Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat — 12 Wx 41/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-12-17

Aktenzeichen: 12 Wx 41/25

ECLI: ECLI:DE:OLGNAUM:2025:1215.12WX41.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Leitsatz

Das Grundbuchamt hat bei dem Vollzug einer Auflassung im Grundbuch eine im Rahmen des Kaufvertrages zugesicherte Lastenfreiheit nicht zu prüfen.(Rn.16)

Orientierungssatz

Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Beschluss vom 25. Oktober 2021 - 20 W 191/21.(Rn.16)

Tenor

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 26.8.2025 wird aufgehoben.

Gründe

A.

1 Im oben genannten Grundbuch sind in der Abteilung I unter lfd. Nr. 2b), c) und 3) die Beteiligten zu 2.), bis 4) in Erbengemeinschaft als Eigentümer eingetragen. In der Abteilung II sind unter lfd. Nr. 2, 4, und 5 drei persönliche Dienstbarkeiten in Form von Leitungsrechten eingetragen.

2 Mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 10.2.2025 – UVZ-Nr. 273/2025 – veräußerten die Beteiligten zu 2) bis 4) das oben genannte Grundstück an die Beteiligte zu 1). In dem Vertrag wurden aufgrund eines notariellen Versehens unter "I. Vertragsgegenstand, Vorbemerkungen" unter Belastungen in der Abteilung II jedoch statt der drei persönlichen Dienstbarkeiten nur zwei, die unter Nr. 4 und 5 benannten Dienstbarkeiten, erwähnt.

3 Unter "II. Verkauf" heißt es unter anderem:

4 "… verkaufen hiermit … den in Ziffer I bezeichneten Vertragsgegenstand … zum Alleineigentum"

5 In Ziffer "IV. Auflassung, Vormerkung" heißt es unter anderem:

6 "1. Die Vertragsparteien sind über den Eigentumsübergang gemäß Abschnitt II. dieser Urkunde auf den Käufer … einig. Der Verkäufer bewilligt die Eigentumsumschreibung unter der aufschiebenden Bedingung, dass der beurkundende Notar in gesiegelter Form die Eigentumsumschreibung beantragt."

7 Unter Ziffer "VII. Rechts- und Sachmängel" vereinbarten die Beteiligten unter anderem:

8 "Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer Besitz und Eigentum am Vertragsgegenstand frei von eingetragenen und sonstigen Rechten Dritter zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. … Rechte in Abt. II des Grundbuchs werden vom Käufer zur weiteren Duldung und Verpflichtung übernommen, wenn sie in Abschnitt I. dieser Urkunde aufgeführt sind und nicht vom Veräußerer in dieser Urkunde zur Löschung beantragt werden. Auf die Einsichtnahme der Grundakten hinsichtlich der in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen wird verzichtet."

9 Mit Schreiben vom 16.6.2025 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte bei dem Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung.

10 Dieses erließ mit Beschluss vom 26.8.2025 die hier angegriffene Zwischenverfügung und setzte den Beteiligten eine Frist von einem Monat, um hinsichtlich der persönlichen Dienstbarkeit, welche in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 eingetragen ist, eine Übernahmeerklärung der Beteiligten zu 1) bzw. Löschungsbewilligung der Berechtigten vorzulegen. Zur Begründung führt das Grundbuchamt aus, dass es in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 GBO davon ausgehe, dass die Beteiligte zu 1) die Eigentumsumschreibung ohne die Eintragung dieser Dienstbarkeit begehre, weil sie ausweislich der notariellen Vereinbarung nur zwei Dienstbarkeiten und ansonsten ein lastenfreies Grundstück habe erwerben wollen.

11 Gegen die Zwischenverfügung wendet sich die Beteiligte zu 1) mit ihrer Beschwerde vom 16.9.2025. Die Eigentumsumschreibung sei vorzunehmen. Das Grundbuchamt habe das schuldrechtliche Grundgeschäft bei der Eigentumsumschreibung nicht zu überprüfen. Eine vertraglich vereinbarte Lastenfreiheit sei keine Eintragungsvoraussetzung. § 16 GBO sei weder direkt noch analog auf den vorliegenden Fall anzuwenden, denn die Auflassung gemäß § 925 BGB sei bedingungsfeindlich. Das Grundbuch werde auch nicht mangels einer fehlenden Übernahmeerklärung des Erwerbers unrichtig, denn die Dienstbarkeit belaste das Grundstück, so dass es bestehen bleibe, wenn das Eigentum wechsle. Insbesondere sei der Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt: Auflassung, Bewilligung und Antrag seien eindeutig formuliert. Für das Verlangen einer Übernahmeerklärung fehle es dem Grundbuchamt letztlich an einer gesetzlichen Grundlage.

12 Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 3.11.2025 nicht ab und legte das Verfahren zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vor.

B.

13 Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und hat auch in der Sache Erfolg:

14 Es bedarf der geforderten Übernahmeerklärung bzw. Löschungserklärung hinsichtlich der persönlichen Dienstbarkeit in der Abteilung II unter lfd. Nr. 2 nicht:

15 1. Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit seinem Schreiben vom 16.6.2025 an das Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumswechsels aufgrund der von ihm vorgelegten notariellen Urkunde beantragt. Im Falle der Auflassung eines Grundstücks darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Diese liegt hier ausweislich Ziffer IV. 1. der notariellen Urkunde mit eindeutigem Inhalt vor, gleiches gilt für die dort erklärte Eintragungsbewilligung. Insbesondere lassen die die in Ziffer IV. 1. abgegebenen Grundbucherklärungen keinen Zusammenhang mit an anderer Stelle des Vertrags aufgenommenen schuldrechtlichen Vereinbarungen erkennen. Die Grundbucherklärungen sind zusammen mit der Auflassung in einem eigenen Abschnitt, nämlich Ziffer IV. der Urkunde, zusammengefasst. In einem solchen Fall darf der Antrag auf Eintragung der Auflassung vom Grundbuchamt nicht von der Übernahme von Grundpfandrechten abhängig gemacht werden (OLG Frankfurt a. M. Beschluss vom 25.10.2021 – 20 W 191/21, BeckRS 2021, 46303, Rn. 12 m.w.N.). § 16 GBO findet für den vorliegenden Fall weder direkt noch analog Anwendung. Ziffer VI. 1. des notariellen Vertrages im Zusammenhang mit dem Antrag vom 16.6.2025 enthält weder mehrere Anträge, noch Anträge unter Vorbehalt.

16 2. Die vom Grundbuchamt verlangte Übernahmeerklärung bezieht sich auf die in der notariellen Urkunde unter Ziffer VII übernommene Verpflichtung der Beteiligten zu 2.) bis 4.), der Beteiligten zu 1.) als Erwerberin das oben genannten Grundbesitz frei von allen nicht übernommenen Belastungen zu verschaffen. Es ist es zwar zutreffend, dass die notarielle Urkunde keine Erklärung zur Übernahme der im Grundbuch eingetragenen persönlichen Dienstbarkeit in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 enthält, die Löschung dieses Rechts weder bewilligt und noch beantragt worden ist und deshalb die Auflassung nicht dem übrigen notariellen Kaufvertrag entspricht. Das Grundbuchamt hat aber im Rahmen des § 20 GBO das der Auflassung zugrundeliegende schuldrechtliche Grundgeschäft nicht zu überprüfen und darf grundsätzlich die Eigentumsumschreibung nicht deshalb ablehnen, weil die Auflassung nicht mit dem schuldrechtlichen Grundgeschäft übereinstimmt. Insbesondere hat das Grundbuchamt bei dem Vollzug einer Auflassung im Grundbuch auch eine im Rahmen des Kaufvertrags zugesicherte Lastenfreiheit nicht zu prüfen (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 20; OLG Frankfurt a. M. a.a.O., Rn. 10 m.w.N.). Ein Ausnahmefall, bei dem ein Mangel des schuldrechtlichen Grundgeschäfts auch das dingliche Erfüllungsgeschäft erfasst, wenn das Kausalgeschäft nach dem Willen der Beteiligten für die Wirksamkeit oder den Inhalt verfahrensrechtlicher Eintragungsvoraussetzungen erforderlich ist, (vgl. OLG Frankfurt a. M. a.a.O., Rn. 11 m.w.N.) liegt hier ersichtlich nicht vor. Vielmehr führte im vorliegenden Fall der Eigentumsübergang lediglich dazu, dass die Beteiligte zu 1.) ein höher belastetes Eigentum erhielte, als ihr nach dem schuldrechtlichen Vertrag zustünde.

C.

17 Da die Beschwerde erfolgreich ist, bedarf es keiner Kostenentscheidung noch Ausführungen zur Zulassung einer Rechtsbeschwerde.