AG Halle (Saale) — 104 C 2987/11 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2012-04-11

Aktenzeichen: 104 C 2987/11

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2012:0411.104C2987.11.0A

Dokumenttyp: Urteil

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1. Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung den Wert des Heizöls zu Beginn der Abrechnungsperiode mit dem von ihm bei der vorausgegangenen Heizöllieferung gezahlten Preis darstellen. Gleiches gilt für die Darstellung des Wertes zum Ende der Abrechnungsperiode. „Ungerechtigkeiten“, die dadurch entstehen, dass infolge eines Preisverfalls während des Abrechnungszeitraums die vom Mieter zu leistenden Heizkosten weniger seinem Verbrauch als der Bewertung des Heizöls zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums geschuldet sind, hat der Mieter hinzunehmen.(Rn.19)

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgerechneten Heizkosten auf Grund einer ganz besonderen Situation (hier: des dramatischen Absturzes der Weltmarktpreise für Öl ab Sommer 2008 infolge der Finanzkrise) in einem extremen Missverhältnis zum Heizölverbrauch stehen.(Rn.25)

Tenor

1.) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 253,78 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.02.2011 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 27,07 Euro zu zahlen.

2.) Die Beklagten haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4.) Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1 Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung im Erdgeschoss rechts in der ...straße .. in Wettin, sie begehrt von den Beklagten als den Mietern der Wohnung die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

2 Unter dem 03.11.2010 rechnete die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2009 ab, die Abrechnung ging einige Tage später den Beklagten zu. Nach der Abrechnung schulden die Beklagten 258,05 Euro, später noch korrigiert auf 253,78 Euro. Diesen Betrag fordert die Klägerin mit der vorliegenden Klage.

3 Einziger Streitpunkt sind die Kosten der Heizung und der Warmwasseraufbereitung, hier konkret die Kosten der Heizölversorgung.

4 In der Abrechnung ist hierzu unter anderem folgendes aufgeführt:

5 | | | | | --- | --- | --- | | Brennstoff: | Menge | Kosten | | Anfangsbestand: | 3.600,00 (01.01.2009) | 2.732,34 Euro | | Anlieferung Brennstoff | 3.505,00 (17.07.2009) | 1.737,12 Euro | | Abzüglich Restbestand | -3.440,00 (31.12.2009) | -1.702,94 Euro | | | | | | Verbrauch: | | 2.764,52 Euro. |

6 Es folgen weitere Kosten und die Berechnung der Umlage auf die Mieter.

7 Die Positionen "Heizkosten" und "Warmwasserkosten" werden zu insgesamt 857,11 Euro auf die Beklagten umgelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berechnung Blatt 21ff verwiesen.

8 Die Beklagten wurden unter anderem mit Schreiben vom 26.01.2011 und Schreiben vom 08.03.2011 zur Zahlung aufgefordert. Im weiteren beauftragte die Klägerin ihren späteren Prozessbevollmächtigten mit der Beitreibung der Forderung. Ihr entstanden hierfür Kosten in Höhe von 27,07 Euro.

9 Die Klägerin ist der Auffassung, den wirtschaftlichen Wert des Anfangsbestandes 2009, wie auch des Endbestandes korrekt ausgewiesen zu haben. Sie habe insbesondere die jeweils festgestellte Menge mit dem Preis, den sie jeweils Mitte des Jahres für die Heizöllieferung bezahlte, multiplizieren dürfen.

10 Sie behauptet, die in Abrechnung ausgewiesene Rechnung vom 17.07.2009 für die von ihr bestellte Heizölmenge auch bezahlt zu haben.

11 Die Klägerin beantragt,

12 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 253,78 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.01.2011 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 27,07 Euro zu zahlen.

13 Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen,

Entscheidungsgründe

14 Die Klägerin hat aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskosten aus der Abrechnung für 2009 in der geltend gemachten Höhe.

15 Die Abrechnung ging der Beklagten unstreitig innerhalb der in § 556 III S. 2 BGB bestimmten Jahresfrist zu. Die Abrechnung ist auch ohne weiteres prüffähig, sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen.

16 Die Beklagten wenden sich gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, nach ihrem Dafürhalten sind die Kosten für die Heizungsanlage unrichtig berechnet. Dieser Einwand ist im Ergebnis nicht erheblich.

17 Zunächst konnte die Klägerin durch Vorlage der Heizölrechnung vom 17.07.2009 und des Kontoauszugs des Verwalterkontos (Bl. 46) beweisen, dass die in die Abrechnung eingebuchte Heizölrechnung auch tatsächlich die Klägerin betraf und auch aus ihrem Vermögen gezahlt wurde.

18 Durch Vorlage der Abrechnung für 2008 hat die Klägerin auch bewiesen, dass der Anfangsbestand 2009 (also für die hier maßgebliche Periode) betragsmäßig dem Endbestand des Jahres 2008 entsprach, ein Änderung in der wirtschaftlichen Bewertung der Heizöls durch die Klägerin also nicht erfolgte.

19 Die Klägerin durfte auch den Wert des Heizöls zu Beginn der Abrechnungsperiode (01.01.2009) mit dem von ihr bei der vorausgegangenen Heizöllieferung gezahlten Preis darstellen. Gleiches gilt selbstredend für die Darstellung des Wertes zum Ende der Abrechnungsperiode (31.12.2009). Zwar ist den Beklagten zuzugeben, dass in dem hier gegenständlichen Abrechnungszeitraum die von ihnen zu leistenden Heizkosten weniger dem Verbrauch als der Bewertung des Heizöls zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums geschuldet waren.

20 So wird das zum 01.01.2009 noch vorhandene Volumen mit dem Einkaufspreis der Lieferung vom 14.04.2008 bewertet, also 3600 Liter Heizöl mit 2.732,34 Euro (entspricht 0,76 €/l). Zum 31.12.2009 hingegen befinden sich 3.440,00 Liter, bewertet nach dem Einkaufspreis vom 17.07.2009, zu 1.735,12 Euro im Tank (entspricht 0,50 €/l). Die Beklagten schulden aus diesem Grund für das Abrechnungsjahr - neben der Bezahlung der Lieferung vom 17.07.2009 - Brennstoffkosten in Höhe von fast 1.000,00 Euro, obwohl sich der Bestand lediglich um 160 Liter verminderte (entspricht einem Preis von 6,25 €/l).

21 Zur Überzeugung des Gerichts ist diese "Ungerechtigkeit" durch die Mieter jedoch hinzunehmen.

22 Ausgangspunkt sämtlicher Überlegungen zu diesem Problem dürfte sein, dass letztlich die Kosten der Brennstoffversorgung nach dem Mietvertrag –in zulässiger Weise- vollständig dem Mieter auferlegt wurden. Jedwede Veränderung der Heizölpreise und damit des Wertes des eingekauften Heizöls darf sich folglich nicht im Vermögen des Vermieters niederschlagen, ist vielmehr durch den –jeweiligen- Mieter zu tragen. Vor diesem Hintergrund wiederum müssen mögliche Alternativen zur Wertfeststellung des sich (zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums) im Tank befindenden Heizöls betrachtet werden, wobei als Alternative (vernünftigerweise) wohl nur die Bewertung des noch im Tank vorhandenen Heizöls mit dem Marktpreis des Heizöls zu Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode in Betracht kommt.

23 Gegen eine solche Darstellung sprechen aber zum einen die Schwierigkeiten bei der Feststellung des Heizölpreises zum Stichtag (Reicht es einen Anbieter in Halle auszuwählen? Muss ein Durchschnitt aller Anbieter in Halle gebildet werden? Müssen möglicherweise auch Anbieter aus Nachbarorten mit einbezogen werden?), zum anderen kann diese Bewertungsmethode die "Gefahr" sprunghafter Veränderung des Preises während der Heizperiode auch nicht ausschließen.

24 Hinzukommt, dass im Rahmen der "üblichen" Mietverhältnisse, da regelmäßig über mehrere Jahre andauernd, dieses Problem dadurch entschärft wird, dass die "Verschlechterung" in einem Jahr durch die Verbesserung im Folgejahr und umgedreht ausgeglichen wird.

25 Da letztlich der hier gegenständliche Sachverhalt auch auf einer ganz besonderen Situation beruhte, nämlich des dramatischen Absturzes der Weltmarktpreise für Öl ab ca. Sommer 2008 infolge der Finanzkrise, hält das Gericht die hier von der Klägerin zu Hilfe gezogene Bewertungsmethode für zulässig. Die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten auf die Beklagten erfolgte insoweit zu Recht.

26 Die Nebenkosten rechtfertigen sich aus Verzug. Unstreitig hat die Klägerin mit Schreiben vom 27.01.2011 mit einer Zahlungsfrist von 7 Tagen gemahnt. Dies rechtfertigt die Annahme, Verzug und damit die Zinspflicht sei ab dem 07.02.2011 eingetreten. Soweit der Klageantrag noch eine Zinsforderung ab dem 27.01.2011 aufführte, konnte das Gericht diesen Antrag berichtigen, da aus der Klagebegründung deutlich entnommen werden konnte, dass erst ab dem 07.02.2011 Zinsen begehrt werden sollen.

27 Da die Beklagten ab dem 07.02.2011 in Verzug sich befanden, schulden sie als weiteren Verzögerungsschaden die Kosten für die außergerichtliche Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten.

28 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 711 Nr. 8, 711 ZPO.

29 Das Gericht hatte gemäß § 511 IV Ziffer 1 ZPO (in der Alternative der grundsätzlichen Bedeutung) die Berufung im Hinblick auf die bislang obergerichtlich noch nicht geklärte Bewertung des vom Vermieter für den Mieter vorgehaltenen Brennstoffs zuzulassen.