AG Itzehoe — 97 C 2/16 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2016-07-22

Aktenzeichen: 97 C 2/16

ECLI: ECLI:DE:AGITZEH:2016:0722.97C2.16.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 16 WoEigG, § 21 WoEigG, § 5 Abs 2 HeizkostenV

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. § 5 Abs. 2 HeizkVO fordert auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dass eine Vorerfassung nach Nutzergruppen erfolgt. Es darf nicht vom Gesamtverbrauch der gemessene Verbrauch einer Nutzergruppe abgezogen werden.(Rn.11)

2. Anlagen sind einem Beschluss beizufügen und zum Gegenstand der Beschluss-Sammlung zu machen.(Rn.12)

3. Beschlüsse, die klarstellend eine Regelung der Gemeinschaftsordnung wiederholen, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.(Rn.13)

Tenor

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 3 und zu TOP 4 werden für ungültig erklärt. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern zu 1/3 und den Beklagten zu 2/3 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von jeweils 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet

Beschluss

Der Streitwert wird auf 6.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft X 25 in Y = WEG L.. Die Anlage besteht aus zwei Wohngebäuden, nämlich der "Apfelscheune" und dem "Haus Fröhlich" sowie einem Versorgungsgebäude "Dachsbau" mit Blockheizkraftwerk. Die Wohneinheiten 1 - 3 der "Apfelscheune sind" jeweils mit gesonderten Warm- und Kaltwasserzählern ausgestattet. Die Wohneinheit 4 des "Hauses Fröhlich" verfügt über keinen Warmwasserzähler. Die Wohneinheiten 1 - 3 beziehen ihren Strom direkt von den öffentlichen Versorgern. Die Wohneinheit 4 wird ohne entsprechenden, direkten Stromzähler mit Strom des Blockheizkraftwerks versorgt, das eigentlich nur Allgemeinstrom sowie an Dritte zu veräußernden Strom produzieren sollte. Mit Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2015 beschloß die Wohnungseigentümergemeinschaft unter TOP 3 über die Abrechnung der Warmwasserentnahme, unter TOP 4 über die Abrechnung der Stromentnahme, unter TOP 5 über die Parksituation und unter TOP 8 über eine Schlüsselaushändigung. Wegen der Einzelheiten der jeweiligen Beschlüsse wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2015 in der Anlage K 1 zur Klageschrift vom 04.01.2016 (Bl.5 ff. d.A.) verwiesen.

2 Nachdem die Kläger zunächst auch beantragt hatten, den Beschluß zu TOP 3 und TOP 4 für ungültig zu erklären, haben sie sodann die Klage insoweit zurückgenommen. Sie beantragen nunmehr,

3 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 3, zu TOP 4 und zu TOP 5 für ungültig zu erklären.

4 Die Beklagten beantragen,

5 die Klage abzuweisen.

6 Sie sind der Ansicht, eine Abrechnung der Warmwasserentnahme und der Stromentnahme nach der Differenzmethode sei vorliegend zulässig. Alle anderen Abrechnungsmethoden führten hier zu unverhältnismäßig hohen Kosten von mindestens 5.000,- EUR.

7 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07-.06.2016 (Bl. 134 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

8 Die zulässige Klage hat in der Sache zum Teil Erfolg.

9 Die materiell-rechtlichen Ausschlußfristen des § 45 Abs.1 WEG sind gewahrt worden. Die Beschlüsse zu TOP 3 und zu TOP 4 sind dabei rechtswidrig und waren daher für ungültig zu erklären. Der Beschluß zu TOP 5 verletzt die Kläger dagegen nicht ihren Rechten.

10 Die Beschlüsse zu TOP 3 und zu TOP 4 sind rechtswidrig, weil sie eine Abrechnung über die Warmwasser- und Stromentnahme nach der Differenzmethode ermöglichen sollen. Dies ist rechtswidrig.

11 Auch eine Vorerfassung i.S.d. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert mindestens, daß der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird; das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind; in diesem Fall genügt es nicht, daß nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, daß vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (vgl. BGH NJW-RR 2008, 1542 ff.). Gibt es in dem eine Abrechnung betreffenden Objekt zwei unterschiedliche Nutzergruppen, so ist für eine ordnungsgemäße Abrechnung § 5 Abs.2 HeizkV zunächst der Verbrauchsanteil aller Nutzergruppen vorzuerfassen, und der Verbrauch einer Nutzergruppe darf nicht durch Abzug des Verbrauchs einer anderen Nutzergruppe ermittelt und verteilt werden (vgl. BGH NJW-RR 2016, 585 f.). Ein Erfassen muß dabei jeweils ein Messen darstellen, und gem. § 3 S.1 HeizkV gelten diese Grundsätze der Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentum. Soweit nach dem Vorbringen der Beklagten die etwaigen Kosten für das Ermöglichen einer Messung des Verbrauchs aller Nutzergruppen von gut 5.000,- EUR hier bereits deutlich unter dem Betrag der jährlichen Vorauszahlungen für den Strom von 6.000,- bis knapp 10.000,- EUR liegen, kann hier auch nicht von unverhältnismäßig hohen Kosten gesprochen werden, die einen Verstoß gegen die zwingenden Regelungen der Heizkostenverordnung rechtfertigen würden.

12 Der Beschluß zu TOP 4 ist darüber hinaus auch bereits deshalb rechtswidrig, weil die Anlage dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung und damit der Beschlußsammlung nicht beiliegt. Ein Beschluß muß aber für alle derzeitigen und auch zukünftigen Wohnungseigentümer aus sich heraus verständlich sein, da ansonsten insbesondere für zukünftige Wohnungseigentümer die Rechtslage nicht mehr klar und hinreichend sicher bestimmt werden könnte.

13 Der Beschluß zu TOP 5 verletzt die Kläger dagegen nicht in ihren Rechten. Der Beschluß, nach dem "auf der Gemeinschaftsfläche auf dem Kiesplatz vor der Apfelscheune Kraftfahrzeuge nicht parken dürfen und ausschließlich die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Stellplätze zu nutzen sind", geht über eine bloße, klarstellende Wiederholung der entsprechenden Regelung aus der Teilungserklärung zur Parksituation nicht hinaus. Daß die Parteien die Gemeinschaftsfläche auf dem Kiesplatz vor der Apfelscheune nicht zum Parken benutzen dürfen, steht zwischen den Parteien ohnehin nicht im Streit. Der Verweis darauf, daß die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Stellplätze zu nutzen sind, kann verständig auch nur so ausgelegt werden, daß jeder Wohnungseigentümer auf den gerade ihm zugewiesenen Stellplatz verwiesen wird. Die Bedenken der Kläger, dadurch können sich nunmehr Wohnungseigentümer X berechtigt fühlen, auf dem Stellplatz von Wohnungseigentümer Y zu parken, sind daher nicht verständlich. Auch trifft der Beschluß keine über die Teilungserklärung hinausgehende Aussage dazu, wie und durch wen jeder Wohnungseigentümer seinen Parkplatz nutzen darf.

14 Nach alledem war der Klage in bezug auf die Beschlüsse zu TOP 3 und zu TOP 4 stattzugeben; im übrigen - d.h. im Hinblick auf den Beschluß zu TOP 5 - war sie dagegen abzuweisen.

15 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 92 Abs.1, 269 Abs.3 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001284193