ZK2 2023 57

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Urteil vom 03. Dezember 2024 [Mit Urteil 4A_37/2025 vom 11. September 2025 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, sofern darauf eingetreten wurde]. ReferenzZK2 23 57 InstanzII. Zivilkammer BesetzungHubert, Vorsitzender Nydegger und Bergamin Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc ParteienA._____ GmbH Berufungsklägerin gegen B._____ AG Berufungsbeklagte GegenstandHerabsetzung Mietzins Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos vom 15.06.2023, mitgeteilt am 29.09.2023 (Proz. Nr. 115-2022-6) Mitteilung10. Dezember 2024

2 / 31 Sachverhalt A.Mit Mietvertrag vom 30. August/3. September 2018 vermietete die B._____ AG als Vermieterin das Lokal "C.", das sich im Untergeschoss des Gebäudes an der A. in O.1._____ befindet, an die A._____ GmbH als Mieterin mit einer festen Mietdauer von fünf Jahren und einer Option auf weitere fünf Jahre. Mietbeginn war der 15. September 2018, der Mietzins musste jedoch erst ab Dezember 2018 bezahlt werden. Gemäss Mietvertrag darf das Mietobjekt als "Restaurant, Bar, Club" benutzt werden. Die A._____ GmbH führt in den Räumlichkeiten bis heute den "D.". B.Aufgrund der vom Bundesrat im Rahmen der Corona-Pandemie verfügten Schliessungen von öffentlich zugänglichen Einrichtungen musste die A. GmbH ihren Club vom 17. März 2020 bis zum 5. Juni 2020 und vom 29. Oktober 2020 bis zum 25. Juni 2021 geschlossen halten. Bereits während der ersten Schliessung vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 stellte sie bei der Vermieterin ein Gesuch um Mietzinsherabsetzung, was von der B._____ AG jedoch abgelehnt wurde. Am 30. Oktober 2020 erneuerte die Mieterin ihr Gesuch um Mietzinsherabsetzung. Mit Schreiben vom 5. November 2020 teilte die Vermieterin mit, sie könne auf das Gesuch nicht eintreten. C.Am 5. März 2021 gelangte die A._____ GmbH an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Prättigau/Davos. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 7. Mai 2021 konnten sich die Parteien nicht einigen und auch nachfolgende Vergleichsbemühungen zeitigten keinen Erfolg, weshalb am 4. Januar 2022 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgendem Rechtsbegehren: Rechtsbegehren der klagenden Partei (gemäss Schlichtungsgesuch): 1.Es sei der Klägerin als Mieterin eine angemessene Mietzinsherabsetzung von mindestens 50 Prozent vom 14. März 2020 bis voraussichtlich zum 31. Mai 2021, d.h. im Betrag von CHF 47'225.25, zu gewähren, während welcher das Lokal der Mieterin aufgrund behördlicher Auflagen im Zusammenhang mit der Corona- Pandemie geschlossen war bzw. nur eingeschränkt genutzt werden konnte. 2.Es sei der Klägerin als Mieterin eine angemessene Mietzinsherabsetzung von mindestens 50 Prozent für künftige, behördlich verfügte Schliessungen des Lokals sowie für behördlich verfügte Einschränkungen in der Nutzung des Lokals im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie zu gewähren. 3.Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Lasten der Beklagten.

3 / 31 D.Am 4. Februar 2022 reichte die A._____ GmbH eine Klage mit folgendem verändertem Rechtsbegehren beim Regionalgericht Prättigau/Davos ein: 1.Es sei der Klägerin als Mieterin eine angemessene Mietzinsherabsetzung von mindestens 50 % vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie vom 29. Oktober 2020 bis zum 25. Juni 2021, d.h. im Betrag von mindestens CHF 34'600.55, zu gewähren. 2.Eventualiter sei festzustellen, dass für den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie vom 29. Oktober 2020 bis zum 25. Juni 2021 maximal 50 % des Mietzinses, d.h. maximal CHF 34'600.55, geschuldet ist. 3.Es sei die Hinterlegungsstelle gerichtlich anzuweisen von den durch die Klägerin hinterlegten Mietzinsen für den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie 29. Oktober 2020 bis 25. Juni 2021 mindestens 50 %, d.h. mindestens CHF 34'600.55, an die Klägerin zurückzubezahlen. 4.Es sei vom Nachklagevorbehalt der Klägerin in Bezug auf künftige, behördlich verfügte Schliessungen des Lokals sowie für behördlich verfügte Einschränkungen in der Nutzung des Lokals im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Vormerk zu nehmen. 5.Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beklagten. E.In ihrer Klageantwort vom 28. April 2022 stellte die B._____ AG das folgende Rechtsbegehren: 1.Die Klage sei abzuweisen. 2.Es sei die Mietzins-Hinterlegungsstelle anzuweisen, die durch die Klägerin hinterlegten Mietzinse vollumfänglich – sofern noch vorhanden – an die Beklagte auszubezahlen. 3.Unter vollständiger, amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zu Lasten der Klägerin. F.Mit Replik vom 4. Juli 2022 und Duplik vom 19. September 2022 hielten beide Parteien an ihren bereits gestellten Rechtbegehren fest und vertieften ihre Argumente. G.Mit Entscheid vom 15. Juni 2023, im Dispositiv mitgeteilt am 27. Juni 2023, schriftlich begründet mitgeteilt am 29. September 2023, erkannte das Regionalgericht Prättigau/Davos: 1.Die Klage wird abgewiesen. 2.Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Prättigau/Davos, Talstrasse 10a, 7270 Klosters als Mietzinshinterlegungsstelle wird durch das Regionalgericht Prättigau/Davos angewiesen, die durch die A._____ GmbH hinterlegten Mietzinsen vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 (CHF 75'000.00/Jahr à 366 Tage) sowie vom 29. Oktober 2020 bis 25. Juni 2021 (CHF 80'000.00/Jahr à 365 Tage) im Betrag von total CHF 69'201.10 der B._____ AG auszubezahlen.

4 / 31 3.Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in Höhe von CHF 4'000.00 gehen zu Lasten der A._____ GmbH. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 5'000.00 verrechnet. CHF 1'000.00 werden der A._____ GmbH vom Regionalgericht Prättigau/Davos (Kanton Graubünden) zurückerstattet. 4.Die A._____ GmbH wird verpflichtet, der B._____ AG eine Parteientschädigung von CHF 9'253.00 (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen. 5.(Rechtsmittelbelehrung) 6.(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid) 7.(Mitteilung) H.Gegen diesen Entscheid führt die A._____ GmbH (nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 1. November 2023 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt: 1.Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 15. Juni 2023 (Proz. Nr. 115-2022-6) sei vollumfänglich aufzuheben und es sei die Klage der Klägerin bzw. Berufungsklägerin wie folgt gutzuheissen: 1.Es sei der Klägerin als Mieterin eine angemessene Mietzinsherabsetzung von mindestens 50 % vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie vom 29. Oktober 2020 bis zum 25. Juni 2021, d.h. im Betrag von mindestens CHF 34'600.55, zu gewähren. 2.Eventualiter sei festzustellen, dass für den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie vom 29. Oktober 2020 bis zum 25. Juni 2021 maximal 50 % des Mietzinses, d.h. maximal CHF 34'600.55, geschuldet ist. 3.Es sei die Hinterlegungsstelle gerichtlich anzuweisen, von den durch die Klägerin hinterlegten Mietzinsen für den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 5. Juni 2020 sowie 29. Oktober 2020 bis 25. Juni 2021 mindestens 50 %, d.h. mindestens CHF 34'600.55, an die Klägerin zurückzubezahlen. 4.Es sei vom Nachklagevorbehalt der Klägerin in Bezug auf künftige, behördlich verfügte Schliessungen des Lokals sowie für behördlich verfügte Einschränkungen in der Nutzung des Lokals im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Vormerk zu nehmen. 5.Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beklagten. 2.Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Beweiserhebung und zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) sowohl für das vorinstanzliche Verfahren als auch für das Berufungsverfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

5 / 31 I.Die B._____ AG (nachfolgend Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungsantwort vom 4. Dezember 2023 die kostenfällige Abweisung der Berufung. Am 14. Dezember 2023 replizierte die Berufungsklägerin. J.Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, im Folgenden eingegangen. Erwägungen 1.Eintreten 1.1.Angefochten ist der Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos, mit welchem die Klage der Berufungsklägerin auf Mietzinsherabsetzung wegen der behördlich verfügten Schliessungen im Zusammenhang mit der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie abgewiesen wurde. Damit handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO mit Berufung anfechtbar ist, zumal der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 übersteigt. 1.2.Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 15. Juni 2023 ist dem Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 2. Oktober 2023 schriftlich begründet zugegangen (act. B.3). Die Berufung der Berufungsklägerin erfolgte am 1. November 2023 (act. A.1) und damit fristgerecht. Da die Rechtsschrift zudem den übrigen Formerfordernissen entspricht, ist auf die Berufung insoweit einzutreten. 2.Klageänderung Die Berufungsklägerin hat ihr Rechtsbegehren in der Klage im Vergleich zum Schlichtungsverfahren erheblich erweitert. Es würde sich daher grundsätzlich die Frage der Zulässigkeit einer Klageänderung (Art. 227 Abs. 1 ZPO) stellen. Nachdem die Klage gemäss den nachfolgenden Erwägungen bereits daran scheitert, dass die Berufungsklägerin keinen Mangel am Mietobjekt nachzuweisen vermag und auch eine richterliche Vertragsanpassung mangels belegter gravierender Äquivalenzstörung nicht möglich ist, kann auf eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Frage der Klageänderung verzichtet werden.

