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9 PKG 2002 76 9 – Feststellung des Streitbetrages (Art. 22 ZPO). Beim Streit über das Zustandekommen eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages entspricht der Streitwert für den klagen- den Pächter nicht bloss dem Betrag der bis zur nächst- möglichen Kündigung auflaufenden Pachtzinsen, sondern es ist zudem der erzielbare Nettoertrag zu berücksichti- gen (Erw. 1). – Landwirtschaftliche Pacht;Veräusserung des Pachtgegen- standes (Art. 14 LPG). Der Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» kommt – ebenso wie im Miet- und im allgemeinen Pachtrecht (Art. 261 Abs. 1, Art. 290 lit. a OR) – nur zur An- wendung, wenn der Eigentumswechsel nach Pachtantritt erfolgt, nicht jedoch, wenn der Eigentumswechsel zwar nach Abschluss des Pachtvertrages, aber vor dem Besit- zesantritt des Pächters stattfindet (Erw. 2). Aus den Erwägungen: 1.Nach Art. 22 Abs. 1 ZPO wird zur Feststellung der sachlichen Zu- ständigkeit bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten der Gesamtbetrag aller klägerischen Forderungen, mit Ausschluss der Zinsen und Kosten und mit Ausschluss der Forderungen aus einer allfälligen Widerklage, zusammen- gerechnet. Nach Abs. 2 der nämlichen Bestimmungen sind Nutzungen oder periodisch wiederkehrende Leistungen für die Streitwertfeststellung mit 5 % zu kapitalisieren. Die Methode von Art. 22 Abs. 2 ZPO fällt vorliegend ausser Betracht, da es sich beim Streit, ob ein Pachtvertrag gekündigt ist und wie hoch der Pachtzins ist, nicht um Nutzungen oder periodische Leistungen im Sinne dieser Bestimmung handelt (Frank/Streuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N. 1 zu § 21; vgl. auch PKG 1965 Nr. 7 E.1 zu aArt. 37 ZPO). Bei Ausweisung von Mietern, Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert dem in der entsprechenden Periode fällig werdenden Mietzins (Frank/Streuli/Messmer, a.a.O., N. 12 zu § 18). Wird die Gültigkeit der Kündigung eines Mietvertrages bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraums, während dem der Vertrag fortdauern würde, wenn die Kündigung nicht gültig wäre. Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zu dem Zeitpunkt, auf den eine weitere Kündigung ausgesprochen werden könnte oder ausgesprochen worden ist (BGE 111 II 384 E.1, 109 II 154 E.1a, 98 II 107 E.1b, 88 II 59 E.1, 86 II 58, 85 II 220; Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5. Aufl., Bern 2000, N. 3b zu 138). Was beim Mietrecht für die Berechnung des Streitwerts Geltung hat, kann grundsätzlich auch beim Streit darüber, ob ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag zustande gekommen

PKG 2002 9 77 ist, zur Anwendung gelangen. Die Berechnung des Streitwerts auf dieser Basis bereitet voliegend allerdings insofern Schwierigkeiten, als der land- wirtschaftliche Pachtzins einerseits behördlicher Kontrolle unterliegt, und andererseits weder die Parteien einen konkreten Pachtzins vereinbart ha- ben, noch der vom Vorpächter bezahlte Pachtzins bekannt ist. Geht man vor- liegend von einer massgeblichen Fläche von 2,64 ha und schätzungsweise von einem durchschnittlichen Richtpreis für die Verpachtung von Einzel- parzellen im Rahmen von Fr. 300.– bis Fr. 500.– pro ha und Jahr aus (vgl. Handbuch des Verpächters, Bern 1996, Ziff. V–1), so würde bei einer 6-jähri- gen Erstpachtdauer für ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück (vgl. Art. 7 Abs. 1 LPG) der erforderliche Gesamtstreitwert von Fr. 8000.– nicht erreicht. Im Unterschied zur reinen Sachmiete bezieht indessen der pach- tende Landwirt mittels seiner Arbeit aus der Pachtsache deren Früchte, was seinen Erwerb darstellt. Schon deshalb dürfte das hier geltend gemachte Er- füllungsinteresse des Pächters regelmässig höher sein als das Interesse des Verpächters am Pachtzins. Auch wenn es sich nur um die Teilfrage handelt, ob am 31. Juli 1992 ein suspensiv bedingter Pachtvertrag zustande gekom- men ist, kann dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Interesse des kla- genden «Pächters» im besonderen Fall aus einem weiteren Grund wesent- lich höher ist, als dort, wo es lediglich um die Fortführung einer bestehenden Miete oder Pacht geht. Zum geldwerten Interesse gehören auch die Folgen der Gutheissung der Teilklage. Denn würde die Klage gutgeheissen, würde dies bedeuten, dass der Beklagte dem Kläger die Parzelle ab Frühjahr 1998 hätte pachtweise überlassen müssen. Andererseits käme eine Realerfüllung für die bereits abgelaufenen 4 Jahre zufolge objektiver Unmöglichkeit nicht in Betracht, so dass der Kläger für diesen Zeitraum auf den Schadenersatz- anspruch aus Nichterfüllung des Vertrages beschränkt bliebe. Der Schaden in Form des positiven Erfüllungsinteresses des klagenden Pächters dürfte dabei regelmässig erheblich höher sein als der entsprechende Pachtzins. Der Kläger hat denn auch unter diesem Titel einen direktkostenfreien Ertrag (Gesamtertrag abzüglich Gesamtaufwand), das heisst nach schadenersatz- rechtlichen Gesichtspunkten einen entgangenen Gewinn von Fr. 3600.– pro ha und Jahr geltend gemacht. Dies ergäbe für die genannte Fläche und Zeit einen Schaden von rund Fr. 38 000.–. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Streitwert die Grenze von 8000 Franken übersteigt und die Sache daher berufungsfähig ist. Damit ist gleichzeitig der Feststellungspflicht gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan. 2.In Bezug auf den Sachverhalt steht fest, dass das Schriftstück vom 31. Juli 1992 von E. S. unterzeichnet ist, und E. S. im damaligen Zeitpunkt auch Eigentümer der Parzelle Nr. 685 «Platz» war. Weiter ist erstellt, dass E. S. heute noch lebt. Zwischen den Parteien ist ferner unbestritten, dass das ge- nannte Grundstück nach dem 31. Juli 1992 durch Einzelrechtsnachfolge

9 PKG 2002 78 (Kaufvertrag) von E.S. auf dessen Sohn C. S. übergegangen ist. Der Berufungs- kläger behauptet einerseits, es sei durch die Erklärung vom 31. Juli 1992 zwi- schen ihm und E. S. ein Pachtvertrag zustande gekommen. Andererseits klagt er aber gegen dessen Sohn C. S. Der landwirtschaftliche Pachtvertrag ist ein obligationenrechtlicher Vertrag, für den – vorbehältlich der Verweisung von Art. 276a Abs. 1 OR auf das Spezialgesetz – die Bestimmungen des OR gel- ten (Art. 276a Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grundsätzen des Obliga- tionenrechts kann der bloss obligatorisch Berechtigte die Erfüllung der ver- sprochenen Leistung nur vom Verpflichteten verlangen. Der Pächter kann die Erfüllung des Pachtvertrages nur von jenem erzwingen, der die Ver- pflichtung eingegangen ist. Eine Begründung dafür, dass der Kläger seine Klage gleichwohl gegen den Sohn, welcher selbst unbestrittenermassen keine derartige Verpflichtung eingegangen ist, richtet, kann weder der kläge- rischen Prozesseingabe noch dem angefochtenen Urteil entnommen wer- den. Es wird weder eine Zession noch eine vertragliche Schuldübernahme durch den Beklagten behauptet. Die Vorinstanz hat dazu erwogen, für den Fall, dass zwischen dem Kläger und E. S. ein gültiger Pachtvertrag zustande gekommen sei, wäre dieser auch für C. S. als Erwerber und heutiger Ei- gentümer der Parzelle verbindlich und dessen Passivlegitimation ohne wei- teres zu bejahen. Beim Vorliegen eines blossen Antrags oder einer unver- bindlichen Absichtserklärung auf Seiten von E. S. wäre die Passivlegitima- tion von C. S. hingegen zu verneinen, da diese obligatorische Verpflichtung nicht auf denselben übergegangen wäre. Dies bleibt zu prüfen. Gemäss Art. 276a Abs. 1 OR gilt für Pachtverträge über landwirt- schaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nut- zung das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG), soweit es besondere Regelungen enthält (vgl. auch Art. 1 Abs. 4 LPG). Für die Ansicht, bei einem gültig zustande gekommenen Pachtvertrag zwischen E. S. und dem Kläger sei die Passivlegitimation von C. S. ohne wei- teres zu bejahen, stützt sich die Vorinstanz stillschweigend auf den Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht». Nach der früheren, durch Art. 26 des Bundesge- setzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) ins OR eingefügten Bestimmung von Art. 218bis OR galt: Wird bei der Pacht landwirtschaftlicher Grundstücke der Pachtgegenstand nach Ab- schluss des Pachtvertrages vom Verpächter veräussert oder ihm auf dem Wege des Schuldbetreibungs- und Konkursverfahrens entzogen, so tritt der Erwerber an Stelle des Verpächters in die sich aus dem Pachtverhältnis er- gebenden Rechte und Pflichten ein. Diese Bestimmung wurde durch Art. 14 LPG ersetzt und aufgehoben; dieser hat folgenden Wortlaut: Wird der Pacht- gegenstand veräussert oder dem Verpächter im Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein. Der gleiche Grundsatz gilt nunmehr auch im Mietrecht (Art. 261 Abs. 1 OR:

PKG 2002 9 79 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwer- ber über). Bei allen diesen Normen liegt eine so genannte Realobligation vor, das heisst, dass die Verpflichtungen aus dem landwirtschaftlichen Pacht- vertrag mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (hinsicht- lich landwirtschaftlicher Grundstücke vgl. Studer/Hofer, Das landwirt- schaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 108 mit Hinweisen). Unter Vorbehalt einer Vertragsänderung sowie der abschliessend aufgezählten Ausnahmen in Art. 15 LPG tritt der Erwerber zu den Bedingungen, wie sie für den bisheri- gen Eigentümer und Verpächter gegolten haben, in den Pachtvertrag ein, womit Art. 14 LPG analog zu Art. 261 OR einen gesetzlichen Vertragspar- teienwechsel statuiert (BGE 125 III 123 E. 1d, 124 III 37 E. 2). Wo das LPG eine besondere Regel aufstellt, schliesst es die Anwendung des OR aus (BGE 125 III 425). Die Wirkungen der Veräusserung eines landwirtschaft- lichen Grundstücks auf bestehende Pachtverträge sind zwar in Art. 14 f. LPG geregelt, weshalb Art. 290 lit. a OR und mit ihm Art. 261 Abs. 1 OR im Be- reich der landwirtschaftlichen Pacht formell keine Anwendung finden kön- nen (Benno Studer, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obliga- tionenrecht I, 2. A. Basel 1996, N. 2 zu Art. 290 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 5 zu Art. 290, N. 6 ff. zu Art. 276a OR). Doch sind dort, wo das LPG auslegungsbedürftig ist, Lehre und Praxis zum Mietrecht heranzuzie- hen (in diesem Sinne wohl Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweize- rische Obligationenrecht, 9.A. Zürich 2000, S. 421 N. 78; vgl. auch Higi, a.a.O., N. 16 zu Art. 276a), es sei denn, das landwirtschaftliche Pachtrecht erheische nach seinem Zweck und seiner Natur etwas anderes (die Analogie ebenso bejahend das Urteil der I. Abteilung des Bundesgerichts vom 27. April 2001 i.S. A. gegen B., 4P.1/2001/rnd, E. 3d). Art. 14 LPG geht vom Normalfall der Veräusserung zur Zeit einer ausgeübten Pacht aus. Art. 14 LPG ist – wie Art. 261 Abs. 1 OR – insofern auslegungsbedürftig, als er über seinen zeit- lichen Geltungsbereich und damit über das Schicksal der (noch) nicht ange- tretenen Pacht nichts Genaueres aussagt. Damit der Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» spielt, ist in entsprechender Anlehnung an die Praxis zur miet- rechtlichen Bestimmung von Art. 261 Abs. 1 OR auch hier zur Voraussetzung zu machen, dass der Pächter die Pacht vor dem Veräusserungsfall angetreten hat, das heisst, vorgängig in den Besitz der Pachtsache gelangt ist. Das liegt nicht zuletzt auch deshalb nahe, weil einerseits Art. 14 LPG die frühere Be- stimmung von Art. 281bis ersetzte und bereits nach der letztgenannten Be- stimmung der effektive Mietantritt als Bedingung für den gesetzlichen Ver- tragsübergang anzusehen war. Auch wenn der Wortlaut geändert hat und die Bestimmung redaktionell erheblich gestrafft wurde, blieb sie in ihrer mate- riellrechtlichen Tragweite erhalten. Es fehlen Anzeichen, dass der Gesetzge-

9 PKG 2002 80 ber bei der Überführung der Bestimmung von altArt. 281bis OR ins LPG dem Erfordernis des tatsächlich erfolgten Miet- beziehungsweise Pacht- antritts einen Riegel schieben wollte. Findet vor der Übergabe der Pachtsache an den Pächter ein Eigen- tumswechsel statt, kommt Art. 14 LPG demnach nicht zur Anwendung. Denn in diesem Fall kann der Verpächter/Veräusserer dem Pächter regel- mässig das Gebrauchsrecht an Sache gar nicht mehr verschaffen. Es liegt subjektive Unmöglichkeit vor, und der Pächter kann allenfalls nur noch Schadenersatz gegen den Verpächter/Veräusserer geltend machen (zum Ganzen vgl. Higi, a.a.O., N. 12 f./18 zu Art. 261 OR; Roger Weber/Peter Zihl- mann, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2. A. Basel 1996, N. 3 zu Art. 261; Guhl/Koller/Schnyder/Druey, a.a.O., S. 420 N. 72 f.). Art. 14 LPG und Art. 261 Abs. 1 OR bestehen zum Schutz des Päch- ters/Mieters; namentlich sollen dadurch Umgehungen des Kündigungs- schutzes verhindert werden (vgl. BE 124 III 37 E. 2). Diese Wertvorstellung ist allerdings nur solange schutzwürdig, als der Berechtigte sein Gebrauchs- recht auch tatsächlich ausübt beziehungsweise angetreten hat. Im Sinne ei- nes Gegengewichts soll sich der Erwerber der Pachtsache den einschneiden- den gesetzlichen Vertragsparteienwechsel und die Übernahme der Verpäch- terpflichten nur dann entgegenhalten lassen müssen, wenn er auf Grund der nach aussen in Erscheinung tretenden Besitz- und Bewirtschaftungsverhält- nisse erkennen konnte, dass das Grundstück verpachtet war. Selbst wenn man das landwirtschaftliche Pachtrecht in diesem Punkt vollständig auto- nom auslegen will, drängt sich aus sachlichen Überlegungen derselbe Schluss auf wie im Miet- und allgemeinen Pachtrecht des OR. Der landwirt- schaftliche Pächterschutz gründet auf der Bewirtschaftung des Bodens und der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Tätigkeit; es sind der tatsächliche Gebrauch des Bodens durch Fruchtziehung und daher sein Besitz, welcher die Befugnisse des Eigentümers zurückdrängen. Konsequenterweise soll nur jener, der das obligatorische Gebrauchsrecht tatsächlich ausübt, sich auf Art. 14 LPG gegenüber einem neuen Eigentümer berufen können. Es ist nicht er- sichtlich, aus welchen sachlichen Gründen sich bei der landwirtschaftlichen Pacht ein weitergehender Schutz des Pächters ergeben soll. Vorliegend ist der Kläger bis heute nie – weder vor noch nach dem Veräusserungsfall – in den Besitz der umstrittenen Pachtsache gelangt, weshalb er sich gegenüber dem eingeklagten Erwerber des Pachtgrundstücks nicht auf den Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» berufen kann. Die Aktiv- beziehungsweise Passivlegitimation ergeben sich aus dem materiellen Recht, und es hat daher der Entscheid darüber durch Sachurteil zu ergehen. Bei fehlender Passivlegitimation muss das Urteil folglich auf Abweisung der Klage lauten. Fehlt es bereits an der Passivlegitimation des Beklagten, braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob durch die Erklärung

PKG 2002 9 81 vom 31. Juli 1992 zwischen E. S. und dem Kläger ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag zustande gekommen ist. Selbst im bejahenden Fall wäre die Klage gegen C. S. zufolge seiner mangelnden Passivlegitimation abzuweisen. Die Abweisung der Klage durch die Vorinstanz erweist sich – wenn auch aus anderem Grund – im Ergebnis als zutreffend. Die Berufung ist daher eben- falls abzuweisen. ZF 01 50Urteil vom 1. Oktober 2001 ZF 01 51