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60 C 24/16•AG Pinneberg, 2017-04-25, 60 C 24/16
60 C 24/16Gericht erster Instanz25.04.2017
Bei größeren Sanierungsvorhaben, die vorbereitende und baubegleitende Maßnahmen erfordern, liegt keine objektive Pflichtverletzung des Verwalters vor, wenn er eine kostenauslösende vorbereitende Maßnahme (hier: Antragstellung auf Befreiung von der EnEV) ohne Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer in Auftrag gibt, wenn die Kosten in Relation zu den zu erwartenden Gesamtkosten nicht unverhältnismäßig sind, die beabsichtigte Maßnahme bereits in einem Grundsatzbeschluss Erwähnung findet und objektiv vernünftig erscheint.(Rn.30)
Entscheidungsdatum: 2017-04-25
Aktenzeichen: 60 C 24/16
ECLI: ECLI:DE:AGPINNE:2017:0425.60C24.16.0A
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 27 Abs 1 Nr 2 WoEigG, EnEV
Bei größeren Sanierungsvorhaben, die vorbereitende und baubegleitende Maßnahmen erfordern, liegt keine objektive Pflichtverletzung des Verwalters vor, wenn er eine kostenauslösende vorbereitende Maßnahme (hier: Antragstellung auf Befreiung von der EnEV) ohne Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer in Auftrag gibt, wenn die Kosten in Relation zu den zu erwartenden Gesamtkosten nicht unverhältnismäßig sind, die beabsichtigte Maßnahme bereits in einem Grundsatzbeschluss Erwähnung findet und objektiv vernünftig erscheint.(Rn.30)
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2015 zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 7.3.2016.
2 Die Parteien streiten bereits seit längerem um die Art und Weise der Ausführung von Instandsetzungsarbeiten, insbesondere hinsichtlich der Sanierung der Dachterrasse, unter der sich die Wohnung der Klägerin befindet.
3 Diesbezüglich wurde von einem durch die Verwaltung beauftragten Ingenieur im Jahr 2015 ein Antrag auf Befreiung von der Energieeinsparverordnung (EnEV) gestellt. Vorbereitende Arbeiten für diesen Antrag wurden durch einen weiteren, ebenfalls von der Verwaltung beauftragten Unternehmer durchgeführt. Hierfür wurden die mit den Rechnungen Anlage K2 und K3 (Blatt 14 und Blatt 15 der Akte) in Rechnung gestellten Beträge in Höhe von 297,50 € und 283,93 € aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt.
4 Mit Schreiben vom 30.1.2015 teilte die untere Bauaufsichtsbehörde mit, dass nach einer von ihr eingeholten fachbehördlichen Stellungnahme im vorliegenden Fall eine Befreiung nach § 25 Absatz 1 EnEV für das geplante Vorhaben nicht erforderlich sei, vgl. Anlage B2, Blatt 40 f. d.A.
5 Bereits auf einer Eigentümerversammlung vom 23.11.2011 war zu TOP 2 folgender Beschluss gefasst worden:
6 „Es wird einstimmig beschlossen, zunächst die Dämmung der Dachterrasse […] auf Feuchtigkeit untersuchen zu lassen, damit zunächst geklärt werden kann, ob die EnEV ihre Anwendung finden muss oder nicht. Wenn die Entscheidung vorliegt, sind von der Verwaltung drei Angebote von verschiedenen Unternehmen für die entsprechende Sanierungsmaßnahme einzuholen. Die Finanzierung der Untersuchung erfolgt aus der Rücklage.“
7 Gerichtsbekannt wurden in der Folgezeit weitere Untersuchungen wie Feuchtigkeitsmessungen an der Dachterrasse vorgenommen und mehrere Angebote eingeholt. Es gab jedoch Meinungsverschiedenheiten über die weitere Vorgehensweise wie beispielsweise zu der Frage, ob noch ein Architekt mit der Grundlagenermittlung und der Erstellung eines Leistungsverzeichnis zu beauftragen sei.
8 Der Verwaltungsvertrag (Anlage K7, Bl. 24 ff. der Akte), war durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 8.7.2013 zu TOP 3 (vergleiche Anlage B1, Blatt 39 d.A.) dahingehend ergänzt worden, „dass der Verwalter für Reparaturen bis zu einem Einzelpreis von 500,00 €, höchstens jedoch 1000,00 € im Jahr, bevollmächtigt wird, diese alleine in Auftrag zu geben und Reparaturen im Bereich von 500,00 € bis 1000,00 € bis zu einer Höchstgrenze von 1000,00 € im Jahr in Abstimmung mit dem Beirat, Reparaturen über 1000,00 € nur mit Beschluss der Gemeinschaft, außer Notmaßnahmen.“
9 Im Vorfeld der Eigentümerversammlung vom 7.3.2016, auf der auch der hier angefochtene Beschluss zur Entlastung der Verwaltung gefasst wurde, überließ die Klägerin dem Verwalter eine gebundene, auf ihn ausgestellte Vollmacht wie aus der Anlage K8 ersichtlich (Blatt 29 d.A.). Am Tag des Erhalts der Vollmacht wies der Verwalter per E-Mail vom 5.3.2016 die Wahrnehmung der Vollmacht zurück.
10 § 14 Nr. 2 der Teilungserklärung sieht vor, dass ein Wohnungs-/Teileigentümer sich nur durch seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungs-/Teileigentümer, und wenn ein Bevollmächtigter nach § 4 bestellt ist, nur durch diesen vertreten lassen kann.
11 Nach der Anwesenheitsliste betreffend die Eigentümerversammlung (Anlage K9, Blatt 30 d.A.) und dem Versammlungsprotokoll Anlage K1 (Blatt 4 d.A.) wurde die Stimme der Klägerin bei Darstellung der Abstimmungsergebnisse jeweils nicht mitberücksichtigt.
12 Die Klägerin macht geltend, dass der Verwalter seine Befugnisse laut Verwaltungsvertrag überschritten habe.
13 Die Beauftragung der beiden Unternehmer zwecks Antrag auf Befreiung von der Energiespareinsparverordnung sei zu Unrecht erfolgt, da ein diesbezüglicher Beschluss der Eigentümer nicht gefasst worden sei.
14 Nach dem Verwaltervertrag sei der Verwalter nicht berechtigt, derartige Leistungen in Auftrag zu geben. Die Höchstgrenze von 1000,00 € pro Jahr sei im Jahr 2015 bereits durch Zahlungen für tatsächliche Reparaturen in Höhe von insgesamt Euro 1696,87 € überschritten worden. Es komme nicht auf den Zeitpunkt der Auftragserteilung sondern darauf an, wann der Verwalter zu Unrecht Ausgaben aus den Gemeinschaftsmitteln bestritten habe.
15 Der Verwalter wisse, dass die Klägerin seit Jahren darauf bestehe, dass im Falle einer Sanierung des Flachdachs über ihrer Wohnung die Energieeinsparverordnung zu beachten sei. Die in dem Antrag genannten Angaben hinsichtlich der Ersetzung durch ein höherwertiges Material mit mindestens der gleichen Dämmstärke und hinsichtlich der unverhältnismäßigen Kosten im Falle eines Austauschs des Türelementes seien ebenfalls falsch.
16 Wegen Überschreitung der Befugnisse des Verwalters könnten sich Schadensersatzansprüche bzw. Rückforderungsansprüche gegen diesen ergeben.
17 Zudem sei der Verwalter auch deshalb nicht zu entlasten, weil er trotz der von der Klägerin überreichten Vollmacht diese in der Eigentümerversammlung nicht vertreten habe. In der Vergangenheit seien jedoch häufig für mehrere Eigentümer bei deren Abwesenheit das Stimmrecht ausgeübt worden.
18 Die Klägerin beantragt,
19 den zu TOP 3 der aus ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG Osterfelder Allee 43 am 7.3.2016 gefassten Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2015 für ungültig zu erklären.
20 Die Beklagten beantragen,
21 die Klage abzuweisen.
22 Sie machen geltend, dass die Beauftragung der beiden Unternehmer bereits im Jahr 2014 und nicht erst 2015 erfolgt sei. Die Beauftragung sei daher durch die Ergänzung des Verwaltungsvertrags durch den Beschluss vom 8.7.2013 gedeckt.
23 Zudem sei die Vorgehensweise durch den bestandskräftigen Beschluss vom 23.11.2011 gedeckt, in dem ausdrücklich erwähnt sei, dass die Anwendung der Energieeinsparverordnung geklärt werden müsse und dann drei Angebote einzuholen seien. Zur Absicherung der Frage, ob die vorliegenden Angebote wirklich zur Abstimmung gestellt werden können, sei es erforderlich gewesen, die Notwendigkeit der Einhaltung der Vorgaben der Energieeinsparverordnung durch eine entsprechende Antragstellung überprüfen zu lassen. Die Vorgehensweise sei mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt gewesen. Der Antrag und seine Begründung beinhalteten auch keine falschen Angaben.
24 Aufgrund der Vorgaben der Teilungserklärung sei es auch richtig gewesen, dass der Verwalter der Klägerin gegenüber die Wahrnehmung der erteilten Vollmacht zurückgewiesen habe. Die Nichtwahrnehmung des Stimmrechts für die Klägerin habe überdies keine Auswirkungen auf die Beschlussfassung gehabt, der angefochtene Entlastungsbeschluss sei einstimmig gefasst worden, die schriftliche Stellungnahmen der Klägerin seien sogar in der Versammlung verlesen worden.
25 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
26 Ein Beschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die möglichen Ansprüche zu verzichten (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, NJW 2003, 3124).
27 Der Beschluss zu TOP 3 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vorliegend keine Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter aufgrund einer objektiven Pflichtverletzung erkennbar in Betracht kommen.
28 Zwar ist die von der Klägerin gerügte Beauftragung der beiden Unternehmer bezüglich der Antragstellung zur Befreiung von den Vorgaben der EnEV erfolgt, ohne dass über diese kostenauslösende Beauftragungen ausdrücklich beschlossen oder Vergleichsangebote hierzu eingeholt worden wären.
29 Die Beauftragung der Maßnahme ist von dem Beschluss aus dem Jahre 2011 gedeckt, der die Klärung der Frage der Befreiung von der EnEV ausdrücklich anspricht.
30 Es ist zwar grundsätzlich denkbar, dass jede kostenauslösende Teilmaßnahme einer Instandsetzung ausdrücklich und unter Vorgabe eines Kostenrahmens oder nach Einholung von Vergleichsangeboten durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abgesichert ist. Bei größeren Sanierungsvorhaben, die vorbereitende und baubegleitende Maßnahmen erfordern, ist dies jedoch kaum praktikabel und auch rechtlich nicht zwingend geboten. Insbesondere wenn es bereits einen Grundsatzbeschluss der Wohnungseigentümer gibt, der vorbereitende Maßnahmen der Bestandsaufnahme zur Ermittlung einer sachdienlichen Vorgehensweise bereits beinhaltet, ist im Einzelfall zu entscheiden, ob eine konkrete kostenauslösende vorbereitende Maßnahme einer eigenen Beschlussfassung bedarf.
31 Insbesondere unter Berücksichtigung der Umstände, dass die hier im Streit stehende Maßnahme Kosten von unter 600,00 € ausgelöst und damit in Relation zu erwartenden Gesamtkosten nicht unverhältnismäßig erscheint, die beabsichtigte Vorgehensweise – Klärung der Anwendbarkeit der EnEV - bereits in einem Grundsatzbeschluss Erwähnung gefunden hat und objektiv vernünftig erscheint, war eine ausdrückliche Beschlussfassung der Eigentümer hier nicht erforderlich. Der Verwalter konnte daher bei Beauftragung der Arbeiten zum Befreiungsantrag (im Übrigen wie bei der in Vergangenheit ebenfalls veranlassten Feuchtigkeitsmessung auch) in Erfüllung seiner Pflicht gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG handeln, die erforderlich Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums festzustellen.
32 Umgekehrt hätte das Zur-Abstimmung-stellen von Angeboten, die die Vorgaben der EnEV nicht berücksichtigen, ohne dass die Notwendigkeit ihrer Anwendung geklärt worden wurde, einen Verstoß gegen die Verwalterpflichten darstellen können.
33 Der Entlastungsbeschluss war auch nicht für ungültig zu erklären, weil der Verwalter die Klägerin trotz der von ihr überreichten Vollmacht nicht in der Eigentümerversammlung vertreten hat. Nach der eindeutigen Regelung der Teilungserklärung („Vertreterklausel“), die auch wirksam ist, war eine entsprechende Bevollmächtigung nicht möglich. Auf eine eventuelle andere Handhabung in der Vergangenheit kann es nicht ankommen. Selbst wenn man der Ansicht ist, dass bei Bevollmächtigung des Verwalters als eine ohnehin teilnahmeberechtigte Person nicht gegen den Sinn und Zweck der Vertreterklausel verstoßen wird, ist fraglich, ob ein Verwalter auch in dieser Konstellation verpflichtet ist, eine ihm erteilte Stimmrechtsvollmacht anzunehmen und auszuüben. Jedenfalls kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung vom Vollmachtgeber nicht mit dem Argument erfolgreich angefochten werden, der Verwalter habe die Vollmacht zu Unrecht abgelehnt, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn. 47 a.E. und 49. Darüber hinaus mangelt es an einer Kausalität zwischen Beschlussergebnis und unterbliebener Vertretung der Klägerin.
34 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
35 Der Streitwert für die Anfechtung von Beschlüssen über die Entlastung des Verwalters richtet sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Der Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 € anzusetzen, so dass dieser Betrag gem. § 49a GKG als Streitwert festzusetzen, vgl. BGH, Beschluss vom 31.03.2011, ZMR 2011, 654.
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