ZK2 2023 60

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Entscheid vom 17. November 2023 ReferenzZK2 23 60 InstanzII. Zivilkammer BesetzungHubert, Vorsitzender ParteienA._____ Beschwerdeführer B._____ Beschwerdeführerin gegen C._____ Beschwerdegegner GegenstandRechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 25.10.2023, mitgeteilt am 01.11.2023 (Proz. Nr. 135-2023-708) Mitteilung20. November 2023

2 / 9 Sachverhalt A.Seit dem 1. Oktober 2015 waren B._____ (amtlicher Name: B.) und A. Mieter der 4 ½-Zimmerwohnung im Parterre an der D.strasse __ in E.. Vermieter war C.. Der monatliche Mietzins betrug CHF 1'016.45 (RG act. II/1/5). Am 1. März 2023 kündigte C. das Mietverhältnis frist- und termingerecht auf den 30. September 2023 (RG act. II/1/2-3, 5). B.Am 8. März 2023 meldeten B._____ und A._____ bei der Schlichtungs- behörde für Mietsachen Plessur eine Klage betreffend Anfechtung Kündi- gung/Erstreckung Mietverhältnis an. Anlässlich der am 4. April 2023 durchgeführ- ten Schlichtungsverhandlung einigten sich die Parteien wie folgt:

1. Die Mieterschaft akzeptiert die Kündigung des Mietverhältnisses per
2. September 2023.
3. Die Mieterschaft darf das Mietverhältnis vor dem 30. September 2023 jederzeit, ohne Berücksichtigung einer Kündigungsfrist auflösen.
4. Das Verfahren ist kostenlos. Allfällige weitere Kosten (Anwaltskosten etc.) trägt jede Partei selber.
5. Mit der Unterzeichnung erlangt dieser Vergleich die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids, womit das Verfahren vor der Schlich- tungsbehörde für Mietsachen abgeschrieben wird. Die Parteien ver- zichten ausdrücklich auf die Einlegung eines Rechtsmittels. Beide Parteien bestätigen den Empfang der von ihnen eingelegten Urkun- den. Der Vergleich wurde in die Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur vom 4. April 2023 aufgenommen (RG act. II/1/1). C.Da B._____ und A._____ das Mietobiekt auf den vereinbarten Termin hin nicht räumten und zurückgaben, stellte C._____ am 11. Oktober 2023 beim Regi- onalgericht Plessur ein Gesuch um Mieterausweisung (RG act. I/1 und IV/1). B._____ und A._____ nahmen mit Eingabe vom 21. Oktober 2023 zum Auswei- sungsgesuch Stellung. Sie machten im Wesentlichen geltend, sie hätten bislang keine Wohnung gefunden, aber eine solche in Aussicht. Der früheste Einzugster- min sei der 1. Dezember 2023. Es sei daher "der Ausweisungsantrag auszuset- zen" und ihnen "eine entsprechende Frist" zu gewähren (RG act. I/2). D.Mit Entscheid vom 25. Oktober 2023 (act. B.1) erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur was folgt:

3 / 9

1. A._____ und B._____ werden angewiesen, die 4 ½-Zimmerwohnung an der D.strasse __ in E. unverzüglich, bis spätestens am 20. November 2023 zu räumen und zu verlassen sowie in ord- nungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2. Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hin- weis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfü- gung nicht Folge leistet.
3. a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist C._____ berechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung zu ver- anlassen. Sollte A._____ und/oder B._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist C._____ berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuzie- hen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Er kann polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c). b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch C._____ vorzu- schiessen, welcher dafür auf A._____ und B._____ zurückgreifen kann. c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegen- den Entscheid auf erstmalige Aufforderung von C._____ zu vollstrecken, indem C._____ der Zutritt zu den Räumlichkei- ten sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhalten- den Personen aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4. a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen solidarisch zu Lasten von A._____ und B.. Die Gerichtskosten werden mit dem von C. geleisteten Vor- schuss von CHF 800.00 verrechnet. A._____ und B._____ haben C._____ die geleisteten Vorschüsse von CHF 800.00 zu ersetzen.

b) Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber. 5. Rechtsmittelbelehrung 6. Mitteilung E.Mit Eingabe vom 4. November 2023 (Poststempel 8. November 2023) er- hoben B._____ und A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) gegen den Auswei- sungsentscheid Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden (act. A.1). Sie beantragen, es sei ihnen die Frist zur Räumung der Wohnung um 2-3 Monate zu verlängern, da sie bislang keine Ersatzwohnung gefunden hätten. F.Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort von C._____ (nachfolgend Be- schwerdegegner) wurde verzichtet. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen.

4 / 9 Erwägungen 1.1.Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht das wirtschaftliche Interes- se der Parteien in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren, in dem die Kün- digung nicht mehr strittig ist, im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGer 4A_72/2007 v. 22.8.2007 E. 2.2; BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweize- rische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR ZK2 19 58 v. 18.12.2019 E. 2.3.1). Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 1'016.45 (RG act. II/1/5) beläuft sich im vorliegenden Fall der Mietwert für sechs Monate auf CHF 6'098.70. Damit ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig. 1.2.Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist den Beschwerdeführern am 3. November 2023 zugegangen (RG act. V/1 und 2). Die Beschwerde vom 8. November 2023 (Poststempel, act. A.1) wurde damit frist- gerecht eingereicht. 1.3.Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechts- mittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Erweist sich das Rechtsmittel wie im vorliegenden Fall als offensichtlich unbegründet (vgl. dazu die nachfolgenden Erwägungen), entscheidet der Vorsitzende der zuständigen Zivil- kammer in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO, Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.00]). 1.4.Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist

5 / 9 bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Ent- scheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Dieter Freibur- ghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brun- ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 16 ff. und N 30 ff. zu Art. 311 ZPO). Bei der Konkretisierung der inhaltlichen Anforderungen an die Beschwerdebegründung ist zu berücksichtigen, ob die betreffende Partei anwalt- lich vertreten ist. Gegenüber juristischen Laien erscheint – unter Vorbehalt queru- latorischer und rechtsmissbräuchlicher Eingaben – eine grosszügigere Haltung der Rechtsmittelinstanz angebracht. Namentlich ist hinsichtlich der Einhaltung von Formvorschriften Nachsicht zu üben, wenn klar erkannt wird, was die betreffende Person will. Dennoch sind auch an die Formulierung von Anträgen und an die Be- gründung des Rechtsmittels bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei de- ren Nichterfüllung auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch im Falle einer Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Ent- scheid und einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Hungerbüh- ler/Bucher, a.a.O., N 32 zu Art. 311 ZPO; Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO). Inwieweit die Beschwerde diese formellen Anforderungen erfüllt, ist im Einzelnen anlässlich der Überprüfung der einzelnen Kritikpunkte zu beurteilen. 1.5.Das Beschwerdeverfahren ist, anders als das Berufungsverfahren, keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaat- liche Kontrolle desselben. Die Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und auf- grund dieses Sachverhalts das Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten Beschwerdegründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zi- vilprozessordnung (ZPO) vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zi- vilprozessordnung, Bern 2012, N 1 zu Art. 326 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsa- chenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausge- schlossen (Art. 326 ZPO).

6 / 9 2.1.Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrem Rechtsmittel gegen die ihnen eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe. Sie beantragen, die Frist um 2-3 Monate zu verlängern (act. A.1). 2.1.1. Wie in E. 1.5. erwähnt, sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge nicht zulässig (Art. 326 ZPO). Der Antrag, die Räumungsfrist um 2 – 3 Monate zu ver- längern, geht über denjenigen hinaus, welchen die Beschwerdeführer vor Vor- instanz gestellt haben. Dort haben sie beantragt, den "Ausweisungsantrag auszu- setzen" und ihnen "eine entsprechende Frist zu gewähren". Dem Kontext der vor Regionalgericht eingereichten Stellungnahme ist zu entnehmen, dass sie damals eine Wohnung per 1. Dezember 2023 in Aussicht hatten, womit mit der Formulie- rung "eine entsprechende Frist" eine solche bis zu ebendiesem Datum gemeint war (RG act. I/2). Damit erweist sich das im vorliegenden Verfahren gestellte Rechtsbegehren als neu, soweit eine Verlängerung der Auszugsfrist über den 1. Dezember 2023 hinaus verlangt wird. Insoweit ist auf die Beschwerde bereits aus diesem Grund nicht einzutreten. 2.1.2. Die Beschwerdeführer erachten die eingeräumte Räumungsfrist als zu kurz, um eine Ersatzwohnung zu finden. Begründend verweisen sie auf konkrete Such- bemühungen, allerdings ohne solche zu belegen. Angebliche Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben die Beschwerdeführer bereits bei der Vorinstanz gel- tend gemacht (RG act. I/2). Der Einzelrichter am Regionalgericht hat dazu im an- gefochtenen Entscheid erwogen, die Vorbringen der Beschwerdeführer würden am Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nichts ändern. Nach abgelau- fenem Mietverhältnis müsse der Mieter das Mietobjekt gemäss Art. 267 OR dem Vermieter zurückgeben. Mit gültiger Auflösung des Mietvertrags und Verstreichen des Auszugstermins bestehe ein Rückgabeanspruch des Vermieters. Mit dem vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen abgeschlossenen und in Rechtskraft er- wachsenen Vergleich vom 4. April 2023 hätten sich die Parteien einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses spätestens auf den 30. September 2023 geeinigt. Trotz beendigtem Mietverhältnis hätten die Beschwerdeführer bis zum jetzigen Zeitpunkt das Mietobjekt nicht geräumt und zurückgegeben. Damit stehe dem Beschwerdegegner ein Ausweisungsanspruch zu. Dessen Gesuch um Mie- terausweisung sei folglich gutzuheissen. Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander. Vielmehr wiederholen sie im Wesentlichen ihre bereits in der Stellungnahme an die Vorinstanz vorgebrachten Ausführungen. Damit sind mangels rechtsgenügen- der Begründung die formellen Anforderungen an die Beschwerde nicht erfüllt, und zwar selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laieneingabe handelt.

