LG Kiel 3. Zivilkammer — 3 O 134/21 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-03-12

Aktenzeichen: 3 O 134/21

ECLI: ECLI:DE:LGKIEL:2024:0312.3O134.21.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen

Die Widerklage wird abgewiesen

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 89,5 % und der Beklagte 10,5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Streitwert wird auf 616.376,49 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Der Kläger verlangt von dem beklagten Notar Schadensersatz wegen einer Formulierung in einem Grundstückskaufvertrag wonach den Vertragsparteien im Falle der Ausübung (und nicht bei Erklärung oder im Falle des Streits über die Wirksamkeit der Ausübung) eines Vorkaufsrechts ein Rücktrittsrecht zusteht.

2 Der Kläger verkaufte mit von dem Beklagten entworfenem und beurkundetem Kaufvertrag vom 12.11.2018 (UR...) ein Grundstück in ... an die Grundstücksgesellschaft ... (in der Folge: Erstkäuferin) zum Preis von 1.975,000 €. Der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises sollte - bei Vorliegen der üblichen Voraussetzungen - zum 31.01.2019 fällig sein.

3 Zu diesem Zeitpunkt betrieb das ... die Zwangsversteigerung in das Grundstück aufgrund einer in Abt. III lfd. Nr. 24 eingetragenen Zwangshypothek über nominal 738.000,00 €.

4 Der Kaufvertrag enthielt betreffend die Ausübung eines Vorkaufsrechts unter VIII. folgende Klausel:

5 „Sollte die ... ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben, tritt der Verkäufer seine Ansprüche aus dem Vertrag mit der ... hiermit insoweit an den Käufer ab, als dieser bereits Zahlungen geleistet hat. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Die Ansprüche des Käufers auf Erfüllung des Kaufvertrages oder Aufwands- oder Schadensersatz werden ausgeschlossen. Jede Partei ist in diesem Fall zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt.“

6 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag (Anlage K1) Bezug genommen Vom Beklagten auf das Zwangsversteigerungsverfahren angesprochen erklärte der Kläger, der Kaufpreis aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag sei zur Ablösung nicht erforderlich. Er werde das Finanzamt außerhalb des Kaufvertrages mit dem Erlös aus dem Verkauf eines anderen Objektes befriedigen. Die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel in Höhe von etwa 900.000 € stünden bereits zur Verfügung. Ferner erklärte der Kläger, Eigentümer eines nur geringfügig belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks in ... mit mehr als 30 zum Teil sehr großen Wohnungen zu sein.

7 Am 19.11.2018 erklärte die ... (in der Folge: FHH), die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts komme in Frage, da das Grundstück sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung befinde.

8 Am 23.11.2018 wurde zugunsten der Erstkäuferin eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

9 Mit Schreiben vom 23.11.2018 (Anlage B7) erklärte das ... es nehme den Antrag auf Zwangsversteigerung zurück, da die Steuerschuld getilgt worden sei. Dieses Schreiben wurde dem Beklagten zusammen mit einer Löschungsbewilligung betreffend die Sicherungshypothek mit dem Auftrag übermittelt, davon nur gegen Zahlung von 5.859,59 € Gebrauch zu machen.

10 Am 10.12.2018 wurde zugunsten der FHH eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen.

11 Mit Bescheid vom 07.01.2019 übte die FHH ihr vermeintliches Vorkaufsrecht aus. Dies wurde vor allem damit begründet, das verhindert werden solle, dass die Erstkäuferin in Zukunft Veränderungen vornehme, insbesondere die Wohnungen zu Luxuswohnungen umgestalte (Sozialerhaltungsverordnung Altona-Altstadt). Die Erstkäuferin habe die Unterzeichnung einer 30-jährigen Abwendungsvereinbarung mit Mietpreisbegrenzung abgelehnt.

12 Gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhob die Erstkäuferin zunächst Widerspruch und anschließend Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht. Auch der Kläger legte zunächst Widerspruch ein, nahm diesen in der Folge jedoch wieder zurück

13 Eine Kaufpreiszahlung an den Kläger erfolgte in Anbetracht des anhängigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreits und der damit verbundenen Unsicherheit über die Person des Käufers nicht. Es gab diverse Korrespondenz zwischen dem Klägervertreter und dem Beklagten betreffend die Frage, ob der Kläger von Grundstückskaufvertrag zurücktreten könne, was die Folgen dieser Ausübung waren und ob dieses Problem durch eine abweichende Vertragsgestaltung hätte vermieden werden können.

14 Mit Schreiben vom 23.09.2019 erklärte das ... gegenüber dem Beklagten, den Treuhandauftrag vom 23.11.2018 wegen Zeitablaufs dahingehend zu berichtigen, dass von der Löschungsbewilligung nur gegen Zahlung von 208.569,71 € Gebrauch gemacht werden dürfe.

15 Mit Anwaltsschreiben vom 03.06.2020 forderte der Kläger den Beklagten zur Anerkennung seiner Schadensersatzverpflichtung auf.

16 Mit Schreiben vom 10.07.2020 erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber der Erstkäuferin.

17 Am 22.12.2020 wurde eine Vereinbarung beurkundet, wonach die Erstkäuferin sich gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 130.000 € bereit erklärte, von einer weiteren Vertragsdurchführung Abstand zu nehmen und die verwaltungsgerichtliche Klage zurückzunehmen. In der Folge ging am 20.02.2021 die Kaufpreiszahlung der FHH bei dem Kläger ein.

18 Mit Urteil vom 09.11.2021 entschied das Bundesverwaltungsgericht in einem vergleichbaren Fall, Az. 4 C 1/20, dass es für die Prüfung des Ausschlussgrundes für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 26 Ziff. 4 BGB nur darauf ankomme, ob der betroffene Grundbesitz entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen der Kommune errichtet und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages dementsprechend genutzt werde. Vermutete künftige Veränderungen seien daher nicht zu berücksichtigen.

19 Der Kläger behauptet, die FHH sei im Grundbuch als Vorkaufsrechtsberechtigte eingetragen gewesen. Eine Belehrung über Inhalt und Bedeutung, alternative Gestaltungsmöglichkeiten und Risiken der Vorkaufsrechtsklausel habe nicht stattgefunden. Schon vor der Beurkundung habe es Hinweise darauf gegeben, dass die FHH das Vorkaufsrecht ausüben werde, namentlich habe ein Politikwechsel hin zu vermehrten Ausübungen von Vorkaufsrechten stattgefunden, über den auch in der Presse berichtet worden sei. Zudem habe es bereits zuvor eine oder mehrere Vorkaufsrechtsausübungen bei von dem Beklagten beurkundeten Grundstückskaufverträgen gegeben. Er, der Kläger, sei durch die Verzögerung nicht in der Lage gewesen, fällige Steuern zu begleichen. Er sei daher in einem Steuerstrafverfahren zu einer Bewahrungsstrafe verurteilt worden. Ihm sei versichert worden, dass es bei früherer Begleichung der Steuerschulden zu einer Einstellung des Verfahrens gekommen wäre

20 Ferner behauptet der Kläger, er habe aus dem streitgegenständlichen Grundstück in der Zeit vom Februar 2019 bis Juli 2021 Mieteinnahmen in Höhe von 197.265,00 € erzielt und Kosten in Höhe von 7.044,48 € gehabt.

21 Der Kläger meint, die Verwendung des Wortes „ausüben“ in der Vorkaufsrechtsklausel setze die vollständige rechtskräftige Umsetzung des Vorkaufsrechts voraus und bezieht sich hierbei auf eine Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts vom 09.08.2017 (Anlage K3). Daher habe ihm während des vor dem Verwaltungsgericht laufenden Rechtsstreits kein Rücktrittsrecht zugestanden. Das hier aufgetretene Problem werde auch in der einschlägigen Literatur beschrieben und daher eine Formulierung mit Losungsrecht bei Streit über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts empfohlen. Die Klausel hätte daher einer Ergänzung bedurft, wonach das Rücktrittsrecht auch dann bestehe, wenn die Wirksamkeit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts langer als 3 Monate streitig sei Alternativ hatte eine Formulierung gewählt werden müssen, wonach bereits bei Erklärung der Ausübung ein Rücktrittsrecht bestehe. Da dies nicht erfolgt sei, habe das sich im Streitfall realisierte Risiko bestanden, dass erst nach einem mehrere Jahre dauernden Verwaltungsrechtsstreit geklärt sei, wer Käufer sei mit der Folge, dass die Zahlung des Kaufpreises entsprechend aufgeschoben werde. Dies gelte auch für den Fall, dass die Formulierung „ausüben“ - entgegen der Auffassung des Deutschen Notarinstituts - in dem Sinne auszulegen sei, dass bereits eine Erklärung der Ausübung ausreiche. Denn auch, wenn der Kläger sich auf diesen Standpunkt gestellt und den Rücktritt unmittelbar erklärt hätte, hätte die Erstkäuferin diesen nicht akzeptiert und es wäre zu einem Rechtsstreit und somit ebenfalls zu der Verzögerung gekommen.

22 Überdies behauptet der Kläger, die Vertragsparteien hätten eine entsprechende Klausel auf Vorschlag des Beklagten akzeptiert. Der Kläger hätte bereits nach Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die FHH den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und anschließend einen Kaufvertrag mit demselben Inhalt gemäß den dies vorsehenden gesetzlichen Regelungen mit der Vorkaufsberechtigten abwickeln können. Der Kaufpreis wäre daher von der FHH bereits zum Zeitpunkt der im Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeit am 31.01.2019 an ihn gezahlt worden. Er hätte das Geld abzüglich bestehender Steuerschulden in Höhe von 318.346,44 € am Aktienmarkt angelegt und hierfür eine Rendite von 8 % p.a. erzielt.

23 Ferner hätte der Schaden auch durch eine Vorabanfrage bei der FHH abgewendet werden können.

24 Der Kläger hat mit der Klageschrift folgende Schadenspositionen geltend gemacht

25 1. Abstandszahlung in Höhe von 130,000 € gemäß Vereinbarung vom 22.12.2020

26 2. Notarkosten für die Beurkundung der Vereinbarung vom 22.12.2020 in Höhe von 14.540,54 €

27 3. Anwaltskosten des Prozessbevollmächtigten in Höhe von 76.323 €

28 4. Fahrtkosten in Höhe von 162,96 €

29 5. Steuerrechtliche Nebenleistungen/Steuerforderungen Land...54.471,38 €

30 6. Grunderwerbsteuer (Einbehalt) 88.875 €

31 7. Kosten Steuerstrafverteidigung 40.000 €

32 8. Wiederanlageschaden 272.326,61 €

33 Nachdem der Kläger die Klage betreffend die Schadenspositionen zu Ziffer 6 und 7 sowie betreffend die Position zu Ziffer 8 in Höhe von 190.220,52 € teilweise zurückgenommen hat, beantragt er nunmehr,

34 1 den Beklagten zu verurteilen, an ihn 199.174,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2021 zu zahlen

35 2 den Beklagten zu verurteilen, an ihn 76.323,00 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2021 zu zahlen.

36 3. den Beklagten zu verurteilen, Schadensersatz für einen Renditeschaden aus einem Betrag in Höhe von 1.656.653,56 € vom 01.02.20219 bis zum 20.02.2021 (nämlich 272.326,61 €) zu zahlen, abzüglich vom Kläger erzielter Nettomieteinnahmen in Höhe von 190.220,52 €.

37 4. festzustellen, dass der Beklagte alle weiteren Schäden aus der sorgfaltswidrigen Formulierung des Grundstückskaufvertrages vom 12.11.2018, insbesondere der Verwendung des Wortes „ausüben“ statt „erklären“, bezogen auf das Vorkaufsrecht der ..., zu ersetzen hat.

38 Der Beklagte beantragt,

39 die Klage abzuweisen.

40 Widerklagend beantragt der Beklagte.

41 festzustellen, dass der Kläger gegen den Beklagten keine Ansprüche hat auf Zahlung von

42 1. 88.875,00 Zug um Zug gegen Abtretung angeblicher Ansprüche des Klägers gegen die Grundstücksgesellschaft ... (Antrag zu Ziffer 2 der Klageschrift vom 22.12.2021);

43 2. 40.000 € nebst Zinsen (angebliche Kosten einer Strafverteidigung, Antrag Nr. 3 der Klage vom 22.12.2021)

44 Der Kläger beantragt,

45 die Widerklage abzuweisen.

46 Der Beklagte behauptet, auf keinem Wege Kenntnis von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts für das streitgegenständliche Grundstück oder gar Hinweise auf eine zu erwartende Ausübung des Vorkaufsrechts gehabt zu haben. Vor der streitgegenständlichen Beurkundung habe er keinen einzigen Kaufvertrag beurkundet, welcher infolge der Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht durchgeführt worden sei Lediglich betreffend eine 39 m² große Verkehrsflache sei in einem Fall die Ausübung eines Vorkaufsrechts in Aussicht gestellt worden. Die FHH habe erstmals am 07.11.2018, also 5 Tage vor der hier streitigen Beurkundung, für ein Mehrfamilienhausgrundstück in ... ein Vorkaufsrecht auf Grundlage einer sozialen Erhaltungsverordnung ausgeübt.

Entscheidungsgründe

47 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Widerklage ist unzulässig.

48 Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz gegen den beklagten Notar zu. Insbesondere folgt ein solcher Anspruch nicht aus § 19 Abs. 1 BNotO. Nach dieser Norm haftet der Notar für Schäden, welche er durch eine schuldhafte Amtspflichtverletzung herbeigeführt hat. Diese Voraussetzungen nicht vor. Es fehlt bereits an einer Amtspflichtverletzung des Notars.

49 Der Notar war nicht verpflichtet, die Vertragsparteien darüber zu belehren, dass bei Streit über die Wirksamkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts es zu einer erheblichen Verzögerung der Abwicklung des Kaufvertrages kommen könnte. Nach § 20 BeurkG ist der Notar, wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, lediglich verpflichtet, darauf hinzuweisen und dies in der Niederschrift zu vermerken Dem wird die in dem Kaufvertrag enthaltene Klausel ohne weiteres gerecht.

50 Eine darüber hinausgehende Belehrungspflicht ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt der sog, erweiterte Belehrungspflicht Danach darf der Notar es nicht untätig geschehen lassen, dass ein Beteiligter in die Gefahr eines folgenschweren Schadens gerat, der durch eine mit wenigen Worten zu gebende Belehrung zu vermeiden ist. Demgemäß bestehen für den Notar Schutzpflichten. wenn er auf Grund besonderer Umstände des Falls - namentlich wegen der rechtlichen Anlage oder der Art der Durchführung des konkreten Geschäfts - Anlass zu der Besorgnis haben muss, einem Beteiligten entstehe ein Schaden, weil er sich aus mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche das beurkundete Rechtsgeschäft als für seine Vermögensinteressen bedeutsam erscheinen lassen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewusst ist (BGH NJW-RR 2004, 1434). Eine solche Pflicht bestand im Streitfall indes nicht. Für den beklagten Notar war bereits nicht ersichtlich, dass dem Kläger durch eine aufgrund einer streitigen Vorkaufsrechtsausübung verursachten verspäteten Kaufpreiszahlung ein Schaden drohte. Weder bestanden Anhaltspunkte dafür, dass es zu einer Vorkaufsrechtsausübung kommen könnte, noch war für den Notar ersichtlich, dass eine verzögerte Kaufpreiszahlung zu einem Schaden für den Kläger führe würde.

51 Soweit der Kläger pauschal behauptet, es habe schon vor der streitgegenständlichen Beurkundung einen Politikwechsel gegeben, welcher zur mehrfachen Ausübung von Vorkaufsrechten führte, worüber auch die Medien berichtet hatten und auch bei Beurkundungen des Beklagten sei es zu Ausübungen von Vorkaufsrechten gekommen, so ist der Beklagte diesem Vortrag substantiiert entgegengetreten und hat vorgetragen, er habe weder aus öffentlichen Quellen noch aus anderweitigen Beurkundungen Kenntnisse darüber gehabt, dass gesetzliche Vorkaufsrechte bestünden bzw. ausgeübt werden könnten. Zuvor habe es bei von ihm beurkundeten Kaufverträgen lediglich wegen einer 39 m² großen Verkehrsfläche die Ankündigung eines Vorkaufsrechtsausübung gegeben. Im Übrigen habe es lediglich die Erteilung von Negativattesten (Erklärung der FHH, dass bestehende Vorkaufsrechte nicht ausgeübt werden) gegeben. Zudem legt der Beklagte einen Zeitungsartikel vom 07.11.2018 vor, woraus hervorgeht, dass die ... zum Schutz von Mietern vor Verdrängung aus ihren Wohnungen auf ... „erstmals“ ein Vorkaufsrecht ausgeübt habe. Diesem Vortrag des Beklagten ist der darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht näher entgegengetreten. Presseartikel aus der Zeit vor der streitgegenständlichen Beurkundung oder konkrete vom Beklagten beurkundete Kaufverträgen, bei denen es zu Vorkaufsrechtsausübungen kam, benennt der Kläger nicht. Anders als der Kläger behauptet, ergeben sich gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB auch nicht aus dem Grundbuch.

52 Für den Beklagten war auch nicht ersichtlich, dass der Erlös aus dem Kaufvertrag - wie der Kläger behauptet - dringend zur Begleichung von Steuerschulden benötigt wurde. Vielmehr hat der Kläger, der sich selbst als wohlhabenden Privatier bezeichnet, nach dem unbestrittenen Vortrag des Beklagten angegeben, den Kaufpreis nicht zur Befriedigung des die Zwangsversteigerung betreibenden ... zu benötigten Ferner hat das Finanzamt gegenüber dem Beklagten bestätigt, dass die Steuerschuld von nahezu einer Million EUR getilgt worden sei Anhaltspunkte für Liquiditätsprobleme des Klägers bestanden mithin nicht

53 Überdies gilt die erweiterte Belehrungspflicht vor allem dann, wenn das für den Beteiligten nicht erkennbare Risiko aus der rechtlichen Anlage oder der Art der Durchführung des konkreten Geschäfts folgt. Das Risiko, das es aufgrund eines Streits über die Wirksamkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts zu einer verzögerten Kaufpreiszahlung kommen kann, folgt nicht aus der konkreten Vertragsgestaltung. sondern ist Kaufverträgen über Grundstücke, bei denen ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen kann, immanent.

54 Der Notar hat auch keine Pflicht zur gestaltenden Beratung verletzt Insbesondere war der Notar nicht verpflichtet, die von dem Kläger benannte Regelung, wonach bereits bei Erklärung der Ausübung einer Vorkaufsrechts oder bei 3-monatigem Streit über die Wirksamkeit der Ausübung ein Rücktrittsrecht bestehe, vorzuschlagen

55 Nach § 17 Abs. 1 BeurkG muss der Notar bei der Beurkundung eines Rechtsgeschäfts den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klaren, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde errichtet, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form wiedergibt (BGH, NJW 1991, 1346 m. w. Nachw.). Der Notar darf sich nicht darauf beschränken, in der Urkunde nur die Hauptleistungspflichten der Beteiligten zu regeln. Er schuldet vielmehr eine umfassende, ausgewogene und interessengerechte Vertragsgestaltung. Der Notar muss je nach Art des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts unter Auswertung der Erfahrungen der Kautelarjurisprudenz alle regelungsbedürftigen Fragen ansprechen, die hierzu nötigen Belehrungen erteilen und bei Bedarf entsprechende Regelungen vorschlagen. Es ist die vornehmliche Aufgabe des Notars, aufgrund seiner Erfahrung und der ihm zur Verfügung stehenden Vertragsmuster die regelungsbedürftigen Punkte von sich aus anzusprechen und den Willen der Beteiligten dazu in Erfahrung zu bringen (BGH NJW 1994, 2283). Der Notar schuldet mithin eine umfassende, ausgewogene und interessengerechte Vertragsgestaltung. Insoweit besteht eine Art inhaltlicher Mindeststandard für die gestaltende Beratung des Notars, welche sich nach den in Formularbüchern entwickelten Vertragsmustern richtet (Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung Rn. 945). Hiernach war eine Regelung für ein mögliches Vorkaufsrecht geschuldet, weil der Berechtigte durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in den Vorkaufsfall auslösenden Kaufvertrag eintritt, sondern vielmehr einen danebentretenden, also selbständigen neuen Kaufvertrag begründet, dessen Inhalt sich nach dem Ausgangsvertrag bestimmt Insofern besteht zur Vermeidung einer doppelten Bindung des Verkäufers Regelungsbedarf (BeckOF Vertrag, Form 8 1 1 Anm. 1-40 Rn 16) Diesen Anforderungen wird die vom Beklagten gewählte Klausel zur Ausübung eines Vorkaufsrecht gerecht.

56 Es erscheint schon fraglich, ob die vom Kläger für erforderlich gehaltene Klausel, für beide Vertragsparteien interessengerecht wäre. Denn diese Formulierung führt dazu, dass der Verkäufer, für den die Person des Käufers in der Regel nicht entscheidend sein dürfte, auch im Falle einer rechtswidrigen Ausübung eines Vorkaufsrechts vom Kaufvertrag zurücktreten und so dem Käufer jegliche Möglichkeiten entziehen könnte, gegen eine rechtswidrige Ausübung eines Vorkaufsrechts vorzugehen. Entscheidend ist jedoch, dass die vom Beklagten verwendete Klausel dem durch die einschlägigen Notarhandbücher gesetzten Standard entspricht.

57 Das Beck'sche Notarhandbuch (7. Aufl. 2019) enthalt in § 1 Rn. 165 folgenden Hinweis: „Besteht ein Vorkaufsrecht, hat der Notar die Vertragsbeteiligten über die rechtliche Tragweite der Ausübung des Vorkaufsrechts zu belehren und besondere vertragliche Vorkehrungen für diesen Fall zu treffen, wenn schon im Vorfeld bekannt geworden ist, dass mit der Vorkaufsrechtsausübung zu rechnen ist. Im Übrigen, wenn (wie in der Regel), eine Vorkaufsrechtsausübung wenig wahrscheinlich ist, oder überhaupt unklar ist, ob ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht besteht, reicht eine knappe Regelung Denn es ist davon auszugehen, dass sich öffentliche Stellen bei der Abwicklung rechtstreu verhalten werden und die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen.

58 Formulierungsbeispiel: Falls ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird, führt dies zu keinem Schadensersatzanspruch. Alle Forderungen aus der Ausübung eines solchen Vorkaufsrechts werden hiermit an den Käufer abgetreten.“

59 Für den Fall, das mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts zu rechnen ist, wird eine umfassende Regelung vorgeschlagen (§ 8 Rn. 34ff.), die auszugsweise lautet wie folgt:

60 „4. Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, führt dies zu keinem Schadenersatzanspruch des Käufers. Alle Forderungen aus der Ausübung des Vorkaufsrechts werden hiermit sicherungshalber an den Käufer abgetreten. Der Käufer tritt seine vorgenannten Ansprüche an etwaige zur Eintragung gelangende Finanzierungsgrundpfandrechtsgläubiger weiter ab. Er verzichtet auf den Zugang der Annahmeerklärung dieser Gläubiger.

61 5. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts kann sich jeder heutige Vertragsteil durch Rücktritt vom Kaufvertrag aus seiner schuldrechtlichen Bindung lösen. Ein solcher Rücktritt beseitigt nicht die Bindung des Verkäufers gegenüber dem Vorkaufsberechtigten und nicht die Rechte des Käufers, die sich aus diesem Abschnitt ergeben“.

62 In Beck'sche Onlineformulare 67. Edition 2024 (Form. 8.1 1 Anm. 1-40) wird folgende Klausel vorgeschlagen:

63 㤠6 Vorkaufsrechte

64 Wird ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht ausgeübt, so sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Ein Anspruch auf Schadensersatz oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht. Zur Sicherung eines infolge der Vorkaufsrechtsausübung etwaig bestehenden Rückzahlungsanspruchs tritt der Verkäufer an den Käufer seine sich nach Ausübung des Vorkaufsrechts gegen den Vorkaufsberechtigten ergebenden Ansprüche in entsprechender Höhe ab, der Käufer nimmt diese Abtretung an.“

65 Kraus schlägt in Immobilienkaufvertrage in der Praxis (8. Aufl. 2017) folgende Formulierung vor: „Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht. Der Verkäufer tritt alle aus der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen den Verkäufer entstehenden Ansprüche sicherungshalber an den Käufer ab, der die Abtretung dem Verkäufer selbst anzeigen wird.“

66 Allerdings weist er in den Erläuterungen darauf hin, dass angesichts des bei Streit über die Wirksamkeit der Ausübungserklärung eintretenden, unter Umständen lang andauernden Schwebezustandes die Rücktrittsmöglichkeit bewusst an die schlichte Ausübung des Vorkaufsrechts, nicht an die Wirksamkeit geknüpft sei.

67 In dem Standardwerk „Formularbuch und Praxis der freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (26. Aufl. 2019) wird ausgeführt, die Möglichkeit der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts sei bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Davon, die Kaufpreisfälligkeit von einer Erklärung der Gemeinde abhängig zu machen, werde abgeraten, da die Ausübung in den allermeisten Fällen sehr unwahrscheinlich sei. Darüber hinaus wird eine Abtretungsregelung für den Fall der bereits erfolgten (Teil-) Zahlung des Käufers vorgeschlagen. Die vorgeschlagene Formulierung lautet: „Beide Parteien sind zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt, wenn bezüglich des Kaufgegenstandes ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Der Rücktritt lässt die Rechte des Vorkaufsberechtigten unberührt. Ein Rücktrittsrecht besteht jedoch nicht, wenn (...) Ansprüche wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen dem Käufer nicht zu.“

68 Im Beck'sches Formularhandbuch Immobilienrecht (3. Aufl 2018) wird ausgeführt, dass hinsichtlich bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte Regelungen wegen der seltenen Ausübungen häufig unterblieben Sinnvoll sei jedoch die Aufnahme der Vereinbarung, wonach im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechts beide Vertragsteile zum Rücktritt berechtigt seien und dass ein Schadensersatzanspruch des Käufers wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen den Verkäufer ausgeschlossen sei. Zudem empfehle sich die Kaufpreisfälligkeit davon abhängig zu machen, dass dem beurkundenden Notar eine Bestätigung der zuständigen Stelle vorliege, wonach ein Vorkaufsrecht nicht bestehe oder nicht ausgeübt werde

69 Das Würzburger Notarhandbuch (5. Auflage 2018) enthält folgenden Regelungsvorschlag:

70 „Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt, gleich welches, ist jeder Vertragsteil zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt (gegebenenfalls: ebenso wenn die Wirksamkeit der Ausübung länger als 3 Monate streitig ist).“

71 In den Erläuterungen wird dann ausgeführt, der bloße Ausschluss von Schadensersatzansprüchen erscheine als eleganteste Lösung. Er werde in den veröffentlichen Formulierungsmustern und wohl auch von der Praxis bevorzugt. Des Weiteren wird auch in den Erläuterungen das Problem der Schwebezeit während des Streits über die Wirksamkeit einer Vorkaufsrechtsausübung angesprochen und ausgeführt, dem Verkäufer wurde gegebenenfalls ein Rücktrittsrecht helfen, wenn als Rücktrittsgrund genüge, dass nicht binnen einer bestimmten Frist über die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung entschieden sei

72 Im Ergebnis wird die vom Beklagten gewählte Formulierung dem sich aus der Literatur ergebenden Standard gerecht. Sie entspricht vom Wortlaut den dort vorgeschlagenen Regelungen, auch wenn das Problem der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts einhergehenden Verzögerung teilweise angesprochen wird. Das vom Kläger aufgeworfene Problem der Auslegung des Begriffs „ausüben“ wird nicht behandelt. Teilweise wird jedoch ohne weiteres angenommen, dass die vom Beklagten gewählte Formulierung („ausüben“) das vom Kläger gewünschte Rücktrittsrecht bereits bei Erklärung der Vorkaufsrechtsausübung - entgegen der benannten Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts - enthalte. Die Formulierung „erklären“ wird in keinem der Werke verwendet. Ein Rücktrittsrecht bei Streit über die Wirksamkeit des Vorkaufsrechtsausübung wird nur im Würzburger Notarhandbuch erwähnt, jedoch als eine zusätzliche Option und nicht als Regelfall, zumal auch dort der bloße Verzicht auf Schadensersatz als eleganteste Lösung und üblich dargestellt wird. Jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen, dass es keine Anhaltspunkte für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gab und für den Notar auch nicht erkennbar war, das damit ein erheblicher Schaden des Klägers einhergehen könnte, erfüllt die vom Beklagten gewählte Formulierung die an den Beklagten gerichtete Pflicht zur umfassenden, ausgewogenen und interessengerechte Vertragsgestaltung. An dieser Bewertung ändern auch die vom Kläger mit Schriftsatz vom 22.02.2024 erwähnten Aufsätze in Fachzeitschriften, welche die vom Kläger gewünscht Formulierung vorschlagen, nichts. Aus den bereits benannten Gründen war der Notar im Streitfall nicht zu über die üblichen Formularbücher hinausgehenden Recherchen angehalten

73 Da schon dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch besteht, hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

74 Die Widerklage ist unzulässig, weil sie entgegen § 130d S. 1 ZPO durch Überreichung eines Schriftsatzes in der mündlichen Verhandlung erhoben wurde. Nach dem seit dem 01.01.2022 geltenden § 130d ZPO besteht für Rechtsanwälte die Pflicht, Anträge und Erklärungen als elektronisches Dokument zu übermitteln. Die Norm gilt auch unabhängig davon, dass die Klage bereits vor Inkrafttreten der Norm anhängig war. Denn nach dem allgemeinen Grundsatz des intertemporalen Prozessrechts erfasst eine Änderung des Verfahrensrechts grundsätzlich auch anhängige Rechtsstreitigkeiten (BGH NJW-RR 2023, 427 Rn. 16, beck-online m w N.). Verstöße gegen § 130d S. 1 ZPO führen zur Unwirksamkeit der Prozesshandlung (BGH Beschl. v 10.1.2023 – VIII ZB 41/22, BeckRS 2023, 1826 Rn 17. beck-online). Eine Heilung des Fehlers durch rügelose Einlassung oder Verzicht des Gegners ist nicht möglich (BGH NJW-RR 2023, 350 Rn. 8, beck-online) Eine Ausnahme von der Pflicht zur elektronischen Übermittlung besteht nach § 130d S. 2 ZPO lediglich im Falle technischer Unmöglichkeit, wofür im Streitfall keine Anhaltspunkte bestehen.

75 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 u. 2, 711 ZPO.

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