Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni 1 / 37 Urteil vom 7. Februar 2020 (Mit Urteil 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 hat das Bundesgericht die gegen die- ses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.) ReferenzZK2 19 24 InstanzII. Zivilkammer BesetzungHubert, Vorsitzender Brunner und Nydegger Richter, Aktuarin ParteienA._____ Berufungskläger vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Alfred Castelberg Masanserstrasse 40, Villa Zambail, 7000 Chur B._____ Berufungskläger vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Alfred Castelberg Masanserstrasse 40, Villa Zambail, 7000 Chur gegen C._____ Berufungsbeklagter vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova Kornplatz 2, Postfach 355, 7001 Chur GegenstandKündigungsanfechtung und Erstreckung Mietverhältnis Anfechtungsobj. Entscheid des Regionalgerichts Albula vom 13. Dezember 2018, mitgeteilt am 11. März 2019 (Proz. Nr. 115-2016-12)
2 / 37 Mitteilung17. Februar 2020
3 / 37 I. Sachverhalt A.A._____ und B._____ als Mieter schlossen am 17./19. November 2015 (mit Nachtrag vom 9./18. Dezember 2015) mit C._____ als Vermieter einen unbefriste- ten Mietvertrag ab. C._____ verpflichtete sich, A._____ und B._____ an der strasse in O.1, Gemeinde O.2_____, ab dem 11. Januar 2016 eine 3 ½-Zimmerwohnung zu Wohn- und Arbeitszwecken für zwei Personen zu überlas- sen. Der Mietzins belief sich auf monatlich CHF 915.00 inkl. Nebenkosten. Die Kündigungsfrist betrug drei Monate ohne Beachtung von Kündigungsterminen. B.Beim Mietobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus. Die weitere 3 ½- Zimmerwohnung bewohnt D._____ mit ihren Söhnen. Den Hauseingang sowie die Flure im Erd- und im Obergeschoss werden von beiden Mietparteien gemeinsam benutzt und dienen als Vorraum für die jeweiligen Zimmer. Darüber hinaus verfügt das Haus über zwei weitere Zimmer. Letztere werden von C._____ bewohnt, wenn er vor Ort ist. C.Mit E-Mail vom 25. Januar 2016 übermittelten A._____ und B._____ C._____ eine Mängelliste von mehreren Seiten. D.An Pfingsten 2016 stellte C._____ die Zentralheizung des Zweifamilienhau- ses ab. A._____ und B._____ waren über Pfingsten verreist und kehrten am Pfingstmontag, den 16. Mai 2016, in das Mietobjekt zurück. E.Mit Eingabe vom 17. Mai 2016 leiteten A._____ und B._____ ein Schlich- tungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Albula ein. In ihrem Schlichtungsgesuch beantragten sie namentlich, dass C._____ zu verpflichten sei, die noch nicht beseitigten Mängel zu beheben sowie umgehend und dauerhaft eine Raumwärme von 20° Celsius durch die vorhandene Zentral- heizung über Geothermie sicherzustellen. A._____ und B._____ setzten C._____ bereits mit E-Mail vom gleichen Tag über die Einreichung des Schlichtungsge- suchs in Kenntnis. F.Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte C._____ das Miet- verhältnis am 23. Mai 2016 per 31. August 2016. Zur Begründung verwies er auf seine E-Mail vom 18. Mai 2016 (als Antwort auf die soeben erwähnte E-Mail von A._____ und B.) sowie auf sein Begleitschreiben zur Kündigung vom 23. Mai 2016. G.Am 6. Juni 2016 reichten A. und B._____ ein Schlichtungsgesuch betreffend Anfechtung der Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses ge-
4 / 37 gen C._____ bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Albula ein. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 24. Juni 2016 konnte keine Einigung erzielt werden. In der Folge stellte der Vermittler am 7. Juli 2016 die Klagebewilli- gung mit folgendem Rechtsbegehren von A._____ und B._____ aus: Unter Hinweis auf die beiliegende Kündigung sowie den ebenfalls beilie- genden Mietvertrag vom 9. Dez. 2015 / 18. Dez 2015 fechten wir die Kün- digung als ungültig und missbräuchlich an und beantragen für den Fall ihrer Gültigkeit eine Erstreckung des Mietverhältnisses. H.Mit Klage vom 31. August 2016 prosequierten A._____ und B._____ die Anfechtung der Kündigung beim Bezirksgericht Albula (ab dem 1. Januar 2017 Regionalgericht Albula). Das Rechtsbegehren der Klage entspricht demjenigen der Klagebewilligung, unter zusätzlicher Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulas- ten von C.. I.Die Stellungnahme zur Klage datiert vom 9. November 2016. C. schloss auf Abweisung der Klage betreffend Kündigungsanfechtung. Ferner bean- tragte er die Erstreckung des Mietverhältnisses um ein halbes Jahr bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin, mithin bis zum 31. März 2017, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten von A._____ und B.. J.Das Verfahren betreffend Mängelbehebung setzten die Parteien – nach erfolglos verlaufenem Schlichtungsverfahren – unabhängig vom vorliegenden Ver- fahren vor dem Regionalgericht Albula fort (Proz. Nr. 115-2016-11). K.Das Regionalgericht Albula erliess am 27. Juni 2018 eine Beweisverfügung, in der es den Parteien ihre jeweiligen Hauptbeweise auferlegte. Gestützt auf die Beweisverfügung vernahm das Regionalgericht Albula am 23. Oktober 2018 D. (Mitmieterin), E._____ (Sohn der Mitmieterin), F._____ (Nachbarin) und H._____ (Installateur Heizung/Sanitär) als Zeugen ein. L.Nach Durchführung der Hauptverhandlung am 13. Dezember 2018 erkann- te das Regionalgericht Albula mit Entscheid vom gleichen Tag, den Parteien mit- geteilt am 11. März 2019, wie folgt: 1.Die Klage wird im Eventualantrag gutgeheissen und das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird bis zum 30. September 2019 erstreckt. Im Hauptantrag wird die Klage abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 7'900.00 (Entscheidgebühr von CHF 6'500.00 und Kosten der Beweisführung von CHF 1'400.00) ge- hen – unter Vorbehalt von Art. 123 ZPO – zu Lasten des Kantons Graubünden und werden auf die Gerichtskasse genommen. Der be- klagten Partei wird der durch sie geleistete Vorschuss für die Bewei-
5 / 37 serhebung in Höhe von CHF 1'400.00 durch das Gericht zurückerstat- tet. 3.Die klagende Partei 1 und die klagende Partei 2 haben die beklagte Partei unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 7'813.20 (inkl. Barausla- gen und MwSt.) aussergerichtlich zu entschädigen. 4.Der unentgeltliche Rechtsbeistand wird – unter Vorbehalt von Art. 123 ZPO – zu Lasten des Kantons Graubünden mit CHF 10'546.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) entschädigt. Die Entschädigung wird aus der Gerichtskasse bezahlt. 5.(Rechtsmittelbelehrung Hauptentscheid) 6.(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid) 7.(Mitteilung) M.Gegen diesen Entscheid liessen A._____ und B._____ (fortan Berufungs- kläger bzw. Berufungskläger 1 und Berufungskläger 2) mit Eingabe vom 11. April 2019 beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung erheben. Sie stellten fol- gende Anträge: 1.Das Urteil des Regionalgerichts Albula vom 13. Dezember 2018 sei dahingehend abzuändern, dass die Kündigung vom 23. Mai 2016 auf- gehoben wird. 2.Eventualiter sei das Urteil des Regionalgerichts Albula vom 13. De- zember 2018 dahingehend abzuändern, dass das Mietverhältnis an- gemessen erstreckt wird. 3.Unter Entschädigungsfolge zuzügl. MWST für beide Instanzen zulas- ten des Berufungsbeklagten. N.Ebenfalls mit Eingabe vom 11. April 2019 fochten die Berufungskläger den besagten Entscheid mittels einer persönlich verfassten Rechtsmittelschrift beim Kantonsgericht an. O.Mit prozessleitender Verfügung vom 17. April 2019 setzte der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Berufungsklägern persönlich als auch deren Rechtsvertreter eine Nachfrist an, um ihre Ausführun- gen in einer einzigen Rechtsmitteleingabe zusammenzufassen oder dem Gericht bekanntzugeben, welche der beiden Eingaben massgebend sein soll. P.In der Folge zog der Rechtsvertreter der Berufungskläger mit Schreiben vom 3. Mai 2019 namens und im Auftrag der Berufungskläger deren persönliche Rechtsmitteleingabe zurück. Q.Mit Berufungsantwort vom 4. Juni 2019 beantragte C._____ (fortan Beru- fungsbeklagter), die Berufung sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungs-
6 / 37 folge (zzgl. MwSt.) zulasten der Berufungskläger. Der Vorsitzende stellte den Be- rufungsklägern das Doppel der Berufungsantwort mit Schreiben vom 5. Juni 2019 zur Kenntnisnahme zu, mit dem Hinweis, ein weiterer Schriftenwechsel sei nicht vorgesehen. R.Beide Berufungskläger stellten ein Gesuch um Gewährung der unentgeltli- chen Rechtspflege, unter Einsetzung von Rechtsanwalt Thomas Castelberg als unentgeltlicher Rechtsvertreter. Der Vorsitzende hiess beide Gesuche gut und erteilte den Berufungsklägern je mit Verfügungen vom 7. Juni 2019 (ZK2 19 25 bzw. ZK2 19 26) die Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege. S.Mit Eingabe vom 23. Juli 2019 (Datum Poststempel) legten die Berufungs- kläger persönlich in einfacher Ausfertigung Unterlagen betreffend Mietsuch- bemühungen für die Monate März 2019 bis Juli 2019 ins Recht. Der Vorsitzende setzte den Berufungsklägern mit Schreiben vom 25. Juli 2019 eine Nachfrist an, um ein Doppel der Einlegerakten einzureichen. Gleichzeitig wies er die Beru- fungskläger auf die Bestimmungen gemäss Art. 317 ZPO hin und ersuchte um Mitteilung, ob an der Eingabe festgehalten werde. T.Innert Frist reichte der Rechtsvertreter der Berufungskläger die Doppel der Suchbemühungen nach und bestätigte, an der Eingabe festzuhalten. U.Auf die weitergehenden Ausführungen in den Akten, im angefochtenen Ent- scheid sowie in den Rechtsschriften ist, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen einzugehen. II. Erwägungen 1.1.Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Es liegt eine vermögensrechtliche Angelegenheit vor. Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, berechnet sich der Streitwert des Kündigungsschutzverfahrens aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist zuzüglich der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR, welche durch das Verfahren bei Obsiegen des Mieters ausgelöst würde. Nicht einzuberechnen sind die Dauer des Schlichtungsverfahrens und die mutmassliche Prozessdauer (vgl. statt vieler BGE 137 III 389 E. 1.1 = Pra 101 Nr. 6 mit weiteren Hinweisen; ZMP 2019 Nr. 6 mit Hinweis auf BGE 144 III 346 und ZMP 2017 Nr. 11). Ausgehend von einer Monatsmiete in der Höhe von CHF 915.00 sowie in Nachachtung der soeben zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der für
7 / 37 die Berufung vorausgesetzte Streitwert erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO; vorinstanzli- ches act. III./21). Gegen den Berufungsentscheid ist sodann die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht zulässig (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). 1.2.Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Ent- scheids beim Kantonsgericht von Graubünden einzureichen, und zwar schriftlich, begründet und unter Beilage des angefochtenen Entscheids (Art. 311 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). Die gerichtsinterne Zuständigkeit der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 lit. a der Verord- nung über die Organisation des Kantonsgerichts (KGV; BR 173.100). Der Ent- scheid der Vorinstanz ging den Berufungsklägern am 12. März 2019 zu (act. B.1). Die dagegen erhobene Berufung vom 11. April 2019 erweist sich als fristgerecht. 1.3.Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemer- kungen Anlass. Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Anträge und Begründung ist daher auf die Berufung einzutreten. 2.1.Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge- macht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Er- messensausübung (Angemessenheitsprüfung; Urteil des Bundesgerichts 5A_184/2013 vom 26. April 2013 E. 3.1; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 5 ff. zu Art. 310 ZPO). 2.2.In der Berufungseingabe sind Rechtsbegehren bzw. Berufungsanträge zu stellen. Zu den Berufungsanträgen gehören dabei primär die Anträge in der Sache (materielle Anträge) sowie auch entsprechende Anträge im Kostenpunkt; denkbar sind sodann Anträge zum Verfahren (prozessuale Anträge) und Anträge im Be- weispunkt. Letztere haben zwar einen primär materiell-rechtlichen Einschlag, wir- ken sich jedoch bei Gutheissung erheblich auf den Verfahrensablauf aus, weshalb sie insofern gemischt-rechtlicher Natur sind. Sie sind deshalb vorzugsweise in den Berufungsanträgen selbst und nicht nur in der Begründung zu nennen. Auf Beru- fungen mit Rechtsmittelanträgen, die unklar, unvollständig oder unbestimmt sind, ist nicht einzutreten (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 35 zu Art. 311 ZPO mit weiteren Hinweisen).
8 / 37 2.3.Die gestellten Berufungsanträge sind zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es ist darzulegen, weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten fehlerhaft sein soll bzw. als unrichtig erachtet wird. Dazu sind in der Beru- fungsschrift die zur Begründung der Berufungsanträge wesentlichen Argumente vorzutragen. Der Berufungskläger hat, unter Vorbehalt des Novenrechts, mittels klarer und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo er die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben hat. Es ist nämlich nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die Ak- ten und die Rechtsschriften des vorinstanzlichen Verfahrens zu durchforsten, um festzustellen, was welche Partei wo ausgeführt hat. Damit ist gesagt, dass den gesetzlichen Begründungsanforderungen weder durch eine pauschale Verweisung auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften noch durch eine neuerli- che Darstellung der Sach- oder Rechtslage Genüge getan wird, welche nicht dar- auf eingeht, was vor der Vorinstanz vorgebracht und von dieser erwogen worden ist (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 Nr. 99; 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 Nr. 4; Urteil des Bundesgerichts 5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 3.2). Soweit die Begründung diesen formellen Anforderungen nicht genügt, ist auf die Berufung nicht einzutreten (Urteile des Bundesgerichts 5A_82/2013 vom 18. März 2013 E. 3.3.3; 4A_203/2013 vom 6. Juni 2013 E. 3.2). Vor Vorinstanz gelangte die eingeschränkte Untersuchungsmaxime zur Anwen- dung (Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Diese gilt nur im erstinstanzlichen Verfahren; im Berufungsverfahren ist die soeben darge- legte Begründungsobliegenheit im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO zu beachten (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 Nr. 99; 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 Nr. 4). 2.4.Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Berufungsinstanz sodann nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine ent- sprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich die Berufungsinstanz grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken, die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Ent- scheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtli- cher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia (Rechtsanwendung von Amtes wegen), bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebun- den. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des erstinstanzli-
9 / 37 chen Gerichts gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Ge- sagten in der Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4; Urteile des Bundesgerichts 4A_184/2017 vom 16. Mai 2017 E. 4.2.1; 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1; 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.3; je mit weiteren Hinweisen). Im Er- gebnis besteht für die Berufungsinstanz eine Prüfungspflicht hinsichtlich der in der Berufungsschrift (rechtsgenügend) geltend gemachten Mängel und ein Prüfungs- recht bezüglich allfälliger anderer Mängel des angefochtenen Entscheids. Das gilt auch im Bereich der eingeschränkten Untersuchungsmaxime und trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 57 ZPO; ZR 110 Nr. 80). 3.1.Neue Tatsachen und neue Beweismittel (Noven) werden im Berufungsver- fahren nur noch berücksichtigt, wenn sie vor Berufungsinstanz ohne Verzug vor- gebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vor- gebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Wer sich auf Noven beruft, hat die Voraussetzungen für deren Berücksichtigung zu substantiieren und zu beweisen (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen- berger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 34 zu Art. 317). Im Übrigen gebietet auch die einge- schränkte Untersuchungsmaxime kein uneingeschränktes Novenrecht in zweiter Instanz (BGE 138 III 625 E. 2.2 = Pra 102 Nr. 26; Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 22 zu Art. 317 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). 3.2.Mit Eingabe vom 23. Juli 2019 (Datum Poststempel) reichten die Beru- fungskläger Unterlagen betreffend Mietsuchbemühungen für die Monate März 2019 bis Juli 2019 ins Recht (act. D.8). Der spätestmögliche Zeitpunkt für das Vorbringen von neuen Tatsachen und/oder Beweismitteln im Berufungsver- fahren ist die mündliche Berufungsverhandlung bzw. bei Ersetzung derselben der Abschluss des Schriftenwechsels. Danach sind Noven nicht mehr zulässig. Ent- gegen der Auffassung der Berufungskläger gilt dies unabhängig davon, ob es sich um echte oder unechte Noven handelt (act. D.9; Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 20 ff., insbesondere N 23, zu Art. 317 ZPO). Vorliegend war die zweitinstanzli- che Behauptungsphase mit dem ersten Schriftenwechsel am 5. Juni 2019 abge- schlossen (act. D.6). Die Eingabe erweist sich somit als verspätet. Die neu einge- reichten Suchbemühungen sind als unzulässige Noven aus dem Recht zu weisen. 4.Die Vorinstanz wies die Klage im Hauptantrag ab. Im Eventualantrag hiess sie die Klage gut und erstreckte das Mietverhältnis der Parteien bis zum 30. Sep-
10 / 37 tember 2019. In einem ersten Schritt erwog sie, dass es sich bei der strittigen Kündigung um eine ordentliche Kündigung handle. Eine (unzulässige) Umwand- lung einer ordentlichen in eine ausserordentliche Kündigung habe nicht stattge- funden. Ebenso wenig seien im Verlaufe des Verfahrens neue Kündigungsgründe nachgeschoben worden (act. B.1, E 4b). Die Vorinstanz prüfte und verneinte alsdann die Frage, ob die Berufungskläger das der Kündigung vorangehende Schlichtungsverfahren betreffend Mängelbehe- bung missbräuchlich eingeleitet hätten (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d zweiter Halbsatz OR; act. B.1, E. 4d). Als Folge dieses Zwischenergebnisses prüfte die Vorinstanz in einem nächsten Schritt, ob eine missbräuchliche Verfahrenskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR vorliege. Dabei kam sie zum Schluss, dass der Beru- fungsbeklagte zwar nach Rechtshängigkeit des Schlichtungsverfahrens gekündigt habe, die Kündigung aber aus wichtigen Gründen im Sinne von Art. 266g OR er- folgt sei. So erachtete die Vorinstanz dem Berufungsbeklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der übermässigen Lärm-, Licht- und Geruchsim- missionen durch die Berufungskläger sowie der unablässigen Streitigkeiten zwi- schen den Berufungsklägern und der zweiten Mietpartei, D._____, als unzumut- bar. Aufgrund der Kündigung aus wichtigen Gründen liege ein Durchbrechungs- grund nach Art. 271a Abs. 3 lit. e OR in Verbindung mit Art. 266g OR vor, welcher Art. 271a Abs. 1 lit. d OR unanwendbar mache. Bei der angefochtenen Kündigung handle es sich mithin nicht um eine missbräuchliche Verfahrenskündigung. Uner- heblich sei, ob der Berufungsbeklagte die Kündigung aus wichtigen Gründen als ordentliche oder ausserordentliche Kündigung ausgesprochen habe (act. B.1, E. 4e). Die Vorinstanz verneinte schliesslich (sinngemäss) auch eine missbräuch- liche Kündigung im Sinne des Grundtatbestands von Art. 271 Abs. 1 OR. Eine Kündigung aus wichtigen Gründen infolge schwerwiegender Pflichtverletzung so- wie zwecks Wiederherstellung des Hausfriedens gelte als legitim und verstosse nicht gegen Treu und Glauben. Die Kündigung des Mietverhältnisses vom 23. Mai 2016 erweise sich demnach als gültig (act. B.1, E. 4e/dd). In einem letzten Schritt prüfte die Vorinstanz die Erstreckung des Mietverhältnis- ses. Aufgrund der gegebenen Umstände (Gehbehinderung des Berufungsklä- gers 1, psychische Probleme des Berufungsklägers 2, Sozialhilfeabhängigkeit bzw. schlechte finanzielle Verhältnisse beider Berufungskläger, kurze Dauer des Mietverhältnisses, lange Verfahrensdauer, Interessen des Berufungsbeklagten bzw. Verhalten der Berufungskläger) erstreckte sie das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. September 2019 (act. B.1, E. 5a ff.)
11 / 37 5.1.Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist eine während eines mit dem Mietver- hältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgespro- chene Kündigung des Vermieters anfechtbar, ausser wenn der Mieter das Verfah- ren missbräuchlich eingeleitet hat. Die Berufungskläger leiteten am 17. Mai 2016 ein Schlichtungsverfahren betreffend Mängelbehebung ein. Die Kündigung vom 23. Mai 2016 fällt somit unbestrittenermassen in eine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR. In Bezug auf die Forderungen im Schlichtungsgesuch nach einem neuen Kühlschrank sowie der Wiederinbetriebnahme der Zentralhei- zung ging die Vorinstanz von einer treuwidrigen Anrufung der Schlichtungsbehör- de aus. Insgesamt erachtete sie eine missbräuchliche Verfahrenseinleitung durch das Schlichtungsgesuch vom 17. Mai 2016 jedoch nicht als erstellt (act. B.1, E. 4d). 5.2.Die Berufungskläger rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt in Bezug auf die Beheizung unrichtig festgestellt (act. A. 1, Rz. 5 f.). Inwiefern die Beru- fungskläger hieraus etwas zu ihren Gunsten ableiten wollen, bleibt unklar. Insbe- sondere ist nicht entscheidrelevant, ob die Vorinstanz die Einleitung des Schlich- tungsverfahrens hinsichtlich der Beheizung zu Unrecht als unnötig und mutwillig qualifizierte, zumal insgesamt eine missbräuchliche Verfahrenseinleitung als nicht erstellt erachtet wurde. Weiterungen zu diesen Vorbringen der Berufungskläger erübrigen sich. 6.1.Art. 271a Abs. 3 lit. a bis f OR sieht sechs Durchbrechungsgründe vor, bei deren Vorliegen die Vermieterschaft trotz laufendem Verfahren eine gültige Kündi- gung aussprechen kann. Die Ausnahmefälle sind im Gesetz abschliessend aufge- zählt. So ist Art. 271a Abs. 1 lit. d OR unter anderem nicht anwendbar bei Kündi- gungen wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rück- sichtnahme (Art. 271a Abs. 3 lit. c in Verbindung mit Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) sowie bei Kündigungen aus wichtigen Gründen (Art. 271a Abs. 3 lit. e in Verbin- dung mit Art. 266g OR; Anita Thanei, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, Ziff. 29.3.2.5.5). 6.2.Mit Berufung machen die Berufungskläger geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Anwendbarkeit der Durchbrechungsgründe gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR ausgegangen. Der Berufungsbeklagte habe es unterlassen die Formalitäten der ausserordentlichen Kündigungen im Sinne Art. 257f Abs. 3 und 4 OR oder Art. 266g OR einzuhalten. So habe der Berufungsbeklagte in sei- ner Stellungnahme vom 9. November 2016 erstmals den Kündigungsgrund gemäss Art. 266g OR eingebracht. Für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g OR sei indessen erforderlich, dass bereits aus
12 / 37 der Kündigung selbst bzw. dem Begleitbrief ersichtlich sei, dass der Vermieter sich auf wichtige Gründe berufe. Ein Nachschieben dieses Kündigungsgrundes sei nicht möglich. Eine Kündigung nach Art. 257f OR setze sodann eine schriftliche Mahnung voraus. Weder eine Abmahnung noch eine Kündigung dieser Art habe es je gegeben. Die nachträgliche Behauptung eines solchen Grundes sei unzuläs- sig. Es sei widersprüchlich, wenn die Vorinstanz einerseits ausdrücklich davon ausgehe, dass es sich um eine ordentliche Kündigung handle, andererseits aber prüfe, ob die Missbräuchlichkeit der Kündigung aufgrund von Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR aufgehoben werden könnte. Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR würden klar auf die entsprechenden ausserordentlichen Kündigungsarten im OR verweisen und zum Schutz des Mieters voraussetzen, dass die Kündigungsmodalitäten von Art. 257f Abs. 3 und 4 OR oder Art. 266g OR erfüllt seien. Daher sei bei einer or- dentlichen Kündigung, in welcher weder eine mögliche Kündigung aus wichtigem Grund, noch eine Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme erwähnt worden sei, kein Ausschluss des Kündi- gungsschutzes gemäss Art. 271a Abs. 3 OR möglich. Nur bei Einhalten der For- malitäten der ausserordentlichen Kündigung sei die Berufung auf die Sperrfrist [recte wohl: Durchbrechungsgründe] auch bei einer ordentlichen Kündigung mög- lich. Daraus folge, dass vorliegend gar nicht erst geprüft werden müsse und dürfe, ob für eine Kündigung wichtige Gründe bestanden hätten, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten, da die Formalitäten von Art. 266g OR oder Art. 257f Abs. 3 und 4 OR offensichtlich nicht eingehalten worden seien. Letzteres habe die Vorinstanz in der Erwägung 4b/dd auf Seite 13 des angefoch- tenen Entscheids ausdrücklich bestätigt, indem sie festgehalten habe, dass weder das Kündigungsformular noch das Begleitschreiben Anhaltspunkte für eine Kündi- gung gemäss Art. 266g OR oder nach einem anderen Sondertatbestand enthiel- ten. Bei einer ordentlichen Kündigung ohne Beachtung der Formalitäten einer ausserordentlichen Kündigungsart gebe es keine Rechtsgrundlage für eine Berücksichtigung der Durchbrechungsgründe von Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR (act. A.1, Rz. 14 f.). 6.4.Bei der strittigen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Insoweit sind sich auch die Parteien und die Vorinstanz einig. Der zeitliche Kündi- gungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR wird auch dann durchbrochen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigungen als Durchbrechungsgründe gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a bis f OR gegeben sind, der Vermieter aber nicht von seinem Recht zur ausserordentlichen Vertragsauflösung Gebrauch macht, sondern ordentlich kündigt. In Bezug auf den Ausschluss des Kündigungsschutzes ist unerheblich, ob der Vermieter bei Vorliegen der entspre-
13 / 37 chenden Voraussetzungen den Vertrag mit Einhaltung der ordentlichen Fristen auflöst oder mit der kürzeren gemäss den jeweiligen ausserordentlichen Kündi- gungsbestimmungen. Allerdings muss der Mieter der Kündigung entnehmen kön- nen, dass sich der Vermieter auf einen ausserordentlichen Tatbestand beruft (Ur- teil des Bundesgerichts vom 3. Oktober 1995 E. 2b/aa, auszugsweise publiziert in: mp 1/96 S. 10 ff. sowie in MRA 5/96 S. 228). Gegebenenfalls muss die Kündi- gungserklärung nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden (BGE 117 II 273 E. 5a). Zur Durchbrechung des zeitlichen Kündigungsschutzes müssen zudem die entsprechenden Formalitäten der ausserordentlichen Kündigungsbestimmungen eingehalten werden, und zwar unabhängig davon, ob die Kündigung ordentlich oder ausserordentlich erfolgt (BGE 117 II 415 E. 4). Auf diesen Umstand weisen auch die Berufungskläger zu Recht hin (soeben vorstehend E. 6.3; act. A.1, Rz. 14 f.). 6.5.Ein Durchbrechungsgrund nach Art. 271a Abs. 3 lit. c OR (Kündigung we- gen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme) scheidet von vornherein aus, da die Formvorschriften von Art. 257f Abs. 3 OR nicht eingehalten sind. Die E-Mail vom 18. Mai 2016 könnte allenfalls als Mahnung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR qualifiziert werden. Angesichts der zeitlichen Nähe zwischen der Kündigung und der E-Mail fehlt es aber an der Voraussetzung einer Fortsetzung der abgemahnten Verletzungen der Sorgfalts- oder Rücksicht- nahmepflicht. Ebenso wenig liegt ein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 4 OR vor. Im Übrigen ist die Auffassung der Berufungskläger, die Vorinstanz habe sich auf den Durchbrechungsgrund einer Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. c in Verbindung mit Art. 257f Abs. 3 und 4 OR berufen, ohnehin falsch. Die Vor- instanz berücksichtigte zwar Vertragsverletzungen im Sinne von Art. 257f OR, dies geschah hingegen einzig mit Blick auf Kündigungsgründe nach Art. 266g OR (vgl. auch nachstehend E. 7.1.2). 6.6.Die Vorinstanz hielt fest, dass weder das Kündigungsformular noch das Begleitschreiben Anhaltspunkte enthalten, wonach sich der Berufungsbeklagte auf Art. 266g OR oder einen anderen Sondertatbestand für die Kündigung berufen wolle. Diese Formulierung mag missverständlich anmuten (vgl. vorstehend E. 6.2; act. A.1, Rz. 14 f.). Entgegen der Auffassung der Berufungskläger sind diese Er- wägungen im Kontext jedoch dahingehend zu verstehen, dass eine ordentliche anstelle einer ausserordentlichen Kündigung erfolgt ist. Dass der Berufungsbe- klagte seine Kündigung in tatsächlicher Hinsicht aus wichtigen Gründen im Sinne
14 / 37 von Art. 266g OR aussprach, ist damit nicht ausgeschlossen (vgl. auch act. B.1, E. 4b/ee, S. 14). 6.7.Mit Art. 266g OR räumt der Gesetzgeber den Parteien bei Vorliegen beson- derer Voraussetzungen, die für sie die Weiterführung des Mietverhältnisses un- zumutbar machen, eine Kündigungsmöglichkeit ein. Auf spezifische Formerforder- nisse an eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR, wie Abmahnung, Fristanset- zung oder Kündigungsandrohung verzichtete der Gesetzgeber. Es ist nicht erfor- derlich, dass der Kündigende den wichtigen Grund in seinem Kündigungsschrei- ben bereits nennt. Das Bundesgericht verlangt indessen, dass das Kündigungs- schreiben, um als ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 266g OR zu gelten, diesen Kündigungsgrund zum Ausdruck bringt (Urteil des Bundesgerichts vom 3. Oktober 1995 E. 2b/aa, auszugsweise publiziert in: mp 1/96 S. 10 ff. sowie in MRA 5/96 S. 228). Dies gilt gleichermassen für eine aus wichtigen Gründen er- folgte ordentliche Kündigung (vgl. auch BGE 117 II 415 E. 4; ferner Raoul Futter- lieb, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, N 90 f. zu Art. 271a OR). Massgebend für die Bedeutung der Kündigung ist wie für sämtliche Willenserklärungen in erster Linie der übereinstimmende wirkliche Wille (Art. 18 OR). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden wer- den durften (Urteil des Bundesgerichts 4C.16/2000 vom 24. Januar 2001 E. 2a). 6.7.1. Im amtlichen Kündigungsformular vom 23. Mai 2016 verweist der Beru- fungsbeklagte auf sein Begleitschreiben vom selben Tag sowie auf seine E-Mail vom 18. Mai 2016 als Antwort auf die E-Mail der Berufungskläger vom 17. Mai 2016 (vorinstanzliche act. II./1 und 2). Mit Letzterer beanstandeten die Berufungs- kläger die Abschaltung der Zentralheizung über Pfingsten und setzten den Beru- fungsbeklagten über die Einleitung des Schlichtungsverfahrens betreffend Män- gelbehebung in Kenntnis. In der E-Mail vom 18. Mai 2016 rügte der Berufungsbe- klagte seinerseits verschiedene Verhaltensweisen der Berufungskläger. Unter an- derem äusserte er seinen Unmut darüber, dass die Berufungskläger den ganzen Tag wie auch in der Nacht alle Lichter im Hause brennen liessen. Einem Verfah- ren bei der Schlichtungsbehörde sehe er gelassen entgegen. Hingegen habe er die Verdrehungen, Unwahrheiten und Drohungen der Berufungskläger langsam satt. Er mache sich berechtigte Sorgen um den Ruf seines Namens und seines Hauses. Es gebe Geschrei des Berufungsklägers 2, das bis auf die Strasse drin- ge, religiöse missionarische Tätigkeiten in der Öffentlichkeit, primitive Aufführun-
15 / 37 gen vor Feriengästen, Abfallsäcke, die rund um das Haus herumliegen würden, und es sei sogar zu einem Polizeieinsatz im Haus gekommen. Zudem stellt er den Berufungsklägern die Beendigung des Mietverhältnisses in Aussicht, sollten diese sich nicht anpassen (vorinstanzliches act. II./1). Im Kündigungsschreiben vom 23. Mai 2016 führte der Berufungsbeklagte alsdann aus, dass er das Schreiben vom 17. Mai 2016 an die Schlichtungsbehörde erhalten habe und feststellen müs- se, dass die Berufungskläger ein weiteres Mal brandschwarz gelogen hätten. Es sei nie vereinbart worden, dass ein neuer Kühlschrank eingebaut werde. Aus die- sem Grund spreche er die Kündigung aus und lasse seinen Schlichtungsvorschlag vom 18. Mai 2016 fallen (vorinstanzliches act. II./2). Aufgrund des Begleitschreibens zur Kündigung und der E-Mail vom 18. Mai 2016 erhellt sich, dass sich der Berufungsbeklagte – jedenfalls schwergewichtig – we- gen des Verhaltens der Berufungskläger zur Auflösung des Mietverhältnisses ver- anlasst sah. Umgangston und Inhalt der Korrespondenz offenbaren ein infolge diverser Vorfälle und gegenseitiger Vorwürfe stark belastetes Mietverhältnis. Kommt hinzu, dass die Berufungskläger massiv im Streit lagen mit D._____, der zweiten Mietpartei im Haus. So bildeten nach Auffassung des Berufungsklägers 2 die laufenden Konflikte sogar den Ausschlag für die Kündigung (vorinstanzliches act. VII./3, S. 5, Frage 9). Die Kündigungsbegründung im Begleitschreiben mutet etwas rüde an. Zudem lässt sich nicht von der Hand weisen, dass der Inhalt des Schlichtungsgesuches bzw. insbesondere die Forderung nach einem neuen Kühl- schrank den Berufungsbeklagten verärgerten. Dies räumte er denn auch anläss- lich seiner Parteibefragung ein (vorinstanzliches act. VII./4, S. 3, Frage 7). Ange- sichts der verschiedenen Vorfälle, dem Konflikt mit der Mitmieterin und der E-Mail vom 18. Mai 2016 war für die Berufungskläger jedoch erkennbar, dass die Kündi- gung nicht gestützt auf die Einleitung des Schlichtungsverfahrens erfolgte, son- dern aufgrund der schwierigen Gesamtsituation. Die Berufungskläger mussten die Kündigung somit in guten Treuen dahingehend verstehen, dass der Berufungsbe- klagte die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund ihres Verhaltens als unzu- mutbar erachtete und das Mietverhältnis deshalb auflösen wollte. 6.7.2. Des Weiteren ist auch kein unzulässiges Nachschieben von Kündigungs- gründen im Rahmen des vorliegenden Verfahrens ersichtlich. Die Vorinstanz äus- serte sich zu dieser Frage bereits einlässlich. Sie legte in nachvollziehbarer Weise und unter Abwägung sämtlicher relevanter Aspekte dar, weshalb keine Kündi- gungsgründe in unzulässiger Art und Weise nachgeschoben worden seien. Den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz kann gefolgt werden. So überzeugt insbesondere folgende Argumentation der Vorinstanz: Der Berufungsbeklagte er-
16 / 37 wähne im Rahmen der Kündigung Lügen, Verdrehungen und Drohungen seitens der Berufungskläger sowie fehlende Sorgfalt und Rücksichtnahme. Dies komme in der Erhebung von – seines Erachtens – unberechtigten Forderungen, Licht- und Lärmimmissionen, Unordnung, auffälligem Verhalten in der Nachbarschaft und Öffentlichkeit sowie der Störung des Hausfriedens zum Ausdruck. Diese Gründe seien im erstinstanzlichen Verfahren wieder aufgegriffen worden. Es sei nochmals auf die erhobenen Forderungen sowie das Verhalten der Berufungskläger einge- gangen und insbesondere dargetan worden, dass sich vornehmlich die Mitmieter, aber auch die Nachbarn durch deren Verhalten beeinträchtigt und gestört gefühlt hätten. Es sei nebst dem hohen Stromverbrauch auch zu einem übermässigen Warmwasserverbrauch und nebst den Licht- und Lärmimmissionen auch zu Ge- ruchsimmissionen gekommen. Der Hausfrieden sei gestört worden und die Beru- fungskläger hätten ständig mit Anzeigen und Gerichtsverfahren gedroht (act. B.1, E. 4b/dd; vorinstanzliches act. I./7). Mit der Vorinstanz ist somit festzuhalten, dass es sich hierbei nicht um eine neue Begründung der Kündigung handelt, sondern um eine Konkretisierung und Ergänzung der bereits ursprünglich vorgebrachten Kündigungsgründe. Für das unzulässige nachträgliche Konstruieren von Kündi- gungsgründen bestehen keine Anhaltspunkte. Ob sich der Berufungsbeklagte darüber hinaus zusätzlich von unlauteren Kündigungsmotiven leiten liess, ist im Rahmen der Prüfung der Kündigung auf Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR bzw. der Prüfung einer missbräuchlichen Kündigung aus Rache näher zu erörtern (nachstehend E. 8). 6.8.Nach dem Gesagten konnten die Berufskläger der Kündigung entnehmen, dass der Berufungsbeklagte den Mietvertrag aus wichtigen Gründen auflösen woll- te. Die Formalitäten einer ausserordentlichen Kündigung nach Art. 266g OR sind eingehalten. Trotz der erfolgten ordentlichen Kündigung ist somit nicht zu bean- standen, dass die Vorinstanz das Vorliegen eines Durchbrechungsgrundes nach Art. 271a Abs. 3 lit. e in Verbindung mit Art. 266g OR prüfte. 7.1.1. Gemäss Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Dieses ausseror- dentliche Kündigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauer- schuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen. Wich- tige Gründe zur vorzeitigen Auflösung eines Mietvertrages liegen vor, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind. Die Umstände müssen ferner derart gravierend sein, dass sie der betroffenen Par-
17 / 37 tei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bzw. die Erfüllung ihrer Pflichten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nach objektiver Beurteilung, das heisst nach Treu und Glauben unzumutbar machen; zudem müssen die Umstände auch für den Kündigenden subjektiv unzumutbar sein. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden, wobei die Inter- essen der anderen Vertragspartei, die Grundsätze der Verbindlichkeit von Verträ- gen und der Rechtssicherheit gegeneinander abgewogen werden müssen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa; Urteil des Bundesgerichts 4A_142/20212 vom 17. April 2012 E. 3.1; Jürg P. Müller, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, N 17 f. zu Art. 266g OR; je mit weiteren Hinweisen). 7.1.2. Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher Kündigungstatbe- stand subsidiär zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen Kündigungsgründen (Urteil des Bundesgerichts 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999 E. 2c, publiziert in: Pra 89 Nr. 49). Bei Zahlungsrückstand des Mieters sind daher grundsätzlich die Kündigungsmodalitäten gemäss Art. 257d Abs. 2 OR zu beach- ten, bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme ist unter Vorbehalt vorsätzlicher schwerer Schädigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund für die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietver- trags bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin (auch) in der Nichtbeach- tung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme liegen kann. So können insbesondere stets wiederholte, für sich genommen nicht hinrei- chende, aber in ihrer Gesamtheit als schwerwiegend erscheinende Vertragsverlet- zungen dazu führen, dass der anderen Vertragspartei die Fortführung des Ver- trags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Urteil des Bundesge- richts 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3 mit weiteren Hinweisen; Jürg P. Müller, a.a.O., N 33 zu Art. 266g OR; Peter Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht, Bd. V2b, Die Miete, Zürich 1995, N 16 und 51 zu Art. 266g OR). 7.1.3. Der Mieter ist gehalten, die Sache sorgfältig zu gebrauchen und die nötige Rücksicht auf die Hausbewohner und Nachbarn zu nehmen (Art. 257f Abs. 1 und 2 OR). Die Sorgfaltspflicht gemäss Art. 257f Abs. 1 OR ist Bestandteil des von Art. 257f OR insgesamt avisierten üblichen Gebrauchs im Rahmen des Mietver- trags bzw. des Verwendungszwecks der Sache. Vertragswidriger Gebrauch liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter Störungen anderer Hausbewohner verursacht (Roger Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligatio- nenrecht, Bd. I, 7. Auflage, Basel 2020, N 1 zu Art. 257f OR mit weiteren Hinwei- sen). Als üblich gilt der Gebrauch, den jedermann unter den gegebenen Umstän-
18 / 37 den von einer wie der gemieteten Sache gewöhnlich zu machen pflegt (Peter Hi- gi/Anton Bühlmann, in: Higi/Bühlmann/Wildisen [Hrsg.], Kommentar zum Schwei- zerischen Obligationenrecht, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel, [Art. 253– 273c OR], Art. 253–265 OR, 5. Auflage, Zürich 2019, N 10 zu Art. 257f OR). Die Sorgfaltspflicht ist verletzt, wenn der Mieter die Sache unsachgemäss gebraucht, das heisst, wenn er nicht die pflichtgemässe Sorgfalt aufwendet, die der Vermieter von einem korrekten Vertragspartner erwarten darf. Dabei kommt es auf das Ver- schuldensmass des Mieters nicht an (Peter Higi/Anton Bühlmann, a.a.O., N 28 zu Art. 257f OR). Die Pflicht zu Rücksichtnahme gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn im Sinne von Art. 257f Abs. 2 OR verpflichtet den Mieter, alles zu ver- meiden, was die Hausbewohner ernstlich beeinträchtigt, so zum Beispiel Immissi- onen durch Lärm, Licht, Staub, Rauch oder üble Gerüche (Daniel Reudt, SVIT- Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, N 31 zu Art. 257f OR). Die Annahme einer Pflichtverletzung erfordert eine über das übliche Mass hinausgehende Beeinträchtigung der Mitmieter. So müssen Mieter den ver- tragsgemässen Gebrauch anderer dulden und sich mit unvermeidbaren Unan- nehmlichkeiten und Immissionen abfinden, die das Wohnen in einem Mehrfamili- enhaus mit sich bringt. Das Mass der Toleranz ist nach nachbarrechtlichen Kriteri- en zu beurteilen. Die fahrlässige mangelnde Rücksichtnahme zur Begründung einer Vertragsverletzung genügt. Ein besonderes Mass des Verschuldens ist wie- derum nicht erforderlich (Peter Higi/Anton Bühlmann, a.a.O., N 36 und 39 zu Art. 257f OR; Daniel Reudt, a.a.O., N 31 f. zu Art. 257f OR). 7.2.Die Vorinstanz bejahte das Vorliegen von wichtigen Gründen im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. e in Verbindung mit Art. 266g OR für die Kündigung des Miet- vertrags durch den Berufungsbeklagten. Sie erachtete eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses für den Berufungsbeklagten als unzumutbar. Die Berufungskläger hätten durch ihr Verhalten gegen den vertraglichen bzw. üblichen Gebrauch der Sache verstossen und durch die Lärm-, Licht- und Geruchsimmissionen ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber den weiteren Hausbewohnern und den Nachbarn verletzt. Zudem erblickte die Vorinstanz in den unablässigen Streitigkei- ten zwischen den Mietparteien, teilweise ausgelöst durch die Immissionen, einen weiteren Grund für die Unzumutbarkeit der Berufungskläger als Mieter (act. B.1, E. 4e). 7.3.Mit Berufung wehren sich die Berufungskläger gegen diese Auffassung der Vorinstanz. Es lägen weder wichtige Gründe noch eine Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme vor (act. A.1, Rz. 18 ff.). Auf die Einwendungen der Berufungskläger ist nachstehend einzugehen (E. 7.5 bis 7.6). Soweit die Beru-
19 / 37 fungskläger allerdings lediglich in allgemeiner Weise vorbringen, die Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid Vorfälle berücksichtigt, die sich nach der Kün- digung ereignet hätten, sind darin keine konkreten Beanstandungen und damit auch keine hinreichende Begründung im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO zu sehen (act. A.1, Rz. 18; vorstehend E. 2.3). 7.4.Vorab ist in Erinnerung zu rufen, dass es sich beim Mietobjekt um ein rund 400-jähriges Haus handelt, welches sich in einer sehr ruhigen, ländlichen Wohn- gegend befindet. Das Haus ist in zwei Wohnungen unterteilt. Die eine Wohnung bewohnen die Berufungskläger, die andere D._____ mit ihren Söhnen. Den Haus- eingang sowie die Flure im Erd- und im Obergeschoss werden von beiden Miet- parteien gemeinsam benutzt und dienen als Vorraum für die jeweiligen Zimmer. Das Mietobjekt stellt somit erhöhte Anforderungen an Toleranz und Rücksicht der Mietparteien im täglichen Zusammenleben. Dessen waren sich auch die Beru- fungskläger bewusst (vorinstanzliches act. II./8). 7.5.1. Der Berufungskläger 2 leidet an einer psychischen Störung und befindet sich in psychiatrischer Behandlung. In Absprache mit dem behandelnden Psychia- ter des Berufungsklägers 2 führen die Berufungskläger körperorientierte Stressab- bauübungen durch. Hierbei wird der seelische Schmerz in Form von Schreien gelöst (sog. Schreitherapie). Zwischen den Berufungsklägern besteht ein Coa- ching Vertrag. Nach eigenen Angaben bilden die Berufungskläger eine therapeuti- sche Wohngemeinschaft. Diesen Umstand verschwiegen sie dem Berufungsbe- klagten bei Abschluss des Mietvertrages. Sie behaupteten, die Wohnung zu Wohn- und Arbeitszwecken zu nutzen und als Architekt und Assistent mit Schwer- punkt Heimatschutz tätig zu sein. Die Vorinstanz äusserte sich einlässlich zu die- ser Schrei-therapie. Gestützt auf die Aussagen der Berufungskläger selbst und der Mitmieterin, D._____, sowie unter Berücksichtigung der ruhigen Wohngegend, der schlechten Schallisolation und der besonderen baulichen Wohnstruktur kam sie zum Schluss, dass es infolge der Schreitherapie zu übermässigen Lärmeinwirkun- gen gekommen sei. Dadurch hätten die Berufungskläger ihre Pflicht zur Rück- sichtnahme verletzt (act. B.1, E. 4e/bb). Dass diese Schreitherapie regelmässig und in einer gewissen Intensität stattfindet, ist unbestritten. So erklärte der Berufungskläger 1 selbst, dass die Schreie natür- lich zu hören seien, da der Berufungskläger 2 schreie, als ob man ihn abstechen würde (vorinstanzliches act. VII./2, S. 7 f., Frage 8). Mit der Berufung versuchen sich die Berufungskläger zu rechtfertigen, indem sie bestreiten, von der schlechten Schallisolation des Hauses gewusst zu haben. Aufgrund der Dicke der Aussen- mauern von ca. 90 cm könne normalerweise davon ausgegangen werden, dass
20 / 37 die Zwischenwände 50 bis 60 cm dick und entsprechend schallisolierend seien (act. A.1, Rz. 20). Hierbei handelt es sich zum einen um neue Vorbringen (vgl. vorinstanzliche act. I./1, VII./1-3 und 6), welche im Berufungsverfahren unzulässig sind (vorstehend E. 3.1). Zum anderen erscheint diese Aussage mit Blick auf die Parteiaussage des Berufungsklägers 1 ("Ja klar, man hört es, wenn er schreit. Er schreit, als ob man ihn abstechen würde. [...]" [vorinstanzliches act. VII./2, S. 7 f., Frage 8]) sowie das Schreiben vom 2. Februar 2016, in welchem sich der Beru- fungskläger 1 seinerseits über Lärm beklagt, als reine Schutzbehauptung (vorin- stanzliches act. II./8). Die schlechte Schallisolierung in Kombination mit den ge- meinsamen Räumen gebot den Berufungsklägern besondere Sensibilität hinsicht- lich Lärmimmissionen. Dies konnten die Berufungskläger nicht verkennen. Sodann können die Berufungskläger auch aus einer allfälligen Zusicherung, dass die zwei- te Mietpartei lediglich am Wochenende anwesend sei (act. A.1, Rz. 20), nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das faktische Zugegensein der Mitmieterin und ihren Söhnen erforderte von den Berufungsklägern die entsprechende Rücksichtnahme für ein einvernehmliches Zusammenleben. Was die Behauptung der Berufungs- kläger betrifft, wonach die Schreie lediglich tagsüber, einmal alle ein bis zwei Wo- chen für ca. eine Stunde mit Unterbrechungen zu hören seien und die Schreithe- rapie überdies mit einem Kissen vor dem Mund als schallschützende Massnahme erfolge (act. A.1, Rz. 20), stellt dies wiederum eine neue Tatsache dar, welche nicht zu berücksichtigen ist (vorstehend E. 3.1). Diese neuen Vorbringen sind aber ohnehin nicht relevant. Angesichts der speziellen Wohnstruktur und der ruhigen Wohngegend überschreiten laute und regelmässige Schreie selbst in dem von den Berufungsklägern eingeräumten Rahmen das tolerierbare Mass. Hinzu kommt, dass das Vorbringen hinsichtlich dem Kissen der soeben zitierten Parteiaussage des Berufungsklägers 1 widerspricht. Im Übrigen müsste das Kissen, um tatsäch- lich schallschützend zu wirken, fest auf das Gesicht gedrückt werden, was bei der behaupteten Zeitspanne von einer Stunde – trotz Unterbrechungen – nur schwer vorstellbar ist. Die Berufungskläger behaupten weiter, die Schreitherapie bei Ein- zug ausdrücklich erwähnt zu haben (act. A.1, Rz. 20). Es trifft zwar zu, dass die Berufungskläger D._____ (mutmasslich) über die Schreitherapie informierten (vor- instanzliches act. VIII./8, S. 8, Frage 11). Dieser Umstand ist im vorliegenden Fall jedoch nicht bestimmend. Allein die Kenntnis von der Schreitherapie lässt keine Rückschlüsse auf deren Zumutbarkeit zu. Ebenso wenig waren die Lärmimmissio- nen dem Berufungsbeklagten bei Vertragsabschluss bereits bekannt. Was die gel- tend gemachte medizinische Indikation der Schreitherapie anbelangt (act. A.1, Rz. 20), so ist unerheblich, ob übermässiger Lärm auf psychische Störungen, un- ter denen der Mieter leidet und die er nicht kontrollieren kann, zurückzuführen ist
21 / 37 (Urteil des Bundesgerichts 4A_722/2012 vom 1. Mai 2013 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Nach dem Gesagten geht die erkennende Kammer mit der Vorinstanz einig, dass die Berufungskläger durch die Schreitherapie gegen den üblichen Gebrauch der Mietsache verstiessen und ihr Gebot zur Rücksichtnahme verletzten. Das Verhal- ten der Berufungskläger infolge der übermässigen Lärmimmissionen erweist sich als störend und ohne weiteres geeignet, das Mietverhältnis sowohl zur Mitmieterin als auch zur Vermieterschaft erheblich zu belasten. Die von den Berufungsklägern vorgetragenen Argumente ändern daran nichts. 7.5.2. Die Vorinstanz bejahte auch das Vorliegen übermässiger Lichtimmissionen. Konkret erwog sie, dass die Berufungskläger gemäss den Aussagen von D._____ ständig das Licht brennen liessen, auch wenn sie nicht zu Hause seien. Ebenso erwähne die Nachbarin F., von ihrem Haus aus ein immer brennendes Licht zu sehen. Zudem habe der Berufungsbeklagte das ständige Brennenlassen der Lichter im Hause in seiner E-Mail vom 18. Mai 2016 erwähnt (act. B.1, E. 4e/bb). Die vorinstanzlichen Feststellungen zur Intensität der Lichteinwirkung werden von den Berufungsklägern im Berufungsverfahren nicht beanstandet (act. A.1, Rz. 21). Der Berufungsbeklagte erteilte den Berufungsklägern die Erlaubnis, das Licht täg- lich während acht Stunden brennen zu lassen. Dies ist unbestritten (act. A.3, Rz. 10). Indessen liegt kein Nachweis einer Erlaubnis des Berufungsbeklagten vor, das Licht tags- und nachtsüber brennen zu lassen, mithin während 24 Stun- den. Auch der Umstand, dass der Berufungskläger 1 aufgrund seiner Gehbehinde- rung nachts auf eine Beleuchtung der Treppe angewiesen sei, um sicher auf die Toilette gehen zu können, vermag die Lichtimmissionen nicht zu rechtfertigen (act. A.1, Rz. 21). Den Bedürfnissen des Berufungsklägers 1 hätte durch weniger störende bzw. dezentere Lichtquellen begegnet werden können. Zu denken ist hierbei insbesondere an Lichtsteuerung mittels Bewegungssensoren. Vor diesem Hintergrund erweisen sich die vorinstanzlichen Erwägungen, dass es seitens der Berufungskläger zu übermässigen Lichteinwirkungen gekommen ist, als zutref- fend. Was die Geruchsimmissionen anbelangt, so erachtete es die Vorinstanz als er- stellt, dass es zumindest teilweise zu starken Geruchsimmissionen gekommen sei. Dabei stellte sie wiederum auf die Zeugenaussagen von D. und F._____ ab (act. B.1, E. 4e/bb). Festzuhalten ist, dass der Berufungskläger 1 selbst einräumte, im Winter 2016 den Kompost in die Wohnung hineingeholt zu haben, da es ziem- lich kalt gewesen sei. Dies habe sehr stark gerochen und die Mitmieterin habe sich darüber beschwert (vorinstanzliches act. VII./2, S. 7 f., Frage 8). Die Behaup-
22 / 37 tung der Berufungskläger in der Berufung, dies habe sich erst nach der Kündigung ereignet, mithin im Winter 2016/2017, steht im Widerspruch zur Aktenlage. Aus der Parteibefragung des Berufungsklägers 1 in Zusammenhang mit den im Recht liegenden Notizen von D._____ vom 3. Oktober 2016 ergibt sich, dass die Ge- ruchsimmissionen aufgrund des Komposts im Winter vor der Kündigung auftraten (vorinstanzliche act. VII./2 und III./19). Das Lagern von stark riechendem Grünab- fall in der Wohnung stellt eine über das übliche Mass hinausgehende Beeinträch- tigung der Mitmieterin dar. Dies gilt umso mehr, als dass dies auch in hygienischer Hinsicht bedenklich sein kann. Ob es darüber hinaus zu weiteren Geruchsimmis- sionen infolge Nichtbetätigen der Toilettenspülung am Schabbes, Gestank durch Reinigung der Flure mit Mikroorganismen, Versprühen von "Güllespray" und Ge- stank aus dem Garten der Berufungskläger gekommen ist, braucht nicht absch- liessend geprüft zu werden (vgl. vorinstanzliche act. III./19, VIII/8, S. 4 f., Frage 16 und VIII/10, S. 3, Frage 3 und Ergänzungsfrage 1 S. 4). Die Vorinstanz hielt näm- lich lediglich fest, es sei zumindest teilweise zu starken Geruchsimmissionen ge- kommen. Diese Erwägungen sind zu bestätigen. Mit diesen Verhaltensweisen (Licht- und Geruchsimmissionen) verstiessen die Berufungskläger wiederum gegen den üblichen Gebrauch der Mietsache und ver- letzten ihre Rücksichtnahmepflicht auf die Mitmieterin und Nachbarn. Überdies sind die Immissionen geeignet, das Vertrauen des Vermieters in ein funktionieren- des Mietverhältnis zu untergraben. 7.6.Einen weiteren Grund für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver- hältnisses erblickte die Vorinstanz in den Streitigkeiten zwischen den Mietparteien (act. B.1, E. 4e/cc f.). Dass zwischen den Berufungsklägern und D._____ Unstim- migkeiten bestanden, stellen auch die Berufungskläger zu Recht nicht in Abrede. Die Berufungskläger sind jedoch der Ansicht, diese Unstimmigkeiten hätten nicht annährend die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zur Folge haben können (act. A.1, Rz. 22 ff.). 7.6.1. Die Vorinstanz setzte sich ausführlich und sorgfältig sowohl mit dem Kon- flikt zwischen den Berufungsklägern und D._____ als auch den Differenzen der Berufungskläger mit dem Berufungsbeklagten auseinander. Auf die insgesamt zutreffenden Erwägungen kann grundsätzlich verwiesen werden (act. B.1, E. 4e/cc f.). Hervorhebend bzw. ergänzend ist anzufügen, dass die Streitigkeiten bereits kurz nach Einzug der Berufungskläger auftraten. Beide Mietparteien wahr- ten die Privatsphären der anderen Partei ungenügend. Die Berufungskläger war- fen D._____ vor, ungefragt in ihre Räumlichkeiten einzudringen, während D._____ ihrerseits die Berufungskläger beschuldigte, sie und ihre Söhne unbefugt zu filmen
23 / 37 und zu fotografieren. Die Parteien hielten sich gegenseitig Ruhestörungen vor. Die Berufungskläger monierten lautes Musikhören und Telefonieren von D.. Letztere beanstandete die Schreie des Berufungsklägers 2. Ausserdem herrschte Streit wegen der Beheizung der Verbindungsflure, des Zuschlagens von Türen, des Offenlassens der Türen und Fenstern, des Brennenlassens von Lichtern so- wie der Nutzung der gemeinsamen Waschmaschine, welche sich in der Küche der Berufungskläger befand. Die Berufungskläger brachten ihre Beanstandungen ge- genüber D. mit Schreiben vom 2. Februar 2016 zum Ausdruck. Dieses Schreiben offenbart, dass der Hausfrieden wenige Wochen nach Einzug der Beru- fungskläger nachhaltig gestört war. Befremdlich erscheint denn auch, dass die Berufungskläger bereits zu diesem Zeitpunkt die schriftliche der mündlichen Kommunikation vorzogen, D._____ zu schriftlichen Unterlassungserklärungen auf- forderten und bei Zuwiderhandlungen strafrechtliche Folgen androhten (vorin- stanzliches act. II./8). Dies erweckt den Eindruck, dass die Berufungskläger von Anfang an wenig Bereitschaft zu einem konstruktiven Umgang mit der Mitmieterin zeigten. Mit der Vorinstanz ist anzumerken, dass D._____ und ihre Söhne das Mietobjekt seit Juli 2014 bewohnen und es mit den Vormietern der Berufungsklä- ger zu keinerlei Problemen gekommen ist. Die Vorinstanz stellte jedenfalls zutref- fend fest, dass das Verhalten im Alltag gemäss Schilderungen beider Mietparteien nach wenigen Wochen geprägt war durch Beleidigungen, Beschimpfungen, Pro- vokationen und Drohungen, welche mutmasslich gegenseitig erfolgten. Darüber hinaus warfen sich die Mietparteien sogar gegenseitig Tätlichkeiten vor. Die lau- fenden Konflikte bildeten denn auch nach Auffassung des Berufungsklägers 2 den Ausschlag für die Kündigung (vorinstanzliches act. VII./3, S. 5, Frage 9). Dass der Berufungsbeklagte die untragbare Situation mitverschuldet hätte, ist nicht ersicht- lich. Im Gegenteil wies die Vorinstanz zu Recht daraufhin, dass sich der Beru- fungsbeklagte mit der Versetzung der Waschmaschine aus der Küche der Beru- fungskläger in den Vorraum um eine Entlastung des Konflikts bemühte. Im Übri- gen war auch das Verhältnis der Berufungskläger zum Berufungsbeklagten innert Kürze geprägt von Unstimmigkeiten. Zudem bestanden offensichtlich Kommunika- tionsprobleme zwischen Vermieter- und Mieterschaft (vgl. zum Ganzen act. B.1, E. 4e/cc f.; vorinstanzliche act. I./7, Rz. 4; II./8; III./19; VII./2 bis 6 und VIII./8). 7.6.2. In Zusammenhang mit den Streitigkeiten der Mietparteien hielt die Vor- instanz zudem folgende Ereignisse fest: Am 30. März 2016 erstattete H._____ bei der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (fortan KESB) Mittelbünden/Moesa eine Gefährdungsmeldung bezüglich des Berufungsklägers 2 wegen Verdachts auf sexuelle Gewalt zum Nachteil eines Minderjährigen. Am 11. Mai 2016 erstatte- te L._____, ebenfalls eine Gefährdungsmeldung. Als Folge der ersten Gefähr-
24 / 37 dungsmeldung kam es am 10. April 2016 zu einem unangemeldeten Hausbesuch der Kantonspolizei bei den Berufungsklägern. Der Polizeieinsatz diente der Über- prüfung und Feststellung der Identität und namentlich des Alters des Berufungs- klägers 2 (vorinstanzliches act. II./7). Die Berufungskläger stellten sich vor Vorin- stanz auf den Standpunkt, es bestehe eine Verbindung zwischen D._____ und H., was D. zu Unrecht bestreite (vorinstanzliches act. I./14 und VII./5). Zur Rolle von D._____ hinsichtlich den Gefährdungsmeldungen erwog die Vorin- stanz, dass sich D., soweit aus den Akten ersichtlich, zunächst an die Kan- tonspolizei gewandt habe und erst später Kontakt mit der KESB aufgenommen habe. Dies sei jedoch vorliegend nicht weiter relevant, zumal die Meldungen an die KESB und Kantonspolizei sowie die Abklärungen der KESB nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden würden (act. B.1, E. 4e/cc). Diesen Erwägungen halten die Berufungskläger mit Berufung entgegen, die Ab- klärungen der KESB seien für die Zumutbarkeit der Berufungskläger als Mieter sehr wohl von Relevanz. Diese Abklärungen würden aufzeigen, dass D. keine – wie von der Vorinstanz angenommen – umgängliche und nicht streitsüch- tige Nachbarin sei. Die Vorgänge im Zusammenhang mit der Gefährdungsmel- dung würden die Unglaubwürdigkeit von D._____ und ihre gegen die Berufungs- kläger angezettelte Hetze aufzeigen. Die Vorinstanz habe diese Vorgänge fast überhaupt nicht und nur zu Ungunsten der Berufungskläger berücksichtigt (act. A.1, Rz. 23). Die Berufungskläger übersehen, dass die Vorinstanz eine gewisse Mitverantwor- tung von D._____ am spannungsbelasteten Mietverhältnis berücksichtigte und in ihre Interessensabwägung mit einbezog (act. B.1, E. 4e). Die Behauptung der Be- rufungskläger, es handle sich um eine Hetze gegen die Berufungskläger, findet in den Akten aber keine Stütze. Auch die Abklärungen der KESB Linth und Mit- telbünden/Moesa belegen dies nicht (vorinstanzliches act. II./7). Die Äusserung von N._____ (Mitglied KESB Mittelbünden) betreffend die Gefährdungsmeldung von H._____ ("[...]. Er habe eher das Gefühl, es handle sich um ein Kesseltreiben in einer Kleinstberggemeinde gegen den Lebensstil von zwei Männern." [vorin- stanzliches act. II./7, S. 1]), ist lediglich eine im Rahmen einer Telefonnotiz festge- haltene Vermutung. Allerdings ist den Berufungsklägern insoweit zuzustimmen, dass ihnen der Polizeieinsatz vom 10. April 2016 nicht angelastet werden kann. Es ist zwar verständlich, dass dem Berufungsbeklagten der Polizeibesuch in seinem Hause unangenehm war, insbesondere in einem Bergdorf wie O.1_____, das nur rund 50 Einwohner zählt. In Nachachtung des Ergebnisses des Abklärungsverfah- rens der KESB Mittelbünden/Moesa geht es jedoch nicht an, in diesem Vorfall eine
25 / 37 Vertragsverletzung der Berufungskläger als Mieter zu erblicken. Im Übrigen teilt die erkennende Kammer die Auffassung der Vorinstanz, dass die Ereignisse in Zusammenhang mit den Gefährdungsmeldungen nicht zur Entscheidfindung bei- tragen. Die Akten der KESB und der Polizeieinsatz verdeutlichen einzig das Aus- mass des Konflikts sowie die mangelnde Bereitschaft beider Mietparteien zu einer einvernehmlichen Beilegung der Differenzen (vorinstanzliches act. II./7). 7.6.3. Des Weiteren rügen die Berufungskläger, die Vorinstanz habe die Zeugen- einvernahmen von H., Gabriella Hunziker-Elsensohn [recte: Bieber] (Leitung KESB Mittelbünden/Moesa), N. (Mitglied KESB Mittelbünden/Moesa) und L._____ (Vater von B.) zu Unrecht abgelehnt. Diese Zeugen hätten aufzei- gen können, dass die Aussagen von D. in ihrer Zeugeneinvernahme ver- fänglich und nicht korrekt gewesen seien und dass D._____ an Dritte falsche In- formationen über die Berufungskläger verbreitet haben müsse (act. A.1, Rz. 25). Grundsätzlich hat jede Partei Anspruch auf Abnahme eines form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittels (Art. 152 ZPO). Den Berufungsbeklagten stand der Gegenbeweis zur Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses offen (Art. 8 ZGB; vorinstanzliches act. IV./1). Die Berufungskläger beantragten mit Eingabe vom 20. November 2018 die Einvernahmen der obgenannten Zeu- gen. Die Zeugeneinvernahme von L._____ lehnte die Vorinstanz mit Verfügung vom 27. November 2018 ab. Demgegenüber stellte sie die Vorladung der übrigen Zeugen zur anberaumten Hauptverhandlung in Aussicht (vorinstanzliche act. I./14 und 15). Mit Eingabe vom 4. Dezember 2018 ersuchten die Berufungskläger die Vorinstanz, anstelle von L._____ N._____ als Zeugin vorzuladen. Diesem Antrag kam die Vorinstanz nach. Die Zustellung der Vorladung an N._____ scheiterte in- dessen an einer gültigen Adresse (vor-instanzliche act. VIII./16, 18 und 23). Im Rahmen der Hauptverhandlung vom 13. Dezember 2018 verzichtete die Vorin- stanz auf die Einvernahmen der weiteren Zeugen (vorinstanzliches act. VII./1, S. 2 ff.). Dies ist ein zulässiges Vorgehen und stellt keine Verletzung des Rechts auf Beweis dar, sofern eine antizipierte Beweiswürdigung gerechtfertigt ist (zur antizi- pierten Beweiswürdigung statt vieler Jürgen Brönnimann, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Art. 150–352 ZPO, Art. 400–406 ZPO, Bern 2012, N 55 ff. zu Art. 152 ZPO mit weiteren Hinweisen). Die Berufungskläger unterliessen es, mit der Berufung einen klaren Antrag in Be- zug auf diese Zeugen zu stellen. Die blosse Rüge am Verzicht auf die Einvernah- men der Zeugen durch die Vorinstanz genügt hierfür nicht. Wie eingangs darge- legt, hat die Berufung klare Anträge zu enthalten und zwar vorzugsweise in den
26 / 37 Berufungsanträgen selbst und nicht nur in der Begründung, ansonsten ist darauf nicht einzutreten (vgl. vorstehend E. 2.2; Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 34 zu Art. 311 ZPO). Was die Zeugeneinvernahme von L._____ anbelangt, lässt sich dem Protokoll der Hauptverhandlung entnehmen, dass die Berufungskläger weder ihren entspre- chenden Antrag auf Zeugenbefragung von L._____ oder N._____ erneuerten noch sich ausdrücklich gegen den Abschluss des Beweisverfahrens zur Wehr setzten (vorinstanzliche act. VII./1 und VII./5). Die Berufungskläger verzichteten mithin stillschweigend auf die Abnahme dieses Beweises. Ebenso kann es die Beru- fungsinstanz gestützt auf den im Zivilprozessrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) ablehnen, einen von einer Partei vor erster Instanz regulär offerierten Beweis zuzulassen, auf dessen Abnahme diese in der Folge verzichtete, indem sie namentlich nicht gegen den Abschluss des Beweisverfah- rens opponierte (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.2. = Pra 102 Nr. 4 mit weiteren Hin- weisen; Urteil der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 15 14 vom 24. April 2017 E. 3.c; Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, Rz. 1178, S. 505). Daran ändert auch die eingeschränkte Untersuchungsmaxime nichts, tragen doch die Parteien auch unter der Geltung Letzterer die Verantwor- tung für die Beibringung des Tatsachenfundaments (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 = Pra 105 Nr. 99 mit Hinweisen unter anderem auf die Botschaft zur ZPO vom 28. Juni 2006, BBl 2006 684 Ziff. 5.16 S. 6956; BGE 125 III 231 E. 4a). Schliesslich vermöchten die Zeugeneinvernahmen am Beweisergebnis ohnehin nichts zu ändern. Es kann davon ausgegangen werden, dass die beiden Behör- demitglieder der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde, J._____ und K., ihre Beobachtungen aus dem Abklärungsverfahren wiedergeben würden. Die Ak- ten der KESB Linth und Mittelbünden/Moesa im Zusammenhang mit den Gefähr- dungsmeldungen haben die Berufungskläger ins Recht gereicht (vorinstanzliches act. II./7). Es erhellt sich nicht, was die Behördenmitglieder darüber hinaus zur Überzeugungsbildung des Gerichts in Bezug auf die Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses hätten beitragen können. Ebenso wenig ist von den Zeuge- neinvernahmen von H. oder L._____ zu den vorliegend interessierenden Fragen neue Erkenntnisse zu erwarten. In Bezug auf H._____ gilt dies umso mehr, als dass die Berufungskläger selbst eine (geheime) Verstrickung von ihr und D._____ behaupten. Die Vorinstanz durfte somit auf diese Zeugenaussagen ver- zichten.
27 / 37 Entsprechend ist die Rüge der unterlassenen Zeugeneinvernahmen zurückzuwei- sen. Ein Antrag auf Nachholung der Zeugeneinvernahmen wäre abzuweisen, so- fern denn ein rechtsgenügender Antrag gestellt worden wäre. 7.6.4. Betreffend das von der Vorinstanz erwähnte Hausverbot gegenüber G._____ (Installateur Heizung/Sanitär) bemängeln die Berufungskläger zutreffend, dass sich dieser Vorfall wohl erst nach der Kündigung ereignete (act. A.1, Rz. 26; vorinstanzliches act. VIII./11). Für die Beurteilung der Unzumutbarkeit der Fort- führung des Mietverhältnisses ist auf die Verhältnisse im Kündigungszeitpunkt ab- zustellen. Es ist jedoch weder ersichtlich noch von den Berufungsklägern darge- legt, dass dieser Umstand zur Entscheidfindung der Vorinstanz beigetragen hätte, weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. 7.6.5. Die Akten legen eine konstante und bereits eskalierte Streitsituation zwi- schen den Mietparteien dar, in der beidseits heftig und hartnäckig gekämpft wird. Wie die Begleitumstände zeigen, handelt es sich bei diesem Zerwürfnis nicht um eine Bagatelle oder gewöhnliche Unstimmigkeiten. Das Ausmass der Streitigkei- ten und die Heftigkeit der damit verbundenen Emotionen scheinen zwar von aus- sen betrachtet mit Blick auf die effektive Bedeutung der Sache nur schwer nach- vollziehbar. Gerade wegen dieser Heftigkeit verbietet es sich aber, den Konflikt als blosse Kleinigkeit abzutun. Wie soeben erwähnt, sind die Verhältnisse im Zeit- punkt der Kündigung massgeblich. Ausnahmsweise lassen spätere Ereignisse Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zu. In diesem Sinne darf an- gemerkt werden, dass die Vehemenz der Streitsituation zwischen den Mietpartei- en – aber auch der Parteien selbst – nach der Kündigung weiter zunahm, wodurch sich die Belastungssituation aller Beteiligten weiter erhöhte. Insbesondere stehen sich die Parteien und die Mietparteien in zahlreichen Straf- und Zivilverfahren ge- genüber (vorinstanzliche act. VII./2 bis 4). Die Vorinstanz führte zutreffend aus, dass keine Schuldzuweisungen zu erfolgen brauchen (act. B.1, E. 4e/dd). Nichts- destotrotz rechtfertigen sich folgende Bemerkungen: In gewissen Punkten kann zwar eine Mitverantwortung von D._____ für die Streitsituation nicht ausgeschlos- sen werden. Hingegen begünstigten die übermässigen Immissionen bzw. die störenden Verhaltensweisen der Berufungskläger den vorliegenden Konflikt zu- mindest. Die Zerwürfnisse zwischen den Mietparteien führten jedenfalls zu uner- träglichen Spannungen und einer nicht mehr zu tolerierenden Störung des Haus- friedens. Die Beendigung dieses Zustandes durch eine Vertragsauflösung war unumgänglich, zumal es nur dem Vermieter obliegen kann zu entscheiden, mit welcher der Mietparteien er den Vertrag nicht fortführen will, wenn keine der Miet- parteien für sich durch Kündigung die entsprechenden Konsequenzen zieht.
