Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.:Chur, 21. August 2018Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 18 2030. August 2018 Urteil II. Zivilkammer VorsitzPritzi Aktuar ad hocKollegger In der zivilrechtlichen Berufung des X._____, Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wag- ner, Rosenhügelweg 6, 7270 Davos Platz, gegen den Nichteintretensentscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 22. Fe- bruar 2018, mitgeteilt am 19. März 2018, in Sachen des Berufungsklägers gegen die Y . _ _ _ _ _ , Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Florian Rohrer, General Guisan-Quai 32, 8002 Zürich, betreffend Ungültigkeit, Mieterstreckung gemäss Art. 272 OR und Mietzinsanpas- sung gemäss Art. 273 Abs. 2 OR, hat sich ergeben:
Seite 2 — 10 I. Sachverhalt A.X._____ ist langjähriger Mieter der Geschäftsräumlichkeiten an der _____ 136 in O.1_____. Mit Schreiben vom 23. September 2016 wurde das Mietverhält- nis von der Vermieterin per 30. September 2017 aufgelöst. B.Da X._____ nicht mit der Kündigung einverstanden war, hat er, nach dem Scheitern der Schlichtungsverhandlung vom 24. Februar 2017, am 3. Mai 2017 Klage beim Regionalgericht Prättigau/Davos mit folgendem Begehren eingereicht:
Seite 3 — 10 2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.7 % MwSt. zulasten der Berufungsbeklagten. G.Die Berufungsantwort vom 27. April 2018 beinhaltete als Begehren was folgt:
Seite 4 — 10 kläger noch vor Klageeinleitung die Eigentümerschaft beim Grundbuchamt O.1_____ nachforschte, wo die Y._____ als Eigentümerin eingetragen sei. In die- sem Zusammenhang hätte die Bezeichnung auf den Kündigungsformularen "Y., handelnd für Y.1" nicht die Vermutung offen gelassen, dass der Y.1_____ Vermieter sei. Da die Parteibezeichnung nicht irrtümlich fehlerhaft und die gewählte Bezeichnung im Übrigen klar sei und die Voraussetzungen für einen Parteiwechsel nicht gegeben seien, sei es nicht kleinlich, auf die Klage nicht ein- zutreten. Drei anlässlich der Hauptverhandlung eingereichte Urkunden (Pläne aus dem Jahre 2017, ein Entscheid der Schlichtungsbehörde von 2009, sowie eine Rechnung der Gebäudeversicherung von 2017) wurden nicht berücksichtigt, da diese schon früher hätten eingereicht werden können und der Berufungskläger keinerlei Ausführungen gemacht habe, warum diese zu spät eingereicht wurden. Ob ein weiteres Novum (Verkaufsdokumentation der B.) zu berücksichtigen sei, wurde offen gelassen, da ohnehin ein Nichteintretensentscheid erginge. 2.2Der Berufungskläger bringt vor dem Kantonsgericht im Wesentlichen vor, die Vorinstanz sei auf die Klage unzulässigerweise nicht eingetreten, weil die Y.1 (Y.1_____) anstelle der Y._____ (Y.) beklagt wurde. Er habe den Y.1 eingeklagt, da ihm während des langjährigen Mietverhältnisses Seitens der Verwalterin C._____ verschiedene Vermieternamen schriftlich mitgeteilt wor- den seien und die Sach- und Rechtslage dementsprechend unklar gewesen sei. Die neue Vermieterin habe sich seit dem Kauf des Grundstücks im Jahre 2003 nie beim Berufungskläger offiziell vorgestellt und sein Kontakt habe sich auf die C._____ als Verwalterin beschränkt, welche sich zu keinem Zeitpunkt mit Voll- macht der Vermieterin vorgestellt habe. Zudem wendet er ein, mit dem von der C._____ ausgefüllten Kündigungsformular mit der falschen Parteibezeichnung "Y., handelnd für Y.1" sei Verwirrung gestiftet worden. Der Vorinstanz wirft er überspitzten Formalismus und eine Verletzung der gerichtlichen Frage- pflicht vor, weil sie nicht auf die Klage eingetreten sei, obwohl die im Verfahren betreffend die Wohn- und Geschäftsräume geltende Offizialmaxime dazu hätte führen müssen, dass die gewählte Bezeichnung der Passivpartei dem Berufungs- kläger nicht schade. 2.3.Die Berufungsbeklagte wendet dagegen grundsätzlich ein, dass die Vorin- stanz keine Formvorschriften verletzt habe, da sie keine Formvorschriften ange- wendet, sondern lediglich die Prozessvoraussetzung der Parteifähigkeit geprüft habe. Die Parteibezeichnung des Vermieters sei weder ungeklärt noch unklar ge- wesen und vor dem Kantonsgericht werden, was den Streit um die Parteibezeich- nung angehe, Behauptungen zum Inhalt eines Schlichtungsverfahrens aufgewor-
Seite 5 — 10 fen, welche wegen des Verbots unechter Noven im Berufungsverfahren unbeacht- lich sein müssten. Die auf den Kündigungsformularen verwendete Bezeichnung sei korrekt und die Behauptung, der Kläger habe sich bei seiner Anfechtung auf einen Vereinbarungsentwurf aus dem Jahre 2009 gestützt, stelle ebenfalls ein un- echtes Novum dar. Eine Vertretungsvollmacht hätte zudem nicht zur Klärung bei- getragen. Der Berufungskläger habe auch nie eine solche verlangt, geschweige denn nachgefragt, wer denn sein Vermieter sei. Bei Zweifeln an der Person hätten auch ohne bemerkenswerte Mehrkosten mehrere Parteien eingeklagt werden können, der Berufungskläger habe aber aus prozesstaktischen Gründen den Fonds statt die Fondsleitung eingeklagt. Aus der Offizialmaxime, mit welcher er wohl den Untersuchungsgrundsatz gemeint habe, könne der Berufungskläger nichts für sich ableiten und er mache zu Recht nicht geltend, dass ein Parteiwech- sel im Sinne von Art. 83 ZPO noch möglich wäre. 3.Vor dem Kantonsgericht stellt sich somit die Frage, ob die Klage gegen den "Y.1_____" im Vorliegenden bedeutet, dass die Prozessvoraussetzung der Par- teifähigkeit (Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO) nicht erfüllt ist, so dass der Nichteintreten- sentscheid der Vorinstanz gerechtfertigt, und die Berufung abzuweisen wäre. 3.1.Es trifft unbestrittenermassen zu, dass der Y.1_____ als Immobilienfonds (Art. 58 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen [Kollektivanla- gengesetz, KAG; SR 951.31]) im Gegensatz zu seiner Fondsleitung, der Y., nicht parteifähig ist. Die Y., welche gem. Art. 25 Abs. 1 lit. b KAG das Fondsvermögen gemäss den Bestimmungen des Kollektivanlagevertrags selbständig und im eigenen Namen verwaltet, ist demgegenüber als Aktiengesell- schaft partei- und prozessfähig. Richtigerweise ist deswegen auch die Y., welche, wie es im Grundbuch der Gemeinde O.1 ersichtlich ist, Eigentüme- rin und Vermieterin der Geschäftsräumlichkeiten an der _____ 136 in O.1_____. Die Kündigung des Mietverhältnisses, gegen welche sich der Berufungskläger zu wehren versucht, ging deswegen auch von der Y._____ aus. Der eingeklagte Fonds ist jedoch nicht parteifähig, obwohl die dazugehörige Fondsleitung dies wä- re. 3.2.Da der Berufungskläger vor dem Kantonsgericht jedoch wiederholt betont, dass er die Bezeichnung "Y.1_____" gewählt habe, weil dies Folge einer verwir- renden Sach- und Rechtslage darstelle, ist der Gedanke nicht fern, dass der Beru- fungskläger eine im Grunde rechtsfähige Partei, die Y._____ einklagen wollte. Wä- re dies der Fall, könnte die falsche Bezeichnung der Partei unter den sogleich zu prüfenden Voraussetzungen berichtigt werden.
Seite 6 — 10 3.3. Eine Klageschrift enthält gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO die Bezeichnung der Parteien und ihrer allfälligen Vertreter. Die genaue Bezeichnung der Prozess- parteien ist dabei eine zentrale Voraussetzung für die Prüfung ihrer Partei- und Prozessfähigkeit wie auch ihrer Legitimation (Urteil des Bundesgerichts 4A_510/2016 vom 26. Januar 2017 E. 3.1). Die genaue und vollständige Bezeich- nung der Parteien ist somit erforderlich, damit das Gericht deren rechtliche Exis- tenz sowie die parteibezogenen Fähigkeiten als Prozessvoraussetzungen prüfen kann (Daniel Willisegger, in: Spühler/ Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 7 zu Art. 221 ZPO), hat aber auch Bedeutung für die korrekten Zustellungen und Vorladungen sowie für die Vollstreckung des Entscheids (Eric Pahud, in: Brunner/ Gas- ser/Schwander [Hrsg.,], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 1 zu Art. 221ZPO). 3.4.Die Parteien sind so zu bezeichnen, dass über ihre Identität kein Zweifel besteht (Christoph Leuenberger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 15 zu Art. 221 ZPO). Eine Berichtigung der Parteibezeichnung ist aber dann zulässig, wenn jede Gefahr einer Verwechslung ausgeschlossen wer- den kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_510/2016 vom 26. Januar 2017 E. 3.1). Ist der Mangel jedoch derart gravierend, dass die Identität der Parteien gänzlich unbestimmt bleibt, oder klagt eine nicht existierende Partei, ist auf die Klage nicht einzutreten (Urteil des Bundesgerichts 4A_116/2015 vom 9. November 2015 E. 3.5.1). Ist die Identität der Partei jedoch klar, so ist eine Berichtigung der Parteibe- zeichnung selbst dann zulässig, wenn sich die irrtümliche Bezeichnung auf eine dritte, existierende Person bezieht (BGE 131 I 57 E. 2.2.; 114 II 335 E. 3b; Chri- stoph Leuenberger, a.a.O., N 19 zu Art. 221 ZPO). Sind die Voraussetzungen für eine Berichtigung erfüllt, muss das Gericht die Parteibezeichnung berichtigen oder zumindest Gelegenheit dazu geben (Urteil des Bundesgerichts 4A_510/2016 vom 26. Januar 2017 E. 3.2), im Falle einer offensichtlich unrichtigen Parteibezeich- nung kann die Bezeichnung von Amtes wegen berichtigt werden, wenn die Identi- tät der Partei ohne Weiteres feststeht (mit weiteren Verweisen Pahud, a.a.O., N 4 zu Art. 221 ZPO; Christoph Leuenberger, a.a.O., N 20 zu Art. 221 ZPO). 3.5Die Identität der Partei steht etwa dann fest, wenn eine Verwaltungseinheit ohne Rechtspersönlichkeit anstelle des Gemeinwesens klagt oder beklagt wird (Leuenberger, a.a.O., N 22 zu Art. 221 ZPO; PKG 2006 Nr. 32 E. 1b), oder wenn ein Mieter versehentlich die Liegenschaftsverwaltung statt die Vermieterin als Be- klagte aufführt (Pahud, a.a.O., N 4 zu Art. 221 ZPO). Das Bundesgericht hat über-
Seite 7 — 10 dies mehrmals festgehalten, dass die Bezeichnung einer nicht rechtsfähigen Zweigniederlassung in diejenige der Hauptunternehmung berichtigt werden darf, da in so einem Fall die Verwechslungsgefahr ausgeschlossen werden kann (m.w.Verw. Urteile des Bundesgerichts 4A_129/2014 vom 1. Mai 2014 E. 2.5; 4A_27/2013 vom 6. Mai 2013 E. 2.2). Eine Zweigniederlassung ist nämlich weder partei- noch prozessfähig, sie verfügt auch über eine gewisse wirtschaftliche und geschäftliche Unabhängigkeit, aber zusammen mit dem Hauptsitz bildet sie eine rechtliche Einheit (Urteil des Bundesgerichts 4A_510/2016 vom 26. Januar 2017 E. 3.1.). In einer solchen Konstellation hat das Bundesgericht zudem offen gelas- sen, ob die falsche Bezeichnung überhaupt fehlerhaft bzw. unfreiwillig erfolgt sein muss, um eine Berichtigung der Parteibezeichnung zu rechtfertigen (Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2014 vom 1. Mai 2014 E. 2.3 ff.). Das Bundesgericht er- wähnte in jenem Fall zwar, dass die anwaltlich vertretene Partei unsachgemäss handelte, indem sie wiederholt die falsche Parteibezeichnung gebrauchte, betonte aber auch, dass die Gegenpartei mit keinem Wort darlegte, wieso die falsche Be- zeichnung absichtlich hätte erfolgen sollen (Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2014 vom 1. Mai 2014 E. 2.5.). 3.6.Die blosse Berichtigung einer Parteibezeichnung ist stets abzugrenzen von einem eigentlichen Parteiwechsel, der (ohne Veräusserung des Streitobjekts) nach Art. 83 Abs. 4 ZPO grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulässig ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_510/2016 vom 26. Januar 2017 E. 3.1; BGE 131 I 57 E. 2). Falls sich die Frage der Berichtigung stellt, ist deswegen auch ein überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) möglich (PKG 2006 Nr. 32 E. 1b), welcher bejaht wird, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder über- spannte Anforderungen an Rechtsschriften stellt, sodass dem Bürger der Rechts- weg in unzulässiger Weise versperrt wird (BGE 135 I 6 E. 2.1; 132 I 249 E. 5). Nicht jede prozessuale Formstrenge ist als überspitzt formalistisch anzusehen, nur jene die durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (mit Weiteren Verweisen BGE 130 V 177 E. 5.4.1). 3.7.Im vorliegenden Sachverhalt handelt es sich bei der eingeklagten Y.1_____ um einen Immobilienfonds. Die Y._____ verwaltet dabei das Fondsvermögen und ist unbestrittenermassen als parteifähige Vermieterin anzusehen. Um sich gegen die Kündigung des Mietverhältnisses zur Wehr zu setzen, hat der Berufungskläger fälschlicherweise gegen den "Y.1_____" geklagt. Unter Berücksichtigung vorgän-
Seite 8 — 10 gig aufgeführter Rechtsprechung muss dies jedoch als eine offensichtlich unrichti- ge Parteibezeichnung gewertet werden, da jeglicher Zweifel über die Identität der Vermieterschaft ausgeschlossen ist. Dies wäre nämlich sogar der Fall, wenn die Verwalterin eingeklagt werden würde, muss aber auf jeden Fall gelten, wo die Be- zeichnung "Y.1_____" gewählt wurde, welche mit der Y._____ - als Fondsleitung - dermassen verbunden ist, dass von einer rechtlichen Einheit ausgegangen wer- den darf. Richtig ist es zwar, dass der anwaltlich vertretene Berufungskläger in Anbetracht der Umstände hätte erkennen müssen, dass die korrekte Parteibe- zeichnung Y._____ lauten müsste, was sich nur schon aus dem Grundbuch hätte entnehmen lassen. Auch hätte er, statt auf seiner Bezeichnung zu verharren, die Berichtigung der falschen Bezeichnung beantragen können, so bald er den Fehler bemerkte. Trotzdem kann die Y._____ nicht geltend machen, die Bezeichnung wäre absichtlich falsch gewählt worden, da sie nicht zu beweisen versucht, wieso der Berufungskläger dies tun sollte. Die Vorinstanz geht wohl auch von einer ab- sichtlichen Falschbezeichnung aus, trotz dem Umstand, dass in Anbetracht der konkreten Umstände nicht ersichtlich ist, inwiefern eine gewollte Falschbezeich- nung dem Berufungskläger nützen sollte. Ohnehin kann aber diese Frage offen gelassen werden, da zweifellos klar ist, wen der Berufungskläger hatte einklagen wollen, nämlich die Vermieterschaft der von ihm genutzten Geschäftsräumlichkei- ten. Dass das Regionalgericht nach einem doppelten Schriftenwechsel noch eine Hauptverhandlung durchgeführt hat, bevor es den Nichteintretensentscheid fällte, obwohl gar nie eine Passivpartei bestanden haben soll, zeigt auch, dass das Re- gionalgericht ebenfalls erkannte, dass mit der Klage die Vermieterschaft ins Recht gefasst werden sollte. Zuletzt muss noch betont werden, dass die Beschwerde- antwort vor dem Kantonsgericht, in der wiederholt auf Nichteintreten bestanden wird, gerade von der Y._____ selber stammt, welche den nicht parteifähigen Y.1_____ in ihrer Funktion als Fondsleitung vertritt. Gleichzeitig wird - sowohl vor der Vorinstanz wie auch vor dem Kantonsgericht - eine Parteientschädigung ge- fordert, ohne dass eine solche Partei überhaupt im Spiel sein soll. Im vorinstanzli- chen Verfahren wurde eine Parteientschädigung dann auch gewährt und der Y._____ zugesprochen. Insoweit stellt der Verzicht auf eine Berichtigung der fal- schen Parteibezeichnung auch eine übertriebene Formstrenge dar, ohne dass ein schutzwürdiges Interesse daran ersichtlich ist. 4.Aufgrund dieser Sachlage erübrigt es sich, auf die weiteren Vorbringen der Parteien einzugehen, denn ob die genaue Parteibezeichnung auf den Kündi- gungsformularen korrekt ist oder nicht, würde nichts daran ändern, dass die Ver- mieterin der Liegenschaft, die Y._____, zweifellos feststeht und die Klage sich
Seite 9 — 10 auch gegen diese richtete. Es ist in diesem Sinne deswegen auch nicht relevant, inwiefern eine Vertretungsvollmacht Klarheit gebracht hätte. Ebenfalls kann auch auf die Beurteilung der Zulässigkeit der eingebrachten Noven verzichtet werden, denn die Korrektur der Parteibezeichnung ist ohne weitere Beweise möglich und die Beurteilung der Mietstreitigkeit ist hier nicht streitgegenständig. 5.Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sowohl im vorinstanzli- chen Verfahren wie auch im Verfahren vor dem Kantonsgericht klar ist, wer Pas- sivpartei ist. In diesem Sinne wird die Bezeichnung "Y.1_____" im vorliegenden Verfahren von Amtes wegen in die Bezeichnung "Y." umgeändert und die Berufung gutgeheissen. 6. Da somit durch den Nichteintretensentscheid des Regionalgerichts Prätti- gau/Davos ein wesentlicher Teil der Klage von der Vorinstanz nicht beurteilt wur- de, wird die Sache antragsgemäss an die Vorinstanz zurückgewiesen, damit in der Sache entschieden werden kann (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO). 7.Die vorliegende Berufung erweist sich als offensichtlich begründet, sodass der Vorsitzende der II. Zivilkammer in einzelrichterlicher Kompetenz entscheidet (Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.000]). 8.Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Berufungsver- fahrens, welche vorliegend auf CHF 4'000.00 festgesetzt werden, zu Lasten der Y.. 9.Die ausseramtliche Entschädigung für das Berufungsverfahren wird auf CHF 1'500.00 festgesetzt und geht ebenfalls zu Lasten der Y._____.
Seite 10 — 10 III. Demnach wird erkannt: 1.Die Berufung wird gutgeheissen. 2.Der angefochtene Nichteintretensentscheid des Regionalgerichts Prätti- gau/Davos vom 22. Februar 2018 wird antragsgemäss aufgehoben und an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückgewiesen. 3.Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 4'000.00 gehen zu Lasten der Y._____ und werden mit dem von X._____ geleisteten Kos- tenvorschuss verrechnet. Die Y._____ wird verpflichtet, X._____ den Betrag von CHF 4'000.000 direkt zu ersetzen. 4.Die Y._____ hat X._____ für das Berufungsverfahren mit CHF 1'500.00 ausseramtlich zu entschädigen. 5.Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 6.Mitteilung an: