PKG 1996 7

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• Stockwerkeigentum ( Art. 712 a ff.).Beschlussfassung; ( Art. 712 m Abs. 2 ZGB). Abgrenzung zwischen nützlichen und lediglich der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden baulichen Massnahmen ( Art.647d, Art.647e ZGB). 1
• Auslegung einer Reglementsbestimmung, wonach bei Gleichheit der Kopfstimmen die Wertquoten entschei- den (Erw. 2).
• Erstellung eines weiteren Zuganges mit Aussentreppe, eines zusätzlichen Fensters und einer Lukarne durch ei- nen Stockwerkeigentümer als nützliche bauliche Mass- nahme (Erw. 3). Erwägungen: 2.a) Der Berufungskläger hält dafür, dass im Falle einer Pattsitua- tion bezüglich der Kopfstimmen Art. 30 Abs. 2 des Reglements zur Anwen- dung gelange, wonach bei Stimmengleichheit die Wertquoten entscheiden. Diesfalls wäre die Abstimmung zugunsten des Bauprojekts ausgefallen. Nach der Auffassung der Berufungsbeklagten ist von den gesetzlichen Quo- ten für bauliche Massnahmen auszugehen. Für nützliche bauliche Massnah- men, also für Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesse- rung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, wäre somit gemäss Art. 647d Abs. 1 ZGB die Zustimmung der Mehrheit al- ler Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, erfor- derlich. Sollte das Bauvorhaben des Berufungsklägers als luxuriöse Baute, welche lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequem- lichkeit im Gebrauch dient, qualifiziert werden, verlangt das Gesetz die Zustimmung aller Miteigentümer (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Arvins ent- hält eine einzige Bestimmung betreffend die Beschlussfassung. Dieser Art. 30 lautet wie folgt: «Art. 30 Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der stim- menden Stockwerkeigentümer, soweit nicht im Reglement oder im Gesetz et- was anderes festgeschrieben ist. Bei Stimmengleichheit entscheiden die Wertquotenanteile. Jeder Be- schluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann durch schriftliche Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ersetzt werden. (Literatur Hinweis: Dr. H. P. Friedrich, Verlag Stämpfli & Cie., Bern 1965). »

33 b) Das Stockwerkeigentumsrecht enthält - von wenigen, hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - keine Anordnungen hinsichtlich

34 der Quoren für die Beschlussfassung. Nach herrschender Lehre sind die Quorumsbestimmungen, namentlich diejenigen für bauliche Massnahmen, dem Miteigentumsrecht zu entnehmen. Für die Berechnung dieser Mehr- heiten ist, wie erwähnt (vgl. oben E. 1) auf die Vorschriften des Vereinsrechts abzustellen (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Bern 1988, N. 89 zu Art. 712m ZGB mit Hinweisen). Die Quorumsbestimmungen sind - wie- derum abgesehen von hier nicht interessierenden Ausnahmen - dispositiver Natur. Die Beschlussfassung kann deshalb zum Zwecke der Stärkung des Minderheitenschutzes gegenüber der gesetzlichen Ordnung grundsätzlich erschwert werden (Meier-Hayoz/Rey, a. a. O., N. 90 zu Art. 712 m ZGB mit Hinweisen, Hans Peter Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Bern 1965, § 25, Nr. 5, 5.116). Ob das Quorum auch erleichtert werden kann, ist umstritten. Eher verneint wird dies von Friedrich (a.a.O., Nr. 6), befürwortend äussert sich Rolf H. Weber (Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zürich 1979, 5.181 f.; vgl. Meier-Hayoz/Rey, a.a.O. mit Hinweisen). Die Frage braucht vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden. Da eine Erleichte- rung des Quorums dem Minderheitenschutz zuwiderläuft, müsste eine ent- sprechende Bestimmung im Reglement jedenfalls klar und eindeutig sein. Dies trifft, wie der vorliegende Auslegungsstreit zeigt, auf Art. 30 des Re- glements der StWEG Arvins nicht zu. Nach der Auslegung der Vorinstanz ist Art. 30 lediglich eine Regelung zur Vermeidung von Pattsituationen bei erforderlicher einfacher Mehrheit. Gemäss dem in Abs. 1 selbst enthaltenen Vorbehalt sei die Bestimmung dagegen nicht anzuwenden, wenn im Gesetz oder im Reglement ein qualifiziertes Quorum verlangt sei. Der Berufungs- kläger interpretiert Art. 30 demgegenüber so, dass generell das Kopfstim- menprinzip gelte, wo nicht eine zwingende anderweitige Vorschrift statuiert sei. Geht aus dem Reglement aber nicht klar hervor, dass eine Erleichterung der Quorumsvorschriften tatsächlich gewollt war, ist von der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften auszugehen. Etwas anderes lässt sich entgegen der Auffassung des Berufungsklägers auch nicht aus dem in Art. 30 des Re- glements genannten und bereits mehrfach zitierten Werk von Friedrich ab- leiten. Wohl enthält der § 34 dieses Musterreglements abgesehen davon, dass der Stichentscheid bei Pattsituationen dort dem Verwalter überlassen wird, grundsätzlich dieselbe Regelung wie Art. 30 des umstrittenen Reglements. § 34 gilt aber ausdrücklich nur für die Beschlussfassung im Allgemeinen. Es folgt in § 35 eine eigene Bestimmung mit dem Titel «Qualifiziertes Mehr». Der Zustimmung der Mehrheit aller

35 Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt sind, bedarf gemäss § 35 lit. a) ins- besondere die Anordnung von Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Sache be- zwecken, also die Anordnung sogenannter nützlicher baulicher Massnah- men. Der explizite Hinweis auf Friedrich in Art. 30 des Reglements der

36 StWEG Arvins spricht aber auch deshalb gegen eine Erleichterung der Quorumsbestimmungen, weil gerade dieser Autor es für das Stockwerkei- gentum ausdrücklich als unzulässig bezeichnet, die Beschlussfassung in dem Sinne zu erleichtern, dass schon die Mehrheit der anwesenden Stockwerk- eigentümer, die nicht zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt sind, nützli- che bauliche Massnahmen beschliessen kann (Friedrich a.a.O., Nr. 6 zu § 25, 5.116). Anwendbar ist somit je nach Qualifikation des Projektes des Beru- fungsklägers als nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahme das Quorum gemäss Art. 647d oder e ZGB. 3.a) Nützliche bauliche Massnahmen sind nach Art. 647d Abs. 1 ZGB Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Ver- besserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache be- zwecken. Massgebend ist eine Steigerung des objektiven Verkehrswertes. Im Einzelfall ist auf die konkreten Umstände und die individuellen Verhältnis- se abzustellen, wobei ein objektivierter Massstab anzulegen ist. Als nützli- che Massnahmen wurden in der Lehre und Rechtsprechung namentlich der Einbau gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen, die Aufstockung ei- nes Gebäudes und der Ausbau von abgeschrägten Dachzimmern qualifi- ziert. Unter Umständen als nützlich wird unter anderem das Durchbrechen von Türen zur Treppe, um einen weiteren direkten Zugang zu schaffen, ein Fensterdurchbruch und die Umgestaltung von Räumen im Erdgeschoss zu Verkaufsräumen und Läden unter Veränderung der Fassade betrachtet (so Meier-Hayoz, a.a.O., N.16-18 zu Art.647d ZGB, vgl. Weber, a.a.O., S. 282ff). Luxuriöse bauliche Massnahmen sind gemäss Art. 647e ZGB dem- gegenüber Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlich- keit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen. Sie sind we- der notwendig noch nützlich, sondern dienen der Befriedigung von Luxusbedürfnissen oder erhöhen den Affektionswert einer Sache. Als Bei- spiele werden der Einbau eines Luxusbades, eines Mosaiks, die Erstellung eines Springbrunnens im Hausflur oder die Auskleidung des Eingangs mit Marmor genannt (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 1 zu Art. 647e mit Hinweisen). b) J. beabsichtigt, das Studio im Untergeschoss, welches derzeit über eine Treppe von der oberen Wohnung her erreicht wird, abzutrennen und über einen neuen, separaten Eingang in der Südfassade der Liegenschaft zu erschliessen. In der Westfassade der Chesa La Mora sollen neu eine Lukar- ne im Dachgeschoss und ein zusätzliches Fenster im Untergeschoss entste- hen Entlang dieser Fassade ist eine Aussentreppe vorgesehen, welche vom Studio im Untergeschoss zum

37 Erdgeschoss führt. Im Inneren der Stock- werkeigentumseinheit soll die Treppe, welche vom Wohnzimmer des Beru- fungsklägers im Erdgeschoss hinauf ins Dachgeschoss führt, verschoben werden. Über dem bisherigen Treppenschacht ist im Erdgeschoss der Ein- bau eines WC und einer Dusche geplant. Ein Vergleich des Bauvorhabens

35 mit den in E. 3a) zitierten Beispielen für nützliche und luxuriöse bauliche Massnahmen lässt nach der Auffassung des Kantonsgerichts keine Zweifel daran, dass das vorliegende Projekt als nützlich zu qualifizieren ist. Mit dem geplanten Umbau wird zwar in erster Linie die Stockwerkeigentumseinheit des Berufungsklägers aufgewertet. Namentlich der Einbau eines Liftes und die Erstellung einer Aussentreppe verbessern in erster Linie die Ge- brauchsfähigkeit seines Wohnraumes. Damit verbunden ist aber - wenn auch in einem geringeren Mass - auch eine Wertsteigerung der gesamten Liegenschaft. Etwas Anderes ergibt sich, wie der Rechtsvertreter des Beru- fungsklägers zu Recht ausführt, auch nicht aus der vom Bezirksgericht zi- tierten Literaturstelle bei Weber (a.a.O., S. 301). Steht fest, dass das Bauvorhaben des Berufungsklägers eine nützli- che bauliche Massnahme ist, so bedarf sie gemäss Art. 647d Abs. 1 ZGB der Mehrheit aller Miteigentümer, welche zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt. Dieses qualifizierte Quorum wurde nicht erreicht, vielmehr gab es bezüglich der Kopfstimmen eine Pattsituation. Im Ergebnis erweist sich das Urteil der Vorinstanz somit als richtig. Die Berufung wird abgewiesen. ZF 107/95Urteil vom 7. Februar 1996 8 - Haftung des Werkeigentümers (Art. 58 OR). Anforderun- gen an den Unterhalt eines Hotelparkplatzes im Bergge- biet zum Schutz vor den Gefahren von Eis und Schnee ( mangelhafter Unterhalt in casu verneint). Aus den Erwägungen: Steht fest, dass sich der Kläger auf der Liegenschaft der Beklagten einen Knöchelbruch zugezogen und somit einen Schaden erlitten hat, sind die weiteren Voraussetzungen der Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR zu prüfen. Kein Zweifel kann daran bestehen, dass das im Eigentum der Be- klagten stehende Parkplatzgelände vor dem Eingang des Hotels als Werk zu qualifizieren ist. Das Gesetz knüpft die Haftpflicht in Art. 58 OR aber nicht einfach an die Verursachung des Schadens durch ein Werk an. Art. 58 OR ist nur dann anwendbar, wenn ein Mangel des Werkes den Schaden verursacht. Ein Mangel kann in einem Fehler in der Anlage, in der Herstellung oder im Unterhalt des Werkes liegen (Stark, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, Skriptum, 2. Aufl., Zürich 1988, N. 724). Wie die Vorinstanz zu recht festge- halten hat, sind im vorliegenden Fall die allgemeinen Haftungsgrundsätze der Werkeigentümerhaftung

36 anwendbar. Ob das Werk mangelfrei oder man- gelhaft ist, beurteilt sich nach objektiven Gesichtspunkten, unter Berück- sichtigung dessen, was sich nach der Lebenserfahrung am fraglichen Ort zu- tragen kann (BGE 96 II 34/36). Dem Kläger ist beizupflichten, dass an die