28 / 37 7.7.Das Bild, das sich der erkennenden Kammer letztlich ergibt, ist dasjenige eines untragbaren Mietverhältnisses. Die Lärm-, Licht- und Geruchsimmissionen stellen wiederholte Vertragsverletzungen dar. Sie erweisen sich als störend und überschreiten insgesamt die Grenzen des Akzeptablen. In Abweichung von der Vorinstanz erscheint für die erkennende Kammer zwar fraglich, ob die Immissio- nen für sich genommen bereits wichtige Gründe im Sinne von Art. 266g OR dar- zustellen vermöchten. In Kombination mit dem heftigen Zerwürfnis der Mietpartei- en sowie den Differenzen zwischen Mieter- und Vermieterschaft wiegt das Verhal- ten der Berufungskläger aber derart schwer, dass dem Berufungsbeklagten objek- tiv und subjektiv eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war. Im Ergebnis lagen im Kündigungszeitpunkt wichtige Gründe für eine Kündigung im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR vor. Trotz des pendenten Schlichtungsverfahrens erweist sich die Kündigung somit in zeitlicher Hinsicht als nicht missbräuchlich, da ein Durchbrechungsgrund im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. e OR vorliegt. 8.1.Die Berufungskläger fochten die Kündigung auch infolge Rachekündigung sowie gestützt auf die Generalklausel in Art. 271 Abs. 1 OR als missbräuchlich an. Die Treuwidrigkeit der Kündigung sehen die Berufungskläger in der Geltendma- chung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis sowie den Vorbehalten des Beru- fungsbeklagten gegenüber der Erwerbsuntätigkeit, der Invalidität, der christlich- missionarischen Tätigkeit und allgemein dem Lebensstil der Berufungskläger. In der Berufung halten die Berufungskläger an diesem Standpunkt fest. Sie monie- ren, die Vorinstanz habe diese Vorbringen nicht berücksichtigt (act. A.1, Rz. 10, 28 und 30 mit Hinweis auf vorinstanzliches act. I./1, S. 4). 8.2.Die Vorinstanz legte die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzun- gen der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Treuwidrigkeit zutreffend dar. Zur Frage, ob die Kündigung sich im Sinne des Grundtatbestands von Art. 271 Abs. 1 OR als missbräuchlich erweisen könnte, äusserte sie sich lediglich sinngemäss. Eine Kündigung aus wichtigen Gründen infolge schwerwiegender Pflichtverletzung sowie zwecks Wiederherstellung des Hausfriedens gelte als legitim und verstosse nicht gegen Treu und Glauben (vgl. act. B.1, E. b/bb). 8.3.Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interes- se ausgesprochen wird (statt vieler BGE 120 II 31 E. 4a; 120 II 105 E. 3a; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.2). Auch eine wegen wichtigen Gründen ausgesprochene Kündigung kann miss- bräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. Allerdings bedarf es hierzu be-
29 / 37 sonderer Umstände. Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aus wichtigen Grün- den kann sich dabei selbstverständlich nicht auf die Existenz bzw. Nichtexistenz der Kündigungsberechtigung der kündigenden Partei beziehen. Sie setzt diese eben gerade voraus und beschränkt sich folglich auf den Bereich der Lauterkeit der Kündigungsausübung, der Lauterkeit allenfalls mit der Kündigung verbundener Motive bzw. mit der Kündigung verfolgter (weiterer) Zwecke (vgl. Peter Higi, a.a.O., N 71 f. zu Art. 266g OR mit weiteren Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützens- werten Grund erfolgt ist. Der Kündigende hat indessen redlich zur Wahrheitsfin- dung beizutragen und alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungs- grunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 135 III 112 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). In diesem Sinn hat die kündigende Partei den Kündigungsgrund we- nigstens glaubhaft zu machen. Die Zulässigkeit der Kündigung ist im Zeitpunkt zu beurteilen, in dem sie ausgesprochen wird (Urteil des Bundesgerichts 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1 und 10.5 mit weiteren Hinweisen). 8.4.1. Wie eingangs erwähnt, schienen der Inhalt des Schlichtungsgesuches bzw. insbesondere die Forderung nach einem neuen Kühlschrank den Berufungsbe- klagten verärgert zu haben. Überdies mag die Kündigungsbegründung etwas rüde anmuten (vorstehend E. 6.7.1). Die Behauptung der Berufungskläger, die Kündi- gung sei aus Rache aufgrund des Schlichtungsgesuches erfolgt, überzeugt jedoch bereits mit Blick auf die E-Mail vom 18. Mai 2016 nicht. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Berufungsbeklagte bereits Kenntnis von der Anrufung der Schlichtungsbehör- de, sah einem Verfahren aber gelassen entgegen. Wenngleich nicht gänzlich aus- geschlossen werden kann, dass die Anrufung der Schlichtungsbehörde den Beru- fungsbeklagten (zusätzlich) gegen die Berufungskläger aufgebracht haben sollte und sich mit dem Verhalten der Berufungskläger eine günstige Gelegenheit gebo- ten haben sollte, das Mietverhältnis mit Mietern zu beenden, die ein Schlichtungs- verfahren einleiteten, so lässt dies allein nicht auf eine Rache- oder auf andere Weise missbräuchliche Kündigung schliessen. Wo mehrere Kündigungsgründe zu beurteilen sind, ist die Kündigung denn auch im Prinzip gültig, wenn einer der Gründe sich nicht als treuwidrig erweist (Urteile des Bundesgerichts 4A_155/2009 vom 27. Januar 2010 E. 6.2.1; 4A_143/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1; 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2). Der Berufungsbeklagte war zur Kündi- gung aus wichtigen Gründen berechtigt (vorstehend E. 7). Selbst wenn die vorlie- gende Kündigung auch vom Gedanken getragen gewesen wäre, die von den Be- rufungsklägern eingeleitete Anrufung der Schlichtungsbehörde zu sanktionieren,
30 / 37 würde dies – angesichts der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses – die Gültigkeit der Kündigung nicht in Frage stellen. Jeder vernünftige loyale Vermieter hätte das Mietverhältnis unter den gegebenen Bedingungen aufgelöst. Folglich ist ein Kausalzusammenhang zwischen den von den Berufungsklägern geltend gemachten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und der Kündigung zu verneinen. 8.4.2. Des Weiteren machen die Berufungskläger geltend, die Kündigung sei we- gen Eigenschaften, die in ihrer Person liegen, ausgesprochen worden. Der Beru- fungsbeklagte habe sich stark an der Invalidität der Berufungskläger und deren christlich-missionarischen Tätigkeit gestört. Diese Tatsachen hätten den Beru- fungsbeklagten offensichtlich mit zur Kündigung bewogen (act. A.1, Rz. 10. Sie stützen sich dabei insbesondere auf die E-Mail vom 18. Mai 2016 (vorinstanzli- ches act. II./1). Kündigungen sind anfechtbar, wenn sie ausgesprochen werden wegen einer Eigenschaft des Mieters, die in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis steht, wie beispielsweise Religion, Geschlecht, Nationalität, Rasse oder Mitgliedschaft in einem Interessenverband. Einschränkend gilt hier allerdings, dass persönliche Eigenschaften dann zu einem legitimen Kündigungsgrund An- lass geben können, wenn sie zu einer Vertragsverletzung führen oder den Haus- frieden stören (Raoul Futterlieb, a.a.O., N 45 zu Art. 271 OR). Inwiefern sich der Berufungsbeklagte nebst den wichtigen Gründen von diskriminierenden Kündi- gungsmotiven leiten liess, ist nicht ersichtlich. Gewisse Bemerkungen des Beru- fungsbeklagten in seiner E-Mail vom 18. Mai 2016, wie dass er im Gegensatz zu den Berufungsklägern erwerbstätig sei, waren unnötig und vielleicht sogar verlet- zend. Dennoch reichen sie nicht aus, diskriminierende Kündigungsmotive zu bele- gen. Darüber hinaus war dem Berufungsbeklagten bei Abschluss des Mietvertra- ges beispielsweise die Gehbehinderung des Berufungsklägers 1 bekannt. Der Be- rufungsbeklagte hätte die Berufungskläger kaum als Mieter akzeptiert, wenn auf seiner Seite diesbezüglich diskriminierende Vorbehalte bestanden hätten. 8.5.In objektiver Würdigung aller Umstände ergibt sich, dass weder die von den Berufungsklägern mit Schlichtungsgesuch vom 17. Mai 2016 geltend gemachten Ansprüche noch diskriminierende Vorbehalte des Berufungsbeklagten gegenüber den Berufungsklägern die (Haupt)Gründe für die Kündigung waren. Vielmehr wa- ren das störende Verhalten der Berufungskläger seit Beginn des Mietverhältnis- ses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die heftigen Streitigkeiten im Hause das Hauptmotiv für die Kündigung. Der Berufungsbeklagte sprach die Kün- digung somit nicht ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse aus. Eine missbräuchliche Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d
31 / 37 OR oder eine missbräuchliche diskriminierende Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR liegt nicht vor. 9.Nach dem Gesagten bleibt die Erstreckung des Mietverhältnisses zu prü- fen. Ein Erstreckungsausschlussgrund liegt nicht vor (vgl. Art. 272a OR). 9.1.Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Die unangenehmen Konsequenzen, die mit einem Domizilwechsel an sich schon verbunden sind, reichen dafür nicht aus, da eine gültige Kündigung den Wechsel über kurz oder lang unausweichlich macht (Roger Weber, a.a.O., N 3 zu Art. 272 OR). 9.2.Wie soeben erwähnt, darf die Härte für die Mieter durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sein (Art. 272 Abs. 1 OR). Als Vermieterinteresse an einer vertragskonformen Mietbeendigung kommt in erster Linie der Kündi- gungsgrund in Betracht. Relevant ist sodann grundsätzlich jedes Interesse des Vermieters (Roger Weber, a.a.O., N 5 zu Art. 272 OR). 9.3.Zwischen den Interessen ist eine Abwägung nach allen im konkreten Fall massgebenden Kriterien im Sinne eines Billigkeitsentscheides gemäss Art. 4 ZGB vorzunehmen (Roger Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 272 OR). Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetz- lichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu. Zentral ist, dass es sich nicht von sachfremden Überlegungen leiten lässt, wesentliche Elemente ausser Acht lässt oder Schlussfolgerungen zieht, die zu einem Ermessensmissbrauch führen (BGE 125 III 226 E. 4b; Urteile des Bundesgerichts 4A_421/2017 vom 27. Sep- tember 2017 E. 5.2 und 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.1 = MRA 3/05 S. 124 ff.). Anzumerken ist, dass der Katalog von "insbesondere" zu berücksichti- genden Aspekten bei der Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 Abs. 2 OR im Berufungsverfahren nicht unmittelbar von Bedeutung ist. Denn angesichts der Beanstandungslast (Art. 311 Abs. 1 ZPO) geht es nicht darum, dass ein Gericht im Berufungsverfahren frei prüft, ob eine Erstreckung angemessen ist und gegebe- nenfalls wie lange diese dauern soll. Zu prüfen ist der angefochtene Entscheid über die Erstreckung im Wesentlichen vor dem Hintergrund der Beanstandungen sowie auf Angemessenheit (vgl. auch vorstehend E. 2.3 f.).
32 / 37 9.4.Die Vorinstanz berücksichtigte als erschwerend für die Suche nach einem Ersatzobjekt, dass beide Berufungskläger gesundheitlich beeinträchtigt seien. Der Berufungskläger 1 sei gehbehindert; der Berufungskläger 2 leide unter psychi- schen Problemen und befinde sich in ambulanter Behandlung. Ebenfalls erschwert werde die Wohnungssuche durch die finanziellen Verhältnisse der Berufungsklä- ger. Sie hätten im Jahr 2016 Sozialhilfe sowie eine bescheidene IV-Rente bzw. im Zeitpunkt des Entscheids eine IV-Rente und Ergänzungsleistungen bezogen, was ihnen lediglich den Bezug einer kostengünstigen Wohnung erlaube. Solche Woh- nungen seien eher auf dem Land, wo ein kleineres Wohnungsangebot bestehe, zu finden. Die Vorinstanz bejahte somit das Vorliegen von Härtegründen, welche eine Erstreckung rechtfertigen. Alsdann erwog die Vorinstanz, bis zur Kündigung habe das Mietverhältnis lediglich etwa vier Monate gedauert. Die Berufungskläger hät- ten aufgrund der langen Verfahrensdauer bis anhin im Mietobjekt verbleiben kön- nen. Ihnen werde somit nicht ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit zugemutet. Die Kündigung liege bereits rund zweieinhalb Jahre zurück. Nach dem Erhalt der Kündigung wären die Berufungskläger grundsätzlich verpflichtet gewesen, sich nach einem Ersatzobjekt umzusehen. Dies hätten auch die Berufungskläger aner- kannt, indem sie vorgebracht hätten, sich bereits nach einer Alternative umge- schaut zu haben. Des Weiteren hätten die Berufungskläger die Kündigung mit ih- rem Verhalten, namentlich übermässigen Immissionen, ausgelöst, was die Erstre- ckungsdauer beeinträchtige. Letztere sei demnach kurz zu bemessen. Konkret erachtete die Vorinstanz eine Dauer von rund sechs Monaten ab Mitteilung des Entscheids unter Berücksichtigung der gegenläufigen Interessen der Parteien als angemessen und erstreckte das Mietverhältnis bis zum 30. September 2019 (act. B.1, E. 5c). 9.5.Mit der Berufung beantragen die Berufungskläger eventualiter eine ange- messene Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Wohnungssuche der Berufungs- kläger werde durch die starke Gehbehinderung des Berufungsklägers 1 und die psychische Erkrankung des Berufungsklägers 2 stark erschwert. Aufgrund ihrer Erkrankungen seien sie erwerbsunfähig und sozial bedürftig. Zudem könne der Berufungskläger 2 infolge seiner psychischen Beeinträchtigung nur in ruhigen Umgebungen leben; es sei für seinen Gesundheitszustand sehr wichtig, dass eine Gartennutzung zur Verrichtung von Gartenarbeit als therapeutische Tätigkeit mög- lich sei. Der Berufungskläger 1 sei des Weiteren aufgrund seiner Gehbehinderung auf einen ebenerdigen Hauszugang angewiesen, damit er mit seinem Behinder- tenfahrrad die Mietsache betreten und verlassen könne. Die Suchbemühungen der Berufungskläger für eine geeignete Wohnung seien im Gange, bisher seien sie aber erfolglos geblieben. Unter diesen Umständen erscheine eine Erstreckung
33 / 37 von mindestens einem Jahr seit Mitteilung des Entscheids als angemessen (act. A.1, Rz. 29). 9.6.Mit ihren Vorbringen setzen die Berufungskläger den Erwägungen der Vor- instanz lediglich ihre eigene, bereits vorinstanzlich dargelegte Auffassung zur Er- streckung entgegen, ohne auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid ein- zugehen. Aus der Berufung geht nicht hervor, was am vorinstanzlichen Entscheid falsch sein soll. Die Berufungskläger verkennen, dass die Berufung führende Par- tei im Einzelnen aufzuzeigen hat, welche vorinstanzlichen Erwägungen angefoch- ten werden, und sich sowohl argumentativ mit den entsprechenden Erwägungen auseinandersetzen als auch deren Fehlerhaftigkeit aufzeigen sollte (vorstehend E. 2.3 f.). Damit kommen sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach und ihre Berufung bleibt entsprechend unbegründet. Auf den Eventualantrag ist folglich nicht einzutreten. Daran ändert auch die erstinstanzlich zur Anwendung gelangende eingeschränkte Untersuchungsmaxime (vorstehend E. 2.3 f.) oder die gemäss Art. 273 Abs. 5 OR geltende Offizialmaxime nichts. Die Rechtsmittelinstanz prüft die Erstreckung des Mietverhältnisses von Amtes wegen entweder selbst oder weist dies zur Prüfung an die Erstinstanz zurück, wenn sie entgegen der ersten Instanz von der Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags ausgeht (Urteile des Bundesgerichts 4A_386/2014 vom 11. November 2014 E. 4.1; 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 4; 4C.400/1998 vom 23. März 1999 E. 6a in fine, publiziert in: mp 1999, S. 195 ff.). Im vorliegenden Fall erachtete aber bereits die Erstinstanz die Kündi- gung als gültig und erstreckte das Mietverhältnis. In einem solchen Fall braucht die erkennende Kammer als Rechtsmittelinstanz den erstinstanzlichen Erstre- ckungsentscheid nicht von Amtes wegen zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts 4A_488/2018 vom 20. Februar 2019 E. 6.2). 9.7.Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass der Entscheid der Vor- instanz auch bei erfolgter Prüfung nicht zu beanstanden wäre. Die Vorinstanz be- fasste sich einlässlich und zutreffend mit den vorhandenen Härtegründen. Bei der Festlegung der Erstreckungsdauer gewichtete sie sodann nachvollziehbar und legitim die Vermieterinteressen. Insbesondere berücksichtigte sie zu Recht, dass die Kündigung aufgrund des störenden Verhaltens der Berufungskläger erfolgte. Eine Erstreckungsdauer von lediglich sechs Monaten scheint zwar selbst mit Rücksicht auf die Kündigungsgründe eher knapp bemessen. Die den Berufungs- klägern seit Erhalt der Kündigung bis zum Ablauf der Erstreckung zur Verfügung gestandene Suchfrist von drei Jahren und vier Monaten erweist sich hingegen als angemessen, zumal die Berufungskläger seit Oktober 2019 durch das pendente
34 / 37 Verfahren überdies in den Genuss einer sog. kalten Erstreckung kommen. Denn der Mieter darf nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben, sondern muss sich ernsthaft um Ersatzraum bemühen. Dessen waren sich auch die Berufungs- kläger im Klaren. Die Anforderungen an die Suchbemühungen sind grundsätzlich zu relativieren, wenn gute Gründe zur Annahme bestehen, die Kündigung sei un- gültig (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1). Ob dies der Fall war, kann offenbleiben. Die Vorinstanz wertete allfällige mangel- hafte Suchbemühungen nämlich nicht zu Ungunsten der Berufungskläger. Zu be- tonen ist aber, dass die Berufungskläger spätestens nach dem abschlägigen erst- instanzlichen Entscheid Mitte März 2019 nicht mehr im Vertrauen darauf, vor zwei- ter Instanz einen gegenteiligen Entscheid zu erwirken, mit ihren Suchbemühungen zuwarten durften. Allein ab Mitteilung des Entscheids der Vorinstanz bis dato standen den Berufungsklägern somit rund zehn Monate für intensive Such- bemühungen zur Verfügung. Dass sich die Suche nach einem geeigneten Ersatz- objekt für die Berufungskläger nicht einfach gestaltet, ist nicht von der Hand zu weisen. Erstinstanzlich war demnach auch diesbezüglich von einer Härtesituation auszugehen. Zwischenzeitlich wird dieser Härtegrund allerdings durch die späten Suchbemühungen entscheidend relativiert. So wiesen die Berufungskläger im vor- instanzlichen Verfahren keinerlei Suchbemühungen nach. Die entsprechende Ein- gabe betreffend Suchbemühungen im Berufungsverfahren erfolgte verspätet (vgl. act. D.8 und D.9; vorstehend E. 3.2). Darüber hinaus erscheint fraglich, ob ihr Misserfolg bei der Suche nach einem Ersatzobjekt nicht in erster Linie auf zu hohe Ansprüche zurückzuführen ist (vgl. act. A.1, Rz. 29). Die Berufungskläger machen zudem nicht geltend, dass ihr Gesundheitszustand sie derart in den Such- bemühungen einschränke, dass die nunmehr seit der Kündigung vergangenen dreidreiviertel Jahre nicht ausreichten. Auf Seiten des Berufungsbeklagten fällt sein Interesse, das Mietverhältnis unter den angespannten Umständen möglichst bald aufzulösen und wieder Ruhe ins Mietobjekt einkehren zu lassen, erheblich ins Gewicht. Es sind verschiedene Straf- und Zivilverfahren sowohl betreffend die Par- teien als auch betreffend die Berufungskläger und die Mitmieterin, D._____, pen- dent. Ist der Hausfrieden nachhaltig gestört, ist eine Erstreckung lediglich zurück- haltend zu gewähren (vgl. ferner Irène Spirig, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, Ziff. 30.7.2). Die erstinstanzlich gewährte Er- streckungsdauer ist nach dem Gesagten zu bestätigen. Die Vorinstanz gewährte eine einmalige Erstreckung. Zur Erstreckungsart äusser- te sie sich nicht explizit. Im Rahmen der Höchstdauer von vier Jahren können bei einem Mietverhältnis für Wohnräume eine oder zwei Erstreckungen gewährt wer- den (Art. 272b Abs. 1 OR). Der Entscheid darüber liegt ebenfalls im pflichtgemäs-
35 / 37 sen Ermessen des erkennenden Gerichts. Stets muss eine Abwägung der konkre- ten Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Für die zu berücksich- tigenden Interessen gelten dieselben Überlegungen wie im Zusammenhang mit der Erstreckungsdauer. Darauf kann vollumfänglich verwiesen werden (act. B.1, E. 5.a ff.; soeben vorstehend E. 9.7.). Eine einmalige Erstreckung ist in Anbetracht dieser Interessenabwägung richtig. Dies gilt umso mehr, als dass die Berufungs- kläger die Erstreckungsart nicht beanstanden (act. A.1, Rz. 29). Vor diesem Hintergrund erscheint der vorinstanzliche Entscheid, eine einmalige Erstreckung von sechs Monaten zu gewähren, angemessen. Weitere Gesichts- punkte, die an diesem Ergebnis etwas zu ändern vermöchten, sind nicht ersicht- lich. Die Berufung wäre deshalb auch im Eventualpunkt, sofern darauf einzutreten wäre, abzuweisen. 10.Im Ergebnis ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 11.1. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens sind die Prozesskosten den Berufungsklägern unter solidarischer Haftung sowohl für das erst- wie für das zweitinstanzliche Verfahren aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). 11.2. Die vorinstanzliche Bemessung der Gerichtskosten sowie der Parteien- tschädigung blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet. Sie ist daher zu bestäti- gen. 11.3. Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren ist gestützt auf den gelten- den Gebührenrahmen für Berufungsentscheide (Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]) sowie angesichts der Be- deutung der Streitsache und dem entstandenen Aufwand auf CHF 6'000.00 fest- zusetzen. Beiden Berufungsklägern wurde mit Verfügungen des Vorsitzenden vom 7. Juni 2019 (ZK2 19 25 und ZK2 19 26) die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und Rechtsanwalt Thomas Castelberg zum Rechtsbeistand im Sinne von Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO ernannt. Daher geht die den Berufungsklägern auferlegte Ge- richtsgebühr nach Massgabe von Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO zulasten des Kantons Graubünden und ist aus der Gerichtskasse zu bezahlen. Vorbehalten bleibt die Rückforderung durch den Kostenträger im Sinne von Art. 123 ZPO. 11.4. Da die Berufungskläger unterliegen, ist ihr unentgeltlicher Rechtsbeistand vom Kanton angemessen zu entschädigen (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO).
36 / 37 Mit Honorarnote vom 8. Juli 2019 beziffert der Rechtsvertreter der Berufungsklä- ger, Rechtsanwalt Thomas Castelberg, seinen Aufwand für das Berufungsverfah- ren und die beiden Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege auf 12.5 Stunden zu einem Ansatz von CHF 150.00 pro Stunde sowie 8.5 Stunden zu einem Ansatz von CHF 200.00 pro Stunde und macht damit eine Entschädigung von insgesamt CHF 3'965.80 (inkl. 3.0 % Barauslagen und 7.7 % MwSt.) geltend (act. G.1). Diese erweist sich unter Berücksichtigung des notwendigen Aufwands und der Schwie- rigkeit der Sache als angemessen. Die Entschädigung geht zulasten des Kantons Graubünden und ist aus der Gerichtskasse zu bezahlen. Vorbehalten bleibt die Rückforderung durch den Kostenträger im Sinne von Art. 123 ZPO. 11.5. Die unentgeltliche Rechtspflege befreit nicht von der Bezahlung einer Par- teientschädigung an die Gegenpartei (Art. 118 Abs. 2 ZPO und Art. 122 Abs. 1 lit. d ZPO), weshalb die unentgeltlich prozessführenden und unterliegenden Beru- fungskläger, dem Berufungsbeklagten die durch die anwaltliche Vertretung ent- standenen Kosten zu ersetzen haben. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten, Rechtsanwalt Thomas Casanova, reichte keine Honorarnote ein. Die erkennende Kammer setzt die Parteientschädi- gung somit nach pflichtgemässem Ermessen fest. In Anbetracht der sich stellen- den Sach- und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung der eingereichten Be- rufungsantwort erscheint eine Entschädigung von pauschal CHF 4'000.00 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen. Die Berufungskläger sind da- her unter solidarischer Haftung zu verpflichten, den Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren in diesem Umfang zu entschädigen.
37 / 37 III. Demnach wird erkannt: 1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 6'000.00 gehen unter solida- rischer Haftung zulasten von A._____ und B.. 3.A. und B._____ haben C._____ unter solidarischer Haftung für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'000.00 (inkl. Bar- auslagen und MwSt.) zu bezahlen. 4.Die A._____ und B._____ auferlegten Kosten des Berufungsverfahrens gemäss Dispositivziffer 2 in der Höhe von CHF 6'000.00 und die Kosten ih- res unentgeltlichen Rechtsvertreters, Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Alfred Castelberg, in der Höhe von CHF 3'965.80 (inkl. Barauslagen und MwSt.) gehen unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO gestützt auf die entsprechenden Verfügungen des Vorsitzenden der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden vom 7. Juni 2019 (ZK2 19 25 und ZK2 19 26) zulasten des Kantons Graubünden und werden aus der Ge- richtskasse bezahlt. 5.Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 6.Mitteilung an: