projekte
65 C 209/21•AG Flensburg, 2022-06-09, 65 C 209/21
65 C 209/21Gericht erster Instanz09.06.2022
1. Ein Beschluss über die Instandsetzung von Aufzugsanlagen ist zwar fehlerhaft, wenn auch gemäß der Teilungserklärung nicht an den Kosten der Aufzüge beteiligte Eigentümer abstimmen, obwohl sie nicht hätten beteiligt werden dürfen. Ein solcher Fehler ist jedoch unbeachtlich, wenn er wegen des eindeutigen Abstimmungsergebnisses keinen bestimmenden Einfluss auf die Gültigkeit des Beschlusses hat.(Rn.23) 2. Keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Beschlusses hat es auch, wenn es keine namentliche Abstimmung gibt.(Rn.26) 3. Gültig ist auch ein Beschluss, nach dem die Verwaltervergütung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten zu verteilen ist. Dadurch wird keine unangemessene Benachteiligung verursacht, weil der Verwaltungsaufwand typischerweise von der Größe und dem Wert der einzelnen Wohnungen völlig unabhängig ist. (Rn.27) 4. Nicht zu beanstanden ist auch ein Beschluss, nach dem die Kosten der Aufzüge zukünftig auch von Eigentümern der jeweils im ersten Geschoss der genannten Blöcke befindlichen Wohnungen zu tragen sind. Denn auch eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner ist von der Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. gedeckt. Zudem erfahren auch die in der ersten Etage gelegenen Wohnungen durch den vorhandenen Aufzug und die damit verbundene mühelose und barrierefreie Erreichbarkeit eine Wertsteigerung.(Rn.29)
Entscheidungsdatum: 2022-06-09
Aktenzeichen: 65 C 209/21
ECLI: ECLI:DE:AGFLENS:2022:0609.65C209.21.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 16 Abs 2 S 1 WoEigG, § 16 Abs 2 S 2 WoEigG, § 20 Abs 1 WoEigG, § 21 Abs 3 S 1 WoEigG, § 21 Abs 5 S 2 WoEigG
Rechtskraft: ja
Ein Beschluss über die Instandsetzung von Aufzugsanlagen ist zwar fehlerhaft, wenn auch gemäß der Teilungserklärung nicht an den Kosten der Aufzüge beteiligte Eigentümer abstimmen, obwohl sie nicht hätten beteiligt werden dürfen. Ein solcher Fehler ist jedoch unbeachtlich, wenn er wegen des eindeutigen Abstimmungsergebnisses keinen bestimmenden Einfluss auf die Gültigkeit des Beschlusses hat.(Rn.23)
Keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Beschlusses hat es auch, wenn es keine namentliche Abstimmung gibt.(Rn.26)
Gültig ist auch ein Beschluss, nach dem die Verwaltervergütung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten zu verteilen ist. Dadurch wird keine unangemessene Benachteiligung verursacht, weil der Verwaltungsaufwand typischerweise von der Größe und dem Wert der einzelnen Wohnungen völlig unabhängig ist. (Rn.27)
Nicht zu beanstanden ist auch ein Beschluss, nach dem die Kosten der Aufzüge zukünftig auch von Eigentümern der jeweils im ersten Geschoss der genannten Blöcke befindlichen Wohnungen zu tragen sind. Denn auch eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner ist von der Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. gedeckt. Zudem erfahren auch die in der ersten Etage gelegenen Wohnungen durch den vorhandenen Aufzug und die damit verbundene mühelose und barrierefreie Erreichbarkeit eine Wertsteigerung.(Rn.29)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
1 Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft W. Weg 1, 3, 5 und 7 sowie S. 43. Die Wohnanlage besteht aus den Blöcken A bis E, wobei nur die Blöcke B, C und D mit einem Aufzug ausgerüstet sind. Gemäß § 6 Abs. 7 der Teilungserklärung vom 23.03.1973 sind die 12 Eigentümer der Wohnungen in den Blöcken A und E sowie die 11 Eigentümer der im ersten Geschoss befindlichen Wohnungen der Blöcke B, C und D nicht an den Kosten der Aufzüge beteiligt. Gemäß § 11 Abs. 2 der Teilungserklärung werden die von allen Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten und Lasten nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung vom 23.03.1973 (Bl. 14 ff. d.A.) Bezug genommen.
2 Auf ihrer Versammlung vom 14.05.2018 hatte die Beklagte unter dem TOP 8 die Erneuerung der Antriebe und der Steuereinheiten der in den Blöcken B, C und D der Wohnungseigentumsanlage befindlichen Aufzüge sowie die Übertragung der Erteilung der entsprechenden Aufträge auf den Verwalter beschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.05.2018 (Bl. 4R d.A.) Bezug genommen.
3 Nachdem der Beschluss in der Folgezeit umgesetzt und die Aufzüge saniert worden waren, stellte das Amtsgericht Flensburg mit Urteil vom 21.06.2021 (Az. 66 C 1/21) die Nichtigkeit des unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 14.05.2018 gefassten des Beschlusses fest, nach dem nach Einholung und Auswertung von drei Angeboten zur Fassadensanierung in Rücksprache mit Beirat und Verwaltung dem geeigneten Anbieter der Auftrag erteilt werden sollte.
4 Zur Heilung einer wegen der Übertragung der Auftragsvergabe hinsichtlich der Aufzugsanierung auf Verwalter und Beirat möglichen Nichtigkeit des unter TOP 8 gefassten Beschlusses vom 14.05.2018 beschloss die Beklagte in ihrer Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 in nicht namentlicher Abstimmung mit 35 Ja- und 3 Nein-Stimmen bei 9 Enthaltungen zwecks Heilung der Beschlüsse zur Aufzugsanierung TOP 08/2017, TOP 08/2018, TOP 04/2018II und TOP 08/2019 unter TOP 5, dass der Beauftragung zur - bereits durchgeführten - Aufzugsanierung und dem Abschluss eines - bereits geschlossenen - Wartungsvertrages zugestimmt werde. An der Abstimmung wurden alle in der Versammlung anwesenden Eigentümer beteiligt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 (Bl. 8 f. d.A.) Bezug genommen.
5 Unter TOP 14a) der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 beschloss die Beklagte abweichend von der Teilungserklärung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheiten zu verteilen.
6 Mit 26 Ja- gegenüber einer Nein-Stimme beschloss die Beklagte unter TOP 14b), die Kosten der Aufzüge künftig - abweichend von der Teilungserklärung - auch auf die Eigentümer der im ersten Geschoss der Blöcke B, C und D gelegenen Wohnungen umzulegen.
7 Die Kläger meinen, dass der unter TOP 5 ungültig sei, weil er formell fehlerhaft zustande gekommen sei. Denn entgegen der Regelung in § 6 Abs. 7 der Teilungserklärung sind - insoweit unstreitig - auch die Eigentümer von Wohnungen der Blöcke A und E sowie der ersten Etage der Blöcke B, C und D beteiligt worden. Darüber hinaus sei eine namentliche Abstimmung zwingend gewesen, weil der Beschluss eine bauliche Veränderung zum Gegenstand gehabt habe, deren Kosten gemäß § 21 Abs. 3 WEG zu verteilen seien. Ferner meinen sie, dass der unter TOP 14a) gefasste Beschluss ungültig sei, weil er aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung der Eigentümer kleiner Wohnungen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Schließlich sind die Kläger der Ansicht, dass auch der unter TOP 14b) gefasste Beschluss ungültig sei, weil durch ihn der Kreis der Kostenschuldner in unzulässiger und von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gedeckter Weise erweitert worden sei.
8 Die Kläger beantragen,
9 die Beschlüsse der Beklagten in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 gemäß
10 1) TOP 5 Heilung der Beschlüsse zur Aufzugsanierung
11 2) TOP 14 Änderung des Umlageschlüssels für
12 a) Verwaltungsvergütung ab 01.01.2022
13 3) b) Aufzugkosten ab 01.01.2022
14 für ungültig zu erklären.
15 Die Beklagte beantragt,
16 die Klage abzuweisen.
17 Die Klageschrift, die am 24.11.2021 bei Gericht eingegangen ist, ist der Beklagten mit der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens und einer Frist zur Klageerwiderung vom 06.12.2021 am 09.12.2021 zugestellt worden. Nachdem die Verteidigungsanzeige am 22.12.2021 eingegangen war, ist die Klageerwiderung in verlängerter Frist am 20.01.2022 gefolgt.
18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
19 Die zulässige Klage ist unbegründet.
20 Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts Flensburg folgt aus den §§ 23 Nr. 2c GVG und § 43 Nr. 4 WEG.
21 Für die Beurteilung der Begründetheit der Klage war auf die Rechtslage ab dem 01.12.2020 geltende Rechtslage abzustellen, weil es insoweit auf die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 25.10.2021 geltende Rechtslage ankommt.
22 Der unter TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 gefasste Beschluss, durch den die Umsetzung der in der Versammlung vom 14.05.2018 beschlossenen und zwischenzeitlich durchgeführten Instandsetzung der Aufzugsanlagen genehmigt wurde, war entgegen der Ansicht der Kläger nicht für ungültig zu erklären.
23 Zwar monieren die Kläger zurecht, dass die Abstimmung über den entsprechenden Beschlussantrag fehlerhaft gewesen ist, weil an ihr alle anwesenden Wohnungseigentümer beteiligt gewesen sind, obwohl die gemäß § 6 Abs. 7 der Teilungserklärung vom 23.03.1973 nicht an den Kosten der Aufzüge beteiligten 12 Eigentümer der Wohnungen der Blöcke A und E sowie die 11 Eigentümer der jeweils im ersten Geschoss der Blöcke B, C und D befindlichen Wohnungen an der Abstimmung nicht hätten beteiligt werden dürfen.
24 Dieser Fehler bei der Abstimmung ist jedoch unbeachtlich, weil er wegen des eindeutigen Abstimmungsergebnisses von 35 Ja- und 3 Nein-Stimmen bei 9 Enthaltungen keinen bestimmenden Einfluss auf die Gültigkeit des Beschlusses hatte. Selbst unter Abzug von 23 von den 35 Ja-Stimmen verbleibt eine Mehrheit von 12 Ja-Stimmen zu 3 Nein-Stimmen.
25 Ebenso unerheblich für die Gültigkeit des angefochtenen Beschlusses ist, dass die Abstimmung nicht namentlich erfolgt ist. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob es sich bei der Instandsetzung der Aufzüge um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG handelte, die eine Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 3 WEG zur Folge hat, oder um eine Erhaltungsmaßnahme, deren Kosten nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unter allen Eigentümern zu verteilen sind.
26 Im Fall einer Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist eine namentliche Abstimmung von vornherein nicht erforderlich. Im Fall einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 3 WEG ist eine solche namentliche Abstimmung jedenfalls zweckdienlich zur Dokumentation des Abstimmungsverhaltens der einzelnen Eigentümer. Das Unterlassen einer namentlichen Abstimmung mag im Rahmen einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 3 WEG dazu führen, dass die Beklagte und die für sie tätige Verwaltung mangels Dokumentation das Abstimmungsverhalten einzelner Eigentümer nicht darlegen und beweisen können. Dieser Makel schlägt jedoch nicht durch auf die Gültigkeit des Beschlusses an sich.
27 Auch der unter TOP 14a der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 mit 28 Ja-Stimmen gegen 3 Nein-Stimmen gefasste Beschluss, die Verwaltervergütung ab dem 01.01.2022 abweichend von § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 23.03.1973 nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten zu verteilen, war entgegen der Ansicht der Kläger nicht für ungültig zu erklären.
28 Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wird den Wohnungseigentümern bei der Änderung des Umlageschlüssels zur Verteilung der Verwalterkosten aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes ein weites Ermessen eingeräumt, das seine Grenzen in einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer findet, die nicht von den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gedeckt ist. Eine solche unangemessene Benachteiligung wird durch eine Verteilung der Verwalterkosten nach Wohnungseinheiten gerade nicht verursacht. Vielmehr führt sie - im Gegensatz zu einer Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen - zu einer einheitlichen Belastung aller Eigentümer. Dies erscheint insbesondere deshalb sachgerecht, weil der Verwaltungsaufwand typischerweise von der Größe und dem Wert der einzelnen Wohnungen völlig unabhängig ist. Hierbei spielen andere Faktoren, die eher in der Person einzelner Eigentümer zu finden sind, eine viel gewichtigere Rolle. Es ist auch nicht ermessensfehlerhaft bei der Verteilung der Kosten darauf zu achten, ob ihre Entstehung von der Größe einer Wohnung abhängt oder eben nicht. Unerheblich ist, dass die Kläger durch die neu gefundenen Verteilungsschlüssel zukünftig erheblich stärker belastet werden. Denn das Vorliegen einer unangemessenen Benachteiligung kann nur im Verhältnis zwischen allen Eigentümern festgestellt werden, nicht jedoch im Vergleich zeitlich unterschiedlicher Belastungen eines einzelnen Eigentümers.
29 Schließlich war auch der unter TOP 14b der Eigentümerversammlung vom 25.10.2021 mit 26 Ja- gegenüber einer Nein-Stimme gefasste Beschluss, durch den die Kosten der in den Blöcken B, C und D vorhandenen Aufzüge abweichend von § 6 Abs. 7 der Teilungserklärung zukünftig auch von Eigentümern der jeweils im ersten Geschoss der genannten Blöcke befindlichen Wohnungen zu tragen sind, entgegen der Ansicht der Kläger nicht für ungültig zu erklären.
30 Das Gericht verkennt nicht, dass sich die Eigentümer hier - anders als im unter TOP 14a gefassten Beschluss - nicht auf die Änderung eines Umlageschlüssels zur Kostenverteilung beschränkt haben, sondern darüber hinausgehend den Kreis der Kostenschuldner erweitert haben, indem zukünftig abweichend von der Teilungserklärung auch Eigentümer der jeweils im ersten Geschoss der mit einem Aufzug ausgerüsteten Blöcke befindlichen Wohnungen an den Aufzugskosten beteiligt werden. Für eine solche Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner räumte der § 16 WEG a.F. den Eigentümern keine Beschlusskompetenz ein. Nach der ratio legis des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F., der eine umfassende gesetzliche Öffnungsklausel darstellt, deren Zweck es nicht zuletzt ist, mit „alten Beschränkungen“ zu brechen, ist die Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner von der Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. gedeckt. Hierfür spricht insbesondere auch ein Vergleich mit der Regelung des § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG n.F., der eine Kostenauferlegung durch Mehrheitsbeschluss auf Eigentümer verbietet, die nach § 21 Abse. 1 bis 3 WEG n.F. keine Kosten tragen müssen.
31 Auch diese Regelung zur Verteilung der Aufzugskosten widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie keine unangemessene Benachteiligung einzelner Eigentümer - insbesondere nicht der „neuen“ Kostenschuldner - darstellt.
32 Denn auch diese Verteilung der Kosten ist von sachlichen Gründen getragen. Es ist nämlich offensichtlich, dass auch die in der ersten Etage der mit einem Aufzug ausgerüsteten Blöcke gelegenen Wohnungen durch den vorhandenen Aufzug eine Wertsteigerung erfahren. Die Verfügbarkeit eines Aufzuges und die damit verbundene mühelose und barrierefreie Erreichbarkeit stellt unzweifelhaft auch dann einen wertsteigernden Faktor einer Wohnung dar, wenn diese im 1. OG eines Mehrfamilienhauses liegt. Es erscheint deshalb nicht unbillig, die Eigentümer auch dieser Wohnungen an den damit verbundenen Kosten zu beteiligen. Ob dieser Aufzug von den Bewohnern der betroffenen Wohnungen auch tatsächlich benutzt wird, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
33 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Permalink
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.