Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Urteil vom 31. Oktober 2024 ReferenzZK2 24 38 InstanzII. Zivilkammer BesetzungRichter-Baldassarre, Vorsitzende Hubert und Bergamin Gabriel, Aktuarin ParteienA._____ Beschwerdeführer B._____ Beschwerdeführerin beide vertreten durch Rechtsanwalt Alessandro Pescia Altenburger Ltd legal + tax, Via P. Lucchini 7, 6900 Lugano gegen C._____ Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Sandro Stadler Stadler-Cattaneo, Piazza Elvezia/Corso San Gottardo 3, Postfach 1342, 6830 Chiasso GegenstandRechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO / Mieteraus- weisung Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Viamala, Einzelrichter, vom 25.09.2024, mitgeteilt am 25.09.2024 (Proz. Nr. 135-2024-182) Mitteilung1. November 2024
2 / 17 Sachverhalt A.a.A._____ und B._____ schlossen als Mieter mit der C._____ als Vermieterin (damals firmierend unter D.) per 1. Juli 2019 einen Mietvertrag über ein Haus an der E. in F._____ ab. Der Mietvertrag war befristet bis am 1. Juli 2024. Der monatliche Mietzins belief sich auf CHF 850.00. A.b.Am 4. Oktober 2023 kündigte die C._____ den Ehegatten G._____ per 30. November 2023 wegen Zahlungsverzugs. Im hiergegen von den Ehegatten angestrebten mietrechtlichen Verfahren, Proz. Nr. 115-2024-13, erging am 9. Juli 2024 ein Nichteintretensentscheid des Regionalgerichts Viamala. Der Entscheid erwuchs am 11. September 2024 unangefochten in Rechtskraft. B.Am 24. Juli 2024 ersuchte die C._____ beim Einzelrichter am Regionalge- richt Viamala um Rechtsschutz in klaren Fällen. Sie stellte die folgenden Rechts- begehren (wörtlich): 1.Akzeptieren Sie den vorliegenden Antrag: 1.1 den Eheleuten A._____ und B._____ aufzuerlegen, das von ihnen be- wohnte Haus an der E._____ in F._____ unverzüglich persönlich und aus ihrem Besitz zu räumen sowie alle Personen, die mit den Eheleu- ten G._____ in häuslicher Gemeinschaft leben, zu entfernen. 1.2 die Herren [Eheleute] A._____ und B._____ anzuweisen, die Räum- lichkeiten in F._____ mit sofortiger Wirkung zu räumen, indem sie sämtliche Schlüssel aushändigen, ohne Ausnahme. 1.3 die Eheleute A._____ und B._____ aufzufordern, dem Eigentümer die installierten AIarmcodes (Einbruchmeldeanlage und Videoüberwa- chung), die Zeichnungen und Pläne des Hauses in F._____ sowie die Liste aller am Bau und an der Wartung beteiligten Lieferan- ten/Auftragnehmer zu übergeben. 2.Ordnen Sie an, dass die Polizei erforderlichenfalls bei der Ausweisung der oben genannten Eheleute G._____ und aller anderen Bewohner der fraglichen Räumlichkeiten behilflich ist. Wir beantragen die Räumung der Bewohner unter Androhung der Vollstreckung, des Einschreitens der Polizei und der strafrechtlichen Verfolgung im Falle des Ungehorsams (Art. 292 StGB), der wie folgt lautet: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zustän- digen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Ar- tikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft." 3.Gegebenenfalls die C., H., zu ermächtigen, das Mobiliar und die persönlichen Gegenstände von Herrn und Frau G._____ auf deren Kosten in einem Lagerhaus zu deponieren, mit dem Recht auf Schadloshaltung.
3 / 17 4.die oben genannten Eheleute G._____ als Solidarschuldner zu verur- teilen, an die Firma C., H., pro rata temporis einen Betrag von CHF 850.- pro Monat zu zahlen, zusätzlich CHF 200.- pro Monat als Entschädigung für die unrechtmässige Besetzung des Hauses ab dem 2. Juli 2024, als Entschädigung für die Nebenkosten, solange sie das besagte Haus unrechtmässig besetzen. 5.A._____ und B._____ G._____ von allen gegenteiligen Schlussfolge- rungen abzuweisen. 6.Erklären Sie, dass dieses Verfahren kostenlos ist. 7.Unter Kosten und Entschädigungsfolgen, zu Lasten der Eheleute G._____ in solido. C.Die Ehegatten G._____ schlossen mit Stellungnahme vom 19. August 2024 auf "Ablehnung" des Ausweisungsbegehrens, unter Kosten- und Entschädigungs- folgen (zzgl. MWST) zulasten der C.. D.Mit Entscheid vom 25. September 2024 erkannte der Einzelrichter am Re- gionalgericht Viamala wie folgt: 1.Das Gesuch wird teilweise gutgeheissen und A. und B._____ werden angewiesen, das von ihnen gemietete Haus, E., F., bis spätestens am Montag, 30. September 2024, 10.00 Uhr, zu räumen und der Vermieterin in ordnungsgemässem Zustand abzugeben, zusammen mit allen Schlüsseln. 2.A._____ und B._____ werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der C._____ bis zum definitiven Verlassen des Hauses an der E._____ in F._____ für die unrechtmässige Besetzung der Räumlichkeiten pro rata temporis eine Entschädigung von CHF 850.00 pro Monat zu be- zahlen. 3.Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Ar- tikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO). 4.a) Nach unbenütztem Ablauf der Frist gemäss Ziff. 1 hiervor ist die ge- suchstellende Partei berechtigt, auf Kosten der Mieter die Räumung des Hauses, E., F., zu veranlassen oder selbst vorzu- nehmen. Sie und von ihr mit der Ersatzvornahme beauftragte Dritte können die Hilfe der Polizei in Anspruch nehmen (Art. 343 Abs. 3 ZPO, Art. 9 Abs. 1 EGzZPO). b) Die Kosten einer Ersatzvornahme (inkl. Transport und Einlagerung) sind von der Vermieterin vorab zu bezahlen und ihr hernach von den Mietern in solidarischer Haft zu ersetzen. c) Bei der Räumung des Mietobjektes ist wie folgt vorzugehen: -Verderbliche Waren (z.B. Lebensmittel) und wertlose Sachen (z.B. Mobiliar, Kleider, persönliche Effekten) können entsorgt werden; -Befinden sich unter den Einlagerungsgegenständen Waffen, so sind diese bei der Kantonspolizei Graubünden zu deponieren;
4 / 17 -Amtliche Ausweispapiere, sofern sichtbar und auffindbar, sind der Kantonspolizei Graubünden abzugeben. Die übrigen Gegenstände und Effekten sind vorerst einzulagern. Wird das Lagergut bis am 29. November 2024, 11 Uhr von den Vermietern nicht abgeholt, können brauchbare Gegenstände und Effekten, je nach Wert bemessen, freiwillig öffentlich versteigert oder entsorgt werden. Können sie auf diesem Weg nicht verwertet werden, ist die Gesuch- stellerin zur freihändigen Verwertung befugt; können sie auf diesem Weg nicht verwertet werden, ist sie zur Entsorgung befugt. Ein allfälli- ger Steigerungs- und/oder sonstiger Verwertungserlös ist vorab zur Deckung der Verwertungskosten, der aufgelaufenen Räumungs- und Lagerkosten und zum Ersatz der Gerichtskosten sowie zur Deckung der Parteientschädigung / Umtriebsentschädigung zu verwenden. Ein Überschuss ist der Gesuchgegnerin/dem Gesuchsgegner auszuhändi- gen. Betreffend Höhe und Verwendung von Verwertungserlös ist die Gesuchstellerin zur Rechnungslegung gegenüber der Gesuchgegne- rin/dem Gesuchsgegner verpflichtet. 5.a) Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 600.00 gehen zu Lasten von A._____ und B.. A. und B._____ haben der C._____ die- sen Betrag unter solidarischer Haftung zu ersetzen. b) A._____ und und [sic] B._____ sind verpflichtet, der C._____ eine Par- teientschädigung von CHF 1'216.15 inklusive 8,1 % Mehrwertsteuer zu bezahlen. 6.[Rechtsmittelbelehrung] 7.[Mitteilung] E.Dagegen erhoben A._____ und B._____ (fortan Mieter/Beschwerdeführer) am 7. Oktober 2024 rechtzeitig "Berufung, eventualiter Beschwerde". Sie beantra- gen, was folgt (wörtlich): Zur Berufung (hauptsächlich) Hauptbegehren 1.Die Berufung wird gutgeheissen; folglich wird der Entscheid des Regi- onalgerichts Viamala vom 25. September 2024, Proz.-Nr. 135-2024- 182, wie folgt abgeändert:
5 / 17 182, aufgehoben und die Sache wird zur neuen Entscheidung gemäss den Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2.Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten (zuzgl. MWST). Zur Beschwerde (subordinär [recte: subsidiär]) Hauptbegehren 1.Die Beschwerde wird gutgeheissen; folglich wird der Entscheid des Regionalgerichts Viamala vom 25. September 2024, Proz.-Nr. 135- 2024-182, wie folgt abgeändert:
6 / 17 grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. b ZPO), soweit – da es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit handelt – der Streitwert der zu- letzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz versah ihren Entscheid mit der Rechtsmit- telbelehrung der Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO. Erwägungen hierzu resp. zum massgeblichen Streitwert finden sich keine (act. B.1). 1.1.2. Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl- len) nur um die Frage der Ausweisung, ist also die Gültigkeit der Kündigung als solche bzw. der Bestand des Mietverhältnisses nicht (mehr) strittig, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in- folge des Summarverfahrens selber entsteht. Unabhängig von allfälligen kantona- len Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren ist insoweit von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Würde deren Unzulässigkeit die Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre, wobei zusätzlich zu berück- sichtigen ist, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhält- nis frühestens gekündigt werden kann (vgl. BGE 144 III 346; statt vieler KGer GR ZK2 24 7 v. 2.4.2024 E. 1.1; je m. w. H.; vgl. ferner zur Kritik an dieser Differenzie- rung Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weni- ger klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 419 ff.). 1.1.3. Die Mieter wehrten sich vor Vorinstanz gegen die Ausweisung, indem sie sich auf den Standpunkt stellten, das Ausweisungsbegehren sei verfrüht gestellt worden. Der Nichteintretensentscheid vom 9. Juli 2024 im Kündigungsschutz-/evtl. Erstreckungsverfahren, Proz. Nr. 115-2024-13, sei bei Einleitung des Auswei- sungsverfahrens noch nicht rechtskräftig gewesen. Die Frist zu dessen Anfech- tung laufe erst am 10. September 2024 ab. Einwände gegen die Kündigung (missbräuchlich, nichtig oder unwirksam) tätigten die Mieter keine. Ebenso wenig machten sie geltend, sich gegen den Nichteintretensentscheid (Kündigung, evtl. Erstreckung) zur Wehr setzen zu wollen (RG act. II.3; vgl. auch act. A.1, Ziff. II.14, Abs. 2). 1.1.4. Zuletzt aufrechterhalten im Sinne von Art. 308 Abs. 2 ZPO sind diejenigen Rechtsbegehren, welche eine logische Sekunde vor der Eröffnung des erstin- stanzlichen Entscheids noch im Streit standen (Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 39 zu Art. 308 ZPO). Die Vor- bringen der Mieter gegen das Ausweisungsverfahren vor erster Instanz bezogen
7 / 17 sich einzig auf den ihres Erachtens verfrühten Zeitpunkt der Einreichung des Ge- suches infolge der damals noch laufenden Rechtsmittelfrist im mietrechtlichen Verfahren. Daran ändert auch der Hinweis der Mieter auf die im Kündigungs- schutzverfahren eventualiter beantragte Erstreckung nichts. Er diente ebenso ein- zig dem Einwand des verfrühten Zeitpunkts des Anhängigmachens (vgl. act. A.1, Ziff. I.4, Abs. 3 m. V. a. Ziff. II.15 f.). Die Mieter beriefen sich damit auf eine Sperr- wirkung des mietrechtlichen Verfahrens bzw. auf ein fehlendes Rechtsschutzinter- esse der Vermieterin bei Einleitung des Ausweisungsverfahrens (dazu nachste- hend E. 4.3 ff.; vgl. auch act. A.1). Hinzu kommt, dass selbst wenn davon auszu- gehen wäre, dass die Mieter in ihrer Gesuchsantwort auch die Beendigung des Mietverhältnisses an sich gestützt auf die noch laufende Rechtsmittelfrist im Kün- digungs-/Erstreckungsverfahren bestritten hätten (quod non), der Nichteintreten- sentscheid im mietrechtlichen Verfahren ihren eigenen Ausführungen zufolge im nach Art. 308 Abs. 2 ZPO massgeblichen Zeitpunkt in Rechtskraft erwachsen war (vgl. RG act. II.3; act. B.1, E. 2.e; BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m. V. a. BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3 [nicht publ. in: BGE 133 III 539]). Die Beendi- gung des Mietverhältnisses an sich kann gerade mit Blick auf das Rechtsmittelver- fahren nicht mehr als streitwertbildender Verfahrensgegenstand angesehen wer- den. 1.1.5. Eventualiter stellen sich die Mieter auf den Standpunkt, es sei mindestens die Summe von zwölf Monatsmieten als Streitwert zu berücksichtigen, was der im mietrechtlichen Verfahren eventualiter beantragten Erstreckungsdauer entspreche (act. A.1, Ziff. I.4). Dem kann ebenfalls nicht gefolgt werden. Eine solche Berech- nungsweise widerspräche der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Darüber hin- aus war das mietrechtliche Verfahren, samt dem Erstreckungsbegehren, wie so- eben dargetan, im massgeblichen Zeitpunkt ohnehin rechtskräftig erledigt. Abzu- stellen ist daher auf sechs Bruttomietzinse (vgl. BGE 144 III 346). Es ergibt sich ein Streitwert von CHF 5'100.00 (6 x CHF 850.00; RG act. III.2). 1.1.6. Die Rechtsmittelschrift ist als Beschwerde entgegenzunehmen (act. D.1; vgl. act. A.1, Ziff. I.5). 1.2.Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of- fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweis- mittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
8 / 17 2.1.Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum- marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). 2.2.Die Vorinstanz erachtete die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO betreffend den Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruch der Beschwerdegegnerin als erfüllt. Sie erwog im Wesentlichen, dass die Parteien einen befristeten Vertrag geschlossen hätten. Dieser habe unbestrittenermassen spätestens am 1. Juli 2024 geendet. Damit müsse die Rechtmässigkeit der Kündigung nicht mehr ab- schliessend beurteilt bzw. vorfrageweise beantwortet werden. Es stehe damit nämlich fest, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht schreibe, dass die Beschwer- deführer spätestens seit dem 2. Juli 2024 das Mietobjekt ohne gültigen Mietvertrag bewohnten. Einen Antrag auf Erstreckung hätten die Beschwerdeführer im vorlie- genden Verfahren nicht mehr vorgebracht. Entsprechend sei der Antrag auf Aus- weisung der Beschwerdeführer aus dem Mietobjekt gutzuheissen (act. B.1, E. 3). 3.Zunächst beanstanden die Beschwerdeführer, dem Ausweisungsgesuch fehlten jegliche Angaben zum Streitwert. Diesen Mangel habe die Vorinstanz igno- riert bzw. ungerechtfertigt geheilt und zwar in Verletzung der Verhandlungsmaxi- me, eventualiter bei einem Streitwert von weniger als CHF 30'000.00 der (sozia- len) Untersuchungsmaxime (act. A.1, Ziff. II.11, 13, 16). 3.1.Vorab ist klarzustellen, dass das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fäl- len der Verhandlungsmaxime untersteht (Art. 255 ZPO e contrario). Dies gilt auch im Falle der Mieterausweisung, steht dann allerdings in einem gewissen Span- nungsverhältnis zur im Kündigungsschutzverfahren geltenden sozialen Untersu- chungsmaxime des vereinfachten Verfahrens (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i. V. m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Hat der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren anhän- gig gemacht, so darf nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung das parallel dazu mit dem Ausweisungsgesuch des Vermieters befasste Gericht dieses Ge- such nur gutheissen, "wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhalts- darstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt er- scheint." Damit soll sichergestellt werden, dass der durch die Untersuchungsma- xime im Kündigungsschutzverfahren angestrebte prozessuale Schutz nicht durch das summarische Ausweisungsverfahren unterlaufen werden kann (KGer GR ZK2 20 46 v. 19.2.2021 E. 3.2.2; Bachofner, a.a.O., Rz. 451). 3.2.Wie vorstehend erwähnt, äussert sich der angefochtene Entscheid nicht zum Streitwert (act. B.1; vorstehend E. 1.1.1). Ebenso wenig finden sich vor erster
9 / 17 Instanz Ausführungen der Beschwerdegegnerin zum Streitwert (RG act. II.1). In- soweit ist den Beschwerdeführern zuzustimmen. 3.3.Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist der Streitwert vom Kläger in der Klageschrift anzugeben (Art. 221 Abs. 1 lit. c, Art. 244 Abs. 1 lit. d ZPO). Fehlt die Streitwertangabe, hat das Gericht (auch gegenüber anwaltlich vertretenen Partei- en) grundsätzlich nachzufragen. Subsidiär schätzt das Gericht den Streitwert (Pe- ter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilpro- zessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 22 zu Art. 91 ZPO; Matthias Stein-Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 25 zu Art. 91 ZPO; Thomas Engler, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], Orell Füssli Kom- mentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2023, N 4 zu Art. 221 ZPO; Samuel Rickli, Der Streitwert im schweizerischen Zivilprozessrecht, Zürich 2014, Rz. 136 ff; Michael Frey, Grundsätze der Streitwertbestimmung, Zürich 2017, Rz. 176 ff.; ZR 118/2019 Nr. 60 = OGer ZH NP190016 v. 10.10.2019 E. II.6.1 f.; etwas differenzierter Denis Tappy, in: Bohnet et al. [Hrsg.], Commen- taire romand Code de procédure civile, 2. Aufl., Basel 2019, N 16 zu Art. 221 ZPO; ferner Daniel Willisegger, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 23 ff. zu Art. 221 ZPO, u. Viktor Rüegg/Michael Rüegg, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 6 f. zu Art. 91 ZPO). In Anwendung von Art. 221 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 219 ZPO besteht die Pflicht zur Angabe des Streitwerts grundsätzlich auch im Summa- rverfahren (Stephan Mazan, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommen- tar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 9 zu Art. 252 ZPO). Die Praxis zeigt indessen, dass im summarischen Ausweisungsverfahren in der Regel keine Streitwertangabe vom Gesuchsteller gemacht wird. Mit Blick auf die gerichtliche Fragepflicht ist grundsätzlich auch im Summarverfahren zu for- dern, dass das Gericht dem Gesuchsteller eine Nachfrist ansetzt, verbunden mit der Androhung, den Streitwert im Unterlassungsfall selbst festzusetzen. Um un- nötige Verfahrensverzögerungen zu vermeiden, ist allerdings im summarischen Verfahren auf eine Nachfristsetzung zu verzichten, wenn sich der Streitwert an- hand des Rechtsbegehrens oder anhand der eingereichten Unterlagen ohne Wei- teres bestimmen lässt (Bachofner, a.a.O., Rz. 381 f.). Allgemein sollte im summa- rischen Verfahren keine grosse Polemik um den Streitwert resp. die Streitwertan- gabe aufkommen, da dies dem Sinne des Summariums widerspräche (Rickli, a.a.O., Rz. 147 ff.). Dies hat umso mehr für das Ausweisungsverfahren zu gelten, da es hier für die Streitwertbestimmung gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
10 / 17 chung letztlich auch auf die Vorbringen des Mieters als Gesuchsgegner ankommt (BGE 144 III 346; vgl. zur Kritik dazu Bachofner, a.a.O., Rz. 419 ff.), was die Be- deutung der Angaben zum Streitwert durch den Vermieter im Gesuch um Auswei- sung nach Art. 257 ZPO zusätzlich relativiert. Hinzu kommt, dass die Streitwertan- gabe (neben der Bestimmung der Prozesskosten) vor allem zwei Bedeutungen zukommt: einerseits entscheidet sich am Streitwert die sachliche Zuständigkeit, andererseits ist er bedeutsam für die Bestimmung der anwendbaren Verfahrens- art. Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen sind von Gesetzes wegen dem summarischen Verfahren zugeordnet. Sachlich ist in erster Instanz bei Sum- marverfahren der Einzelrichter zuständig (Art. 4 Abs. 1 EGzZPO [BR 320.100]). 3.4.Vorliegend liess sich der Streitwert anhand des Gesuches bestimmen (Rechtsbegehren, Begründung und Beilagen; RG act. II.1). Ob die Vorinstanz nach dem Gesagten von vornherein auf eine Aufforderung zur Angabe des Streit- wertes verzichten konnte, braucht nicht vertieft zu werden. Denn selbst wenn die Vorinstanz der Beschwerdegegnerin eine Nachfrist hätte ansetzen sollen, und be- sagte Nachfrist ungenützt verstrichen wäre, wäre die prozessuale Konsequenz eine subsidiäre Festsetzung des Streitwertes durch das Gericht gewesen. Eine Verletzung der Verhandlungsmaxime ist nicht erkennbar. Bei der Streitwertangabe nach der ZPO handelt es sich um eine Obliegenheit. Deren Nichteinhaltung hat keine direkten Nachteile zur Folge, sondern den Wegfall von Vorteilen oder von Privilegien. Die Rügen der Beschwerdeführer, wonach das Gesuch infolge man- gelnder Streitwertangaben "von vornherein zum Scheitern verurteilt" gewesen wä- re und "zumindest zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen" müsse, sind unbegründet. Aus dem Verzicht der Vorinstanz auf eine Fristansetzung zur Angabe des Streitwertes können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten. Gleich verhält es sich mit dem Umstand, dass die Vorinstanz den Streit- wert in ihrem Entscheid nicht explizit auswies, sondern einzig implizit auf weniger als CHF 10'000.00 bezifferte (vgl. act. A.1, Ziff. II.13, Abs. 3). Eine Pflicht zur An- gabe des Streitwertes im Entscheid, wie es Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG grundsätz- lich vorsieht, kennt die ZPO denn auch nicht. 3.5.Nichts Gegenteiliges ergibt sich aus der von den Beschwerdeführern ange- rufenen Literatur und Rechtsprechung. So besagt die von diesen zitierte Fundstel- le bei Trezzini, dass eine unbezifferte Forderung (Art. 85 ZPO) jedenfalls zu Be- ginn des Verfahrens nicht als liquide im Sinne von Art. 257 ZPO angesehen wer- den kann (Francesco Trezzini, in: Trezzini et al. [Hrsg.], Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2. Aufl., Lugano 2017, N 14 zu Art. 257 ZPO). Das trifft zu, kann aber mit einer fehlenden Streitwertangabe nicht
11 / 17 gleichgesetzt werden. Zur weiteren Behauptung der Beschwerdeführer, wonach Richers/Naegeli eine subsidiäre Festsetzung des Streitwertes durch das Gericht kategorisch ablehnen würden, fehlt jegliches Zitat (act. A.1, Ziff. II.13, Abs. 3). In der Kommentierung der beiden Autoren im KUKO ZPO findet sich keine derartige Aussage (vgl. Roman Richers/Georg Naegeli, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], KuKo-ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 15-18, insb. N 16 zu Art. 221 ZPO). Vielmehr verweisen Richers/Naegeli auf den bereits vorstehend zitierten OGer ZH NP190016 v. 10.10.2019, welcher sich klar für eine subsidiäre Festlegung durch das Gericht ausspricht (ibid., E. II.6.1 f.). Soweit die Beschwerdeführer pauschal vorbringen, in der Lehre bestünde Uneinigkeit bezüglich der Rechtsfolgen fehlen- der Angaben zum Streitwert (act. A.1, Ziff. II.13, Abs. 3 f.), kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. In der Literatur werden zwar zur Vorgehensweise bei fehlen- den Streitwertangaben in der Klage teilweise (nuanciert) voneinander abweichen- de Meinungen vertreten, so z. B. zur Frage, wann auf ein Nachfragen seitens des Gerichts von vornherein verzichtet werden könne oder zur Frage, ob sich das Ge- richt für das Nachfragen auf Art. 56 ZPO oder auf Art. 132 ZPO analog stützen solle (vgl. die Hinweise vorstehend E. 3.3; insb. auch Tappy, a.a.O., N 16 zu Art. 221 ZPO). Die Erörterungen beziehen sich aber primär auf das ordentliche Verfahren. Darüber hinaus dürfte ohnehin dahingehend Einigkeit herrschen (so- weit sich die Autoren denn überhaupt dazu äussern), dass die finale Folge einer ungenügenden Streitwertangabe auf kantonaler Ebene keine andere als deren Festsetzung durch das Gericht wäre, wie dies auch bei Uneinigkeit der Parteien über den Streitwert oder bei Unrichtigkeit der Angabe der Fall ist (vgl. Art. 91 Abs. 2 ZPO; vorstehend E. 3.3 mit zahlreichen Hinweisen). Ein Nichteintreten verstiesse jedenfalls gegen das Verbot des überspitzten Formalismus (OGer ZH NP190016 v. 10.10.2019 E. II.6.1 f.). Was die Beschwerdeführer schliesslich aus dem Entscheid der Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, incarto n. 14.2022.162, v. 19.6.2023, für ihren Standpunkt ablei- ten wollen, erschliesst sich nicht. Besagter Entscheid hält eben gerade fest, dass "[...] in linea di massima la petizione o l'istanza non può essere dichiarata d'acchi- to irricevibile perché non indica il valore litigioso, men che meno se tale valore ri- sulta implicitamente e chiaramente dall'atto." (ibid., E. 4.2). 4.Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz alsdann eine weitere Verlet- zung der Verhandlungsmaxime vor. Die Vorinstanz habe ihre Gutheissung der Ausweisung darauf abgestellt, dass der befristete Mietvertrag bereits abgelaufen sei. Dies sei unzulässig. Die Beschwerdegegnerin habe sich in ihrem Auswei- sungsbegehren ausschliesslich auf die Zahlungsverzugskündigung bezogen (act. A.1, Ziff. II.14).
12 / 17 4.1.Wie ausgeführt, gilt für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht die soziale Untersuchungsmaxime, sondern grundsätzlich der Verhandlungsgrundsatz (allen- falls mit erhöhten Anforderungen an die Liquidität; teilweise als "relativierte Ver- handlungsmaxime" bezeichnet; Bachofner, a.a.O., Rz. 451; vorstehend E. 3.1 m. H.). Auf die Ausführungen der Beschwerdeführer, wonach selbst bei Annahme eines Streitwertes von unter CHF 30'000.00 eine Verletzung der (sozialen) Unter- suchungsmaxime vorliege, braucht von vornherein nicht eingegangen zu werden (act. A.1, Ziff. II.11, 16). 4.2.Die Beschwerdegegnerin verlangt mit der Ausweisung der Beschwerdefüh- rer die gerichtliche Durchsetzung ihres Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruchs des Mietobjekts (Art. 267 Abs. 1 OR; Art. 641 Abs. 2 ZGB). Dabei beruft sie sich in ihrem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen sowohl auf die Zahlungsverzugs- kündigung als auch auf die Beendigung des befristeten Mietvertrages per 1. Juli 2024 (RG act. II.1, S. 2 f.). Das Gesuch ist diesbezüglich klar. Die Behauptung der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin habe das Ende des befristeten Miet- vertrages in ihrem Gesuch nur "en passant" erwähnt, die Ausweisung aber nicht (auch) aus diesem Grund beantragt (act. A.1, Ziff. II.14), trifft nicht zu. Das Gesuch fiel zwar äusserst knapp aus und die Zahlungsverzugskündigung stand im Vorder- grund. Letzteres erscheint in Anbetracht des mietrechtlichen Verfahrens betreffend die Zahlungsverzugskündigung sowie der erhöhten Anforderungen an Zahlungs- verzugskündigungen (insbesondere im Vergleich zu einer Beendigung infolge Ab- laufs einer vertraglich vereinbarten Befristung) nachvollziehbar. Schliesslich gehen die Beschwerdeführer fehl, wenn sie aus dem schlichten Verzicht der Beschwer- degegnerin auf eine (freiwillige) unbedingte Replik vor Vorinstanz ein Eingeständ- nis der Einwände in der Gesuchsantwort abzuleiten versuchen (act. A.1, Ziff. II.14; vgl. RG act. I.3-4, II.4). Die Vorinstanz verletzte die Verhandlungsmaxime nicht, indem sie sich auf die Beendigung des befristeten Mietvertrages stützte (act. B.1, E. 3.h-i). Die Rüge erweist sich als unbegründet. 4.3.Alsdann stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, dass selbst wenn der bestrittenen Hypothese der Vorinstanz gefolgt würde, wonach der zu berücksichtigende Sachverhalt die Beendigung des befristeten Mietvertrages sei, das Ausweisungsbegehren nicht gutgeheissen werden könne. Der angefochtene Entscheid versäume es nämlich zu berücksichtigen, dass sie im Verfahren Proz. Nr. 115-2024-13 "hilfsweise eine Verlängerung" des Mietverhältnisses um ein Jahr beantragt hätten. Dieser Antrag könne bekanntlich sowohl bei unbefriste- ten als auch bei befristeten Mietverträgen gestellt werden. Das Ausweisungsbe- gehren sei mithin verfrüht erfolgt, da es eingereicht worden sei, bevor die "Ableh-
13 / 17 nung des Verlängerungsantrages" rechtskräftig gewesen sei. Zudem habe die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid "keineswegs eine vorläufige Stellung- nahme zur Frage der Mietvertragsverlängerung" abgegeben (act. A.1, Ziff. II.15). 4.3.1. Zunächst sei bemerkt, dass die Beschwerdeführer in ihren Eingaben den Terminus "Verlängerung" als Synonym zu "Erstreckung" verwenden. Aus dem Kontext sowie den Akten ist offenkundig, dass sie stets einzig Erstreckung im Sin- ne von Art. 272 ff. OR meinen. Eine "Verlängerung" des Mietverhältnisses im Sin- ne einer stillschweigenden Fortsetzung des Vertrages als unbefristet (Art. 266 Abs. 2 OR) oder der rechtzeitigen Ausübung einer Option war im vorliegenden Fall nie Thema. 4.3.2. In ihrer Argumentation betreffend das eventualiter gestellte Erstreckungs- begehren im mietrechtlichen Verfahren vermischen die Beschwerdeführer ver- schiedene Aspekte (Rechtsschutzinteresse des Vermieters; Sperrwirkung eines parallelen mietrechtlichen Verfahrens; vorfrageweise Prüfung durch den Auswei- sungsrichter). Die Vorinstanz ging einzig auf die Frage der Litispendenz ein; zu- dem erwog sie, im vorliegenden Verfahren sei keine Erstreckung beantragt wor- den (act. B.1, E. 3 ff.). Es drängen sich deshalb folgende Klarstellungen auf: Das Rechtsschutzinteresse des Vermieters an einem Ausweisungsentscheid als Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO besteht, wenn sich zeigt, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausgezogen ist. Gibt der Mieter jedoch im Voraus unmissverständlich zu erkennen, dass er nicht gewillt ist, die Kündigung zu akzeptieren und das Mietobjekt termingerecht zu verlassen, hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, dass im Zeit- punkt, in welchem das Mietverhältnis endet, ein Entscheid über die Auszugspflicht des Mieters vorliegt. Namentlich der Nachweis eines hängigen Kündigungsschutz- verfahrens kann also ausnahmsweise sogar schon vor Ablauf des Mietverhältnis- ses ausreichen, um das Rechtsschutzinteresse des Vermieters an einem Auswei- sungsentscheid zu begründen. Es genügt, wenn das Rechtsschutzinteresse des Vermieters im Zeitpunkt der Entscheidfällung liquide vorliegt. Zudem handelt es sich bei der Mieterausweisung um eine Leistungsklage. Der Anspruch des Vermie- ters gegen den Mieter auf Rückgabe des Mietobjektes wird erst mit Ablauf des Mietverhältnisses fällig. Erst mit Eintritt der Fälligkeit ist er klagbar bzw. durchsetz- bar. Die Fälligkeit der Forderung muss jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Kla- geeinreichung vorliegen, sondern ebenfalls erst im Zeitpunkt der Entscheidfällung. Fälligkeit ist keine Eintretensvoraussetzung, sondern eine Anspruchsvorausset- zung (vgl. dazu ausführlich Bachofner, a.a.O., Rz. 592 ff. m. H.; Sophie Dorschner, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilpro-
14 / 17 zessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 6 f. zu Art. 84 ZPO). Vorliegend war bei Ein- leitung des Ausweisungsverfahrens am 24. Juli 2024 die Kündigungsfrist gemäss der Zahlungsverzugskündigung abgelaufen (Kündigung per 30. November 2023) sowie das befristete Mietverhältnis gemäss Vertrag beendet (Beendigung per
15 / 17 gelöst von der Kündigungsanfechtung resp. auch für den Fall der Gutheissung ihrer Kündigungsschutzklage beantragt hätten, machen sie im Ausweisungsver- fahren nicht geltend (act. A.1; RG act. II.3). Vielmehr führen die Beschwerdeführer stets aus, dass sie die Erstreckung vor erster Instanz im mietrechtlichen Verfahren eventualiter ("hilfsweise") zur Kündigungsanfechtung wegen Zahlungsverzugs an- hängig gemacht haben (act. A.1; RG act. II.3; ferner RG act. II.1, Ziff. II.2, III.9 [Proz. Nr. 115-2024-13]). Darüber hinaus erwuchs der Nichteintretensentscheid vom 9. Juli 2024 ohnehin am 11. September 2024 in Rechtskraft. Daraus folgt, dass selbst wenn davon auszugehen wäre, dass sich die Beschwerdeführer im mietrechtlichen Verfahren zulässigerweise auf eine Erstreckung berufen hätten (quod non), das entsprechende Erstreckungsverfahren im Zeitpunkt des Erlasses des Ausweisungsentscheids unbestrittenermassen rechtskräftig erledigt war (vgl. act. B.1, E. 2.e; RG act. II.3; act. A.1). Bei der Frist zur Kündigungsanfechtung und derjenigen zum Verlangen einer Erstreckung (Art. 273 Abs. 1, 2 und 5 OR) handelt es sich um Verwirkungsfristen, weshalb der Umstand, dass lediglich ein Nichtein- tretensentscheid erging, unerheblich ist. Die Rüge der Beschwerdeführer, wonach das Ausweisungsbegehren verfrüht gestellt worden sei, verfängt nach dem Ge- sagten nicht. 4.4.Der Vollständigkeit halber sei bemerkt, dass die Vorinstanz in Anbetracht der (zu Recht berücksichtigten) Beendigung des befristeten Mietverhältnisses auf eine vorfrageweise Prüfung der Zahlungsverzugskündigung verzichten durfte (act. B.1, E. 3.h). Hiergegen erheben die Beschwerdeführer denn auch keine Rü- gen. Die Wiedergabe ihres damaligen Standpunktes im Kündigungsschutzverfah- ren stellen keine Beanstandungen am angefochtenen Entscheid dar (act. A.1, Ziff. II.3 f.). 5.Mit den weiteren Punkten des vorinstanzlichen Entscheids (Zusprechung einer Entschädigung pro rata temporis für die unrechtmässige Besetzung der Räumlichkeiten [Dispositivziffer 2]; angeordnete Modalitäten der Ausweisung [Dis- positivziffern 3 f.]) setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander (vgl. act. A.1). Die Aufhebung besagter Dispositivziffern beantragen die Beschwerde- führer lediglich als Folge der geltend gemachten Unzulässigkeit des Auswei- sungsgesuches an sich (vgl. act. A.1, Ziff. I.2, Rechtsbegehren). Weiterungen da- zu erübrigen sich. 6.Erweisen sich nach dem Gesagten sämtliche Rügen als unbegründet, bleibt für das Eventualbegehren auf Rückweisung zur Neubeurteilung (act. A.1) kein Raum.
16 / 17 7.Die Beschwerde ist abzuweisen. Eine neue Räumungsfrist ist nicht anzu- setzen. Die Beschwerde hemmt die Rechtskraft des erstinstanzlichen Entscheides nicht (Art. 325 ZPO); der erstinstanzliche Entscheid bleibt im Falle der Abweisung der Beschwerde rechtskräftig und vollstreckbar. 8.Mit dem Entscheid in der Sache ist das Gesuch um Erteilung der aufschie- benden Wirkung gegenstandslos. Es ist abzuschreiben. 9.Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist auf CHF 2'000.00 festzusetzen (Art. 10 Abs. 1 VGZ [BR 320.210]). Sie ist mit dem geleisteten Kos- tenvorschuss zu verrechnen (act. D.2; Art. 111 Abs. 1 ZPO) und ausgangsgemäss den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), je unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr kein Aufwand entstanden ist, der zu entschädigen wäre.
17 / 17 Demnach wird erkannt: 1.Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben. 2.Die Beschwerde wird abgewiesen. 3.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000.00 gehen unter soli- darischer Haftung zulasten von A._____ und B._____. Sie werden mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 1'000.00 verrech- net. 4.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5.Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An- dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu- reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor- aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 6.Mitteilung an: