Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat — 12 U 4/18 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2018-06-26

Aktenzeichen: 12 U 4/18

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 448 Abs 1 BGB, § 11 S 1 FlErwV

Orientierungssatz

1. Eine Klausel, nach der der Käufer bei Kaufverträgen nach der Flächenerwerbsverordnung die hälftigen Trennvermessungskosten zu zahlen hat, verstößt nicht gegen die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Zwar treffen die Kosten der Grundstücksvermessung grundsätzlich den Verkäufer (§ 448 Abs. 1 BGB). Laut der Rechtsprechung ist diese Regelung jedoch individualvertraglich und im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen abdingbar.(Rn.9)

2. Eine unangemessene Benachteiligung des Käufers liegt auch dann nicht vor, wenn die Trennvermessungskosten deutlich oberhalb des Kaufpreises liegen.(Rn.11)

Verfahrensgang

vorgehend LG Stendal, 13. Dezember 2017, 23 O 163/17

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 13. Dezember 2017 verkündete Einzelrichterurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stendal wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Gebührenstufe bis 7.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO).

II.

2 Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1 1. Alt., 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 2. Alt. ZPO).

3 Das Landgericht hat den Beklagten im Ergebnis zu Recht zur Herausgabe der streitgegenständlichen Teilfläche des Flurstücks 387/202 der Flur 2 der Gemarkung N. an die Klägerin Zug um Zug gegen Rückzahlung des von ihm gezahlten Kaufpreises in Höhe von 770,92 Euro verurteilt.

4 Die Klägerin hat gegen den Beklagten sowohl nach § 346 Abs. 1 BGB als auch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Teilfläche. Dem Beklagten steht aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 18. Februar 2017 kein Besitzrecht mehr nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Denn die Klägerin ist mit Schreiben vom 27. März 2017 nach § 323 Abs. 1 BGB wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten.

5 Der Beklagte hat seine ihm aus dem notariellen Kaufvertrag obliegende Pflicht, gemeinsam mit den Eheleuten S. die Trennvermessung in Auftrag zu geben, verletzt, obwohl ihm die Klägerin zur Erfüllung eine angemessenen Frist gesetzt hatte. Insoweit ist es für die Anwendbarkeit des § 323 Abs. 1 BGB nicht erforderlich, dass es sich um bei der verletzten Pflicht um keine im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma) stehende Pflicht handelt (z. B. OLG München, Urteil vom 3. April 2014 - 23 U 3978/13, zitiert nach juris).

6 Das Rücktrittsrecht der Klägerin ist auch nicht wegen mangelnder Vertragstreue der Klägerin ausgeschlossen, weil diese darauf beharrt hat, dass der Beklagte die hälftigen Trennvermessungskosten übernimmt. Denn die entsprechende Klausel in dem notariellen Vertag ist wirksam. Zwar ist die durch das Treuhand- und das Ausgleichsleistungsgesetz geregelte Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen eine öffentliche Aufgabe (vgl. BGHZ 158, 253, 259). Nimmt der Staat eine solche Aufgabe - wie hier - in den Formen des Privatrechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben bestehenden gesetzlichen Vorgaben nicht durch einen Hinweis auf die Grundsätze der Privatautonomie entziehen (vgl. BGH, ZOV 2007, 30). Insbesondere kann sie die Bedingungen für die Gewährung von Subventionen und ähnlichen Vergünstigungen nicht privatautonom, also abweichend von den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen bestimmen (z. B. BGH, a. a. O.).

7 Ein Verstoß gegen Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen liegt jedoch nicht vor. Zwar lassen sich die Trennvermessungskosten nicht unter den in § 11 Satz 2 FlErwV verwendeten Begriff "Erwerbskosten" subsumieren. Denn dabei handelt es sich um keine Kosten des Grundstückserwerbs (vgl. § 448 Abs. 2 BGB), sondern um Kosten der Übergabe des Grundstücks (vgl. § 448 Abs. 1 BGB). Allerdings enthält § 11 Satz 2 FlErwV kein Verbot dahin, dass dem Erwerber nur die in § 448 Abs. 2 BGB genannten Kosten auferlegt werden dürfen. Vielmehr enthalten weder das Ausgleichleistungsgesetz noch die Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen eine Regelung, wer die Trennvermessungskosten zu tragen hat. Stattdessen verweist § 11 Satz 1 FlErwV nur allgemein für den Abschluss des Vertrages auf die Vorschriften des Bürgerlichen Rechts.

8 Aufgrund der allgemeinen Verweisung in § 11 Satz 1 FlErwV sind die §§ 305 ff. BGB hier anwendbar. Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich auch um eine von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, denn sie wurde von ihr für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert.

9 Die Klausel, nach der der Beklagte die hälftigen Trennvermessungskosten zu übernehmen hat, verstößt aber weder gegen § 305c BGB noch gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Sie hält stattdessen einer Inhaltskontrolle stand.

10 Zwar hat danach der Beklagte entgegen § 448 Abs. 1 BGB die hälftigen Trennvermessungskosten zu übernehmen. Denn nach § 448 Abs. 1 BGB treffen die Kosten einer Grundstücksvermessung den Verkäufer (vgl. LG Kassel, MDR 1957, 228). Nach der Rechtsprechung ist die dispositive Kostentragungsregel des § 448 Abs. 1 BGB aber in weitgehendem Umfang nicht nur individualvertraglich, sondern auch im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen abdingbar (z. B. BGH, NJW 2017, 1388). Da dies vielfach in der Praxis geschieht, liegt in der Auferlegung der hälftigen Trennvermessungskosten auf den Erwerber kein Verstoß gegen das Verbot überraschender Klausel nach § 305c BGB vor.

11 Die streitgegenständliche Klausel verstößt auch nicht gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten liegt nicht vor. Auch wenn die Trennvermessungskosten - wie hier - deutlich oberhalb des Kaufpreises liegen, liegt ein Verstoß gegen Sinn und Zweck der Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen nicht vor. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass kein Anspruch des Beklagten auf den Erwerb bestimmter Grundstücksflächen besteht (vgl. § 3 Abs. 5 Satz 4 AusglLeistG). Auch bei wirtschaftlicher Betrachtung des Erwerbsvorganges führt die Übernahme der hälftigen Trennvermessungskosten zu keiner unzumutbaren Belastung des Beklagten.

12 Zwar hat der Senat bei seiner Entscheidung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legen, dass der Verkehrswert der verkauften Fläche 6.528,90 Euro beträgt und sich die vom Beklagten zu tragenden Vermessungskosten - wie erstinstanzlich von ihm unwidersprochen vorgetragen - tatsächlich auf 8.092,74 Euro belaufen und nicht - wie von der Klägerin im Berufungsverfahren vorgetragen auf etwa 3.600,00 Euro. Denn dieser - vom Beklagten bestrittene - neue Vortrag der Klägerin ist im Berufungsverfahren nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass dem Beklagten nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin eine Ausgleichsberechtigung in Höhe von insgesamt 79.761,53 Euro zustand. Mit dem Erwerb der streitgegenständlichen Fläche hat er die ihm zustehende Erwerbsberechtigung nur zu einem Bruchteil verwendet. Dies war seine freie Entscheidung.

13 Die Pflichtverletzung des Beklagten ist auch erheblich i. S. d. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB. Die Erheblichkeitsprüfung erfordert eine umfassende Interessenabwägung (z. B. BGH, NJW 2013, 1365). Diese ergibt hier, dass die Weigerung des Beklagten, die Trennvermessung zusammen mit den Eheleuten S. in Auftrag zu geben, eine hinreichend gewichtige Beeinträchtigung der berechtigten Interessen der Klägerin ist, um einen Rücktritt vom Vertrag zu rechtfertigen. Denn damit blockiert der Beklagte die gesamte Durchführung des Vertrages.

III.

14 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 713, 544 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

15 Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 GKG i. V. m. §§ 3, 6 ZPO.