6 / 31 3.Verweis auf Rechtsschriften im vorinstanzlichen Verfahren Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Die Berufung führende Partei muss aufzeigen, inwiefern sie den angefochtenen Entscheid als fehlerhaft erachtet. Sie muss die beanstandeten vorinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen bezeichnen, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Dieser Anforderung genügt sie nicht, wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Hinsicht kritisiert (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_555/2022 v. 11.04.2023 E. 3.1; 4A_117/2022 v. 08.04.2022 E. 2.1.1; 5A_209/2014 v. 02.09.2014 E. 4.2.1). Die Berufungsklägerin verweist in ihren Rechtsschriften zur Bekräftigung ihrer Argumentation verschiedentlich auf ihre Ausführungen vor Vorinstanz. Diese Verweisungen vermögen den Begründungsanforderungen an die Berufung nicht zu genügen, weshalb sich die Rechtsmittelinstanz nicht weiter damit zu befassen hat. Namentlich muss sie allein vor der Vorinstanz vorgebrachte Argumente nicht prüfen oder in ihre Entscheidung miteinbeziehen. 4.Verletzung rechtliches Gehör 4.1.Die Berufungsklägerin beanstandet, dass die Vorinstanz die Parteibefragung ihres Geschäftsführers mittels antizipierter Beweiswürdigung abgelehnt habe. Sie macht geltend, die Vorinstanz sei, ohne sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen, davon ausgegangen, dass im Mietobjekt auch eine Bar oder ein Restaurant hätten betrieben werden können. Der Geschäftsführer der Berufungsklägerin kenne das Mietobjekt in- und auswendig, weshalb er ausführlich hätte darlegen können, inwiefern die Lokalität nur zur Nutzung als Club geeignet sei. Indem die Vorinstanz ohne Einvernahme des Geschäftsführers der Berufungsklägerin davon ausgehe, es hätte auch eine Bar oder ein Restaurant betrieben werden können, verletze sie das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin. Eine antizipierte Beweiswürdigung sei bei einer solchen Ausgangslage nicht zulässig. 4.2.Die Berufungsklägerin behauptet, die Vorinstanz habe Vorbringen von ihr infolge Beweislosigkeit abgelehnt. Sie belässt es jedoch bei dieser pauschalen Behauptung und setzt sich mit den Erwägungen der Vorinstanz nicht konkret auseinander. Insbesondere nennt sie keine Fundstellen im angefochtenen

7 / 31 Entscheid, wo die Vorinstanz Vorbringen der Berufungsklägerin aufgrund von Beweislosigkeit abgewiesen haben soll. Damit genügt die Berufungsklägerin ihrer Begründungspflicht nicht (vgl. aus der neuesten Rechtsprechung BGer 4A_213/2023 v. 09.10.2023 E. 4.3; 4A_185/2023 v. 31.05.2023 E. 4.3.2; 4A_555/2022 v. 11.04.2023 E. 3.1; 4A_117/2022 v. 08.04.2022 E. 2.1.1). Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts muss sich mit dem Argument nicht weiter befassen. 4.3.Die Berufungsklägerin hat im vorinstanzlichen Verfahren mit den Argumenten, zum einen liege die Lokalität im Kellergeschoss und zum andern sei sie aufgrund ihrer Beschaffenheit auf einen Club ausgelegt, die Möglichkeit eines Betriebs als Bar oder Restaurant bestritten. Dem hat die Vorinstanz an der von der Berufungsklägerin in der Berufung verwiesenen Stelle entgegengehalten, dass ein Restaurant auch in einer Lokalität betrieben werden könne, die im Kellergeschoss liege. Die Vorinstanz hat dabei auf verschiedene Beispiele in O.1._____ verwiesen. Weiter hat sie ausgeführt, es sei nicht einzusehen, weshalb im Mietobjekt der Berufungsklägerin kein Restaurant und keine Bar sollte geführt werden können. Die Vorinstanz hat sich folglich entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin sehr wohl mit deren Vorbringen auseinandergesetzt, sie hat diese jedoch verworfen. Dass die Vorinstanz zu einer anderen Wertung gelangt ist als die Berufungsklägerin, heisst nicht, dass sie sich mit den Argumenten nicht befasst und diese nicht beurteilt hätte. Vielmehr ist die Vorinstanz in ihrer Würdigung der Beweise frei (Art. 157 ZPO) und nicht an die Beurteilung durch die Berufungsklägerin gebunden. Die Begründung der Vorinstanz ist denn auch überzeugend: Es ist tatsächlich kein Grund ersichtlich und die Berufungsklägerin macht auch keinen plausiblen Grund geltend, der gegen einen Restaurant- und/oder Barbetrieb in einem Kellergeschoss sprechen würde. Zu Recht hat die Vorinstanz auf entsprechende Beispiele in O.1._____ hingewiesen. Ebenso wenig spricht der Grundriss des Mietobjektes, der aus dem Anhang zum Mietvertrag ersichtlich ist (RG act. II/1), gegen einen Restaurant- und/oder Barbetrieb. Die Berufungsklägerin hat in diesem Zusammenhang in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften von der "Beschaffenheit" des Mietobjekts gesprochen und von der Raumaufteilung, hat aber nicht ausgeführt, was an der "Beschaffenheit" oder der Raumaufteilung einem Restaurant- und/oder Barbetrieb konkret entgegenstehen würde (RG act. I/3, Ziff. 18 und 27). In der Berufung macht sie geltend, ihr Geschäftsführer hätte im Rahmen einer Parteibefragung ausführlich darlegen können, inwiefern das Mietobjekt nur zur Nutzung als Club geeignet sei. Dem ist zu entgegnen, dass Tatsachenbehauptungen in den Rechtsschriften vorgebracht werden müssen, Aussagen im Rahmen einer Einvernahme genügen dafür nicht.

8 / 31 Die Berufungsklägerin hätte bereits in den Rechtsschriften des vorinstanzlichen Verfahrens konkret darlegen müssen, weshalb im Mietobjekt nur ein Club bzw. eine Diskothek geführt werden könne bzw. Sinn mache. Das hat sie nicht getan, sie hat es bei pauschalen Ausführungen belassen, obwohl ihre Behauptungen von der Berufungsbeklagten bestritten wurden (RG act. I/4, S. 5 Ziff. 9 und S. 6 f. Ziff. 17) und ihr eine detaillierte Begründung ohne Weiteres möglich gewesen wäre. Die fehlenden Tatsachenbehauptungen hätten durch eine Einvernahme des Geschäftsführers der Berufungsklägerin nicht ergänzt werden können. Dies trifft ebenso auf das Argument der Berufungsklägerin zu, Alternativnutzungen hätten nicht gewinnbringend umgesetzt werden können. Auch diesbezüglich hat es die Berufungsklägerin bei pauschalen Behauptungen belassen, konkrete Ausführungen fehlen. Allein der Umstand, dass auch für alternative Nutzungen Personal und Waren notwendig gewesen wären (RG act. I/3, Ziff. 22), zeigt nicht auf, dass kein Gewinn möglich gewesen wäre. Weitere Behauptungen hat die Berufungsklägerin nicht vorgebracht und hätte der Geschäftsführer nicht ins Verfahren einbringen können. Die Fotografien schliesslich, die die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren eingereicht hat (RG act. II/5), sind nicht aussagekräftig. Zum einen zeigen sie nur Ausschnitte der Lokalität, zum andern ist aufgrund der Lichtverhältnisse nicht wirklich etwas zu erkennen. Aus den Fotografien kann nichts Entscheidrelevantes abgeleitet werden, insbesondere sprechen sie nicht dafür, dass das Mietobjekt nicht auch als Restaurant und/oder Bar genutzt werden könnte. Zu Recht ist die Vorinstanz zum Schluss gelangt, dass die Argumente der Berufungsklägerin nicht überzeugen und dass eine Einvernahme des Geschäftsführers der Berufungsklägerin nichts daran zu ändern vermöchte. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin war der Verzicht auf die Einvernahme des Geschäftsführers der Berufungsklägerin rechtmässig. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor. 5.Verletzung Verhandlungsgrundsatz 5.1.Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe mehrfach den Verhandlungsgrundsatz gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO verletzt. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid festgestellt, da es in der Streitsache um hinterlegte Mietzinse gehe, gelange gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO das vereinfachte Verfahren zur Anwendung (act. B.2, S. 6 E. 3). Die Parteien haben dies nicht in Frage gestellt. Die Berufungsklägerin verlangt denn auch die Auszahlung von (zwar in anderem Zusammenhang) hinterlegten Mietzinsen. Es geht mithin um eine Streitsache, bei der die Hinterlegung von Mietzinsen betroffen ist. In einem solchen Fall aber gelangt, unabhängig vom Streitwert, die soziale

9 / 31 Untersuchungsmaxime zur Anwendung (vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Eine Verletzung der Verhandlungsmaxime kann von vornherein nicht vorliegen (vgl. BGer 4A_360/2015 v. 12.11.2015 E. 4.2). Im Folgenden werden die Beanstandungen der Berufungsklägerin unter dem Aspekt geprüft, ob die Vorinstanz mit ihren Feststellungen den Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime überschritten hat. Dabei ist mitzuberücksichtigen, dass das Gericht wegen der sozialen Untersuchungsmaxime nicht an die Tatsachenbehauptungen und Beweisofferten der Parteien gebunden war (BGE 142 III 402 E. 2.1; 139 III 457 E. 4.4.3.2; BGer 4A_183/2023 v. 12.12.2023 E. 5.1). 5.2.Die Berufungsklägerin beanstandet, die Vorinstanz habe festgestellt, es gäbe Kellerrestaurants zuhauf, sogar in O.1._____, und sie habe gleich zwei Beispiele angefügt. Den Rechtsschriften der Parteien im vorinstanzlichen Verfahren könnten nirgends derartige Behauptungen entnommen werden. Die Berufungsklägerin lässt dabei ausser Acht, dass notorische Tatsachen weder behauptet noch bewiesen werden müssen (Art. 151 ZPO; zur Frage, ob notorische Tatsachen zu behaupten sind, vgl. BGer 5A_61/2023 v. 07.02.2024 E. 4 mit zahlreichen Hinweisen). Die Tatsache, dass es Restaurants gibt, die im Kellergeschoss liegen, muss als offenkundig und damit notorisch angesehen werden. Sie entspricht zudem der allgemeinen Lebenserfahrung. Die Vorinstanz durfte daher davon ausgehen, dass der Betrieb eines Restaurants in einem Kellergeschoss grundsätzlich möglich ist, ohne dass eine Partei Entsprechendes behauptet hatte. Dass die Vorinstanz auf zwei Kellerrestaurants in Davos hingewiesen hat, diente allein zur Bekräftigung ihrer Würdigung und bestätigte des Weiteren die allgemeine Lebenserfahrung. Die Vorinstanz ist mit ihren Feststellungen offensichtlich im von der sozialen Untersuchungsmaxime gesteckten Rahmen geblieben. 5.3.Ein weiteres Problem sieht die Berufungsklägerin darin, dass die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Frage der Schadenminderung festgestellt hat, es wäre denkbar gewesen, dass ein "Online-Party-Rundum-Paket (mit einfachem Take- away-Gericht, Virtuellem DJ, Cocktails/Cocktail-Rezept zum selber mixen usw." ohne riesigen Zusatzaufwand mit Erfolg hätte angeboten werden können. Die Berufungsbeklagte habe zwar in den vorinstanzlichen Rechtsschriften Take-away- Angebote und Online-Partys zur Schadenminderung vorgeschlagen, die detaillierten Feststellungen der Vorinstanz gingen jedoch weit über diese Behauptungen hinaus.

