliche Einheit bilden, die sich ohne Wertverminderung nicht auflösen würde. Stets habe jedoch ein Einzelruf der betreffenden Grundstücke vorauszugehen. Die Vorinstanz missachte mit ihren Steigerungsbedingungen Art. 108 Abs. 1 bis VZG. Die Ergänzung des Gruppenrufs mit vorangehenden Einzelrufen könne nicht einfach am Steigerungstag vorgenommen werden, weil eventuelle Interessenten der Steigerung fernbleiben würden. Folglich sei die Vorinstanz von der Aufsichtsbehörde anzuweisen, die Steigerungsbedingungen entsprechend anzupassen (act. A.1, S. 4 ff.). Mit Stellungnahme vom 15. Mai 2025 hielten die Beschwerdeführer fest, das Betreibungsamt bestreite dies nicht und anerkenne stillschweigend ihre entsprechenden Ausführungen (act. A.4, S. 2 f.). 4.2.Das Betreibungsamt Maloja hielt in seiner Stellungnahme vom 16. April 2025 zusammengefasst fest, es handle sich bei den Grundstücken nicht um separat verpfändete Einheiten, weshalb Art. 108 VZG keine Anwendung finde. Es liege zwar im Ermessen des Amts, auch bei nicht getrennt verpfändeten Grundstücken einen Einzelruf sowie einen Gesamtruf durchzuführen. Eine allzu komplex ausgestaltete Versteigerung könne jedoch schnell zu Verwirrung bei den Kaufinteressenten führen, was sich auch negativ auf die Verkaufserlöse auswirken könne. Die Beschwerdeführer hätten die gemeinsame Schätzung denn auch nie beanstandet
7 / 17 und seien stillschweigend davon ausgegangen, dass keine getrennte Versteigerung der beiden zu einer Wohnung gehörenden Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ erfolgen würde (act. A.2 S. 2). 5.Zur besseren Nachvollziehbarkeit ist kurz auf die bestehende Situation hinsichtlich der beiden Grundstücke (Stockwerkeinheiten) Z.2._____ und Z.3._____ einzugehen. Der Beschwerdeführer war Eigentümer der Liegenschaft Nr. Z.5._____ im Grundbuch O.1.. Im Jahr 2012 erklärte er als solcher die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum. Es wurden insgesamt 4 Stockwerkanteile, welche als Grundstücke Z.2. bis Z.4._____ in das Grundbuch O.1._____ aufgenommen wurden, am Stammgrundstück Nr. Z.5._____ ausgebildet. Da die Begründung vor Erstellung bzw. Umbau des Gebäudes erfolgen sollte, wurden die Projektpläne im Sinne von Aufteilungsplänen eingereicht (vgl. Art. 69 Abs. 1 GBV), aus denen die räumliche Lage, die Abgrenzung und die Zusammensetzung der Stockwerkeinheiten ersichtlich sind (vgl. act. E.I.8). Ebenso wurde auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstückes und auf den Blättern der Stockwerkeinheiten in Nachachtung von Art. 69 Abs. 2 GBV die Anmerkung "Begründung des StWE vor der Erstellung des Gebäudes" eingetragen. Unbestrittenermassen realisierte der Beschwerdeführer den Umbau in der Folge in Abweichung von den Projektplänen des Begründungsaktes, was auch aus den nachgereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. act. A.8, S. 2 f. und act. B.5.1 und B.5.2; vgl. auch die Fotodokumentation in E.I.48). Insbesondere wurden die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ mit folgenden baulichen Änderungen realisiert: Im 1. Obergeschoss wurde die Trennwand zwischen Raum 2.4 (Wohnung 2; Grundstück Z.3.) und Raum 1.7 (Wohnung 1; Grundstück Z.2.) mittels eines offenen Durchbruchs verbunden. Damit fehlt die räumliche Abgrenzung zwischen den beiden Wohnungen 1 und 2. Weiter ist entgegen den Projektplänen das 2. Obergeschoss von Wohnung 1 (Grundstück Z.2._____) nicht mehr über eine interne Treppe von Raum 1.7 in den Raum 1.9 erschlossen. Stattdessen ist es nur über den – gemäss Projektplan eigentlich dem Sonderrecht der Wohnung 2 zugewiesenen – Raum vor dem Aufzug über eine Tür erreichbar. Faktisch handelt es sich um eine Wohneinheit, zumal die Wohnung 1 – projektplankonform – über keine eigene Küche verfügt. Im Grundbuch findet sich zu allen Grundstücken nach wie vor die Anmerkung gemäss Art. 69 Abs. 2 GBV. Eine grundbuchliche Bereinigung fand mithin nicht statt, obschon dem Beschwerdeführer die Pflicht oblag, innert dreier Monate nach Bauausführung die Fertigstellung des Gebäudes unter Einreichung des nach der Bauausführung berichtigten Aufteilungsplanes dem Grundbuchamt zu melden (Art. 69 Abs. 3 GBV). Weder der Beschwerdeführer noch die Beschwerdeführerin – deren einziger Verwaltungsrat
8 / 17 der Beschwerdeführer ist und an welche jener die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ im Wege von Sacheinlageverträgen übertragen hatte (vgl. etwa act. E.I.2, S. 1 und 4 sowie die Ausführungen in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 7. November 2022 [act. E.I.48] – haben sich um eine Klärung der Situation bemüht. 6.1.Die Verwertung von Grundstücken folgt den Regelungen von Art. 133 ff. SchKG. Werden Grundstücke versteigert, sind die Steigerungsbedingungen vom Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Sie bestimmen Art und Weise der Steigerung, namentlich auch die Modalitäten des Zuschlags. Die Verwertung untersteht einer Hauptvoraussetzung, nämlich der Erreichung der günstigsten Bedingungen. Das Betreibungsamt verfügt dabei zwar über einen gewissen Ermessensspielraum, aber das Ziel besteht einzig in der Suche nach der wirtschaftlich günstigsten Lösung, mit der im Interesse des Schuldners und der Gläubiger ein höchstmöglicher Preis erzielt werden kann (BGE 128 I 206 E. 5.2.2). 6.2.Der Inhalt der Steigerungsbedingungen gemäss Art. 135 SchKG wird in Art. 45 ff. VZG eingehend geregelt. Gemäss Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG haben die Steigerungsbedingungen neben der Bezeichnung des Schuldners und des die Verwertung verlangenden Gläubigers, der Angabe von Ort und Zeit der Versteigerung sowie der Beschreibung der Grundstücke und ihres Zugehörs insbesondere auch zu enthalten, ob – sofern mehrere Grundstücke zur Versteigerung gelangen – diese gesamthaft, in Gruppen (unter Angabe der Zusammensetzung derselben), parzellenweise oder allenfalls in welcher Reihenfolge versteigert werden sollen. 6.3.Im vorliegenden Fall haften – wie den eingereichten Grundbuchauszügen zu entnehmen ist – mehrere Grundstücke für die von der Beschwerdegegnerin geltend gemachte und in Betreibung gesetzte Forderung. Damit ist für die Frage nach der Reihenfolge der zu verwertenden Grundstücke grundsätzlich Art. 107 VZG zu beachten (Abs. 1 betr. mehrere Grundstücke, die dem gleichen Eigentümer gehören, und Abs. 2 betr. mehrere Grundstücke, die verschiedenen Eigentümern gehören) und nicht Art. 108 VZG, welcher direkte Anwendung auf getrennt verpfändete Grundstücke findet. Das Betreibungsamt hat bei der Auswahl der zu verwertenden Grundstücke soweit möglich auf die Interessen des Eigentümers Rücksicht zu nehmen. Nach der Rechtsprechung verfügt das Betreibungsamt dann über kein Ermessen mehr, wenn nach dem festgelegten Schätzungswert sofort ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche Gegenstand des Gesamtpfandes bilden, verkauft werden müssen, um den betreibenden Gläubiger zu befriedigen
9 / 17 (BGE 126 III 33 E. 2). In Betracht fällt diesfalls nur das Verfahren nach dem analog anwendbaren Art. 108 Abs. 1 bis VZG, wonach dem Gesamt- oder Gruppenruf stets ein Einzelruf vorausgehen muss, die Meistbietenden beim Einzelruf an ihre Angebote gebunden bleiben, bis der Gesamt- oder Gruppenruf erfolgt ist, und der Zuschlag je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gesamt- oder Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gesamt- oder Gruppenruf erteilt wird. Gemäss Bundesgericht erlaubt dieses Vorgehen es am besten, den Interessen beider Parteien Rechnung zu tragen, indem es namentlich sicherstelle, dass der Gläubiger und der Schuldner den höchsten Preis erzielen (BGE 126 III 33 E. 3). 6.4.Unbestritten ist in den Steigerungsbedingungen für das Grundstück Z.4._____ die Versteigerung im Einzelruf vorgesehen. Die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ sollen demgegenüber als Gruppe aufgerufen werden. Grund dafür ist der Umstand, dass die beiden Einheiten faktisch zu einer 10-Zimmer-Wohnung zusammengelegt sind (vgl. E. 5). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden als damalige Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs hat den Schätzwert mit Entscheid KSK 24 35 vom 8. August 2024 entsprechend der erfolgten Neuschätzung vom 20. März 2024 (act. E.I.48) für die zusammengelegten Einheiten Z.2._____ uns Z.3._____ auf CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ auf CHF 1'120'000.00 festgelegt. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Der Betrag der von der Beschwerdegegnerin betriebenen Forderung liegt gemäss rechtskräftigem Lastenverzeichnis bei CHF 6'814'419.20 (Stand 16. Juni 2025). Damit liegt der mutmassliche Verkaufswert der zu verwertenden Grundstücke deutlich tiefer, als der Betrag der betriebenen Forderung. Unter diesen Umständen kommt einzig das Vorgehen gemäss Art. 108 Abs. 1 bis VZG in Frage. Zwar ist das geplante Vorgehen des Betreibungsamtes Maloja, die Wohnungen als wirtschaftliche Einheit zu betrachten und gemeinsam zu versteigern, nachvollziehbar. Es erscheint fraglich, ob sich für Wohnung 1 überhaupt Interessenten finden lassen. Diese verfügt über keine eigene Küche und auch nicht über einen internen, eigenständigen Zugang vom Obergeschoss 1 ins Obergeschoss 2. Ebenso fehlt ihr eine räumliche Abgrenzung zu Wohnung 2. Auf die daraus resultierenden rechtlichen Problematiken (namentlich im Zuge einer baulichen Trennung für den Fall unterschiedlicher Stockwerkeigentümer) ist nicht näher einzugehen. Rechtlich betrachtet handelt es sich – entsprechend dem Grundbucheintrag – gleichwohl (noch) um zwei Grundstücke. Die Beschwerde ist in diesem Punkt begründet. Die Steigerungsbedingungen sind insoweit anzupassen, als die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ gemäss dem Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 bis VZG wie folgt
10 / 17 aufzurufen sind: In einem ersten Schritt im Einzelruf und einem zweiten Schritt im Gruppenruf. Der Zuschlag ist sodann, je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf zu erteilen. 7.1.Mit Beschwerdeantrag 3 verlangen die Beschwerdeführer, das Betreibungsamt sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden betreibungsamtlichen Gesamtschätzung der zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ Einzelschätzungen der beiden Grundstücke einzuholen. 7.2.Nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls an den Dritteigentümer ordnet das Betreibungsamt die Schätzung des betroffenen Grundstückes an. Sie soll den mutmasslichen Verkehrswert samt Zugehör bestimmen (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes gibt den Interessenten nur einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Steigerung tatsächlich erzielbaren Erlös auszusagen (vgl. zum Ganzen BGE 134 III 42 E. 3 und 4). Im Verfahren der Grundpfandverwertung kommt der Schätzung nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Die im Pfändungsverfahren massgebliche Bestimmung des Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 2 SchKG) und die Orientierung der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1 SchKG) entfallen (BGE 101 III 32 E. 1; 135 I 102 E. 3.2.2 und 3.2.3; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_342/2016 vom 7. Juli 2016 E. 2.1). So gibt es in der Betreibung auf Grundpfandverwertung in Abweichung zur Betreibung auf Pfändung grundsätzlich nicht zwei, sondern nur eine Schätzung (Art. 155 i.V.m. Art. 97 SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG; Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11. September 2019 E. 3.1). 7.3.Wie gezeigt, sind die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ im Einzel- sowie Gruppenruf zu versteigern. Gemäss Art. 99 Abs. 1 VZG betrifft die Schätzung das zu verwertende Grundstück (vgl. BGE 133 III 537 E. 4.2). Konsequenterweise wären damit die genannten Grundstücke einzeln zu schätzen. Das Betreibungsamt Maloja hält dagegen, der Schätzungswert hinsichtlich der Grundstücke sei rechtskräftig festgelegt worden. Die Schätzung sei rechtsbeständig, weshalb darauf nicht mehr zurückgekommen werden könne (vgl. act. A.7, S. 2). Gute Gründe sprechen für die Sichtweise des Betreibungsamtes Maloja. So hat das Bundesgericht betont, eine Anpassung einer erfolgten und rechtskräftigen Schätzung sei zwar möglich, es müsse jedoch die Rechtssicherheit beachtet und ein zügiges Verfahren gewährleistet werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11. September 20219 E. 3.1). Im vorliegenden Fall hat sich die Schätzung vom 20. März
11 / 17 2024 auch zu beiden Grundstücken geäussert und diese – aufgrund der konkreten Situation – zusammengelegt geschätzt (wie bereits die erste Schätzung [vgl. act. E.I.13). Beide Grundstücke bildeten damit Teil der Schätzung. Die Beschwerdeführer hätten gegen dieses Vorgehen opponieren können, was sie unterlassen haben. Innert der zehntägigen Beschwerdefrist sind sämtliche Vorbringen gegen die Schätzung – Bestreitung des Ergebnisses sowie Verfahrensfehler – zu erheben (BGE 133 III 537 E. 4.1). Ist diese Frist ungenutzt verstrichen, können später keine Einwände mehr gegen die Schätzung erhoben werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011 vom 18. April 2011 E. 3.3). Die vorliegende Konstellation ist indessen insoweit speziell gelagert, als die (Gesamt- )Schätzung der beiden zusammengelegten Grundstücke nicht abgeändert bzw. aktualisiert, sondern lediglich durch die beantragten Einzelschätzungen ergänzt würde. Es liesse sich mithin fragen, ob die zusätzlichen Einzelschätzungen überhaupt die Rechtsbeständigkeit der rechtskräftigen (Gesamt-)Schätzung tangieren würden. Die Frage kann letztlich offenbleiben. Dies, weil die Beschwerde in diesem Punkt aus anderen Gründen abzuweisen ist, was sich aus nachfolgenden Überlegungen ergibt. 7.3.1. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Dabei sind die von der Lehre und Rechtsprechung gebildeten Fallgruppen zu beachten (BGE 129 III 493 E. 5.1; 125 III 257 E. 2a) wie die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen führen würde (BGE 132 III 115 E. 2.4 m.w.H.). Rechtsmissbrauch liegt auch vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die nicht in dessen Schutzbereich liegen (BGE 128 II 145 E. 2.2 m.w.H.). Die Geltendmachung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). 7.3.2. Der Beschwerdeführer hat die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ (Wohnungen 1 und 2) von den Begründungsplänen abweichend realisiert. Trotz gesetzlicher Pflicht hat er bzw. die Beschwerdeführerin als neue Eigentümerin die Situation nie grundbuchlich bereinigt (vgl. dazu die Ausführungen in E. 5). Aufgrund der von ihm geschaffenen baulichen Situation hat er aus den zwei Wohnungen zumindest faktisch eine einzige Wohnung geschaffen, welche er denn auch tatsächlich als solche zu Ferienzwecken nutzt. Erst jetzt, nachdem das Verwertungsverfahren bereits vorangeschritten und die Verwertung absehbar wird,
12 / 17 beruft er sich in Abweichung von der von ihm selbst geschaffenen faktischen Situation auf die rechtliche Situation und beansprucht die getrennte Behandlung der Grundstücke. Bis dato hat weder er noch die Beschwerdeführerin die gemeinsame Schätzung der beiden Grundstücke moniert geschweige denn deren getrennte Schätzung beantragt. Gegen die erste Schätzung haben sie keine Beschwerde erhoben, obwohl auch diese explizit von zusammengelegten Wohnungen ausging und diese gemeinsam einschätzte (act. E.I.13). Sie beantragten lediglich eine Neuschätzung. Nach Eingang der Neuschätzung hat der Beschwerdeführer sogleich – namens der Beschwerdeführerin – Beschwerde gemäss Art. 17 ff. SchKG erhoben, die Aufhebung der Neuschätzung beantragt und die Stellung von diversen Ergänzungsfragen verlangt. Dass die beiden Stockwerkeinheiten gemeinsam geschätzt worden waren, rügte er nicht. Vielmehr schien er das Vorgehen an sich, die beiden Einheiten als eine Wohnung zu betrachten, explizit gutzuheissen, sprach er in der Beschwerde doch selbst von "[...] der Zweitwohnung STWE-Nr. Z.2._____ und Z.3._____ [...]" (vgl. act. E.I.51, S. 5 und 6). Die nunmehr beantragte Schätzung der einzelnen Grundstücke steht mithin im krassen Widerspruch zum früheren Verhalten der Beschwerdeführer. Kommt hinzu, dass aufgrund des bisherigen Verhaltens der Beschwerdeführer erkennbar wird, dass sie das Verwertungsverfahren bewusst hinauszögern. Bereits im Rahmen der Grundstücksschätzungen beantragten der Beschwerdeführer bzw. die Beschwerdeführer die Neuschätzung und erhoben materiell unbegründete Beschwerden (vgl. act. E.I.27 und 34; act. E.I.51 bis 54). Dabei beantragten sie am letzten Tag der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses für die Neuschätzung und Erhebung von Einwendungen gegen den Schätzer eine Fristerstreckung, um sodann am letzten Tag der erstreckten Frist neue Anträge, insbesondere die Abnahme der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses, zu stellen (vgl. etwa act. E.I.35 bis 39). Dies, obschon im Rahmen der Fristerstreckungsverfügung explizit darauf hingewiesen worden war, dass es sich um eine einmalige Erstreckung handle und auf weitere entsprechende Gesuche nicht eingegangen werden könne (act. E.I.37). Auch ersuchten sie im Weiteren immer wieder um Verschub von Verfahrenshandlungen, damit sie nach Lösungen suchen könnten, was indessen stets ergebnislos blieb (vgl. etwa den Schrift- und E-Mailverkehr in act. E.I.62). Offenbar wird auch die Durchführung des im Konkursverfahren gegen den Beschwerdeführer im Kanton Zürich geführten Grundstücksverwertungsverfahrens infolge einer von der Beschwerdeführerin erhobenen Beschwerde verzögert (act. E.I.74). Das Motiv für dieses Verhalten drängt sich geradezu auf. Der Beschwerdeführer nutzt die Wohnung selbst als Feriendomizil, wobei er nur sporadisch und nur nach mehrfachem Ermahnen den allerwichtigsten Obliegenheiten der Gesamtliegenschaft nachkommt (vgl. act. A.7, S. 3). Das
13 / 17 Einholen von neuen Einzelschätzungen leistete weiteren und erheblichen Verzögerungsmöglichkeiten Vorschub. Das Verfahren würde nochmals um Jahre hinausgezögert. Vor dem Hintergrund des Gesagten sind die Absichten hinter dem Verhalten der Beschwerdeführer ohne weiteres erkennbar. Die Verwertung soll möglichst lange hinausgezögert werden, damit der Beschwerdeführer die Wohnung weiterhin nutzen kann. Die zunehmende Tendenz der Schuldner im Allgemeinen, die Verwertung zu verzögern, ist auch dem Bundesgericht bekannt (Urteil des Bundesgerichts 5A_561/2014 vom 27. November 2014 E. 2.1; BGE 120 III 135 E. 2). Damit werden aber mit dem Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen zweckfremde, nicht schützenswerte Ziele verfolgt. Schliesslich besteht ein erhebliches Missverhältnis der Interessen. Die vorliegende – in ihrer Bedeutung ohnehin stark zu relativierenden (vgl. E. 7.2) – (Gesamt-)Schätzung zu den zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ bietet möglichen Interessenten immerhin eine grobe Orientierungshilfe zur Bestimmung deren Wertes. Sodann fördert bereits der vorgängige Einzelaufruf der Grundstücke die Chance auf einen möglichst hohen Erlös und relativiert damit das Risiko eines ungünstigen Ergebnisses für den Beschwerdeführer erheblich. Die Schuldnerinteressen werden damit auch ohne Einzelschätzungen genügend gewahrt. Demgegenüber bestehen gewichtige Interessen an einer baldigen Verwertung der Grundstücke. So häufen sich weiterhin erhebliche Schulden bei der Gemeinde, Versicherungen, Handwerkern etc. an. Betroffen hiervon ist auch die Beschwerdegegnerin als Pfandgläubigerin (1. Pfandstelle), welcher weiterhin erhebliche Zinsausfälle und weitere Kosten entstehen dürften, die – wie gesehen – aus der Verwertung der Grundstücke möglicherweise nicht gedeckt sind. Entsprechend wünscht die Beschwerdegegnerin eine schnelle Verfahrenserledigung ohne weitere Verzögerungen (vgl. act. A.3). Auch die anderen Stockwerkeigentümer der Stockwerkeinheit S51464 sind davon betroffen. Insbesondere aufgrund ihres geringen Wertquotenanteils sind sie dieser Situation ausgesetzt. Nach Einschätzung des Betreibungsamtes Maloja tragen sie derzeit einen deutlich höheren Kostenanteil innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft, als es ihrer Wertquote entspricht (vgl. act. A.7, S. 3). Vor dem Hintergrund des Gesagten ist der Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen (Beschwerdeantrag Ziffer 3) als rechtsmissbräuchlich abzuweisen. 8.1.Die Beschwerdeführer halten ferner fest, es würden zu allen drei Stockwerkseinheiten keine Autoabstellplätze existieren. Den drei Stockwerkeinheiten seien im Parkhaus Ost/O.1._____ fünf Einstellhallenplätze zugeordnet, die sich im Eigentum des Beschwerdeführers befänden und deren
14 / 17 baldige Verwertung durch die Beschwerdegegnerin anstehe. Ohne Parkplätze seien die Eigentumswohnungen gerichtsnotorisch nur mit einem hohen Preisabschlag verkäuflich. Somit seien die ohnehin zu verwertenden Einstellhallenplätze zusammen bzw. in Kombination mit den Stockwerkeinheiten zu versteigern. Die Vorinstanz sei wiederholt darum ersucht worden, habe aber einen Ermessensmissbrauch begangen (act. A.1, S. 9 f.). Ein anfechtbarer Entscheid, wonach dem Ersuchen der Beschwerdeführer nicht stattgegeben werde, sei nie ergangen (act. A.4, S. 3). Selbst die Vorinstanz anerkenne, dass eine kombinierte Versteigerung der Einheiten mit Pflichtparkplätzen zu einer besseren Verwertung führen könne (act. A.4, S. 4). Dass noch ein Kaufrecht auf den Parkplätzen laute, ändere daran nichts, zumal die Vorinstanz mit den Kaufrechtsberechtigten Verhandlungen hätte aufnehmen können. Diese hätten ja das Kaufrecht nicht ausgeübt und damit kein sonderliches Interesse daran (act. A.4, S. 5). Schliesslich seien zur optimalen Information möglicher Steigerungsinteressenten die entsprechenden Schätzwerte anzugeben und dafür diese bezüglich der einzelnen Einheiten noch einzuholen, was auch für die zugeordneten Pflichtparkplätze gelte (act. A.1, S. 10). Daran ändere auch nichts, dass die eingeholte Gesamtschätzung nicht mehr anfechtbar sei (act. A.4, S. 4). Entsprechend lauten die Beschwerdeanträge 4.1 bis 4.3 stark zusammengefasst dahin, das Konkursamt O.2._____ um Ermächtigung zu ersuchen, die Pflichtparkplätze gemeinsam mit den Grundstücken zunächst im Einzelruf und anschliessend in Gruppenrufen zu versteigern, die Steigerungsbedingungen entsprechend zu ergänzen und zusätzlich Gruppenschätzungen der Grundstücke zusammen mit den Einstellhallenparkplätzen einzuholen etc. (vgl. act. A.1). 8.2.Vorab ist festzuhalten, dass die Eigentümerschaft der Parkplätze nicht mit der Eigentümerschaft der Stockwerkeigentumseinheiten übereinstimmt (vgl. act. E.I.73). Eine subjektiv dingliche Verbindung der Parkplätze mit den Stockwerkeigentumseinheiten besteht ebenso wenig, fehlt doch eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch. Es findet sich eine Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer betreffend die Zurverfügungstellung von Parkplätzen (act. B. 4). Demgegenüber sind die Miteigentumsanteile mit einem Kaufrecht zu Gunsten von E., welches bis 4. August 2032 befristet ist, verbunden. 8.3.Die Miteigentumsanteile des (zwischenzeitlich konkursiten) Beschwerdeführers an den Autoeinstellplätzen befinden sich zwecks konkursamtlicher Verwertung in der Verwaltung des Konkursamts O.2.. Allerdings handelt es sich dabei um ein Verfahren betreffend Verwertung von
15 / 17 Grundstücken, welches sich noch im Stadium der Anfechtung des Lastenverzeichnisses befindet. Gemäss der in den Akten liegenden E-Mail vom 13. Februar 2025 (vgl. act. E.I.74) focht die Beschwerdeführerin das Lastenverzeichnis an und beantragte die Aufnahme der Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer (vgl. E. 8.2) in das Lastenverzeichnis. Das Konkursamt O.2._____ erteilte dem Betreibungsamt Maloja aufgrund der Rechtshängigkeit des Beschwerdeverfahrens keinen Auftrag zur Versteigerung der Parkplätze (vgl. act. E.I.74). 8.4.Wie das Betreibungsamt Maloja zu Recht ausführt, hat es sich um die Koordination der beiden Verfahren bemüht. Diese gelang nicht. Nachdem die Verwertung der Miteigentumsanteile im Konkursverfahren gegen den Beschwerdeführer vor dem Konkursamt O.2._____ erfolgt, ist nicht ersichtlich, inwiefern das Betreibungsamt Maloja rechtswidrig oder in Verletzung seines Ermessens gehandelt hätte. Der Beschwerdeantrag Ziffer 4.1 ist folglich abzuweisen. Die Beschwerdeanträge 4.2 bis 4.3 stehen mit Beschwerdeantrag 4.1 in einem konnexen Verhältnis, bauen sie doch auf diesem auf. Folglich sind auch diese Anträge abzuweisen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Betreibungsamt Maloja über keine weitere Handhabung in der Sache verfügt. So steht es ihm schon gar nicht zu, dem Konkursamt O.2._____ Anweisungen zu erteilen. Solche könnten auch mangels örtlicher Zuständigkeit nicht im vorliegenden Aufsichtsbeschwerdeverfahren vor dem Obergericht Graubünden erwirkt werden. 9.Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Steigerungsbedingungen werden aufgehoben. Das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, diese im Sinne der Erwägungen (vgl. E. 6.4) neu zu formulieren. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 10.Das Betreibungsamt Maloja ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass bei der Steigerung klare Verhältnisse vorliegen müssen und jede Möglichkeit der Irreführung der Steigerungsteilnehmer zu vermeiden ist (BGE 95 III 21 E. 3). Zur Vermeidung allfälliger rechtlicher Weiterungen nach Zuschlagserteilung, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Irrtumsanfechtung, erachtet die Aufsichtsbehörde es als angezeigt, die Steigerungsbedingungen mit einem Hinweis zu versehen, dass die tatsächliche bauliche Ausführung der Wohnungen von den im Begründungsakt enthaltenen Projektplänen abweicht. 11.Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im
16 / 17 betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG zudem nicht vorgesehen.
17 / 17 Es wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Steigerungsbedingungen vom 24. März 2025, aufgelegt vom 31. März 2025 bis 9. April 2025, werden aufgehoben und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, diese im Sinne der Erwägung 6.4 neu zu formulieren. 2.Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 3.Es werden keine Kosten erhoben. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]