7 / 9 Auch von einer nicht juristisch gebildeten Person darf erwartet werden, dass sie sich zumindest rudimentär mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzt und konkret darlegt, weshalb diese ihrer Ansicht nach falsch sein sollen. Auf die Beschwerde ist demzufolge auch unter diesem Gesichtspunkt nicht einzutreten. 2.1.3. Dem Begehren um Gewährung einer längeren Auszugsfrist könnte schliesslich im Ausweisungsverfahren ohnehin nicht stattgegeben werden. Bei gegebenen Ausweisungsvoraussetzungen steht es nicht in der Kompetenz der Ausweisungsbehörde, der Mieterpartei eine länger dauernde Auszugsfrist zu ge- währen. Das würde im Ergebnis einer Erstreckung des Mietverhältnisses gleich- kommen, welche die Beschwerdeführer vor der Schlichtungsbehörde hätten ver- langen müssen. Dort haben sie sich aber mit dem Beschwerdegegner auf eine Beendigung des Mietverhältnisses per 30. September 2023 geeinigt. 2.2.Die Beschwerdeführer bringen in der Beschwerdebegründung vor, selbst das Regionalgericht stelle die Rechtmässigkeit der Kündigung teils in Frage, da diese durch den Sohn des Vermieters und nicht durch diesen selbst erfolgt sei. Des Weiteren hätten sie vor der Schlichtungsbehörde erst nach langem Überlegen unterschrieben, da es geheissen habe, sie hätten vor Gericht ohnehin keine Chance und die Kosten seien zu hoch. Einer der drei anwesenden Mitglieder der Schlichtungsstelle habe die Kündigung als nicht wirksam befunden, sei aber von den beiden anderen überstimmt worden. 2.2.1. Zunächst ist nicht klar, was die Beschwerdeführer mit diesen Ausführungen bezwecken. Mit ihrem Rechtsbegehren, aus welchem hervorgehen muss, in wel- chem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten werden soll (vgl. oben E. 1.4), stellen sie die Ausweisung als solche nicht in Frage, sondern verlangen le- diglich eine Verlängerung der Räumungsfrist. Dementsprechend räumen sie in der Begründung ihres Antrags ein: "Es ist uns völlig klar dass wir ausziehen müs- sen....".. Sodann hat der Einzelrichter am Regionalgericht zu eben diesen Vor- bringen erwogen, die Parteien hätten sich vor der Schlichtungsbehörde für Miet- sachen einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses auf spätestens den 30. September 2023 geeinigt. Dieser Vergleich habe die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. Insoweit könne offengelassen werden, ob die durch den Sohn des Gesuchstellers ausgesprochene Kündigung gültig gewesen wäre. Soweit die Mieter vorbrächten, sie seien vor Schlichtungsstelle fast zur Unter- zeichnung des Vergleichs genötigt worden und damit einen Willensmangel geltend machen wollten, stünde ihnen hierfür lediglich die Revision zur Verfügung (Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO). Ein Revisionsgrund hemme indessen die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des Entscheids grundsätzlich nicht (Art. 331 Abs. 1 ZPO).

8 / 9 Auch mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinan- der. Damit wäre insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten, falls die zitierten Ausführungen in der Beschwerdebegründung als Antrag auf Aufhebung der ange- ordneten Ausweisung entgegenzunehmen wären (quod non). 2.2.2. Schliesslich ist nicht erkennbar, inwieweit die Kündigung nicht gültig sein sollte. Aus den Akten ergibt sich, dass das Mietverhältnis frist- termin- und formge- recht gekündigt wurde. Gemäss den Kündigungsschreiben lagen diesen jeweils die amtlichen Formulare bei. Diese wurden zwar dem Ausweisungsgesuch nicht beigelegt. Dessen Empfang wurde jedoch seitens der Beschwerdeführer nicht be- stritten. Da auch im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen die Ver- handlungsmaxime anwendbar ist, gilt diese nicht bestrittene Tatsache somit als bewiesen und die Zustellung des amtlichen Formulars als unbestrittene Tatsache im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO (BGE 144 III 462 E. 3 und 4). Eine mögli- cherweise fehlende Vertretungsvollmacht des Sohnes ist insofern nicht von Be- lang als die Parteien des Mietvertrags die Kündigung spätestens im Rahmen des vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossenen Vergleichs akzeptiert und sich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses auf den 30. September 2023 geeinigt ha- ben (vgl. dazu auch BGer 4A_36/2011 v. 15.3.2011 E. 2.2.2; Jürg P. Müller, Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich 2018, N 28 zu Vor- bem. zu Art. 266-266o OR). Dieser Vergleich wurde in die Abschreibungsverfü- gung der Schlichtungsbehörde aufgenommen und erlangte die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. 2.3.Zusammenfassend ergibt sich, dass aus den dargelegten Gründen auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. 3.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens gehen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführer (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 als ange- messen (Art. 10 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Parteientschädigungen werden keine zugesprochen, zumal vom Beschwerdegegner keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde.

9 / 9 Demnach wird erkannt: 1.Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 gehen unter soli- darischer Haftung zu Lasten von A._____ und B._____. 3.Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 4.Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An- dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu- reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor- aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 5.Mitteilung an: