LG Itzehoe 6. Zivilkammer — 6 O 207/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-11-28

Aktenzeichen: 6 O 207/25

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streitverkündung als Gesamtschuldner zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Kläger begehren von dem Beklagten Schadensersatz aufgrund eines für ihr Grundstück nicht vorhandenen Fahrzeug-Stellplatzes.

2 Die Kläger wurden durch ein Exposé auf das Grundstück des Beklagten aufmerksam. Im Exposé wird das Grundstück wie folgt beschrieben: „Balkon, Terrasse, Garten, Stellplatz, Bad mit Wanne, Gäste WC, voll unterkellert, Einbauküche“, „Stellplätze: Carport, Stellplatz“ sowie „Neben dem Reihenhaus befindet sich ein Gemeinschaftsparkplatz, wo ein Carport zur Immobilie dazu gehört. Außerdem wäre es möglich auf dem Grundstück einen Stellplatz zu schaffen für bis zu 2 Autos“. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K3 Bezug genommen.

3 Mit notariellem Vertrag vom 31.05.2021 erwarben die Kläger von dem Beklagten ein Grundstück xx X., Flurstück xx und xx, auf dem sich ein Reihenendhaus befindet.

4 In § 1 des Kaufvertrages heißt es:

5 „lm Grundbuch des Amtsgerichts … von X. Blatt … ist folgender Grundbesitz verzeichnet:

6 lfd. Nr. 1 Gemarkung …

7 Flur x

8 Flurstück xx mit einer Größe von 382 qm [...] Flurstück xx mit einer Größe von 1 qm [...]

9 Der Grundbesitz ist bebaut mit einem Reihenendhaus, welches zurzeit leer steht.“

10 In § 6 des Kaufvertrages heißt es:

11 „Der Veräußerer nutzt einen auf dem benachbarten Flurstück xx befindlichen Carport und zahlt hierfür Beiträge. Die Eigentumsverhältnisse sind diesbezüglich noch ungeklärt, weswegen der Notar empfohlen hat, die heutige Beurkundung zu verschieben. Dies wurde jedoch nicht gewünscht. Vorsorglich tritt der Veräußerer -aufschiebend bedingt auf die Kaufpreiszahlung, jedenfalls mit Eigentumsumschreibung hinsichtlich des Grundbesitzes-seine diesbezüglichen Rechte an den Erwerber im angegebenen Erwerbsverhältnis ab und bevollmächtigt diesen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, hierfür die Auflassung zu erklären und/oder alle sonstigen Erklärungen für die Überleitung des Eigentums oder sonstiger Nutzungsrechte an den Erwerber abzugeben. Ein gesondertes Entgelt ist hierfür nicht geschuldet. Auf die verbleibenden Risiken für eine Weiternutzung des Carports durch den Erwerber hat der Notar hingewiesen.“

12 Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages wird auf Anlage K1 Bezug genommen.

13 Auf dem Grundstück Flurstück xx, befindet sich der Stellplatz Nr. x. Das Grundstück xx befindet sich am anderen Ende der Reihenhauskette. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K2 Bezug genommen.

14 Die Kläger nutzten zunächst den Stellplatz Nr. x. Es kam dann allerdings zum Streit zwischen den Klägern und den Eheleuten X. über die Nutzung dieses Stellplatzes, infolgedessen der Stellplatz von den Klägern geräumt wurde. Die Kläger haben nunmehr für das Unterstellen ihres Fahrzeuges keinen Stellplatz.

15 Mit Schreiben vom 26.09.2024 wandten sich die Kläger durch ihren Prozessbevollmächtigten an den Beklagten und forderten die Mitwirkung des Beklagten, den Stellplatz Nr. x erwerben und auch zukünftig nutzen zu können. Der Beklagte reagierte hierauf auch nach Nachfristsetzungen mit Schreiben vom 22.10.2024 und 04.12.2024 nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K4, K5 und K6 Bezug genommen.

16 Die Kläger behaupten, bei Abschluss des Kaufvertrages habe der Beklagte den Klägern mündlich zugesichert, dass sie den zu dem Reihenhaus gehörenden Stellplatz erhalten und diesen ebenfalls käuflich erwerben könnten. Der Beklagte habe gegenüber den Klägern erklärt, er werde seine Ehefrau unterrichten, die in einer gesonderten Urkunde den Carport an die Kläger verkaufen werde. Im Vertrauen auf diese Zusage hätten die Kläger den Kaufvertrag mit dem Beklagten geschlossen. Der Beklagte habe die Kläger über die Möglichkeit eines Erwerbs des Grundstücks mit dem Carport getäuscht.

17 Die Neuerrichtung eines Stellplatzes auf dem Grundstück der Kläger würde Mehrkosten von 20.000,00 € erfordern. Es sei hierzu erforderlich, dass eine Auffahrt als Zuwegung hergestellt und der Untergrund auf dem Grundstück errichtet werde. Durch die Errichtung eines Carports auf dem Grundstück der Kläger sei der Wert des Grundstücks aufgrund der hiermit einhergehenden Verkleinerung der Gartenfläche in Höhe von mindestens 17.000,00 € gemindert. Insgesamt belaufe sich der Schaden der Kläger daher auf 37.000,00€. Hiervon seien 17.000,00 € abzuziehen, die die Kläger für den Erwerb des Stellplatzes Nr. x entrichtet hätten, sodass den Klägern ein Schaden von 20.000,00 € entstanden sei.

18 Mit der Klage vom 18.02.2025 haben die Kläger der Streitverkündeten den Streit verkündet. Die Streitverkündete ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 16.04.2025 auf Seiten des Beklagten beigetreten. Die Kläger haben zunächst im Hauptantrag beantragt, den Beklagten zu verurteilen, mitzuwirken, dass den Klägern das Eigentum an dem Grundstück xx, Flurstück xx, Stellplatz Nr.x, verschafft wird. Mit Zustimmung des Beklagten haben die Kläger ihren Antrag zu 1) sodann auf den Hilfsantrag beschränkt und den Hauptantrag zurückgenommen.

19 Die Kläger beantragen nunmehr,

20 1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 20.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz ab dem 01.11.2024 zu zahlen;

21 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

22 Der Beklagte und die Streitverkündete beantragen,

23 die Klage abzuweisen.

24 Sie behaupten, der Beklagte sei nie Eigentümer des Grundstücks mit dem Stellplatz Nr. x gewesen und habe dieses auch der Streitverkündeten nicht übereignet.

25 Durch den Bau eines Carports trete keine Wertminderung am Grundstück der Kläger ein, sondern das Grundstück weise mit einem Carport vielmehr einen höheren Verkehrswert auf.

26 Die Klage ist dem Beklagten am 05.03.2025 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe

27 A. Die zulässige Klage ist unbegründet.

28 I. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 20.000,00 €.

29 1. Ein solcher Anspruch folgt nicht aus §§ 437 Nr. 3, 434, 280 Abs. 1, Abs. 3, 283 BGB.

30 Die Mängelrechte der Kläger wegen der dem Beklagten nicht möglichen Eigentumsübertragung an dem Grundstück mit dem Stellplatz Nr. x sind gemäß § 442 Abs. 1 S.1 BGB ausgeschlossen. Selbst wenn die mangelnde Eigentumsübertragung hinsichtlich des Grundstücks mit dem Stellplatz einen Mangel im Sinne von § 434 BGB wegen der Angaben im Makler-Exposé darstellen würde, so wussten die Kläger unstreitig und nach ihrem eigenen Vortrag vor dem Kaufvertragsschluss von diesem Mangel und können hinsichtlich des fehlenden Stellplatzes jedenfalls keine Mängelrechte geltend machen, § 441 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Kenntnis der Kläger von den „ungeklärten Eigentumsverhältnissen “ hinsichtlich des Carports und den „Risiken für eine Weiternutzung des Carports “ ergibt sich auch aus § 6 des notariellen Kaufvertrages vom 31.05.2021. Auch die Tatsache, dass sich das Carport auf einem anderen Grundstück als dem veräußerten Grundstück befindet, ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag, der das Flurstück ausdrücklich benennt. Auch aus der von den Klägern behaupteten Zusicherung des Beklagten, sich darum zu kümmern, ihnen das Eigentum an dem Stellplatz zu verschaffen, kann geschlussfolgert werden, dass den Klägern bekannt war, dass es dem Beklagten im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nicht möglich war, ihnen das Grundstück mit dem Stellplatz ebenfalls zu übereignen. Sie haben dem Kauf des Grundstücks dennoch zugestimmt.

31 2. Auch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 283 BGB folgt kein Anspruch auf Schadensersatz der Kläger gegen den Beklagten.

32 a. Es fehlt bereits an einem Schuldverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten in Form einer Zusicherung des Beklagten, das Eigentum an dem Grundstück mit dem Stellplatz Nr. x an die Kläger zu übertragen.

33 Selbst wenn der Beklagte tatsächlich zugesichert haben sollte, den Klägern das Eigentum an dem Grundstück, Flurstück xx, mit dem Stellplatz Nr. x zu verschaffen, so hat er dies nach dem Vortrag der Kläger lediglich mündlich getan, was nicht den Voraussetzungen des § 311b Abs. 1 S.1BGB entspricht.

34 Nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Eine notarielle Beurkundung hat hier hinsichtlich des Grundstücks xx unstreitig nicht stattgefunden. Ausweislich des notariellen Kaufvertrags vom 31.05.2021 wurden hier lediglich die Grundstücke Flur x Flurstück xx und Flurstück xx veräußert. Etwaige -vom Beklagten bestrittene -mündliche Zusagen hinsichtlich einer Übereignung des Grundstücks mit dem Stellplatz Nr. x durch den Beklagten wären somit ohnehin formnichtig und könnten keine Verpflichtung des Beklagten zur Eigentumsverschaffung an dem Flurstück xx begründen.

35 Auch eine Anwendung der sog. „Andeutungstheorie“ führt hier nicht zur Formwirksamkeit einer etwaigen Zusicherung. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es zur Formwirksamkeit der Urkunde zwar grundsätzlich, wenn das tatsächlich Gewollte nur einen unvollkommenen Ausdruck in der Urkunde gefunden hat. So kann der Urkundeninhalt im Wege der Auslegung auch über den Wortlaut des Urkundentextes hinaus gedeutet werden; zur Ermittlung des maßgebenden Parteiwillens kann das Gericht dann auch außerhalb der notariellen Urkunde liegende Umstände heranziehen, falls der Parteiwille in der Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (BGH, Urt. v. 08.11.1968 -V ZR 58/65 = NJW 1969, 131, 132; MüKoBGB/Ruhwinkel, 10. Aufl. 2025, BGB § 311b Rn. 73). Diese Andeutungstheorie ist daher lediglich eine Art der Auslegung eines Vertragstextes einer notariellen Urkunde, sie hilft allerdings nicht darüber hinweg, dass auch Nebenabreden oder Beschaffenheitsvereinbarungen notariell zu beurkunden sind (vgl. BGH, Urt. v. 06.11.2015–V ZR 78/14 = NJW 2016, 1815 Rn. 15).

36 In der hier vorliegenden notariellen Vertragsurkunde vom 31.05.2021 findet sich das Grundstück mit dem Stellplatz Nr. x in der Beschreibung des Veräußerungsgegenstandes in § 1 des Vertrages gerade nicht wieder. Lediglich in § 6 des Vertrages wird das Flurstück xx und der hierauf befindliche Carport erwähnt. Allerdings kann hieraus -auch nach den o. g. Grundsätzen der „Andeutungstheorie“ -keine Zusicherung oder Verpflichtung geschlossen werden, dieses Grundstück ebenfalls an die Kläger zu veräußern. Eher kann im Gegenteil aus dieser Regelung geschlossen werden, dass der Beklagte gerade nicht rechtsverbindlich zusichern kann und möchte, dass das Eigentum an diesem Grundstück auf die Kläger übergeht. Dies folgt insbesondere aus dem Zusatz, dass der Notar über die Risiken für eine Weiternutzung des Carports durch den Erwerber, d.h. die Kläger, hingewiesen hat. Wenn der Beklagte hier eine Zusicherung übernommen hätte, dann wäre er über die Risiken aufzuklären gewesen, wenn er eine solche vertragliche Zusicherung nicht einhalten kann. Dies ist ausweislich der Vertragsurkunde allerdings gerade nicht geschehen. Auch aus der Tatsache, dass ausweislich der Vertragsurkunde die Eigentumsverhältnisse an dem Carport nicht geklärt sind, kann nach dem Verständnis eines objektiven Empfängers im Sinne des §§ 133, 157 BGB nicht geschlossen werden, dass der Beklagte trotzdem eine Eigentumsübertragung rechtsverbindlich zusichert und damit sehenden Auges das Risiko einer Vertragsverletzung eingeht.

37 Weitere Anknüpfungspunkte für eine von den Klägern behauptete Zusage des Beklagten finden sich in der notariellen Urkunde nicht.

38 b. Auch aus einem etwaigen von den Klägern behaupteten Verstoß des Beklagten gegen von den Klägern nicht näher konkretisierte öffentlich-rechtliche Vorgaben bzw. Vorgaben einer baubehördlichen Genehmigung für die Wohnanlage, die von den Klägern ebenfalls nicht näher dargelegt oder vorgelegt worden ist, weil der Beklagte das Grundstück ohne Carport veräußert hat, ergibt sich jedenfalls keine schuldrechtliche Verpflichtung des Beklagten, den Klägern Eigentum an einem Grundstück, das nicht in seinem Eigentum steht, zu verschaffen.

39 Ob es gegebenenfalls einen Rechtsmangel darstellt, wenn die Nutzung des Grundstücks ohne Stellplatz einen Verstoß gegen die Baugenehmigung oder baurechtliche Vorschriften begründet, kann dabei dahinstehen, da Mängelgewährleistungsrechte gemäß § 441 Abs. 1 S.1 BGB aufgrund der Kenntnis der Kläger von diesem Mangel, d. h. von der mangelnden Möglichkeit zur Eigentumsübertragung und der damit einhergehenden Rechtsfolgen, vor Kaufvertragsabschluss ausgeschlossen sind, s.o.

40 3. Ein Anspruch auf Ersatz des Schadens, der dadurch entstanden ist, dass den Klägern das Eigentum an dem Grundstück mit dem Stellplatz nicht veräußert wurde, folgt auch nicht aus einer Haftung aus c. i. c. gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB.

41 Die Kläger behaupten, sie hätten auf die Zusage des Beklagten vertraut und den Kaufvertrag deswegen abgeschlossen. Im Umkehrschluss ist aus diesem Vortrag zu folgern, dass die Kläger den Kaufvertrag nicht oder unter anderen Konditionen abgeschlossen hätten, wenn die -vermeintliche -Zusicherung durch den Beklagten nicht abgegeben worden wäre. Die Kläger machen allerdings einen Schaden geltend, der nicht auf dem Vertrauen in die -vermeintliche -Zusicherung des Beklagten beruht, sondern auf der Nichterfüllung einer solchen Zusage. Es geht hier -auch laut der Erklärungen des Klägervertreters im Rahmen der mündlichen Verhandlung -um einen Schaden aufgrund von positiver Vertragsverletzung, d.h. um einen Erfüllungsschaden und nicht um einen Vertrauensschaden, der mit der c. i. c. geltend gemacht werden kann. Was sie gemacht hätten, wenn der Beklagte diese vermeintliche Zusage nicht getätigt hat, und den daraus folgenden konkreten Schaden haben die Beklagten allerdings -trotz Nachfrage des Gerichts im Rahmen der mündlichen Verhandlung, auf welcher Grundlage der Schadensersatzanspruch begehrt wird -nicht geltend gemacht.

42 4. Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung von Schadensersatz gegen den Beklagten folgt auch nicht aus § 823 Abs. 2 BGB i.V. m. § 263 Abs. 1 StGB.

43 Es liegt keine Täuschung seitens des Beklagten bzw. ein Irrtum der Kläger über die Eigentumsverhältnisse vor, da die Kläger über diese spätestens im Notartermin vor Abschluss des Kaufvertrages hingewiesen worden sind und auch ausweislich der Kaufvertragsurkunde über die Risiken der Nutzbarkeit des Carports aufgeklärt worden sind. Selbst wenn der Beklagte hier erklärt haben soll, dass er sich um die Eigentumsübertragung kümmere, so konnten die Kläger aufgrund der Angaben, die auch im notariellen Vertrag festgehalten wurden, nicht davon ausgehen, dass diese Eigentumsübertragung auch definitiv erfolgen wird.

44 Zudem gilt auch für diesen Schadensersatzanspruch, dass der von den Klägern geltend gemacht Schaden nicht auf dem Vertrauen in die -vermeintliche-Zusage des Beklagten beruht, sondern darauf, dass diese behauptete Zusage nicht eingehalten wurde.

45 II. Da die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1) unbegründet ist, können die Kläger auch die Zinsen und die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß ihrem Antrag zu 2) von dem

46 Beklagten nicht ersetzt verlangen.

47 B. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung

48 über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.

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