10 / 31 Auch hier ist der Berufungsklägerin zu widersprechen. Die Vorinstanz war nicht an den Wortlaut der Argumente der Parteien gebunden, vielmehr durfte sie miteinbeziehen, was mitgemeint war. Wenn die Berufungsbeklagte in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften von Take-Away-Angeboten und Online-Partys spricht, so konnte die Vorinstanz ohne Weiteres beides miteinander verbinden. Sie durfte auch weitergehende Ausführungen dazu machen, wie diese Angebote ausgesehen haben könnten. Eine Überschreitung der sozialen Untersuchungsmaxime ist auch in diesem Punkt nicht gegeben. 5.4.Insgesamt überzeugen die Argumente der Berufungsklägerin nicht. Eine Verletzung der Verhandlungsmaxime respektive eine Überschreitung der sozialen Untersuchungsmaxime durch die Vorinstanz ist nicht gegeben. 6.Verletzung Beweislastregel gemäss Art. 8 ZGB Die Berufungsklägerin moniert, die Vorinstanz sei zum Schluss gelangt, dass unbewiesen geblieben sei, inwieweit die Berufungsklägerin ihrer Schadenminderungspflicht nachgekommen sei. Dabei verkenne die Vorinstanz, dass es an der Berufungsbeklagten gelegen habe darzulegen, inwiefern Massnahmen, die den Schaden gemindert hätten, zumutbar gewesen wären. Die Aufzählung und Beschreibung von alternativen Nutzungsmöglichkeiten alleine genüge nicht. Zudem habe die Berufungsklägerin ausführlich dargelegt, dass alternative Nutzungen aufgrund der Beschaffenheit des Mietobjektes und aufgrund dessen Lage nicht realisierbar gewesen wären, dass diesen kein Erfolg beschieden gewesen wäre, wenn sie denn möglich gewesen wären, und dass die Aufwendungen mögliche Einnahmen überstiegen hätten. Die von der Berufungsklägerin beanstandete Äusserung der Vorinstanz findet sich in deren Erwägungen zur clausula rebus sic stantibus, konkret zur Frage der Äquivalenzstörung. Wie sich noch zeigen wird, hat die Berufungsklägerin eine gravierende Äquivalenzstörung behauptet, aber nicht bewiesen (Erwägung 10.1). Nachdem die Berufungsbeklagte das Vorliegen einer gravierenden Äquivalenzstörung bestreitet, kann nicht vom Bestehen einer solchen Störung ausgegangen werden. Damit fehlt es an einer Voraussetzung für eine richterliche Vertragsanpassung. Ob die Berufungsklägerin alles getan hat, um die von ihr behauptete Äquivalenzstörung zu vermeiden oder zumindest möglichst gering zu halten, ist damit nicht mehr entscheidend. Selbst wenn die Vorinstanz die Beweislast bezüglich einer Schadenminderung durch die Berufungsklägerin falsch verteilt haben sollte, hätte dies auf die Frage der Anwendung der clausula rebus sic stantibus keinen Einfluss mehr, denn eine Anwendung scheitert schon am

11 / 31 fehlenden Nachweis einer gravierenden Äquivalenzstörung. Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin nicht aufgezeigt hat, inwieweit eine falsche Beweislastverteilung durch die Vorinstanz deren Entscheid im Ergebnis zu Ungunsten der Berufungsklägerin beeinflusst haben soll. Die Frage der Beweislastverteilung kann unter diesen Umständen offengelassen werden. 7.Verletzung richterliche Fragepflicht gemäss Art. 247 Abs. 1 ZPO Die Berufungsklägerin führt aus, das Verfahren vor der Vorinstanz sei korrekterweise im vereinfachten Verfahren abgehandelt worden. Die Vorinstanz habe daher eine richterliche Fragepflicht gemäss Art. 247 Abs. 1 ZPO getroffen. Diese habe sie verletzt, indem sie auf die Befragung des Geschäftsführers der Berufungsklägerin bezüglich einer alternativen Nutzung des Mietobjektes verzichtet habe. 7.1.Wie bereits festgestellt, verlangt die Berufungsklägerin mit ihrer Klage – und im Übrigen auch gemäss Rechtsbegehren in der Berufung – die Rückzahlung von von ihr (allerdings in anderem Zusammenhang) hinterlegten Mietzinsen. Damit handelt es sich vorliegend um eine Streitsache, die (auch) die Hinterlegung von Mietzinsen betrifft. Aufgrund dessen hat die Vorinstanz das vereinfachte Verfahren angewandt (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; act. B.2 E. 3). Geht es in der Streitsache aber um hinterlegte Mietzinse, so findet nicht die erweiterte Fragepflicht nach Art. 247 Abs. 1 ZPO Anwendung, sondern hat das Gericht – unabhängig vom Streitwert – nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen. Zur Anwendung gelangt mithin die soziale Untersuchungsmaxime. 7.2.Die soziale Untersuchungsmaxime wurde vor allem zum Ausgleich eines Machtgefälles zwischen den Parteien oder ungleicher juristischer Kenntnisse geschaffen (Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7348). Sie ändert nichts daran, dass die Parteien die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Die Parteien sind nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen (BGer 4A_491/2014 v. 30.03.2015 E. 2.6.1 mit Hinweisen). So ist das Gericht nach dem Willen des Gesetzgebers bloss einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Dabei hat es sich über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise nur zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestehen. Wenn die Parteien durch Rechtsanwälte vertreten sind, soll und muss sich das Gericht Zurückhaltung auferlegen wie im ordentlichen Prozess (BGE 141 III 569 E. 2.3.2 mit Hinweisen).

12 / 31 Die soziale Untersuchungsmaxime dient nicht dazu, prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien auszugleichen. 7.3.Die Berufungsklägerin verkennt mit ihrer Argumentation, dass es bei der richterlichen Fragepflicht im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime nicht um die Befragung von Zeugen oder Parteien geht. Vielmehr geht es darum sicherzustellen, dass eine Partei in den Rechtsschriften und ihrem Parteivortrag alle notwendigen Tatsachenbehauptungen aufstellt und Beweismittel nennt. Dazu gibt das Gericht der Partei Hinweise auf Unvollständigkeiten, es darf aber weder auf Tatsachen aufmerksam machen, die die Partei ausser Acht gelassen hat, noch ihr helfen, den Fall besser darzulegen, oder ihr treffende Argumente vorschlagen, mit denen sie obsiegen kann (vgl. BGer 5A_901/2021 v. 15.12.2022 E. 3.3). Zu betonen ist zudem, dass die richterliche Fragepflicht nur ausgelöst wird, wenn objektive und ernsthafte Zweifel an der Vollständigkeit der Tatsachenbehauptungen und Beweisofferten bestehen. Dass dies vorliegend der Fall gewesen wäre, ergibt sich weder aus der Argumentation der Berufungsklägerin im Rahmen der Berufung, noch aus den von ihr im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweisofferten. Mit ihrer Argumentation in der Berufung kritisiert die Berufungsklägerin die Beweiswürdigung durch die Vorinstanz, sie legt aber nicht dar, dass ihr Tatsachenvortrag bzw. ihre Beweisofferten vor der Vorinstanz unvollständig gewesen wären bzw. objektiv gesehen zu ernsthaften Zweifeln bezüglich der Vollständigkeit Anlass gegeben hätten. Allein aus der Tatsache, dass die Vorinstanz zu einem anderen Beweisergebnis gelangt ist als die Berufungsklägerin, lässt sich nicht auf einen unvollständigen Tatsachenvortrag schliessen. Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin von Anfang an anwaltlich vertreten war. Das führte dazu, dass die Vorinstanz bei der Anwendung der Fragepflicht wie im ordentlichen Verfahren Zurückhaltung üben musste. Ist eine Partei anwaltlich vertreten, darf das Gericht zudem davon ausgehen, ihre Rechtsvertretung kenne die Anforderungen an die Behauptungs- und Substantiierungslast. Die Vorinstanz war nicht gehalten, auf möglicherweise fehlende Tatsachenbehauptungen hinzuweisen. Eine Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO ist nicht gegeben. 7.4.Lediglich der Vollständigkeit halber sei nochmals festgestellt, dass der Geschäftsführer der Berufungsklägerin bei einer Befragung keine neuen Tatsachenbehauptungen in das Verfahren hätte einbringen können. Tatsachenbehauptungen sind in den Rechtsschriften (vgl. statt vieler BGer 4A_455/2023 v. 23.02.2024 E. 4.3.2; 4A_441/2019 v. 09.12.2019 E. 2.2 in fine)

13 / 31 und im vereinfachten Verfahren auch in den Parteivorträgen anlässlich der Hauptverhandlung (vgl. Art. 229 Abs. 3 ZPO) vorzubringen. Was in den Rechtsschriften bzw. den Parteivorträgen fehlte, hätte durch eine Parteibefragung des Geschäftsführers der Berufungsklägerin nicht ins Verfahren eingeführt werden können. Die Berufungsklägerin hätte alle Tatsachenbehauptungen, die sie für die Begründung ihres geltend gemachten Anspruchs als wichtig erachtete, in ihren Rechtsschriften bzw. Parteivorträgen vortragen müssen.

14 / 31 8.Verletzung von Treu und Glauben und des Willkürverbotes Die Berufungsklägerin beanstandet als willkürlich, dass die Vorinstanz davon ausgegangen sei, es hätte im Mietobjekt auch ein Restaurant oder eine Bar betrieben werden können. Damit lasse die Vorinstanz nämlich ausser Acht, dass auch der Betrieb von Restaurants und Bars vom 16. März 2020 bis und mit dem 10. Mai 2020 sowie vom 4. Dezember 2020 bis und mit dem 30. Mai 2021 behördlich untersagt gewesen sei. Die Feststellung der Vorinstanz, die Berufungsklägerin hätte in der Zeit, für welche eine Mietzinsherabsetzung verlangt werde, im Mietobjekt ein Restaurant oder eine Bar betreiben können, sei folglich weitestgehend falsch und in klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation und damit willkürlich. Willkür ergebe sich auch aus den widersprüchlichen Ausführungen der Vorinstanz, die zum einen erkläre, dass die Verwendung der Mieträumlichkeiten als Restaurant, Club, Bar während gewissen Phasen der COVID-19-Massnahmen mindestens teilweise verunmöglicht gewesen sei, an anderer Stelle aber festhalte, dass im Mietobjekt auch eine Bar oder ein Restaurant hätte betrieben werden können. Die Berufungsklägerin lässt bei dieser Argumentation ausser Acht, in welchem Kontext die von ihr beanstandeten Feststellungen der Vorinstanz erfolgt sind. Liest man die entsprechende Stelle im angefochtenen Entscheid durch (act. B.2, E. 5.3.4), so zeigt sich, dass die Ausführungen der Vorinstanz nicht die Zeit der Pandemie betreffen, sondern allgemein gehalten sind. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Berufungsklägerin mache geltend, das Mietlokal sei auf einen Club- bzw. Diskothekenbetrieb ausgelegt und tauge nicht als reiner Restaurations- bzw. Barbetrieb. Wertend hat sie dazu festgehalten, dass sich eine Nutzung des Mietobjekts als Club- bzw. Diskothekenbetrieb und nicht als Restaurations- bzw. Barbetrieb nicht aus dem Mietobjekt selber oder aus dem Vertrag ergebe, sondern einzig aus der Geschäftstätigkeit der Berufungsklägerin. Es sei denn auch nicht ersichtlich, was gegen eine Bar oder ein Restaurant im Kellergeschoss sprechen würde. Die Ausführungen der Vorinstanz können nicht anders verstanden werden, als dass die Vorinstanz von einer generellen Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts spricht. Dass sie damit festgestellt hätte, die Berufungsklägerin hätte auch während der im Rahmen der Massnahmen gegen COVID-19 behördlich verfügten Schliessungen im Mietobjekt ein Restaurant oder eine Bar betreiben können, trifft offensichtlich nicht zu. Eine Verletzung des Willkürverbots ist nicht gegeben. 9.Herabsetzung Mietzins nach Art. 259a OR / Mangel am Mietobjekt

15 / 31 Die Berufungsklägerin führt aus, die Vorinstanz stelle sich auf den Standpunkt, dass die COVID-19-Massnahmen auf den Geschäftsbetrieb der Mieterin gerichtet gewesen seien und nicht auf das Mietobjekt. Dementsprechend habe die Vorin- stanz das Vorliegen eines Mangels verneint. Weiter habe die Vorinstanz festgehalten, dass sich eine Zusicherung zum Betrieb eines Clubs weder aus dem Mietvertrag noch als stillschweigende Vereinbarung ergebe. Alle diese vorinstanzlichen Feststellungen träfen nicht zu. 9.1.Die Berufungsklägerin vertritt die Auffassung, ihr sei im Mietvertrag die Verwendung des Mietobjekts als Club zugesichert worden. Sie macht geltend, durch die Umschreibung des Verwendungszweckes in einem Mietvertrag solle einerseits vermieden werden, dass die Mieterin das Mietobjekt anders verwende als vereinbart, andererseits diene die Umschreibung der Mieterin als Garantie bzw. Zusicherung, dass sie das Mietobjekt während der Mietdauer auch tatsächlich zum vereinbarten Zweck verwenden könne. Sei diese vereinbarte Nutzung nicht mehr möglich, sei das Mietobjekt zum vereinbarten Gebrauch nicht mehr tauglich. Die Parteien hätten im Mietvertrag vereinbart, dass das Mietobjekt als Restaurant, Club, Bar genutzt werden könne. Die Berufungsklägerin habe seit Mietbeginn einen Club bzw. eine Diskothek betrieben. Hierfür habe sie zahlreiche bauliche Anpassungen vorgenommen und die Lokalität auch entsprechend eingerichtet. Es sei der Berufungsklägerin frei gestanden, für welchen der vereinbarten Verwendungszwecke sie sich entscheide. Da sie sich für einen Club entschieden habe, könne die Möglichkeit, ein Restaurant oder eine Bar zu betreiben, ausser Acht gelassen werden. Zudem sei es faktisch kaum möglich gewesen, auf den Betrieb eines Restaurants bzw. einer Bar umzuschwenken. Der Berufungsklägerin sei damit zugesichert worden, dass sie im Mietobjekt einen Club betreiben könne, und die Berufungsbeklagte habe die Verantwortung übernommen, dass dies auch tatsächlich möglich sei. Durch die behördlich verfügten Schliessungen sei es der Berufungsklägerin während eines beachtlichen Zeitraums verwehrt gewesen, das Mietobjekt als Club zu betreiben. Darin liege ein Mangel am Mietobjekt, der zu einer Herabsetzung des Mietzinses berechtige. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Zu Ende gedacht, behauptet die Berufungsklägerin nämlich, dass ein Vermieter allein schon mit der Nennung des Verwendungszwecks im Mietvertrag eine (zumindest teilweise) Übernahme des unternehmerischen Risikos zusichere. Dass dem nicht so sein kann, ist augenscheinlich, dies würde viel zu weit gehen (vgl. dazu auch HGer ZH HG210250-O9 v. 02.10.2023 E. 4.2.4.2). Die Berufungsklägerin führt neben der Nennung des Verwendungszweckes im Mietvertrag keine weiteren Umstände an,

16 / 31 die für eine Zusicherung der Verwendung des Mietobjekts als Club sprechen könnten. Es sind denn auch keine ersichtlich. Besonders hervorzuheben ist zudem, dass die Berufungsklägerin sich im Mietvertrag verpflichtet hat, das Risiko eines Betriebsunterbruchs selbst zu tragen (RG act. II/1, Ziff. 9). Das zeigt deutlich auf, dass gemäss Vereinbarung unter den Parteien die Folgen einer Betriebsschliessung zu Lasten der Berufungsklägerin gehen sollten. Die Berufungsbeklagte hat gerade nicht zugesichert, für die Folgen eines Betriebsunterbruches einstehen zu wollen. Eine Zusicherung, dass die Berufungsklägerin das Mietobjekt unter allen Umständen als Club betreiben könne, ist nicht erfolgt. 9.2.Die Berufungsklägerin moniert weiter, dass eine Unterscheidung zwischen objektbezogenen und betriebsbezogenen Einschränkungen, wie sie die Vorinstanz und ein Teil der Lehre vornehme, einer kritischen Überprüfung nicht standhalte. Ihre weitere Argumentation stützt sich jedoch darauf, dass die Berufungsbeklagte eine Verwendung des Mietobjekts als Club zugesichert habe. Nachdem sich gezeigt hat, dass eine solche Zusicherung nicht erfolgt ist, ist der Argumentation der Berufungsklägerin der Boden entzogen. Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass die im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie behördlich verfügten Schliessungen den Betrieb der Berufungsklägerin betroffen haben und nicht das Mietobjekt, zielten sie doch darauf, Kontakte von Menschen zu reduzieren, um die Verbreitung des Coronavirus einzudämmen. Sie standen folglich nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang, waren damit nicht objektbezogen. Ferner ist der Berufungsklägerin zu widersprechen, wenn diese ausführt, die Berufungsbeklagte hätte das Mietobjekt gar nicht mehr im Rahmen des vereinbarten Zwecks zum Gebrauch überlassen dürfen. Nachdem die Berufungsbeklagte als Vermieterin nicht Adressatin der behördlichen Schliessungsanordnungen war, war ihr die Überlassung der Räume zum Betrieb eines Restaurants, einer Bar oder eines Clubs auch während der Schliessungen nicht verwehrt. Dass die Vermieterin nicht Adressatin war, ergibt sich schon aus dem Gesetzestext. So wird in Art. 6 Abs. 2 COVID-19-Verordnung 2 vom 13. März 2020 (SR 818.101.24, in der Fassung vom 17. März 2020) festgestellt, dass öffentlich zugängliche Einrichtungen für das Publikum geschlossen seien. Diese Schliessungsanordnung kann sich nur an jemanden richten, der die Möglichkeit hat, entsprechende Einrichtungen tatsächlich zu schliessen. Das kann die Vermieterin gerade nicht, vielmehr ist es die Mieterin, die darüber entscheidet. Die behördlich angeordneten Schliessungen richten sich mithin nicht an die

17 / 31 Vermieterin. Die Berufungsbeklagte durfte das Mietobjekt entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin auch während der verfügten Schliessungen als Club vermieten. Wollte man der Auffassung der Berufungsklägerin folgen, so hätte, wenn die Berufungsbeklagte das Mietobjekt während der vom Bundesrat angeordneten Schliessungen nicht mehr als Club hätte vermieten dürfen, die Berufungsklägerin das Mietobjekt ebenso wenig als Club mieten dürfen. Das hätte dazu geführt, dass sie das Mietobjekt hätte verlassen müssen. Dass dem nicht so gewesen sein kann, ist offensichtlich. Im Übrigen unterlässt es die Berufungsklägerin, ihre Auffassung, dass die Berufungsbeklagte das Mietobjekt während der Schliessungen nicht als Club hätte vermieten dürfen, zu begründen, sie belässt es vielmehr bei der Behauptung und setzt deren Korrektheit einfach voraus. Das vermag von vornherein nicht zu überzeugen. 9.3.Die Berufungsklägerin beanstandet die Feststellung der Vorinstanz, dass sich die Nutzung des Mietobjekts als Club und nicht als Restaurations- oder Barbetrieb nicht aus dem Mietobjekt selber oder dem Vertrag ergebe, sondern einzig aus der Geschäftstätigkeit der Berufungsklägerin. Sie macht geltend, das Mietobjekt sei auf einen klassischen Club- bzw. Diskothekenbetrieb ausgerichtet, eine anderweitige Verwendung der Lokalität als Restaurant oder Bar wäre kaum möglich. Zur Begründung verweist sie zum einen auf ihre Ausführungen im Plädoyer vor der Vorinstanz, ohne diese jedoch in der Berufungsschrift zu wiederholen. Damit sind ihre Ausführungen in ihrem Plädoyer vor der Vorinstanz nicht Teil der Berufungsbegründung geworden (vgl. Erwägung 3) und die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts hat sich nicht weiter damit zu befassen. Zum andern verweist die Berufungsklägerin auf Rz. 15 der Berufung, in welcher es primär um die Frage der Schadenminderung durch die Berufungsklägerin geht und wer in diesem Zusammenhang was zu behaupten hat. Die Berufungsklägerin führt in Rz. 15 betreffend alternative Nutzungen einzig aus, sie habe in der vorinstanzlichen Replik ausführlich dargelegt, dass alternative Nutzungen aufgrund der Beschaffenheit des Mietobjekts und dessen Lage nicht realisierbar gewesen wären, keinen Erfolg gehabt hätten, wären sie möglich gewesen, und die Aufwendungen allfällige Einnahmen überstiegen hätten. Detailliertere Ausführungen dazu, weshalb Beschaffenheit und Lage des Mietobjekts anderen Nutzungen entgegenstehen würden, weshalb anderen Nutzungen kein Erfolg beschieden gewesen wäre, mit welchem Aufwand und welchen Einnahmen zu rechnen gewesen wäre, fehlen jedoch. Damit stellt die Berufungsklägerin den Ausführungen der Vorinstanz einfach ihre eigene Sicht der Dinge gegenüber. Das genügt nicht. Die Argumentation der Berufungsklägerin überzeugt nicht. Im Übrigen hat die Berufungsklägerin in der Berufung selbst ausgeführt, dass sie

18 / 31 zahlreiche bauliche Anpassungen vorgenommen und die Lokalität entsprechend eingerichtet habe, um sie als Club betreiben zu können (act. A.1, Rz. 29). Die Berufungsklägerin hat den Entscheid, das Mietobjekt als Club auszustatten, mithin selbst getroffen; diese Nutzung war weder vom Vertrag, noch vom Mietobjekt her vorgegeben. Die Auffassung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Dass die Vorinstanz entgegen den Ausführungen der Berufungsklägerin nicht davon ausgegangen ist, die Berufungsklägerin hätte während den behördlich verfügten Schliessungen ein Restaurant oder eine Bar im Mietobjekt betreiben können, ist schon einlässlich begründet worden (vgl. Erwägung 8). Ebenso hat sich bereits gezeigt, dass die Berufungsbeklagte keine Zusicherung abgegeben hat, dass das Mietobjekt in jedem Fall als Restaurant, Club, Bar betrieben werden könne (vgl. Erwägung 9.1). Die Ausführungen der Berufungsklägerin zu diesen Themen gehen ins Leere. 9.4.Die Berufungsklägerin moniert schliesslich, dass die Vorinstanz einen Schiedsentscheid als nicht einschlägig beurteilt habe. Sie macht geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz betreffe der Schiedsentscheid nahezu exakt die in vorliegendem Verfahren zu behandelnden Fragen. Das trifft nicht zu. Anders als in vorliegendem Mietverhältnis hatte die Vermieterin aus dem Schiedsverfahren der Mieterin offenbar zugesichert, dass das Mietobjekt als Restaurationsbetrieb genutzt werden könne und dürfe (Schiedsentscheid vom 30. März 2020, in: mp 2/20 S. 156 Ziff. 3.1). Ohne weitere Begründung führten die Schiedsrichter zudem aus, dass die öffentlich-rechtliche Vorschrift nicht speziell an einen Mieter bzw. alle Mieter adressiert sei; sie betreffe die Vermieter gleichermassen, da diese, solange die COVID-19-Massnahmen anhalten würden, ihre Räume nicht für eine Nutzung im Sinne von Art. 6 COVID-19-Verordnung 2 zur Verfügung stellen dürften (Schiedsentscheid, a.a.O., S. 155 unten). Dass diese Ausführungen nicht zutreffen, die Vermieter nicht Adressaten der Schliessungsanordnungen waren und ihre Mietobjekte auch während der behördlich verfügten Schliessungen vermieten durften, wurde bereits ausgeführt. Der Schiedsentscheid ist daher nicht einschlägig. Die Berufungsklägerin vermag aus dem Schiedsentscheid nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Im Ergebnis hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass dieser Schiedsentscheid der Berufungsklägerin nicht hilft. 9.5.Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Argumente der Berufungsklägerin gegen den vorinstanzlichen Entscheid mit Bezug auf die Frage des Mangels nicht zu überzeugen vermögen. Die Vorinstanz hat zu Recht entschieden, dass durch die behördlich angeordneten Schliessungen im Rahmen

19 / 31 der COVID-19-Massnahmen kein Mangel des Mietobjekts entstanden ist bzw. dass die Berufungsklägerin keinen durch die Schliessungen verursachten Mangel belegt hat. Nachdem kein Mangel nachgewiesen ist, hat die Vorinstanz richtigerweise die beantragte Herabsetzung des Mietzinses wegen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts abgewiesen. Der vorinstanzliche Entscheid ist in diesem Punkt zu bestätigen und die Berufung abzuweisen. 9.6.Liegt kein Mangel vor, so erübrigen sich Überlegungen zum Umfang einer Mietzinsherabsetzung. 10.Vertragsanpassung (clausula rebus sic stantibus) Im Zusammenhang mit der von der Berufungsklägerin verlangten richterlichen Vertragsanpassung aufgrund eines nachträglichen, nicht voraussehbaren, offenbaren Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung hat die Vorinstanz erwogen, dass für die Prüfung der Frage einer durch die Verhältnisänderung verursachten gravierenden Äquivalenzstörung die Geschäftszahlen der Berufungsklägerin fehlen würden. Dass die behördlichen Massnahmen vorübergehend eine Störung des Synallagmas bewirkt hätten, sei unbestritten, nachdem die Berufungsklägerin während des betreffenden Zeitraums in der Nutzung des Mietobjektes beschränkt gewesen sei. Ob dieses Ungleichgewicht gravierend gewesen sei, könne nur geprüft werden, wenn die gesamten Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Berufungsklägerin bekannt seien. Die Berufungsklägerin habe die Einreichung der mit Beweisverfügung einverlangten Urkunden verweigert. Aus den im Recht liegenden Dokumenten lasse sich nicht ablesen, ob die behördlich verfügten COVID-19-Massnahmen vorliegend tatsächlich eine gravierende Äquivalenzstörung zur Folge gehabt hätten. Auch bleibe unbewiesen, wie weit die Berufungsklägerin ihrer Schadenminderungspflicht nachgekommen sei. Eine richterliche Vertragsanpassung rechtfertige sich nicht, da eine schwere und unvermeidbare Äquivalenzstörung von der Berufungsklägerin nicht genügend nachgewiesen worden sei. 10.1. Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, aus den von ihr eingereichten Unterlagen sei klar ersichtlich, dass eine gravierende Äquivalenzstörung vorliege. Dem kann nicht beigepflichtet werden. 10.1.1.In den Akten finden sich folgende Unterlagen zu den finanziellen Auswirkungen: eine "Zusammenstellung Umsätze 03.2020 bis 06.2021", undatiert (RG act. II/2); eine "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20,

20 / 31 2020/21", undatiert (RG act. II6), eine Beitragsverfügung betreffend Härtefallmassnahmen bis Juni 2021 vom 17. August 2021 (RG act. II/7), ein Kontoblatt Kurzarbeitsentschädigung vom 23. März 2021 (RG act. II/8), ein Kontoblatt EO-Entschädigungen vom 23. Dezember 2021 (RG act. II/9) sowie eine "Bestätigung Jahresergebnisse" vom 10. Januar 2023 (RG act. VIII/5). 10.1.2.Bezüglich den beiden Zusammenstellungen der Umsätze fällt bei einem Vergleich der Dokumente sofort auf, dass die jeweils aufgeführten Monatsumsätze für entsprechende Monate in den beiden Dokumenten nicht übereinstimmen. Die Monatsumsätze sind im Dokument "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20, 2020/21" durchwegs höher, meist um ungefähr ein- bis zweitausend Franken pro Monat. Müsste man die Ausführungen in der vorinstanzlichen Replik berücksichtigen, welche die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren nicht wiederholt hat, weshalb sie keinen Eingang in die Berufungsbegründung gefunden haben und daher im Berufungsverfahren nicht geltend gemacht werden, so wäre das Dokument "Zusammenstellung Umsätze 03.2020 bis 06.2021" ohne die Mehrwertsteuer zu verstehen, während das Dokument "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20, 2020/21" die Mehrwertsteuer enthalten soll (RG act. I/3, Ziff. 10). Selbst wenn man die Mehrwertsteuer hinzurechnet, stimmen die Angaben aber nicht überein. Im Dokument "Zusammenstellung Umsätze 03.2020 bis 06.2021" erscheint im Weiteren eine Zahl zum Jahr 2019, wobei nicht klar ist, ob diese das ganze Jahr 2019 oder nur den März 2019 ausweisen soll. So oder anders findet sich hier eine ganz erhebliche Abweichung zu den Zahlen zum Jahr 2019 im Dokument "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20, 2020/21". Diese Unstimmigkeiten lassen sich nicht auflösen. Kommt hinzu, dass in der "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20, 2020/21" im Monat Februar 2020 ein Ertrag aus dem WEF von CHF 400'000.00 aufgeführt ist, obwohl dieser nicht allein mit dem Mietobjekt erzielt worden ist, sondern zu einem Teil auch mit der Untervermietung einer weiteren Lokalität im gleichen Gebäude zusammenhängt, was dem Gericht aus dem Verfahren ZK2 22 41 bekannt ist (zur Frage, inwieweit das Gericht Kenntnisse aus anderen Gerichtsfällen zwischen denselben Parteien verwenden darf, vgl. statt vieler BGer 5A_467/2020 v. 07.09.2020 E. 5.2). Die CHF 400'000.00 können daher nicht allein dem Mietobjekt zugeordnet werden. Insgesamt erweisen sich die Umsatzzahlen als unklar und wenig verlässlich. Zu bedenken ist zudem, dass während der Schliessungen des Betriebs Aufwendungen weggefallen sind. So musste die Berufungsklägerin keine Waren einkaufen. Wie es mit Arbeitskräften aussah, lässt sich den Akten nicht mit Sicherheit entnehmen; dass die Berufungsklägerin nur für die Monate März bis

21 / 31 Mai 2020 und nur einen kleinen Betrag an Kurzarbeitsentschädigung geltend macht (RG act. II/8), weist jedoch darauf hin, dass sie über sehr wenige bzw. keine Arbeitskräfte verfügte, die auch während der pandemiebedingten Betriebsschliessungen bezahlt werden mussten. Ein entsprechender Lohnaufwand fiel während der Schliessungen folglich kaum bzw. nicht an. Weiter konnte sie einen Teil des Mietobjekts auch während der behördlich verfügten Schliessungen bestimmungsgemäss verwenden, so Lager und Büro. Insgesamt lässt sich aus den von der Berufungsklägerin eingelegten Dokumenten zu Umsatzzahlen nichts ableiten bezüglich der Frage, wie es der Berufungsklägerin während der Betriebsschliessungen in finanzieller Hinsicht tatsächlich ergangen ist. 10.1.3.Die Beitragsverfügung betreffend Härtefallmassnahmen sowie die Kontoblätter zur Kurzarbeitsentschädigung und zur EO-Entschädigung sagen ohne die ihnen zugrundeliegenden Unterlagen der Berufungsklägerin einzig aus, dass die Berufungsklägerin für die Zeit der behördlich angeordneten Betriebsschliessungen gewisse staatliche Hilfen in nicht unerheblicher Höhe erhalten hat. Daraus lässt sich ableiten, dass die durch die verordneten Schliessungen verursachten finanziellen Herausforderungen staatlich abgefedert worden sind, was wiederum gegen ein Ungleichgewicht in den Leistungen der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten spricht. Informationen dazu, wie sich die finanzielle Situation der Berufungsklägerin während der Schliessungen dargestellt hat, lassen sich den Dokumenten ohne weitergehende Unterlagen nicht entnehmen. 10.1.4.Bezüglich der "Bestätigung Jahresergebnisse", in welcher sich in rudimentärer Form Jahresverlust- bzw. -gewinnzahlen der Berufungsklägerin für die Geschäftsjahre 2018/19 bis und mit 2021/22 finden, führt die Berufungsbeklagte in der Berufungsantwort zu Recht aus, dass ein Gewinnrückgang auch andere Ursachen haben kann als ein Umsatzrückgang. Ein tieferer Gewinn resultiert auch, wenn Investitionen getätigt oder (allenfalls versteckte) Reserven gebildet werden. Ebenso hat das Salär, welches der Geschäftsführer der Berufungsklägerin bezieht, eine direkte Auswirkung auf die Höhe des Gewinns. Ohne weitere Unterlagen ist nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen sich der Gewinn verändert hat. Insbesondere steht nicht fest, dass die Veränderungen durch die behördlich angeordneten Schliessungen verursacht wurden.

22 / 31 Hinzuweisen ist auch darauf, dass im Gewinn des Geschäftsjahres 2019/20 der ausserordentlich hohe Ertrag von CHF 400'000.00 aus dem WEF 2020 enthalten ist. Nachdem es sich bezüglich des zweiten Lokals im selben Gebäude um einen bis Ende April 2020 befristeten Mietvertrag gehandelt hat, die Berufungsklägerin diese zweite Lokalität nicht mehr hinzu mieten kann, was dem Gericht beides aus dem Verfahren ZK2 22 41 bekannt ist, und der Ertrag aus dem WEF 2019 gemäss "Zusammenstellung Vergleich Umsätze 2018/19, 2019/20, 2020/21" (RG act. VIII/5) ohne die zweite Lokalität mit CHF 80'000.00 erheblich tiefer ausgefallen ist, kann der behauptete Gewinn des Geschäftsjahres 2019/20 entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin nicht als Massstab herangezogen werden. Wie die Gewinn- /Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019/20 aussehen würde, wenn der ausserordentlich hohe Ertrag aus dem WEF 2020 herausgenommen würde, kann aus den vorhandenen, äusserst spärlichen Informationen nicht abgeschätzt werden. Das Geschäftsjahr 2019/20 ist unter diesen Umständen bei den weiteren Überlegungen nicht zu berücksichtigen. Wird das Geschäftsjahr 2019/20 ausser Acht gelassen, zeigt sich, dass die Berufungsklägerin nach einem Verlust in ihrem ersten Geschäftsjahr 2018/19, der gemäss Treuhandfirma auf die notwendigen Anfangsinvestitionen zurückzuführen war (vgl. RG act. VIII/5) und der im Geschäftsjahr 2019/20 ausgeglichen wurde (ansonsten in diesem Geschäftsjahr kein Gewinn hätte ausgewiesen werden können), in den Geschäftsjahren 2020/21 und 2021/22 (das von keinen pandemiebedingten Schliessungen betroffen war) vergleichbare Gewinne erzielt hat. Die Gewinnzahlen belegen somit, dass die staatlichen Hilfen, welche die Berufungsklägerin erhalten hat, die von ihr aufgrund der behördlich verordneten Betriebsschliessungen zu tragenden finanziellen Herausforderungen wettgemacht haben. Die von der Berufungsklägerin realisierten Gewinne sprechen deutlich gegen das Vorliegen einer Äquivalenzstörung. 10.1.5.Die von der Berufungsklägerin eingereichten Unterlagen genügen nicht, um die Auswirkungen der Betriebsschliessungen auf die Berufungsklägerin zuverlässig zu belegen. Dazu wären Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Jahre vor, während und nach der Pandemie notwendig gewesen. Die Berufungsklägerin hat sich jedoch geweigert, einer entsprechenden Editionsverfügung der Vorinstanz nachzukommen und diese Unterlagen einzureichen. Ihre Behauptungen, die von der Berufungsbeklagten bestritten worden sind, sind damit unbelegt geblieben und nicht nachgewiesen. Folge des Fehlens der Unterlagen ist, dass die von der Berufungsklägerin behauptete Äquivalenzstörung weder auf ihr Bestehen noch auf eine Erheblichkeit hin geprüft werden kann. Nachdem nur eine gravierende Äquivalenzstörung ein Eingreifen des Richters rechtfertigen kann, eine solche

23 / 31 vorliegend aber nicht nachgewiesen ist, kann keine richterliche Vertragsanpassung erfolgen. 10.2. Die Vorinstanz hat weiter festgestellt, dass die Berufungsklägerin mittels Take-away-Angeboten und Online-Partys hätte Schadenminderung betreiben können, was sie unterlassen habe. Die Behauptung der Berufungsklägerin, dass solche Massnahmen keinen Erfolg gehabt hätten, überzeuge nicht. 10.2.1.Die Berufungsklägerin hält dem in der Berufungsschrift entgegen, sie habe im vorinstanzlichen Verfahren ausführlich dargetan, weshalb solchen Massnahmen kein Erfolg beschieden gewesen wäre. Dann verweist sie auf eine Randziffer der Berufung, in welcher sie die Argumente gegen Take-away- Angebote und Online-Partys zusammengefasst hat, die sie im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht habe. Sie unterlässt es jedoch aufzuzeigen, in welcher Hinsicht die Wertungen der Vorinstanz nicht zu überzeugen vermöchten, die Vorinstanz die Argumente falsch gewürdigt hätte und die Entscheidung der Vorinstanz nicht haltbar wäre. Allein aus dem Umstand, dass die Vorinstanz die Argumente der Berufungsklägerin anders beurteilt hat als die Berufungsklägerin es wünscht, kann nicht auf eine fehlerhafte Beweiswürdigung durch die Vorinstanz geschlossen werden. Die Vorinstanz war in ihrer Würdigung der Beweise frei (Art. 157 ZPO) und nicht an die Argumentation der Berufungsklägerin gebunden; sie konnte daher ohne Weiteres zu einem anderen Beweisergebnis gelangen als die Berufungsklägerin. Mit dem Aufzählen ihrer erstinstanzlichen Argumente stellt die Berufungsklägerin der Entscheidung der Vorinstanz zudem lediglich ihre eigene Ansicht gegenüber, setzt sich mit dem angefochtenen Entscheid jedoch nicht auseinander. Das genügt nicht. Es geht im Rechtmittelverfahren nicht darum, die im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente der Berufungsklägerin erneut zu beurteilen, vielmehr geht es um eine Überprüfung der angefochtenen Entscheidung. 10.2.2.Die Berufungsklägerin bringt gegen die vorinstanzliche Würdigung weiter vor, eine Massnahme zur Schadenminderung müsste ihr unter den konkreten Umständen zumutbar sein. Es könne nicht von ihr erwartet werden, dass sie sich in völlig neue Geschäftsfelder begebe, um einen Schaden abzuwenden. Auch seien die von der Vorinstanz genannten Massnahmen zur Schadenminderung erst im Verlaufe der Betriebsschliessungen aufgekommen. Es könne nicht erwartet werden, dass sie zu den ersten gehöre, die solche Massnahmen umsetzten. Im Nachhinein sei es ein Leichtes, ihr vorzuwerfen, dass sie solche Massnahmen nicht umgesetzt habe. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sie noch eine junge Unternehmung gewesen sei. Es habe ihr nicht

24 / 31 zugemutet werden können, unter wirtschaftlich herausfordernden und noch nie da gewesenen Umständen aufs Geratewohl hin Investitionen zu tätigen, um einen Schaden abzuwenden oder zu minimieren. Sie wäre das Risiko eingegangen, einen noch grösseren Schaden zu erleiden, wenn der Erfolg ausgeblieben wäre. Schlimmstenfalls hätte sie dies in den Ruin treiben können. Mit dieser Argumentation hält die Berufungsklägerin erneut einfach ihre Auffassung der Entscheidung der Vorinstanz entgegen. Sie begründet nicht, weshalb es ihr nicht zumutbar gewesen sein soll, neue Geschäftsfelder auszuprobieren, sie belässt es vielmehr bei der einfachen Behauptung. Das genügt nicht. Viele anderer Unternehmungen in derselben Lage waren bereit, etwas zu wagen. Weshalb dies von der Berufungsklägerin nicht erwartet werden konnte, ist nicht nachvollziehbar. Ausserordentliche Umstände erfordern ausserordentliche Massnahmen. Dabei ist nicht zu verlangen, dass die Berufungsklägerin gleich in der ersten Woche der behördlich angeordneten Schliessungen neue Ideen hatte und verwirklichte. Jedoch dauerten schon die ersten Schliessungen mehrere Monate an, so dass die Berufungsklägerin durchaus Zeit hatte, sich mit der Situation auseinanderzusetzen, Ideen zu entwickeln und diese umzusetzen. Weiter zeigte sich nach dem Ende der ersten Schliessungen im Juni 2020 deutlich ab, dass im Herbst/Winter 2020/2021 weitere Schliessungen folgen würden. Die Berufungsklägerin wäre gehalten gewesen, sich intensiv mit möglichen Alternativen auseinanderzusetzen und solche so weit als möglich umzusetzen. Dass sie dies getan hat, dafür geben weder ihre Argumentation noch die Akten genügend Anhaltspunkte. Die Berufungsklägerin macht z.B. im Berufungsverfahren – und im Übrigen auch im Verfahren vor der Vorinstanz – nicht geltend, dass sie mögliche Alternativen ernsthaft durchgerechnet habe; ihr Argument, es könne ihr nicht zugemutet werden, "auf Geratewohl Investitionen zu tätigen", spricht sogar deutlich dagegen. Vielmehr behauptet sie einfach ohne nähere Begründung, dass die Küche nicht für die Zubereitung einer Vielzahl von Speisen geeignet sei, was von der Berufungsbeklagten schon im vorinstanzlichen Verfahren implizit bestritten wurde (RG act. I/4, S. 6 Ziff. 17, act. I/2, S. 7 Ziff. 11), und dass ihre Gäste weder an einem Take-away-Angebot noch an Online-Partys interessiert gewesen wären, da sie wegen dem Ambiente und den vielen Leuten in den von der Berufungsklägerin geführten Club kämen. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang festgehalten, dass aussergewöhnliche Umstände Gäste zu aussergewöhnlichem Verhalten veranlasst hätten, gerade auch weil alle Unterhaltungsbetriebe etc. geschlossen waren. In dieser Situation genügt es nicht, einfach zu behaupten, alternative Nutzungsmöglichkeiten wären nicht möglich gewesen bzw. hätten nicht

25 / 31 gewinnbringend umgesetzt werden können. Es fehlen überzeugende Gründe und Belege. Abschliessend ist die Berufungsklägerin daran zu erinnern, dass der Betrieb eines Unternehmens immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist, weil der Erfolg in aller Regel nicht von Anfang an sicher ist. Es gehört zum Unternehmertum dazu, kalkulierte Risiken einzugehen. Ihr Argument, sie wäre mit alternativen Nutzungsmöglichkeiten ein Risiko eingegangen, verfängt daher nicht. 10.2.3.Zusammengefasst muss festgestellt werden, dass die Berufungsklägerin nicht dartun konnte, dass Schadenminderungsmassnahmen nicht umsetzbar gewesen wären. Damit hat sie auch nicht aufgezeigt, dass sie alles getan hat, was ihr möglich gewesen wäre, um die behauptete Äquivalenzstörung zu verhindern oder möglichst gering zu halten. Nachdem sie aber vor der Vorinstanz behauptet hat, dass alternative Nutzungen und damit weitergehende Schadenminderung nicht möglich gewesen wären, und dies von der Berufungsbeklagten bestritten wurde, wäre es an der Berufungsklägerin gewesen, diese Behauptungen zu belegen. Das hat sie nicht getan, ihre Ausführungen überzeugen nicht, was die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat. 10.3. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass eine gravierende Äquivalenzstörung zwischen der Leistung der Berufungsklägerin und jener der Berufungsbeklagten nicht nachgewiesen ist. Weiter hat die Berufungsklägerin nicht belegt, dass weitergehende schadenmindernde Massnahmen nicht hätten umgesetzt werden können. Eine gravierende und unvermeidbare Äquivalenzstörung ist folglich nicht anzunehmen. Damit aber rechtfertigt sich ein Eingreifen des Richters durch eine Vertragsanpassung nicht. Das hat die Vorinstanz zu Recht so erkannt. Die Berufung ist insoweit unbegründet. 11.Zwischenfazit Ein Mangel am Mietobjekt, der zur Herabsetzung des Mietzinses berechtigen würde, ist nicht nachgewiesen. Ebenso wenig sind die Voraussetzung der clausula rebus sic stantibus gegeben, eine richterliche Vertragsanpassung ist nicht möglich. Die Klage der Berufungsklägerin auf Mietzinsherabsetzung oder Vertragsanpassung ist abzuweisen. Das hat bereits die Vorinstanz so erkannt, weshalb der angefochtene Entscheid zu schützen ist. Die Berufung ist in diesen Punkten abzuweisen. 12.Herausgabe von hinterlegten Mietzinsen 12.1. Seit dem 1. Januar 2020 hinterlegt die Berufungsklägerin den gesamten Mietzins für das Mietobjekt bei der Mietzinshinterlegungsstelle der Region

26 / 31 Prättigau/Davos. Dies im Zusammenhang mit einem von ihr behaupteten Mangel in der Entfluchtung des Mietobjekts, was dem Gericht aus dem Verfahren ZK2 22 53 bekannt ist. Vorliegend verlangt die Berufungsklägerin gemäss Rechtsbegehren der Berufung die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse, soweit ihr bereits bezahlte Mietzinse aus Herabsetzung bzw. richterlicher Vertragsanpassung aufgrund der pandemiebedingten Betriebsschliessungen zustünden. Sie unterlässt es jedoch, diesen Antrag in der Berufungsschrift zu begründen, insbesondere führt sie nicht aus, aus welchen Gründen ihrer Meinung nach auf diese Mietzinse zugegriffen werden könnte. Insoweit kommt sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, weshalb auf diesen Punkt des Rechtsbegehrens nicht eingetreten werden kann. Nachdem sich vorliegend ferner gezeigt hat, dass weder eine Mietzinsherabsetzung noch eine richterliche Vertragsanpassung angebracht ist, wäre dem Rechtsbegehren der Berufungsklägerin auch kein Erfolg beschieden, wenn darauf eingetreten werden könnte. 12.2. Auch die Berufungsbeklagte hat vor der Vorinstanz die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse beantragt. Dies für den Fall, dass die Mietzinse nicht schon im Zusammenhang mit dem behaupteten, aus ihrer Sicht aber nicht vorhandenen Mangel in der Entfluchtung des Mietobjekts, für welchen sie hinterlegt worden seien, freigegeben werden sollten. Die Vorinstanz hat in der Folge den gesamten Mietzins für die Zeit, in welcher die Berufungsklägerin ihren Club aufgrund der behördlich angeordneten Betriebsschliessungen geschlossen halten musste, freigegeben und die Mietzinshinterlegungsstelle angewiesen, diesen der Berufungsbeklagten auszubezahlen. Bei ihrem Entscheid hat die Vorinstanz jedoch Folgendes nicht berücksichtigt: Mit Klage vom 15. Mai 2020 hat die Berufungsklägerin beim Regionalgericht Prättigau/Davos eine Mietzinsherabsetzung wegen Mängeln in der Entfluchtung des Mietobjekts verlangt (Proz.Nr. 115-2020-11, vgl. Verfahren ZK2 22 53). Dabei hat sie unter anderem beantragt, es sei "die Hinterlegungsstelle gerichtlich anzuweisen, die durch die Klägerin hinterlegten Mietzinsen abzüglich des vom Gericht zu Gunsten der Klägerin festgelegten Herabsetzungsbetrages seit Mai 2020 und abzüglich CHF 29'600.25 an die Beklagte auszubezahlen und der Klägerin den Differenzbetrag auszubezahlen" (vgl. KGer GR ZK2 22 53, lit. E Ziff. 5). Mit ihrer Klage vom 15. Mai 2020 hat die Berufungsklägerin einen Entscheid über sämtliche von ihr hinterlegten Mietzinse verlangt. Damit ist die Frage, wie mit den gesamten hinterlegten Mietzinsen zu verfahren sei, in jenem Verfahren rechtshängig geworden. Die Vorinstanz hat in jenem Verfahren am 30. Juni 2022

27 / 31 einen Entscheid auch über die hinterlegten Mietzinse gefällt, welcher jedoch von der Berufungsklägerin mit Berufung ans Kantonsgericht weitergezogen worden ist; das kantonsgerichtliche Urteil in jenem Verfahren ist noch nicht rechtskräftig (vgl. Verfahren ZK2 22 53). Die Berufungsklägerin hat ihre Klage vom 15. Mai 2020 weder vor der Vorinstanz noch im anschliessenden Berufungsverfahren (ZK2 22 53) beschränkt, indem sie einen Teil der hinterlegten Mietzinse von ihrem Antrag ausgenommen hätte, was ihr jederzeit freigestanden wäre. Damit war die Frage, was mit den gesamten hinterlegten Mietzinsen zu geschehen hat, bis heute rechtshängig. Die vorliegend zu beurteilende Klage datiert vom 4. Februar 2022, also lange nach jener vom 15. Mai 2020. Den Anträgen der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten in vorliegendem Verfahren im Zusammenhang mit der Verwendung der hinterlegten Mietzinsen steht mithin die Litispendenz entgegen. Die Vorinstanz hätte daher mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid nicht über den Antrag der Berufungsbeklagten auf Herausgabe der hinterlegten Mietzinse befinden dürfen; vielmehr hätte sie auf diesen Antrag nicht eintreten dürfen. Das vorinstanzliche Entscheiddispositiv ist von Amtes wegen entsprechend zu ändern, nachdem es sich bei der Frage der Litispendenz um eine Prozessvoraussetzung handelt (Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) und Prozessvoraussetzungen in jedem Stadium des Verfahrens zu berücksichtigen sind (vgl. auch BGer 4A_409/2022 v. 19.09.2023 E. 4.3.1.2.2; 5A_231/2018 v. 28.09.2018 3.2; 4A_229/2017 v. 07.12.2017 E. 3.2). Im Übrigen wurden die Mietzinse für den behaupteten Mangel wegen der behördlich verordneten Corona-Schliessungen auch nicht rechtswirksam hinterlegt, nachdem die Berufungsklägerin weder eine Frist zur Behebung des Mangels angesetzt, noch die Hinterlegung angekündigt hat (vgl. Art. 259g Abs. 1 OR) und auch nicht innert 30 Tagen ans Regionalgericht gelangt ist (vgl. Art. 259h Abs. 1 OR). Vielmehr hat sie erst in der Replik im vorinstanzlichen Verfahren davon gesprochen, dass die Mietzinse auch für den geltend gemachten Mangel wegen der Corona-Schliessungen hinterlegt worden seien (RG act. I/3 Ziff. 19). Das genügt offensichtlich nicht. Die Mietzinse wurden somit von vornherein allein aufgrund des behaupteten Mangels in der Entfluchtung hinterlegt (vgl. Verfahren ZK2 22 53), weshalb im vorliegenden Verfahren ohnehin nicht darüber entschieden werden könnte. 13.Rückweisungsantrag Die Berufungsklägerin stellt für den Fall, dass die Berufungsinstanz sich nicht in der Lage sehen sollte, einen reformatorischen Entscheid zu fällen, einen Rückweisungsantrag. Vorliegend hat sich ergeben, dass die sich stellenden

28 / 31 Fragen ohne Weiteres aufgrund der vorhandenen Beweise entschieden werden können. Eine Rückweisung erübrigt sich damit. 14.Nachklagevorbehalt Die Berufungsklägerin hat gemäss Rechtsbegehren in ihrer Klage einen Nachklagevorbehalt angebracht bezüglich künftiger behördlich verfügter Schliessungen des Lokals und anderer behördlich angeordneter Einschränkungen in der Nutzung des Lokals im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und sie hat beantragt, dass von diesem Nachklagevorbehalt Vormerk genommen werde (RG act. I/1, S. 2 Ziff. I.4). Die Vorinstanz hat die Klage gänzlich abgewiesen, ohne in den Erwägungen auf den Antrag zum Nachklagevorbehalt einzugehen. Die Berufungsklägerin wiederholt im Rechtsbegehren der Berufung ihr vorinstanzlich gestelltes Rechtsbegehren, mithin auch den Nachklagevorbehalt und den dazugehörenden Antrag auf Vormerknahme desselben. In der Begründung der Berufung äussert sie sich zu diesem Antrag jedoch nicht. Weder führt sie aus, weshalb die Vorinstanz zu Unrecht diesem Antrag nicht nachgekommen sei, noch begründet sie, weshalb der Nachklagevorbehalt vorgemerkt werden müsste. Es fehlt mithin an einer Begründung, weshalb auf die Berufung schon deswegen in diesem Punkt nicht eingetreten werden kann. Zu bemerken bleibt, dass eine unterbliebene Vormerknahme eines Nachklagevorbehalts für die Berufungsklägerin keinen Nachteil bewirkt, denn ob eine Teilklage erhoben wurde bzw. wie weit die Rechtskraft reicht, hängt von den gestellten Klagebegehren ab sowie vom Rechtsgrund und vom Sachverhalt, auf welche diese gestützt werden, und nicht davon, ob im Urteil von einem Nachklagevorbehalt Vormerk genommen wird (vgl. BGer 4A_427/2017 v. 22.01.2018 E. 1.2; 4A_401/2011 v. 18.01.2012 E. 4). 15.Fazit Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt, dass die Berufungsklägerin mit ihrer Berufung in keinem Punkt durchzudringen vermag. Die Berufung ist folglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der vorinstanzliche Entscheid ist mit Ausnahme der von Amtes wegen zu korrigierenden Ziff. 2 des Entscheiddispositivs (soeben E. 12) zu bestätigen. 16.Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens Die Berufungsklägerin verlangt die Aufhebung des gesamten vorinstanzlichen Entscheids, mithin auch des Kostenspruchs. In der Begründung trägt sie nebst der

29 / 31 Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zur Sache selbst jedoch keine selbständigen Rügen zum Kostenpunkt vor. Nachdem der Entscheid der Vorinstanz in allen wesentlichen Punkten bestätigt wird, die Rechtsmittelinstanz mithin keinen neuen Entscheid trifft, bleibt es beim vorinstanzlichen Kostenspruch (Art. 318 Abs. 3 ZPO e contrario). Die von Amtes wegen vorzunehmende Korrektur hinsichtlich der Anweisung an die Hinterlegungsstelle rechtfertigt keine Abweichung von dieser Kostenregelung, zumal dieser Punkt mit keinem nennenswerten Aufwand für die Parteien verbunden war. 17.Kosten des Berufungsverfahrens Abschliessend ist über die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung, Art. 95 Abs. 1 ZPO) des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Diese sind entsprechend dem Ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin ist mit ihren Anträgen vollständig unterlegen, während die Berufungsbeklagte einzig mit ihrem Antrag auf Anweisung an die Hinterlegungsstelle, die hinterlegten Mietzinsen vollumfänglich an sie auszubezahlen, gescheitert ist. Da es sich dabei um einen untergeordneten Punkt handelt, der von Amtes wegen zu berücksichtigen war und den Parteien keinen nennenswerten Aufwand verursachte, kann er bei der Kostenverteilung vernachlässigt werden. Demzufolge hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten zur Gänze zu übernehmen. 17.1. Die Gerichtskosten, die gestützt auf Art. 9 VGZ (BR 320.210) auf CHF 6'000.00 festgesetzt werden, gehen demnach vollumfänglich zu Lasten der Berufungsklägerin. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 6‘000.00 verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 17.2. Als unterliegende Partei hat die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte zudem für das Berufungsverfahren zu entschädigen. Die Berufungsbeklagte hat für das Berufungsverfahren eine Honorarnote ihres Rechtsvertreters eingereicht, mit der sie einen Aufwand von gesamthaft 9.3333 Stunden à CHF 250.00, Barauslagen von pauschal 3 % und die Mehrwertsteuer von 7.7 % bzw. 8.1 % geltend macht, was einem Honorar von insgesamt CHF 2'590.79 entspricht (act. G.5.1). Der zeitliche Aufwand von 9.3333 Stunden kann ohne Weiteres als angemessen beurteilt werden. Jedoch wird das Honorar in der Honorarnote ausgehend von einem Stundenansatz von CHF 250.00 berechnet; die Berufungsbeklagte hat keine entsprechende Honorarvereinbarung eingelegt. Gemäss Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV (BR 310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00 als üblich. Sofern jedoch – wie vorliegend – keine

30 / 31 Honorarvereinbarung nachgewiesen wird, ist die Entschädigung praxisgemäss auf Basis des mittleren Stundenansatzes von CHF 240.00 zu berechnen (vgl. u.a. PKG 2022 Nr. 11; KGer GR SK2 20 27 v. 01.07.2020 E. 1.2 m.w.H.). Da den Akten keine Honorarvereinbarung beiliegt, wird deswegen statt von den verrechneten CHF 250.00 von einem Stundenansatz von CHF 240.00 ausgegangen. Die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten beläuft sich somit unter Berücksichtigung der Spesen (3 %) und der Mehrwertsteuer (massgebend ist der zum Zeitpunkt der Leistungserbringung gültige Satz von 7.7 % bis zum 31. Dezember 2023 bzw. 8.1 % ab 1. Januar 2024, vgl. Art. 115 Abs. 1 i.V.m. Art. 112 Abs. 1 MWSTG) auf total CHF 2'487.15. Die Berufungsklägerin hat daher der Berufungsbeklagten für das vorliegende Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'487.15 zu bezahlen.

31 / 31 Demnach wird erkannt: 1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2.Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids des Regionalgerichts Prättigau/Da- vos vom 15. Juni 2023 (Proz.Nr. 115-2022-6) wird von Amtes wegen aufgehoben. Auf Ziff. 2 des Rechtsbegehrens der Klageantwort vom 28. April 2022 wird nicht eingetreten. 3.Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 6'000.00 gehen zu Lasten der A._____ GmbH. Sie werden mit dem von der A._____ GmbH geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 6‘000.00 verrechnet. 4.Die A._____ GmbH hat der B._____ AG für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'487.15 (inklusive Spesen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 5.Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15‘000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG. 6.Mitteilung an: