Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Entscheid vom 06. Oktober 2023 ReferenzKSK 23 63 InstanzSchuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs BesetzungBergamin, Vorsitzender Michael Dürst und Richter Aktuarin Theus Simoni ParteienA._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. HSG Angelo Schwizer Schwizer Rechtsanwälte AG, Bischofszellerstrasse 21a, 9201 Gossau SG GegenstandGrundstückversteigerung Anfechtungsobj. Steigerungsbedingungen des Betreibungs- und Konkursamts der Region Engiadina Bassa/Val Müstair vom S._____ Mitteilung09. Oktober 2023
2 / 14 Sachverhalt A.Im Konkurs Nr. B._____ über den Schuldner A._____ liess das Konkursamt der Region Engiadina Bassa/Val Müstair am O._____ im Amtsblatt des Kantons Graubünden die Versteigerung von sechs in der Gemeinde I._____ gelegenen Grundstücken öffentlich bekanntmachen (eKAB-Nr. 00.082.287). Als Steigerungs- tag wurde der P._____ angegeben. Mit Spezialanzeige vom Q._____ wurde dem Konkursiten die Publikation der konkursamtlichen Grundstückssteigerung samt Schätzwerten der zu versteigernden Liegenschaften bekannt gemacht (BKA act. 335). In dieser Konkurspublikation waren die konkursamtlichen Schätzungs- werte der sechs Grundstücke aufgeführt (BKA act. 334). Die Steigerungsbedin- gungen lagen vom _____ bis _____ 2023 beim Konkursamt der Region Engiadina Bassa/Val Müstair auf. B.Mit Eingabe vom R._____ erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) beim Kantonsgericht von Graubünden Beschwerde gegen die Steigerungsbedin- gungen. Darin stellte er folgende Anträge (act. A.1): 1.Die Steigerungsbedingungen für Grundstücke zufolge Konkurs über den Beschwerdeführer vom S._____ betreffend seiner sämtlichen Grundstücken seien aufzuheben (Konkurs Nr. B., Konkursamt Engiadina Bassa/Val Müstair). 2.Das Konkursamt Engiadina Bassa/Val Müstair sei anzuweisen, 2.1. die auf den P. um 14.00 Uhr im Gemeindehaus J._____ an- gesetzte Versteigerung abzuzitieren, 2.2 rechtsgenügende Sachverständigengutachten (Verkehrs-/Markt- wertschätzungen) zu sämtlichen Grundstücken des Beschwerdefüh- rers (Steigerungsobjekte) einzuholen, 2.3 eine rechtsgenügende Dokumentation (Gebäudebeschrieb, Pläne [Situation, Grundrisse, Schnittpläne, Zonenplan heute und künftig], Bil- der usw.) zu sämtlichen Steigerungsobjekten zu erstellen und diese allgemeinzugänglich zu publizieren; 2.4 nach alldem die bereinigten Steigerungsbedingungen neu zu pu- blizieren und eine neue Versteigerung anzusetzen. 3.Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu ertei- len bzw. Antrag 2.1 sei superprovisorisch, eventualiter als vorsorgliche Massnahme anzuordnen. 4.Es seien die vorinstanzlichen Akten (insbesondere sämtliche aus/im Zusammenhang mit der Versteigerung der Grundstücke des Be- schwerdeführers) einzuholen. 5.Dem Beschwerdeführer sei die unentgeltliche Prozessführung und Verbeiständung durch den Unterzeichneten zu gewähren. 6.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten des Staates.
3 / 14 C.Am 20. Juli 2023 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Eingabe ein (act. A.2). Darin machte er geltend, dass ein Augenschein des Versteigerungs- grundstücks "Jagdhütte" vom 14. Juni 2023 ergeben habe, dass bezüglich dieses Objektes ein Wasserschaden vorliege (act. B.6 und act. B.8). Die Grundstücksbe- schreibung sowie die konkursamtliche Schätzung der "Jagdhütte" trügen diesem Umstand keine Rechnung. Sodann habe das Konkursamt die von ihm gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG verlangte Neuschätzung der zu versteigernden Liegenschaften abgelehnt, weshalb er im Falle einer Anerkennung der konkursamtlichen Schät- zung dieser Liegenschaften gegen die Ablehnung der Neuschätzung Beschwerde erhebe. D.Das Konkursamt reichte dem Kantonsgericht am 26. Juli 2023 aufforde- rungsgemäss die Akten sowie eine Stellungnahme ein (act. A.3). Mit Eingabe vom 21. August 2023 machte der Beschwerdeführer von seinem Replikrecht Gebrauch (act. A.4). E.Mit Verfügung vom 28. Juli 2023 wurde in Gewährung der aufschiebenden Wirkung das Konkursamt der Region Engiadina Bassa/Val Müstair angewiesen, die vorgesehene Versteigerung vom P._____ auszusetzen (act. F.1). F.Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Eingaben wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.Die Steigerungsbedingungen können wegen Gesetzesverletzung oder Un- angemessenheit mit betreibungsrechtlicher Beschwerde angefochten werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG). Zuständige Beschwerdeinstanz ist das Kantonsgericht von Graubünden (Art. 13 EGzSchKG; BR 220.000). Die zehntägige Beschwerde- frist gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt mit dem Tag der öffentlichen Auflage der Steigerungsbedingungen zu laufen, unabhängig davon, ob der Beschwerde- führer von der Publikation der Steigerungsanzeige Kenntnis erhalten und dadurch von der Auflage der Bedingungen erfahren hat (BGE 105 III 6 E. 2; Urs Bürgi, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Basel 2014, N 9 zu Art. 259 SchKG). Offengelassen hat das Bundesgericht, was gilt, wenn die öffentliche Bekanntma- chung der Versteigerung und die Spezialanzeige nach Art. 139 SchKG divergieren (BGer 5A_853/2014 v. 23.3.2015 E. 6.2.1). Eine solche Spezialanzeige i.S.v. Art. 139 SchKG erfolgt auch gestützt auf Art. 257 Abs. 3 SchKG. In der Lehre ist umstritten, ob diese Spezialanzeige nicht nur den Grundpfandgläubigern und
4 / 14 Faustpfandgläubigern von verpfändeten Pfandtiteln, sondern auch dem Gemein- schuldner zuzustellen ist (Urs Bürgi, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs II, 3. Aufl., Basel 2021, N 7 zu Art. 257 SchKG [nachfolgend: Bürgi, BSK SchKG II]; a.M. Ariane Amacker/Christoph Küng, in: Daniel Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Basel 2014, N 5 zu Art. 257 SchKG). Die Spezialanzeige gemäss Art. 257 Abs. 3 SchKG enthält den Schätzungswert der zu versteigernden Grundstücke. Richtet sich eine Beschwerde gegen die Schätzungswerte an sich, beginnt die Beschwerdefrist mit der Zustellung der Spezialanzeige zu laufen (BGE 137 III 235 E. 3.3; 122 III 338 E. 2 und 3; vgl. BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.3.2; An- dreas Feuz, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 137 zu Art. 140 SchKG). Weil Handlungen der Konkursorgane keine Betreibungshandlungen dar- stellen, ist Art. 56 Ziff. 2 SchKG bei der Beschwerdefrist nicht zu berücksichtigen (BGE 96 III 74 E. 1; Jean-Daniel Schmid/Thomas Bauer, in: Staehe- lin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 41 zu Art. 56 SchKG). Im vorliegenden Fall moniert der Beschwerdeführer, dass der Versteigerungster- min falsch gewählt worden sei, überhaupt keine konkursamtlichen Schätzungen gemäss Art. 140 Abs. 3 SchKG existieren würden, unzutreffende Grundstücksbe- schriebe vorhanden seien und eine unzureichende Dokumentation vorliege (act. A.1, Ziff. III.3 ff.; vgl. auch act. A.2 und act. A.4). Der Beschwerdeführer be- anstandet daher nicht die in der Publikation der Grundstückssteigerung enthalte- nen Schätzungswerte an sich, sondern rügt, dass keine (richtige) Schätzung i.S.v. Art. 140 Abs. 3 SchKG vorgenommen worden ist, und beanstandet gleichzeitig andere Teile der Steigerungsbedingungen. Massgebend für den Beschwerdefrist- beginn ist daher die öffentliche Auflage der Steigerungsbedingungen vom _____ bis _____ 2023. Die zehntägige Beschwerdefrist begann demzufolge am S._____ zu laufen. Der letzte Tag der Frist fiel auf den T., einen Sonntag. Gemäss Art. 31 SchKG i.V.m. Art. 142 Abs. 3 ZPO endete demzufolge die Frist am Mon- tag, R.. Die Beschwerdeschrift wurde am R._____, also rechtzeitig, der Post übergeben. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 2.Der Gemeinschuldner kann gegen die Bedingungen, unter welchen die Steigerung in formeller Hinsicht vor sich gehen soll, wegen Gesetzeswidrigkeit und Unangemessenheit Beschwerde führen. Insbesondere ist mittels Beschwerde an- fechtbar, dass das Konkursamt trotz mangelnder Fachkenntnisse selbst eine Schätzung vorgenommen hat, statt eine sachverständige Person beizuziehen
5 / 14 (Bürgi, BSK SchKG II, N 8 und N 11 zu Art. 257 SchKG). Die Legitimation des Be- schwerdeführers ist daher zu bejahen. 3.Im vorliegenden Fall geht es um die Versteigerung der folgenden sechs Grundstücke in der Gemeinde I., Fraktion K.: – Grundstück Nr. C._____ ("Wohnhaus", "Objekt Nr. 1") – Grundstück Nr. D._____ ("Wiese in der Bauzone", "Objekt Nr. 2") – Grundstück Nr. E._____ ("Wiese in der Bauzone", "Objekt Nr. 3") – Grundstück Nr. F._____ ("Wiese", "Objekt Nr. 4") – Grundstück Nr. G._____ (ehemals Nr. N.;"Jagdhütte", "Objekt Nr. 5") – Grundstück Nr. H. ("Wiese", "Objekt Nr. 6") 3.1.In der Sache macht der Beschwerdeführer geltend, die Steigerungsbedin- gungen wiesen gravierende Mängel auf. Der Steigerungstermin vom P._____ sei ungünstig, es lägen keine Schätzungen i.S.v. Art. 140 Abs. 3 SchKG vor, insbe- sondere berücksichtige die Schätzung der "Jagdhütte" die inzwischen aufgetrete- nen Wasserschäden nicht, die Beschreibung der Grundstücke sei irreführend, weil die zu versteigernden Grundstücke infolge der Ortsplanrevision der Gemeinde I._____ teilweise ausgezont würden, und die Dokumentation der Steigerungsob- jekte sei unzureichend (act. A.1, Ziff. III.3 ff.; vgl. auch act. A.2 und act. A.4). 3.2.Das Konkursamt widerspricht dieser Darstellung. Die Publikation des Stei- gerungstermins sei mehr als einen Monat vor der Steigerung, also gesetzeskon- form, erfolgt. Die Steigerungsbedingungen seien vom _____ bis _____ 2023 auf- gelegen. Auf Wunsch seien weitere Unterlagen wie Lastenverzeichnisse, Schät- zungen, Pläne etc. in elektronischer Form zugesandt worden. Ab dem V._____ seien sämtliche dienlichen Dokumente auf dem Portal www.justiz-gr.ch aufge- schaltet worden. Die konkursamtlichen Schätzungen der Grundstücke Nrn. C._____ und G._____ (ehemals N.) seien aus den Verkehrswertschät- zungen des Amtes für Immobilienbewertung Graubünden, Bewertungsbüro J., vom 10. Mai 2017 übernommen worden. Die konkursamtlichen Schät- zungen der Grundstücke Nrn. D., E. und F._____ seien nach An- hörung des Grundbuchamtes Engiadina Bassa/Val Müstair festgelegt worden. Die konkursamtliche Schätzung des Grundstücks Nr. H._____ beruhe auf der Feststel- lungsverfügung Nr. L._____ des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden vom 28. März 2018. Sämtliche Schätzungen seien weder bei der Auf- lage des Inventars noch bei der amtlichen Publikation der Versteigerung ange- fochten worden. Der vom Beschwerdeführer angerufene Schätzungsbericht der M._____ vom 24. Mai 2012 sei veraltet und daher nicht relevant. Das Konkursamt habe keine Kenntnis von der Ortsplanrevision der Gemeinde I._____ gehabt, an-
6 / 14 dernfalls es dies bei der Publikation der Versteigerung und in den Steigerungsbe- dingungen berücksichtigt hätte. Im Innern der Jagdhütte seien zudem entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers keine nennenswerten Wasserschäden festgestellt worden (act. A.3). 3.3.Bei einer Versteigerung im Konkurs werden Ort, Tag und Stunde der Stei- gerung öffentlich bekannt gemacht (Art. 257 Abs. 1 SchKG). Sind Grundstücke zu verwerten, so erfolgt die Bekanntmachung mindestens einen Monat vor dem Stei- gerungstage und es wird in der Bekanntmachung der Tag angegeben, von wel- chem an die Steigerungsbedingungen beim Konkursamt zur Einsicht aufgelegt sein werden (Art. 257 Abs. 2 SchKG). Den Grundpfandgläubigern werden Exem- plare der Bekanntmachung, mit Angabe der Schätzungssumme, besonders zuge- stellt (Art. 257 Abs. 3 SchKG). Die Festlegung des Zeitpunkts der Steigerung und der öffentlichen Bekanntmachung liegt im Ermessen der Konkursverwaltung, wo- bei die in Art. 257 Abs. 2 SchKG erwähnte Monatsfrist grundsätzlich nicht abge- kürzt werden kann (Urs Bürgi, BSK SchKG II, N 2 f. zu Art. 257 SchKG). Was nun den vom Beschwerdeführer beanstandeten Versteigerungstermin vom P._____ anbelangt, so steht die Wahl eines passenden Termins im Ermessen des Konkursamtes. Der P._____ fällt in die Zeit nach den Schulferien, so dass allfällige Interessenten allein deswegen mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht an der Teil- nahme verhindert gewesen wären. Zudem ist die Bekanntmachung vorliegend mindestens einen Monat vor dem Steigerungstage, nämlich am O._____ erfolgt, also vor den Schulferien. Interessenten hatten daher genügend Zeit, während der Sommerferien die Steigerungsobjekte zu studieren, um am P._____ ein Angebot abgeben zu können. Mit der Abzitierung der öffentlichen Versteigerung vom P._____ durch Entscheid der Beschwerdeinstanz vom 28. Juli 2023 (act. F.1) ist der Antrag Ziff. 2.1 des Beschwerdeführers (act. A.1, Ziff. I) zudem hinfällig ge- worden. 3.4.Gemäss Art. 259 SchKG i.V.m. Art. 134 Abs. 1 SchKG sind die Steige- rungsbedingungen in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass ein möglichst günstiges Ergebnis erwartet werden kann. Die Steigerungsbedin- gungen bilden die Grundlage jeder zwangsweisen Verwertung eines Grunds- tückes. Sie geben Auskunft über Ort und Datum der Versteigerung, die beteiligten Personen, die auf dem Grundstück liegenden Lasten sowie über die Modalitäten der Versteigerung selber bzw. des Zuschlags (Philipp Possa/Melanie Gas- ser/Marlen Stöckli, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar Bunde- gesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 1 zu Art. 134 SchKG). Das Amt verfügt bei deren Ausgestaltung zwar über einen gewissen Er-
7 / 14 messensspielraum. Es hat dabei jedoch stets das Ziel zu verfolgen, die wirtschaft- lich günstigste Lösung anzustreben, um bei der Verwertung im Interesse der Gläubiger und Schuldner einen höchstmöglichen Preis zu erzielen (BGE 126 III 33 = Pra 2000 Nr. 70 E. 3; Possa/Gasser/Stöckli, a.a.O., N 3 zu Art. 134 SchKG). Im Einzelnen ergeben sich die inhaltlichen gesetzlichen Anforderungen an die Steige- rungsbedingungen gemäss Art. 259 SchKG aus einer sinngemässen Anwendung der Artikel 128, 132a, 134-137 und 143 SchKG sowie aus Art. 122 ff. der Verord- nung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42), insbesondere auch aus Art. 130 VZG. Die in Art. 259 SchKG enthal- tene Verweisung auf andere Bestimmungen des SchKG ist nicht abschliessend (Botschaft des Bundesrates über die Änderung des Bundesgesetzes über Schuld- betreibung und Konkurs [SchKG] vom 8. Mai 1991, BBl 1991 III 1, 155; Bürgi, BSK SchKG II, N 3 zu Art. 259 SchKG). So gilt beispielsweise Art. 140 Abs. 3 SchKG auch für die Grundstücksversteigerung im Konkurs (BGE 51 III 6 E. 1; Bastian Heinel, Zwangsverwertung von Drittpfändern im Unternehmenskonkurs, Zürich 2022, Rz. 919). Deshalb muss bei einer Grundstücksverwertung im Konkurs vor Aufstellung der Steigerungsbedingungen eine erneute Schätzung der Grundstücke vorgenommen werden (Art. 140 Abs. 3 SchKG; BGE 95 III 21 E. 4b; 51 III 6 E. 1). Die bei Anlass der Inventaraufnahme vorgenommene Schätzung eines Grunds- tücks hat lediglich provisorischen Charakter, während die definitive Schätzung erst bei der Aufstellung der Steigerungsbedingungen, anlässlich welcher eine erneute Schätzung vorzunehmen ist, stattfindet. Denn erst nach einer allfälligen Bereini- gung der Lasten ist eine zuverlässige Schätzung unter Berücksichtigung aller Wertfaktoren möglich (BGE 51 III 6 E. 1). Die Schätzung gibt als Informationsmittel einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot, soll den mutmasslichen Ver- kehrswert bestimmen und hat alle Kriterien zu berücksichtigen, die den Zu- schlagspreis beeinflussen können. Dabei sind öffentlich-rechtliche Normen, wel- che die Gebrauchsmöglichkeiten der zu verwertenden Liegenschaft definieren, zu berücksichtigen (BGE 143 III 532 = Pra 2018 Nr. 147 E. 2.3; Bürgi, BSK SchKG II, N 7a zu Art. 257 SchKG). Bestehen bezüglich der Überbaubarkeit eines Grunds- tückes Zweifel (z.B. infolge einer pendenten Zonenplanänderung), muss in den Steigerungsbedingungen ausdrücklich erklärt werden, für die in der Beschreibung der Liegenschaft erwähnte Möglichkeit der Überbauung werde keine Gewähr übernommen (BGE 95 III 21 E. 3). Die Konkursverwaltung kann die Schätzung selbst vornehmen, sofern es über die notwendigen Fachkenntnisse, insbesondere der Marktsituation, verfügt, andernfalls hat es eine sachverständige Person beizu- ziehen (BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.3.2; Bürgi, BSK SchKG II, N 7a zu Art. 257 SchKG). Dabei hat es die anfallenden Kosten zu berücksichtigen, welche in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der zu versteigernden Grundstücke
8 / 14 stehen müssen (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.1.3; 110 III 65 E. 2). Ist ein landwirt- schaftliches Grundstück zu verwerten, muss in den Steigerungsbedingungen auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht hingewiesen werden, wonach der Erwerber grundsätzlich eine Erwerbsbewilligung nach BGBB benötigt (BGE 129 III 583 = Pra 2004 Nr. 85 E. 3.2.1; 128 III 341 E. 4caa; Rolf Gütlin/Gerhard Kuhn, in: Schlegel/Zopfi [Hrsg.], Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 624 ff.). Gemäss Art. 63 Abs. 2 BGBB findet jedoch die Bestimmung zum übersetzten Preis bei einer Versteigerung keine Anwendung (BGE 132 III 213 = Pra 2007 Nr. 9 E. 3.1.2; für Einzelheiten s. Gütlin/Kuhn, a.a.O, Rz. 625; Beat Stalder, in: Schwei- zerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen [Hrsg.], Das bäuerliche Bo- denrecht, 2. Aufl., Brugg 2011, N 12a zu Art. 63 BGBB). 3.4.1. Vorliegend macht der Beschwerdeführer geltend, es lägen mangels Sach- kenntnissen des Konkursamtes gar keine Schätzungen i.S.v. Art. 140 Abs. 3 SchKG vor. Vielmehr hätte dazu eine sachverständige Person beigezogen werden müssen. Zudem seien die Beschreibungen der Grundstücke Nrn. D._____ und E._____ als Bauland unzutreffend, weil beide Grundstücke ausgezont werden soll- ten (act. A.1 Ziff. III.4.1 und III.4.2). Aus der Stellungnahme des Konkursamtes geht hervor, dass es bezüglich der Grundstücke Nr. C._____ ("Wohnhaus") und Nr. G._____ (ehemals N.; "Jagdhütte") bei seinen Schätzungen die Verkehrswerte der amtlichen Schätzun- gen des Amtes für Immobilienbewertung Graubünden, Bewertungsbüro J., vom 10. Mai 2017 übernommen hat (act. A.3. Ziff. II.3). Das Konkursamt hat also schon jetzt diese Schätzungen gestützt auf das Know-how von Personen mit ein- schlägigen Fachkenntnissen vorgenommen. Diese Verkehrswerte in den amtli- chen Schätzungen bieten einem Dritten einen Anhaltspunkt zum Marktwert. Dieser kann aber von den amtlich festgestellten Verkehrswerten abweichen. Entschei- dend ist im vorliegenden Fall jedoch, dass notorischerweise in den letzten Jahren, insbesondere während der Corona-Pandemie, Liegenschaften teilweise eine gros- se Wertsteigerung erfahren haben. Dies betrifft vor allem Objekte wie die "Jagd- hütte" und andere Liegenschaften in Ferienregionen. Deshalb können amtliche Schätzungen aus dem Jahre 2017 mehr als sechs Jahre später für allfällige Kauf- interessenten kein valables Informationsmittel sein. Dazu kommt, dass bezüglich der "Jagdhütte" strittig ist, inwieweit diese in der Zwischenzeit durch Wasserschä- den an Wert verloren hat (act. A.2; act. A.3 Ziff. II.4; act. 4 Ziff. 4.b). In Bezug auf das Grundstück Nr. C._____ droht weiter eine teilweise Auszonung. Die Eruierung des Schätzungswertes müsste daher mit Varianten erfolgen (s. dazu E. 3.4.2).
9 / 14 Eine aktuelle Beurteilung durch eine sachverständige Person drängt sich daher umso mehr auf. Diese ist auch in der Lage, eine Dokumentation ähnlich dem im Jahre 2012 angefertigten Schätzungsbericht der M._____ (act. B.4) zu erstellen, welche zu einem möglichst guten Verwertungsergebnis führt (s. dazu E. 3.4.5). 3.4.2. Bei den zu versteigernden Grundstücken Nrn. D., C. und E._____ handelt es sich um Grundstücke, die durch die Zonenplanänderung be- troffen sein werden, die im Moment in der Gemeinde I._____ durchgeführt wird. Gemäss neuem Zonenplan der Gemeinde I._____ würden die Grundstücke Nrn. D._____ und E._____ ganz und das Grundstück Nr. C._____ teilweise aus der Bauzone ausscheiden (act. A.3 Ziff. II.4). Wie das Konkursamt in seiner Stel- lungnahme vom 26. Juli 2023 bestätigt, hat es zwar für die Festlegung der Schät- zungswerte der Grundstücke Nrn. D._____ und E._____ das Grundbuchamt zu Rate gezogen, aber die kommende Zonenplanänderung nicht berücksichtigt. Nach Angabe des Konkursamtes liegt die Ortsplanungsrevision der Gemeinde I._____ zur Genehmigung bei der Regierung des Kantons Graubünden (act. A.3 Ziff. II.4). Eine allfällige Änderung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften, welche eine Aus- wirkung auf die zu versteigernden Grundstücke haben, sind gemäss Bundesge- richtsrechtsprechung (BGE 143 III 532 = Pra 2018 Nr. 147 E. 2.3; Bürgi, BSK SchKG II, N 7a zu Art. 257 SchKG) bei der Festlegung der Schätzungen i.S.v. Art. 140 Abs. 3 SchKG zu berücksichtigen. Weil dies vorliegend nicht erfolgt ist, müssen die Werte der Grundstücke Nrn. D., C. und E._____ neu ge- schätzt werden. Dabei sind mit Vorteil, sofern bis dahin die Zonenplanänderung nicht rechtskräftig ist, zwei Schätzungsvarianten aufzuzeigen (Variante Bauland und Variante Auszonung). Diese Berücksichtigung einer allfälligen ganzen bzw. teilweisen Auszonung aus der Bauzone setzt entsprechende Fachkenntnis voraus, weshalb hier eine Schätzung durch eine sachverständige Person zu erfolgen hat. In diesem Zusammenhang muss auch der Wert des Grundstückes Nr. F._____ neu angeschaut werden. Denn infolge der geplanten Auszonungen von bisheri- gem Bauland in Nichtbauland wird in der Gemeinde I._____ in Zukunft mehr Landwirtschaftsland auf dem Markt sein, was den Wert des Grundstückes Nr. F._____ ebenfalls beeinflussen kann. Der Sachverständige hat sich daher auch zum Schätzungswert dieses Grundstückes zu äussern. 3.4.3. Darüber hinaus muss, weil im Grundstücksbeschrieb der Parzellen Nrn. D._____ und E._____ die Bezeichnung "in der Bauzone" aufgeführt ist (act. B.3), in den Steigerungsbedingungen dieser Grundstücke ein Hinweis auf die allenfalls noch laufende Zonenplanänderung aufgenommen werden, die zur Folge haben kann, dass die beiden Grundstücke zukünftig nicht mehr in der Bauzone sein wer-
10 / 14 den. Betreffend das Grundstück Nr. C._____ ist der Hinweis aufzunehmen, dass infolge der pendenten Zonenplanrevision hinsichtlich der vollständigen Überbau- barkeit dieses Grundstücks eine Änderung erfolgen kann (s. BGE 95 III 21 E. 3 und oben E. 3.4). Die öffentliche Bekanntmachung wäre ebenfalls entsprechend anzupassen (vgl. KBA act. 334). 3.4.4. Das Grundstück Nr. H._____ (in der Steigerungspublikation irrtümlich als Grundstück Nr. U._____ bezeichnet) schliesslich unterliegt dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht. In Ziff. 1 der Steigerungsbedingungen hat das Konkursamt bezüglich dieses Grundstücks zu Recht darauf aufmerksam gemacht, dass der Erwerber eine Bewilligung des Grundbuchinspektorats Graubünden benötigt (s. oben E. 3.4). Als Schätzungswert hat das Konkursamt in den Steige- rungsbedingungen den nicht übersetzten Preis gemäss BGBB-Feststellungs- verfügung des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden vom 28. März 2017 in Höhe von CHF 2'458.00 aufgeführt. Diese Angabe mag allfälli- gen Kaufinteressenten einen gewissen Anhaltspunkt bieten, ist allerdings auch nicht mehr aktuell. Gleichzeitig kann diese Angabe täuschend wirken. Denn die Bestimmung von Art. 63 Abs. 2 BGBB zum übersetzten Preis findet bei einer Ver- steigerung keine Anwendung, obwohl der Erwerber eine Erwerbsbewilligung nach BGBB benötigt (s. oben E. 3.4). Die Schätzung des Grundstückswertes durch eine sachverständige Person ist daher für diese Parzelle nötig, zumal sich die geplan- ten Auszonungen von Bauland in der Gemeinde I._____ auch beim Grundstück Nr. H._____ auf den Wert dieses Landwirtschaftslandes auswirken könnten. 3.4.5. Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, dass hinsichtlich der Steige- rungsobjekte eine völlig unzureichende Dokumentation vorliegt. Allfällige Interes- senten würden ohne detaillierte Beschreibungen der Gebäude, Grundrisse, Schnittpläne sowie Zonenplan (heute und zukünftig) abgeschreckt (act. A.1, Ziff. III.6). Das Konkursamt hält in seiner Stellungnahme vom 26. Juli 2023 fest, die Steige- rungsbedingungen seien während der öffentlichen Auflage vom _____ bis _____ 2023 beim Konkursamt aufgelegen, auf Wunsch seien diese sowie Lastenver- zeichnisse, Schätzungen, Pläne etc. in elektronischer Form zugesendet worden; ab dem V._____ seien sämtliche dienlichen Unterlagen auf dem Portal www.justiz- gr.ch aufgeschaltet worden (act. A.3, Ziff. II.2). Wie bereits oben unter E. 3.4 ausgeführt sind die Steigerungsbedingungen so zu gestalten, dass ein möglichst günstiges Ergebnis erwartet werden kann. In casu muss das Konkursamt die Schätzungswerte aller zu versteigernden Liegenschaf-
11 / 14 ten durch eine sachverständige Person neu schätzen lassen. Angesichts der be- sonderen Umstände (Berücksichtigung eines allfälligen Wasserschadens in der "Jagdhütte", allfällige ganze oder teilweise Auszonungen aus der Bauzone, land- wirtschaftliche Grundstücke unter dem Geltungsbereich des BGBB und ausser- halb dessen Geltungsbereichs) muss das Konkursamt vorliegend dafür sorgen, dass diese sachverständige Person über die Grundstücke ein Dossier erstellt, das potentielle Interessenten genügend umfassend informiert (Situationspläne, geplan- te Zonenplanänderungen, Gebäudebeschrieb, Grundrisse, Schnittpläne, Fotos), wobei der Auftrag an die sachverständige Person bzw. deren Aufwand in einem Verhältnis zum zu erwartenden Versteigerungserlös stehen muss. Diese Informa- tionen müssen Interessenten während der Auflagefrist zur Verfügung stehen. 3.4.6. In Ziff. I.2.3 a.E. seiner Beschwerdeanträge verlangt der Beschwerdeführer, dass die Dokumentation der zu versteigernden Objekte allgemeinzugänglich zu publizieren sei, wobei er dazu keine weiteren Ausführungen macht, ausser dass er moniert, dass die Steigerungsbedingungen nur beim Konkursamt aufgelegen sei- en (act. A.1 Ziff. III.3). Art. 257 Abs. 1 SchKG verlangt die öffentliche Bekanntmachung der Steigerung. Art. 257 Abs. 2 SchKG sieht vor, dass die Steigerungsbedingungen beim Konkur- samt zur Einsicht aufgelegt sind. Diese Auflage beim Konkursamt ist ausreichend, eine Publikation ist nicht erforderlich, auch nicht die Zustellung der Steigerungs- bedingungen an irgendwelche Empfänger (Marc Bernheim/Philipp Känzig, in: Da- niel Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Basel 2014, N 3 zu Art. 134 SchKG; Possa/Gasser/Stöckli, a.a.O., N 5 zu Art. 134 SchKG). Die öffentlichen Bekanntmachungen (wie z.B. diejenige nach Art. 257 SchKG) erfolgen gemäss Art. 35 Abs. 1 SchKG im Schweizerischen Handelsamtsblatt und im betreffenden kantonalen Amtsblatt. Wenn die Verhältnisse es erfordern, kann die Bekanntma- chung auch durch andere Blätter oder auf dem Wege des öffentlichen Ausrufs ge- schehen (Art. 35 Abs. 2 SchKG). Dies betrifft insbesondere die Grundstücksver- steigerungen, die eine möglichst grosse Anzahl Interessierter, insbesondere po- tentielle finanzkräftige und investitionswillige Kreise, erreichen soll (BGE 110 III 30 E. 2). Dabei ist der Kostenaufwand gegen den zu erwartenden Mehrerlös durch grösseren Publikumsaufmarsch abzuwägen. Die Wahl dieser zusätzlichen Publi- kationsformen i.S.v. Art. 35 Abs. 2 SchKG stellt eine Ermessensfrage dar (Francis Nordmann/Stéphanie Oneyser, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kom- mentar Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 6 zu Art. 35 SchKG).
12 / 14 Vorliegend hat das Konkursamt die Steigerungsbedingungen auf dem Konkursamt aufgelegt, den Interessentinnen und Interessenten die Steigerungsbedingungen sowie weitere Unterlagen elektronisch zugestellt und ab V._____ sämtliche dienli- chen Unterlagen auf dem Portal www.justiz-gr.ch aufgeschaltet (act. A.3, Ziff. II.4). Das Konkursamt hat damit alles Notwendige vorgekehrt, um möglichst viele poten- tielle Käuferinnen und Käufer zu erreichen. Dem Beschwerdeführer kann aber in- soweit gefolgt werden, als die Berücksichtigung der Ortsplanrevision mittels zu- sätzlicher Unterlagen nicht schon zu Beginn der Auflagefrist, sondern erst nachträglich auf dem Portal www.justiz-gr.ch aufgeschaltet und in der Steige- rungspublikation, den Schätzungen sowie in den Steigerungsbedingungen noch nicht berücksichtigt worden ist, was bei der neu anzusetzenden Versteigerung zu beachten sein wird. 4.Als Fazit kann festgehalten werden, dass der Beschwerdeführer mit seinen materiellen Anträgen gemäss Beschwerdeschrift (act. A.1 Ziffn. I.1-2), soweit sie nicht durch die Verfügung vom 28. Juli 2023 hinfällig geworden sind (act. A.1, Ziff. I.2.1), durchgedrungen ist und das Konkursamt nach Festlegung der Schät- zungswerte der zu versteigernden Liegenschaften durch eine sachkundige Person einen neuen Versteigerungstermin festlegen und die Steigerungsbedingungen anpassen muss. Damit erweist sich der am 20. Juli 2023 gestellte Eventualantrag auf Neuschätzung als gegenstandslos (act. A.2, Ziff. 4). Im Übrigen besteht im vorliegenden summarischen Konkursverfahren kein Anspruch auf die Vornahme einer zweiten Grundstücksschätzung gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG (BGE 114 III 29). Bei der Publikation des neuen Steigerungstermins ist auf eine sorgfältige Formu- lierung der Bemerkungen zu achten. In bar können von den am Steigerungstag zu leistenden Zahlungen höchstens CHF 100'000.00 (und nicht wie in der Publikation aufgeführt CHF 150'000.00 für Objekt Nr. 1) geleistet werden (Art. 259 i.V.m. Art. 136 Abs. 2 SchKG). 5.Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG zudem nicht vorgesehen. Allerdings ist die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege in Form eines Rechtsbeistandes möglich, wenn dies zur Wahrung der Rechte notwendig ist, wobei die Rechtsbeiständin oder der Rechtsbeistand bereits zur Vorbereitung des Prozesses bestellt werden kann (Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO). Gemäss Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250)
13 / 14 wird der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt für den berechtigten Aufwand der unentgeltlichen Vertretung und der amtlichen Verteidigung ein Honorar von CHF 200.00 pro Stunde zuzüglich notwendige Barauslagen und Mehrwertsteuer ausgerichtet. Zuschläge werden keine gewährt. Reicht die amtliche Verteidigerin oder der amtliche Verteidiger keine Honorarnote ein, die eine umfassende Über- prüfung der Aufwendungen erlaubt, wird die Entschädigung nach Ermessen fest- gesetzt (Art. 5 Abs. 2 HV). Vorliegend hat der Beschwerdeführer am R._____ ein Gesuch um Gewährung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes gestellt (act. A.1 Ziff. 5), das mit Verfü- gung von heute, 6. Oktober 2023, gutgeheissen wurde (KSK 23 64). Zudem hat er am 1. September 2023 eine Honorarnote über einen zeitlichen Aufwand von 13.87 Std. sowie einer Auslagenpauschale (Porti, Kopien usw.) in Höhe von 3% eingereicht (act. G.3). Der geltend gemachte Aufwand sowie die Auslagenpau- schale erscheinen als angemessen. Der von ihm verwendete Ansatz in Höhe von CHF 240.00 kann nicht als Basis für die unentgeltliche Verbeiständung dienen. Gemäss Art. 5 HV ist nur ein Ansatz in Höhe von CHF 200.00 gerechtfertigt. Dies ergibt ein Honorar in Höhe von CHF 2'774.00 sowie eine Auslagenpauschale in Höhe von CHF 83.20, total also CHF 2'857.20. Dazu kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von 7.7%, d.h. CHF 220.00. Das macht unter dem Titel unentgeltliche Ver- beiständung einen Gesamtbetrag von CHF 3'077.20.
14 / 14 Demnach wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Konkursamt Engiadina Bas- sa/Val Müstair angewiesen, im Konkursverfahren Nr. B._____ über den Schuldner A._____ gestützt auf die von einer Fachperson erstellten Schät- zungsdossiers einen neuen Versteigerungstermin samt neuer Auflage der Steigerungsbedingungen anzusetzen. 2.Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben und es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 3.Die Entschädigung von Rechtsanwalt Dr. iur. HSG Angelo Schwizer von CHF 3'077.20 (inkl. Barauslagen und MwSt.) geht unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und wird aus der Gerichtskasse bezahlt. 4.Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be- schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift- lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent- scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei- chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor- aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 5.Mitteilung an: