Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Urteil vom 6. November 2023 ReferenzZK2 23 56 InstanzII. Zivilkammer BesetzungHubert, Vorsitzender ParteienA._____ Beschwerdeführerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Pius Fryberg Quaderstrasse 8, Postfach 250, 7001 Chur gegen B._____ Beschwerdegegner vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Elena Liechti Kanzlei Kornplatz, Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur GegenstandRechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter vom 23.10.2023, mitgeteilt am 23.10.2023 (Proz. Nr. 135-2023-685) Mitteilung07. November 2023
2 / 10 Sachverhalt A.Seit dem ______ 2004 vermietete B._____ die 3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss am C._____ in E._____ an A.. Der Mietvertrag wurde letzt- mals am _____ 2010 erneuert. Der monatliche Mietzins betrug CHF 1'250.00 netto (RG act. II/1). Am 31. Januar 2023 (Poststempel 1. Februar 2023) kündigte B. den Miet- vertrag mittels amtlichem Formular auf den 30. September 2023. A._____ verwei- gerte die Entgegennahme der eingeschriebenen Sendung und holte diese auch nicht bei der Post ab (RG act. II/2-4). Am 27. März 2023 legte B._____ eine Kopie der Kündigung in den Briefkasten von A._____ und stellte ihr die Kündigung am 29. März 2023 nochmals per B-Post zu (RG act. II/5-6). Die Kündigung blieb un- angefochten. Mit Schreiben vom 6. September 2023 informierte B._____ die Mieterin, dass die Wohnungsübergabe am 30. September 2023 um 15:00 Uhr stattfinden werde. Falls ihr die Uhrzeit nicht passe, solle sie sich bei ihm melden (RG act. II/7-8). Am 13. September 2023 retournierte A._____ das Schreiben an den Vermieter mit dem Hinweis, dieses habe rechtlich keine Gültigkeit (RG act. II/9). B.Nachdem A._____ das Mietobjekt auf das Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben hatte, stellte B._____ am 3. Oktober 2023 beim Regionalgericht Plessur ein Gesuch um Mieterausweisung (RG act. I/1). A._____ beantragte mit Stellungnahme vom 16. Oktober 2023, es sei ihr Frist bis 31. März 2024 zu geben, um das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen (RG act. I/2). C.Mit Entscheid vom 23. Oktober 2023 (act. B.1) erkannte der Einzelrichter am Regionalbericht Plessur was folgt:
3 / 10 b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzu- schiessen, welcher dafür auf A._____ zurückgreifen kann. c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegen- den Entscheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu voll- strecken, indem B._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Per- sonen aus den Räumlichkeiten geleitet werden. 3. a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von A.. Die Gerichtskosten werden mit dem von B. geleisteten Vor- schuss von CHF 800.00 verrechnet. A._____ hat B._____ den geleisteten Vorschuss von CHF 800.00 zu ersetzen. A._____ hat Rechtsanwältin MLaw Elena Liechti eine Parteien- tschädigung von CHF 998.40 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu be- zahlen. 4. Rechtsmittelbelehrung 5. Mitteilung D.Mit Eingabe vom 1. November 2023 erhob A._____ (nachfolgend Be- schwerdeführerin) gegen den Ausweisungsentscheid Beschwerde beim Kantons- gericht von Graubünden (act. A.1). Sie beantragt was folgt:
4 / 10 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht das wirtschaftliche Interes- se der Parteien in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren, in dem die Kün- digung nicht mehr strittig ist, im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGer 4A_72/2007 v. 22.8.2007 E. 2.2; BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweize- rische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR ZK2 19 58 v. 18.12.2019 E. 2.3.1). Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 1'250.00 (RG act. II/1) beläuft sich im vorliegenden Fall der Mietwert für sechs Monate auf CHF 7'500.00. Damit ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig. 1.2.Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist der Beschwerdeführerin am 24. Oktober 2023 zugegangen (RG act. V/2). Die Be- schwerde vom 1. November 2023 (act. A.1) wurde damit fristgerecht eingereicht. 1.3.Die Beschwerde hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des ange- fochtenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeän- dert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brun- ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 16 ff. und N 30 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrem Rechtsmittel einzig gegen die ein- geräumte Frist für die Wohnungsrückgabe. Sie beantragt die Gewährung einer längeren Räumungsfrist und begründet dies im Wesentlichen mit gesundheitlichen Problemen und der schwierigen Situation auf dem Wohnungsmarkt. Auf diese Gründe, namentlich auf die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche hat die Be-
5 / 10 schwerdeführerin bereits bei der Vorinstanz hingewiesen (RG act. I/2). Der Einzel- richter am Regionalgericht hat dazu im angefochtenen Entscheid ausgeführt, die Beschwerdeführerin habe gegen die ausgesprochene Kündigung keinerlei Ein- wände erhoben und die Kündigung nicht angefochten. Lediglich appellatorisch führe ihr Rechtsvertreter aus, dass die Mieterin keine andere günstige Wohnung finden werde und deshalb eine Erstreckung angezeigt sei. Eine Erstreckung könne indes nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen und wäre freiwilliger Natur. Die mit Urkunden belegte Kündigung sei gültig erfolgt und das Mietverhältnis recht- mässig aufgelöst worden. Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit diesen Erwägungen findet in der Be- schwerde nicht statt (act. A.1). Die Beschwerdeführerin begnügt sich einerseits mit blossen Wiederholungen ihrer Ausführungen vor Vorinstanz, andererseits mit neuen Behauptungen und Beweismitteln, welche im Beschwerdeverfahren nicht zulässig sind (dazu nachfolgend E. 1.4). Damit sind aber die formellen Begrün- dungsanforderungen an eine Beschwerde nicht erfüllt. Auf die Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten. Überdies erweist sich die Beschwerde als unbe- gründet, wie nachfolgend aufgezeigt wird. 1.4.Das Beschwerdeverfahren ist, anders als das Berufungsverfahren, keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaat- liche Kontrolle desselben. Die Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und auf- grund dieses Sachverhalts das Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten Beschwerdegründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zi- vilprozessordnung (ZPO) vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zi- vilprozessordnung, Bern 2012, N 1 zu Art. 326 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsa- chenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausge- schlossen (Art. 326 ZPO). Die Beschwerdeführerin weist, wie bereits vor Vorinstanz, auf ihren Gesundheits- zustand hin und macht neu unter Beilage eines Schreibens von Dr. med. D._____ vom 31. Oktober 2023 (act. B. 2) ergänzende Ausführungen hierzu. Sie trägt vor, sie sei aktuell aus medizinisch-psychiatrischer Sicht nicht in der Lage, das Mietob- jekt bis zum 13. November 2023 zu räumen und auf Unterstützung in der Woh- nungssuche angewiesen. Diese Behauptungen und das zu den Akten gegebene Schreiben sind in dieser Form neu und können im Beschwerdeverfahren nicht mehr berücksichtigt werden. Allerdings würden sie auch nichts an der Rechtmäs-
6 / 10 sigkeit des angefochtenen Entscheids ändern, wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt. 2.1.Die Vorinstanz weist die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Ent- scheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 13. November 2023 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüs- seln zurückzugeben. Begründend führt sie an, das Mietverhältnis sei auf den 30. September 2023 rechtmässig aufgelöst worden. Die mit Urkunden belegte Kündi- gung sei gültig erfolgt. Trotz beendetem Mietverhältnis habe die Beschwerdeführe- rin das Mietobjekt nicht zurückgegeben. Damit stehe dem Beschwerdegegner ein Ausweisungsanspruch zu und das Gesuch um Mieterausweisung sei folglich gut- zuheissen. 2.2.Die Vorinstanz bezieht sich in ihren Erwägungen an verschiedenen Stellen auf eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257 d OR (act. B.1 E. 2., 2.1, 2.2 Absatz 3). Die Beschwerdeführerin moniert zu Recht, dass diese Ausführungen an der Sache vorbeigehen. Nach den Akten haben wir es vorliegend offenkundig nicht mit einer Zahlungsverzugskündigung zu tun. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis am 1. Februar 2023 (Datum Poststempel) ordentlich auf den 30. September 2023. Die Ursache für den Fehler der Vorinstanz dürfte in der unbese- henen Übernahme von Textbausteinen liegen. Da derselbe Fehler der Vorinstanz nicht zum ersten Mal unterlaufen ist (vgl. KGer GR ZK2 22 51 v. 26.1.2023 E. 1.7.4), wäre es angebracht, wenn sie diesbezüglich ihre Arbeitsweise überdenken würde. Die Ausführungen der Vorinstanz haben indessen keine Relevanz für die Beurteilung der Gültigkeit der streitgegenständlichen Kündigung. 2.3.Die Beschwerdeführerin bestreitet die Gültigkeit der auf den 30. September 2023 ausgesprochenen Kündigung nicht und anerkennt, dass sie diese nicht an- gefochten habe. Allerdings sei dies in der festen Überzeugung geschehen, die Kündigung sei nichtig, da sie die Miete stets bezahlt habe. Wie ihre Ärztin festhal- te, sei dies auf ihre Krankheit zurückzuführen und könne ihr nicht angelastet wer- den. Der Vorderrichter hätte dies beachten müssen. Nicht nachvollziehbar ist in diesem Zusammenhang, was die Beschwerdeführerin mit den letztgenannten Ausführungen bezweckt. Namentlich wird weder behauptet noch nachgewiesen, die Beschwerdeführerin sei zum Zeitpunkt der Kündigung mangels Urteilsfähigkeit handlungsunfähig oder verbeiständet gewesen und sie hätte daher die Kündigung nicht rechtswirksam entgegennehmen können (vgl. dazu etwa Roland Fankhauser, in: Geiser/Fountoulakis [Hrsg.], Basler Kommentar ZGB I, 7. Aufl., Basel 2022, N 16 zu Art. 12 ZGB). Hierfür gibt es auch keinerlei
7 / 10 Anhaltspunkte und die Urteilsfähigkeit wird bei erwachsenen Personen vermutet (BGE 117 II 541 E. 4; 124 III 5 E. 1b; Fankhauser, a.a.O., N 47 zu Art. 16 ZGB). Inwieweit die erwähnten Behauptungen ansonsten von Relevanz sein sollen, wird nicht dargelegt. Diesbezüglich fehlt es an einer rechtsgenügenden Substantiie- rung. Mit ihren weiteren Ausführungen anerkennt die Beschwerdeführerin, dass das Mietverhältnis gültig auf den 30. September 2023 gültig beendet wurde. Dies bestätigt sie mit ihrem Rechtsbegehren, mit welchem sie in der Sache lediglich die Einräumung einer längeren Räumungsfrist verlangt, und nicht die Abweisung des Ausweisungsgesuchs. Dass das Mietverhältnis rechtsgültig beendet wurde ergibt sich schliesslich aus den Akten (RG act. II/1-4). Nach Beendigung des Mietver- hältnisses hat der Vermieter einen mietvertraglichen Rückgabeanspruch (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist er zugleich Eigentümer der Sache hat er zudem einen sachen- rechtlichen Vindikationsanspruch nach Art. 641 Abs. 2 ZGB. Die Vollstreckung des Anspruchs auf Rückgabe von unbeweglichen Sachen erfolgt durch Ausweisung des Mieters. Da die Beschwerdeführerin das Mietobjekt nicht freiwillig zurückgab, hat die Vorinstanz die Ausweisung zu Recht angeordnet. 2.4.Die Beschwerdeführerin beantragt, den vorinstanzlichen Entscheid aufzu- heben, und es sei ihr Frist bis 31. März 2024 einzuräumen, um das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. Begründend führt sie aus, sie befinde sich seit mehr als 15 Jahren bei Dr. med. D._____ in psychiatrischer Behandlung. Die behandelnde Ärztin erachte sie aus medizinisch-psychiatrischer Sicht für nicht fähig, der Auffor- derung zur Wohnungsräumung bis zum 13. November 2023 nachzukommen be- ziehungsweise sei sie aus körperlichen und psychischen Gründen auf Unterstüt- zung in der Wohnungssuche angewiesen. Sie benötige mehr Zeit, um eine neue Unterkunft zu finden. Ausserdem sei es gerichtsnotorisch, dass es in der heutigen Zeit ganz generell ausserordentlich schwierig sei, in E._____ eine geeignete und bezahlbare Wohnung zu finden, erst recht für kranke Menschen. Der angefochte- ne Entscheid sei daher aufzuheben und der Beschwerdeführerin mehr Zeit für die Wohnungssuche einzuräumen. Der Beschwerdegegner mache Eigenbedarf als Grund für die Kündigung geltend. Sein Sohn möchte zusammen mit seiner Freun- din in das Mietobjekt ziehen. Für diesen dürfte es wesentlich einfacher sein, eine geeignete Wohnung zu finden als für die Beschwerdeführerin. Zudem stelle es für das junge Paar keine grosse Einschränkung dar, für eine kurze Zeit zusammen mit dem Vater in dessen Wohnung zu leben. Diese Vorbringen erweisen sich, wie bereits erwähnt, als neu und damit verspätet (vgl. dazu oben E. 1.4). Es ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb sie nicht bereits
8 / 10 vor Vorinstanz eingebracht wurden, besteht die Krankheit doch angeblich bereits seit über 15 Jahren. Würde ungeachtet der Verspätung darauf eingegangen, so würde dies im Übrigen nichts am Ausgang des Verfahrens ändern. Wurde ein Mietvertrag gültig aufgelöst und ist der Auszugstermin verstrichen, ist der Mieter grundsätzlich zur sofortigen Räumung und Rückgabe des Mietobjekts zu verpflichten. Der Mieter soll jedoch die Möglichkeit haben, dem Ausweisungs- entscheid selbst nachzukommen, also das Mietobjekt selber zu räumen und die Zwangsvollstreckung somit zu vermeiden. Daher kann ihm das Gericht gestützt auf das Verhältnismässigkeitsprinzip eine letzte Frist einräumen. Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts darf eine Räumung nicht schonungslos vorge- nommen werden. Ein Aufschub der Vollstreckung kann aus humanitären Gründen geboten sein. Allerdings darf ein solcher nur kurz ausfallen, womit wenige Tage gemeint sind (BGer 4A_207/2014 v. 19.5.2014 E. 3.1; Florian Rohrer, Der Rechts- schutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO, in: MRA 1/16 S. 3 ff., S. 10 f.). Eine letzte Frist für die Erfüllung durch die Ausgewiesene kann auch über die direkte Vollstreckungsmassnahme angesetzt werden (Eva Bachofner, Die Mieterauswei- sung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 865 ff., 869). Die Gewährung eines Aufschubs darf keinesfalls einer Erstre- ckung des Mietverhältnisses gleichkommen, welche die Mieterin nach den Vorga- ben der Art. 272 ff. OR fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen hätte verlangen müssen. Der Beschwerdeführerin war seit anfangs Februar 2023 bekannt, dass sie das Mietobjekt auf den 30. September 2023 zu räumen und zurückzugeben hat. Damit stand ihr mehr als doppelt so viel Zeit für die Wohnungssuche zur Verfügung als die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten (RG act. II/1). Da die Beschwerdeführerin der Aufforderung zur Wohnungsrückgabe nicht nachkam, musste der Beschwerdegegner ein Ausweisungsverfahren instanzieren, wodurch die Beschwerdeführerin eine weitere zusätzliche Frist während der Dauer dieses Verfahrens erhielt. Praxisgemäss hat die Vorinstanz sodann mit dem Auswei- sungsentscheid, welcher zudem Vollstreckungsmassnahmen enthält, eine letzte Frist bis zum 13. November 2023 angesetzt, welche gerechnet ab dem Entscheid- datum nochmals 20 Tage betrug. Weitere Fristerstreckungen können im Auswei- sungsverfahren nicht gewährt werden. 3.Die von der Beschwerdeführerin angesprochenen Härtegründe und die Ab- wägung der Interessen des Vermieters (namentlich der geltend gemachte Eigen- bedarf für dessen Sohn) mit den der Beschwerdeführerin aus der Wohnungsräu- mung entstehenden Nachteilen hätten allenfalls einen Anspruch auf eine Erstre-
9 / 10 ckung des Mietverhältnisses begründen können (Art. 272 OR). Da die Beschwer- deführerin die Entgegennahme der Kündigung verweigert und demzufolge auch kein Erstreckungsverfahren angestrebt hatte, hat sie sich allfällige Nachteile, die daraus entstanden, selbst zuzuschreiben. Im Übrigen vermochte sie seit Erhalt der Kündigung keine einzige Suchbemühung für eine Ersatzwohnung nachzuweisen. Jedenfalls können die vorgebrachten Argumente aus den aufgezeigten Gründen dem Ausweisungsbegehren nicht mehr entgegengehalten werden. Es steht der Beschwerdeführerin offen, sich auch nach dem Erlass des vorliegenden Urteils mit dem Beschwerdegegner über eine allfällige Verschiebung des Umzugstermins zu verständigen. Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden zur Verfügung, an welche die Beschwerdeführerin sich bei persönlicher Notsituation mit Blick auf ihre Wohnsituation wenden kann. 4.Aus den geschilderten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Damit wird das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung hinfällig. 5.Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechts- mittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Erweist sich die Be- schwerde wie im vorliegenden Fall als offensichtlich unbegründet, entscheidet der Vorsitzende der zuständigen Zivilkammer in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO, Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.00]). 6.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens gehen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 als angemessen (Art. 10 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Parteientschädigungen werden keine zugesprochen, zumal vom Beschwerdegegner keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde.
10 / 10 Demnach wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 gehen zu Lasten von A._____. 3.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4.Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An- dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu- reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor- aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 5.Mitteilung an: