Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat — 12 Wx 38/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-03-04

Aktenzeichen: 12 Wx 38/25

ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2026:0304.12WX38.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 71 Abs 2 S 2 GBO, § 894 BGB

Leitsatz

Beschwerdeberechtigt ist im Ausgangspunkt, wer durch die Entscheidung des Grundbuchamts mittelbar oder unmittelbar beeinträchtigt ist oder wäre, wenn die angefochtene Entscheidung in der von der Beschwerde behaupteten Richtung unrichtig wäre, er also ein rechtlich geschütztes Interesse an ihrer Beseitigung hat. Beeinträchtigt sein muss ein rechtliches Interesse, gleichgültig, ob dieses aus dem öffentlichen oder dem Privatrecht herrührt. Eine Beeinträchtigung nur wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen genügt dagegen nicht. Dabei ist für eine Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO nur derjenige beschwerdeberechtigt, dessen Rechtsstellung durch die Berichtigung eine unmittelbare Verbesserung oder Verschlechterung erfahren würde. Dies ist derjenige, der, falls die Eintragung unrichtig wäre, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste.

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen die zugunsten des Beteiligten zu 3) vorgenommene Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch von E. Blatt 3... (Abteilung II, lfd. Nr. 4) vom 12. Juni 2025 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen.

Der Beschwerdewert beträgt 40.000,00 €.

Gründe

I.

1 Die beiden Beteiligten zu 1) und zu 2) sind zu je ½ als Eigentümer des im Grundbuch von E. Blatt 3... verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.

2 Der Notar D. hat mit Schriftsatz vom 5. Juni 2025 gemäß § 15 GBO unter Vorlage des von ihm beurkundeten Vertrages vom 26. Mai 2025 über den Verkauf des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2) an den Beteiligten zu 3) die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt. Dem hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts Gardelegen mit Verfügung vom 12. Juni 2025 entsprochen.

3 Der Beteiligte zu 1) hat sich mit Schriftsätzen vom 26. Juni 2025, vom 15. September 2025 und vom 20. Oktober 2025 gegen die Richtigkeit der für den Beteiligten zu 3) eingetragenen Auflassungsvormerkung gewandt und zur Begründung insbesondere ausgeführt, dass der Beteiligte zu 2) seine Haushälfte für 5.000,00 € verkauft und zudem vereinbart habe, dass die Erfüllungsübernahme des Darlehens durch den Käufer erfolge. Es handele sich um ein gemeinsames Darlehen und weder die weitere Darlehensnehmerin noch das Kreditinstitut hätten der Erfüllungsübernahme zugestimmt, so dass der Vertrag unwirksam sei. Deshalb sei der Grundbucheintrag unrichtig. Weiter ergebe sich die Unwirksamkeit des Eintrags deshalb, weil die Rückzahlung des Darlehens durch ein Modell vereinbart sei, das einen Bausparvertrag beinhalte, zu dem es in der Notarurkunde keine Regelung gebe. Der Verkäufer habe mit dem Käufer eine befreiende Schuldübernahme vereinbart, ohne dass die Gläubigerin des Darlehens diese genehmigt habe. Auch wären, da das Sparkassendarlehen ein Verbraucherdarlehen sei, Verbraucherschutzvorschriften gemäß § 491 ff. BGB zu beachten gewesen. Die Verfügung des Beteiligten zu 2) sei auch deshalb schwebend unwirksam, weil er nicht anteiligen Besitz habe übertragen können, sondern nur Mitbesitz am gesamten Grundstück, weshalb es hierzu nach § 747 Satz 2 BGB der Zustimmung der Beteiligten zu 1) bedurft habe.

4 Die Beteiligte zu 1) sei auch beschwert, denn der Grundbesitz sei mit einer Hypothek von 100.000,00 € wegen eines Darlehens zugunsten der Beteiligten zu 1) und 2) zum Erwerb des Grundstücks belastet. 5.000,00 € seien zum Erwerb des Grundstücks und weitere 95.000,00 € zur Sanierung des Wohnhauses verwendet worden. Sie sei beschwert, weil der bisherige Mitschuldner gegen den Erwerber der Grundstückshälfte ausgetauscht werden solle. Dies bedürfe der Zustimmung aller Beteiligten, ebenso der Verkauf der Grundstückshälfte. Sie stimme aber dem Austausch des Mitschuldners nicht zu, ebenso wenig werde dies die Sparkasse W. tun.

5 Das Grundbuchamt hat der Beschwerde der Beteiligten zu 1) durch Beschluss vom 22. Oktober 2025 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht – Beschwerdesenat – zur Entscheidung vorgelegt. Die Beteiligte zu 1) hat mit ihrem weiteren Schriftsatz vom 14. Januar 2026 im Beschwerdeverfahren ihre Argumente wiederholt und vertieft.

II.

6 Die Grundbuchbeschwerde der Beteiligten zu 1) war als unzulässig zu verwerfen.

7 Zwar stehen die Beschränkungen des § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO der Zulässigkeit nicht entgegen. Nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO kann ein Rechtsmittel allerdings grundsätzlich nicht gegen die Eintragung selbst gerichtet werden. Entsprechend dem Begehren der Beteiligten zu 1) geht der Senat jedoch davon aus, dass diese ihre Beschwerde mit dem zulässigen Ziel der Löschung der Auflassungsvormerkung oder der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Auflassungsvormerkung einlegen wollte. Denn statthaft ist zumindest eine auf Maßnahmen nach § 53 Abs. 1 GBO beschränkte Beschwerde (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO), da sich an die Eintragung einer Vormerkung ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann. Soweit das Grundbuchamt nach § 53 GBO verpflichtet ist, von Amts wegen tätig zu werden, kann es dazu auch im Beschwerdewege angehalten werden (z. B. Demharter, GBO, 33. Aufl., Rdn. 1 zu § 71 GBO).

8 Die Beschwerde ist vielmehr unzulässig, weil es der Beteiligte zu 1) an der erforderlichen Beschwerdeberechtigung fehlt.

9 Beschwerdeberechtigt ist im Ausgangspunkt, wer durch die Entscheidung des Grundbuchamts mittelbar oder unmittelbar beeinträchtigt ist oder wäre, wenn die angefochtene Entscheidung in der von der Beschwerde behaupteten Richtung unrichtig wäre, er also ein rechtlich geschütztes Interesse an ihrer Beseitigung hat (z. B. Sternal, in: Keller/Munzig, GBO, 9. Aufl., Rdn. 61 zu § 71 GBO; Demharter, GBO, 33. Aufl., Rdn. 58 zu § 71 GBO; BGH, Beschluss vom 6. März 1981 – V ZB 18/80; OLG Hamm, Beschluss vom 22. Juni 1995 – 15 W 166/95, Rdn. 10; beide zitiert nach Juris). Beeinträchtigt sein muss ein rechtliches Interesse, gleichgültig, ob dieses aus dem öffentlichen oder dem Privatrecht herrührt. Eine Beeinträchtigung nur wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen genügt dagegen nicht (z. B. Sellner, in: Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl., Rdn. 72 zu § 71 GBO; BGH, a.a.O.; OLG München, Beschluss vom 27. Januar 2017 – 34 Wx 430/16; beide zitiert nach Juris). Dabei ist für eine Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO nur derjenige beschwerdeberechtigt, dessen Rechtsstellung durch die Berichtigung eine unmittelbare Verbesserung oder Verschlechterung erfahren würde. Dies ist derjenige, der, falls die Eintragung unrichtig wäre, nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (z. B. OLG Köln, Beschluss vom 17. Dezember 2001 – 2 Wx 63/01; Kammergericht, Beschluss vom 7. Oktober 2021 – 1 W 343/21; beide zitiert nach Juris).

10 Vorliegend ist nach dem aktenkundigen Sach- und Streitstand, insbesondere nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1), nichts dafür zu erkennen, dass ihr ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs dahingehend zustehen könnte, gerichtet darauf, zu ihren Gunsten einen Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung der Auflassungsvormerkung einzutragen, zumal verbunden mit einer unmittelbaren Verbesserung ihrer Rechtsstellung. Denn der zugrunde zu legende Sachverhalt lässt nicht den Schluss darauf zu, dass das Grundbuch unrichtig sein könnte.

11 Unrichtigkeit des Grundbuchs besteht, wenn die durch den Grundbuchinhalt dargestellte Rechtslage u.a. bezüglich einer eingetragenen Vormerkung nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmt (z. B. Herrler, in: Grüneberg, BGB, 85. Aufl., Rdn. 2 zu § 894 BGB). Eine solche Diskrepanz zwischen Eintragung und tatsächlicher Rechtslage ist hier nicht festzustellen. Denn die hier in Rede stehende Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Beteiligten zu 3) auf Übertragung des Miteigentums des Beteiligten zu 2) an dem Grundstück ist dinglich wirksam eingetragen worden. Im Rahmen von Grundbucherklärungen (Ziffer X.2 der notariellen Urkunde) haben gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB der Beteiligte zu 2) die Eintragung der Vormerkung bewilligt und der Beteiligte zu 3) deren Eintragung beantragt.

12 Zudem ist die Vormerkung auch nicht unwirksam bzw. als wirkungslos zu löschen, weil der zu sichernde Anspruch nicht entstanden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2002 – IX ZR 457/99, zitiert nach Juris). Denn hier bestand gemäß § 883 Abs. 1 BGB ein mit der Vormerkung zu sichernder Anspruch des Beteiligten zu 3) auf Übertragung des Miteigentums des Beteiligten zu 2). Dieser Anspruch ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil der zugrundeliegende Kaufvertrag unwirksam wäre. Anders als die Beteiligte zu 1) meint, ist der Kaufvertrag nicht unwirksam, weil es an ihrer Zustimmung bzw. an der Zustimmung der finanzierenden Bank fehlte.

13 Das Miteigentum der beiden Beteiligten zu 1) und zu 2) stellt sich als Bruchteilsgemeinschaft im Sinne des § 741 BGB dar. Generell kann jeder Teilhaber der Gemeinschaft gemäß § 747 Satz 1 BGB über seinen Anteil verfügen, unabhängig davon, ob die übrigen Teilhaber dem zustimmen (z. B. BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 – I ZR 160/17, zitiert nach Juris). Ebenso wenig bedarf das zugrundliegende Verpflichtungsgeschäft, hier der Kaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 2) und zu 3), der Zustimmung der Beteiligten zu 1). Schon gar nicht ist die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich. Dafür, dass der Darlehensvertrag es verböte, ohne die Zustimmung der Bank das Grundstück, das das Darlehen absichert, oder auch nur einen Miteigentumsanteil zu veräußern, ist nichts ersichtlich.

14 Auch unter den besonderen Umständen des hier in Rede stehenden Einzelfalls unterliegt der Kaufvertrag nicht der Zustimmung einer Bank oder auch der Beteiligten zu 1), weil der Beteiligte zu 2) mit dem Beteiligten zu 3) eine befreiende Schuldübernahme vereinbart hätte. Eine solche zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarte Schuldübernahme bedürfte zwar nach § 415 Abs. 1 BGB zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung des Gläubigers, die hier – soweit ersichtlich – nicht vorliegt. Indes enthält der Kaufvertrag vom 26. Mai 2025 keine solche Schuldübernahme, sondern vielmehr unter Ziffer III die Vereinbarung, dass die Gegenleistung für die Übertragung des Miteigentumsanteils teilweise in der Erfüllungsübernahme hinsichtlich des zwischen den beiden Beteiligten zu 1) und zu 2) mit der Sparkasse W. geschlossenen Darlehensvertrages besteht. Durch eine Erfüllungsübernahme verspricht der Übernehmende ausschließlich dem Schuldner, dessen Gläubiger zu befriedigen. Die Erfüllungsübernahme und damit womöglich auch der ganze Kaufvertrag bedürfen zu ihrer Wirksamkeit aber keinesfalls der Zustimmung der Gläubigerin oder gar des weiteren Darlehensschuldners, hier der Beteiligten zu 1). Auch im Falle der Erfüllungsübernahme bleibt der Beteiligte zu 2) gegenüber der Bank voll haftender Darlehensschuldner, nicht anders als die Beteiligte zu 1).

15 Anders als die Beteiligte zu 1) meint, stellt sich die Vereinbarung über die Erfüllungsübernahme zwischen dem Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 3) nicht als Verbraucherdarlehen dar, bei dem die Verletzung gewisser Verbraucherschutzvorschriften gegebenenfalls die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge haben könnte. Dass eine von dem Beteiligten zu 3) nach seiner Wahl gegebenenfalls mit der Bank zu vereinbarende befreiende Schuldübernahme womöglich in diesem Rechtsverhältnis zur Anwendung von Verbraucherschutzvorschriften führen könnte, lässt die Wirksamkeit des Kaufvertrages und des sich aus ihm ergebenden Anspruch auf die Übertragung des Miteigentums des Beteiligten zu 2) unberührt.

16 Schließlich teilt der Senat auch nicht die Ansicht der Beteiligten zu 1), dass die Verfügung des Beteiligten zu 2) schwebend unwirksam sei, weil er nur über den Besitz an dem gesamten Grundstück habe verfügen können, weshalb nach § 747 Satz 2 BGB ihre Zustimmung einzuholen gewesen wäre. Denn Gegenstand der Verfügung des Beteiligten zu 2) im Sinne des § 747 BGB ist allein dessen Miteigentumsanteil. Die Überlassung von Besitz bzw. die schuldrechtliche Vereinbarung über die Einräumung von Besitz ist demgegenüber keine Verfügung im Sinne des § 747 BGB. Dass der Beteiligte zu 2) dem Beteiligten zu 3) womöglich unter Verstoß gegen die Grundsätze der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verfrüht – vor der Umschreibung des Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 3) – den Besitz an dem Grundstück eingeräumt hat oder jedenfalls einräumen wollte, hat keinerlei Einfluss auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages und die wirksame Eintragung der Auflassungsvormerkung.

III.

17 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Den Geschäftswert hat der Senat nach § 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG in Verbindung mit §§ 61 Abs. 1, 53 Abs. 1, 45 Abs. 3 GNotKG nach billigem Ermessen orientiert an dem Wert des betroffenen hälftigen Miteigentumsanteils bemessen. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.