PKG 2002 17

PKG 2002 17 – Stockwerkeigentum; Abgrenzung zwischen Nichtigkeit und blosser Anfechtbarkeit von Versammlungsbeschlüs- sen (Art. 712 m Abs. 2 ZGB). Ein gegen zwingendes objek- tives Recht verstossender individuell-konkreter Beschluss ist dann nichtig, wenn öffentliche Interessen, Drittinteres- sen oder Rechte der Stockwerkeigentümer, über welche diese nicht verfügen können, auf dem Spiel stehen. Sind nur Rechte von Stockwerkeigentümern betroffen, über die diese verfügen und auch – durch Nichterhebung einer An- fechtungsklage gemäss Art. 75 ZGB – verzichten können, ist der Beschluss bloss anfechtbar. Blosse Anfechtbarkeit bejaht bei einem (möglicherweise) gegen Art. 712 h Abs. 3 ZGB verstossenden Beschluss über die Kostenverteilung. Aus den Erwägungen: 2. Die Beschwerdeführer machen abgesehen von der zur Verrech- nung angemeldeten Gegenforderung einzig geltend, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Genehmigung der Jahres- rechnung 1998 (KB 4 und 5) und der Genehmigung der Jahresrechnung 1999 und des Budgets 2000 (KB 6 und 7) seien insofern falsch, als ihnen darin in Verletzung von Art. 721 h Abs. 1 und 2 ZGB zu Unrecht proportional zu ihrer Quote Anwalts- und Betreibungskosten auferlegt worden seien, welche in Verfahren gegen sie selbst entstanden seien. Die Berechnung der ausstehen- den Verwaltungskosten im Gesamtbetrag von Fr. 5547.75, die Zinsberech- nung sowie der Bestand des gesetzlichen Pfandrechtes werden demgegen- über nicht bestritten. Aufgrund des protokollierten Stimmenverhältnisses ist davon auszugehen, dass sich die Beschwerdeführer an den Versammlungen jeweils vergeblich gegen die Genehmigung der Jahresrechnungen 98 und 99 sowie des Budgets 2000 ausgesprochen hatten. Unbestrittenermassen haben sie die Beschlüsse innerhalb der 30-tägigen Verwirkungsfrist (Art. 712 m Abs. 2 i.V.m. Art 75 ZGB) aber auch nicht angefochten. Haben die Stock- werkeigentümer das Recht zur Anfechtung eines allenfalls fehlerhaften Be- schlusses aber verwirkt, ist eine allfällige Verletzung einer Gesetzes- oder Statutenbestimmung grundsätzlich geheilt und der betreffende Beschluss für alle Beteiligten verbindlich (Hans Michael Riemer, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Bd. I, 3. Abt., 2. Teilbd., Bern 1990, N. 62, N. 91 und N. 127 zu Art. 75 ZGB; Heini/Scherrer, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB I, Basel 1996, N. 21 zu Art. 75 ZGB). An- ders verhält es sich nur dann, wenn sich die Beschlüsse als nichtig erweisen sollten. Eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines von Anfang an un- verbindlichen Beschlusses ist unbefristet möglich (Riemer, a.a.O., N. 127 f. zu Art. 75 ZGB, Heini/Scherrer, a.a.O., NN. 31 und 35 zu Art. 75 ZGB). 148 17

PKG 2002 3. a) Nichtigkeit von Beschlüssen von Stockwerkeigentümergemein- schaften ist dann anzunehmen, wenn ein Willensbildungsakt einen schwer- wiegenden formellen oder inhaltlichen Mangel aufweist und dadurch gegen die Grundstruktur der juristischen Person verstösst, an die Wurzel der Ge- sellschaft rührt, unvereinbar ist mit den Rechtssätzen, welche dem Schutz der Gesellschaftsgläubiger oder der Wahrung öffentlicher Interessen die- nen, inhaltlich unsittlich ist, einen unmöglichen Inhalt hat, gegen das Recht der Persönlichkeit verstösst, die Organisation aus den Angeln hebt oder wenn er unter Verletzung zwingender Vorschriften über die Beschlussfas- sung zustandegekommen ist. Weil im Falle der Feststellung von Nichtigkeit theoretisch eine Zurückversetzung der Körperschaft in den Stand vor Fas- sung des nichtigen Beschlusses erfolgen müsste, ist bei der Annahme der Nichtigkeit von Gesellschafts- und Versammlungsbeschlüssen grosse Zu- rückhaltung zu üben. Auf Nichtigkeit ist nur aus absolut zwingenden Grün- den zu erkennen, wenn krasse und offensichtliche Verstösse vorliegen (PKG 1993 Nr. 3 mit Hinweisen, vgl. Riemer, a.a.O., N. 92 zu Art. 75 ZGB). Die Nichtigkeit bei inhaltlichen Mängeln wird auf Art. 19 Abs. 2 und Art. 20 OR gestützt (Riemer, a.a.O., N. 113 zu Art. 75 ZGB; Heini/Scherrer, a.a.O., N. 34 zu Art. 75 ZGB). In jedem Fall nichtig sind Versammlungsbe- schlüsse mit generell-abstraktem Inhalt wie etwa Beschlüsse betreffend Statuten- oder Reglementsänderungen, welche gegen zwingendes Recht verstossen. Ob ein individuell-konkreter Beschluss anfechtbar oder nichtig ist, richtet sich demgegenüber danach, ob bei der Verletzung zwingenden objektiven Rechts öffentliche Interessen, Drittinteressen oder Rechte der Stockwerkeigentümer, über welche diese nicht verfügen können, auf dem Spiele stehen oder ob nur Rechte eines Stockwerkeigentümers betroffen sind, so dass dieser auch – mittels Verzicht auf Erhebung einer Anfech- tungsklage im Sinne von Art. 75 ZGB – auf die entsprechenden Rechte ver- zichten kann. Letzteres wäre nach Riemer beispielsweise zu bejahen bei einem Beschluss, der eine rechtsmissbräuchliche Ausschliessung oder eine Ungleichbehandlung eines oder mehrerer Stockwerkeigentümers beinhaltet (Riemer, a.a.O., NN. 113 ff. zu Art. 75 ZGB). b) Die Beschwerdeführer machen geltend, in den fraglichen Jahres- rechnungen seien ihnen im Widerspruch zur Regelung gemäss Art. 712 h ZGB gewisse Verwaltungskosten anteilsmässig überbunden worden. Sie rü- gen damit einen inhaltlichen Mangel eines individuell konkreten Beschlus- ses. Betroffen sind offensichtlich weder öffentliche Interessen noch Drittin- teressen. Ebensowenig sind Rechte der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer tangiert, über welche diese nicht verfügen können. Zur Diskussion steht einzig die Höhe der Beitragspflicht der Beschwerde- führer, es geht mithin um deren finanzielle Interessen. Indem die Beschwer- deführer auf die Erhebung einer Anfechtungsklage innert Frist verzichteten, 149 17

PKG 2002 verzichteten sie auf die Überprüfung der Genehmigung der Jahresrechnun- gen auf ihre Übereinstimmung mit Art. 712 h ZGB. Nichtigkeit liegt nicht vor (Riemer, a.a.O., N. 115 zu Art. 75 ZGB). Die Beschwerdeführer berufen sich mit ihrer gegenteiligen Auffassung ohne nähere Begründung auf Meier- Hayoz/Rey (Berner Kommentar, Bd. IV, I. Abteilung, 5. Teilbd., N. 4 zu Art. 712 h ZGB; Beschwerdeschrift S. 4, Ziff. 5a). Die erwähnten Autoren setzen sich mit der Frage der Nichtigkeit oder der blossen Anfechtbarkeit anders als Riemer nicht weiter auseinander. An der von den Beschwerde- führern zitierten Stelle (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 4 zu Art. 712 h Abs. 3 ZGB) werden dazu keinerlei Ausführungen gemacht. In N. 66 wird unter Hinweis auf die Besprechung von BGE 112 II 312 durch Rey in ZBJV 1988 Nr. 122 ohne Begründung erwähnt, dass gegen Art. 712 h Abs. 3 ZGB ver- stossende Bestimmungen nichtig seien. Ob dies auch für individuell konkrete Beschlüsse einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gilt, wird nicht geprüft. Auch das Bundesgericht hatte sich mit dieser Frage bei den als Referenz dienenden Entscheiden (BGE 112 II 312; BGE 107 II 143 f.) nicht auseinan- dergesetzt, hatte es doch in beiden Fällen Anfechtungsklagen zu entschei- den. In Beachtung der überzeugenden Differenzierung von Riemer (a.a.O.) gelangt der Kantonsgerichtsausschuss daher zum Schluss, dass die beanstan- deten Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur innert der An- fechtungsfrist auf ihre Übereinstimmung mit Art. 712 h Abs. 3 ZGB hätten überprüft werden können. Nichtig sind die Beschlüsse nicht, weshalb eine in- haltliche Überprüfung nicht mehr stattfinden kann. Die betragsmässig aus- gewiesenen, von der Stockwerkeigentümergemeinschaft rechtskräftig ge- nehmigten und gegenüber den Beschwerdeführern geltend gemachten Beiträge sind geschuldet. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob Ver- waltungskosten, namentlich Kosten für Rechtsberatung und für Betreibun- gen, überhaupt unter Art. 712 h Abs. 3 ZGB zu subsumieren sind. ZB 02 4Urteil vom 13. März 2002 150 17