AG Halle (Saale) — 120 C 4333/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2011-03-15

Aktenzeichen: 120 C 4333/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2011:0315.120C4333.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 21 Abs 4 WoEigG, § 24 Abs 1 WoEigG

Orientierungssatz

Bei einem systematischen Unterlaufen der Regelung über die Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die Kausalität des Verfahrensfehlers ankommt.(Rn.17) (Rn.18) (Rn.19)

Tenor

1.) Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2010 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3., 4., 5., 7., 8., 14., 15., 16., 18., 19., 22., 23, 24., 25., 26. 27., 28. und 29. werden für ungültig erklärt.

2.) Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist im Hinblick auf die Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1 Die Parteien bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft S. 6 in Halle. Sie sind Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung links (Nr. 15). Die benachbarten Häuser mit den Nummern 2, 4, 8, 10, 12 und 14 bilden jeweils separate Wohnungseigentümergemeinschaften. Dies ist für alle sieben Wohnungseigentümergemeinschaften urkundlich in einer einheitlichen Teilungserklärung vom 25.11.1996 festgelegt (Blatt 31 bis 45). Alle Wohnungseigentümergemeinschaften sind in unterschiedlicher Form an einer Tiefgarage beteiligt, die architektonisch als einheitliches Objekt angelegt ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaften gilt ein gleichlautende Miteigentümerordnung (Blatt 82 bis 90 der Akte).

2 Ursprünglich hatten sämtliche Wohnungseigentümergemeinschaften einen identischen Verwalter bestellt. Dieser ging ersichtlich davon aus, es handele sich um eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb in den ersten Jahren jeweils auch eine einheitliche Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt wurde. So wurde auch nach zwei Verwalterwechseln bis einschließlich bis 2008 verfahren. Seither ist die Beigeladene die Verwalterin von fünf der Wohnungseigentümergemeinschaften (einschließlich der streitgegenständlichen), die beiden anderen Wohnungseigentümergemeinschaften werden von einer anderen Verwalterin betreut.

3 Die Beigeladene lud die Mitglieder aller von ihr verwalteten Wohnungseigentumsgemeinschaften auf einen gemeinsamen Versammlungstermin. Die Sammelversammlung fand am 04.11.2010 statt (Protokoll Blatt 52 – 70 der Akte).

4 Die Kläger nahmen nicht teil. Die anwesenden Eigentümer fassten zu Tagesordnungspunkt 1. einen Beschluss, mit dem sie erklärten, auf die Einrede der Wahrung der Nichtöffentlichkeit zu verzichten (Blatt 52).

5 In der Versammlung wurde eine Vielzahl von Beschlüssen gefasst.

6 Gegen diese Vorgehensweise wenden sich die Kläger. Sie sehen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt. Zudem machen sie zu diversen Beschlüssen einzelne Mängel geltend.

7 Die Kläger beantragen,

8 wie erkannt.

9 Die Beklagten beantragen,

10 die Klage abzuweisen.

11 Sie sehen in der jahrelangen Übung eine konkludente Vereinbarung, für die beteiligten Wohnungseigentümergemeinschaften vom Grundsatz der Nichtöffentlichkeit abzuweichen. Außerdem stehen sie auf dem Standpunkt, es sei bei der gegebenen Konstellation unpraktikabel, einzelne Wohnungseigentümerversammlungen durchzuführen, daher habe man den vorgenommenen Weg eingeschlagen.

12 Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13 Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die gefassten Beschlüsse verletzen das Recht der Kläger auf ordnungsgemäße Verwaltung (gem. § 21 Abs. 4 WEG).

14 Die Wohnungseigentümerversammlung ist nichtöffentlich durchzuführen (§ 24 Abs. 1 WEG). In dieser Vorschrift ist die Rede von der „Versammlung der Wohnungseigentümer“. Damit sind schon begrifflich Dritte an ihr nicht zu beteiligen (Bärmann/Merle, WEG, § 24 RN 68; Niedenführ/Kümmel, WEG, § 24 RN 33 jeweils mit weiteren Nachweisen).

15 Auch inhaltlich ist diese Regel sinnvoll und gibt es keinen Grund, sie prinzipiell in Frage zu stellen. Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer hat ein berechtigtes Interesse an den vertraulichen Behandlungen ihrer internen Angelegenheiten (Bärmann/Merle § 24, RN 68). Das gilt auch dann, wenn – wie hier – nicht nur Berührungspunkte mit weiteren Wohnungseigentümergemeinschaften in der Nachbarschaft bestehen, sondern sogar ein baulich einheitliches Objekt auf verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften aufgeteilt ist. Dabei ist der Beklagten zuzugeben, dass die Organisation und Durchführung getrennter Wohnungseigentümerversammlungen schwerfällig sein mag und im Einzelfall einen erhöhten Koordinierungsaufwand verlangt. Indes ist dies die direkte Folge der für alle sieben Wohnungseigentümergemeinschaften jeweils geltenden Teilungserklärung – auch wenn diese daher womöglich an den Anforderungen an eine praktische Verwaltung vorbeiformuliert sein mag.

16 Die vom Gesetz vorgesehene Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung ist auch nicht durch spätere Erklärungen der Parteien abgeändert worden. Dies ist zwar grundsätzlich möglich, da etwas anderes nicht ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), indes lediglich durch eine allseitige Vereinbarung (Bärmann/Merle, § 24 RN 85). An einer solchen fehlt es hier. Selbst wenn man den jahrelang einvernehmlich durchgeführten gemeinsamen Wohnungseigentümerversammlungen einen entsprechenden Willen der daran Beteiligten unterlegen möchte, so tragen doch schon die Beklagten nicht vor, dass in diesem Wohnungseigentümerversammlungen jeweils sämtliche Wohnungseigentümer teilgenommen haben, insbesondere auch nicht die Kläger. Damit fehlt es an einer Allseitigkeit der abgegebenen Erklärungen.

17 Allerdings sind Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, auf eine Anfechtungsklage grundsätzlich nur dann für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt (BayObLG NZM 2004, 388). Vorliegend kann indes dahinstehen, ob dieses Merkmal zugunsten der Kläger erfüllt ist. Denn auf die – indizierte – Ursächlichkeit kommt es dann nicht an, wenn aus einem übergeordneten Gesichtspunkt ohnehin das Erfordernis besteht, die fraglichen Beschlüsse für ungültig zu erklären. So liegt es hier.

18 Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Daher ist es auch nicht in jedem Fall einer Anfechtungsklage erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluss persönlich einen Nachteil erleidet. Das Anfechtungsrecht dient nicht (jedenfalls nicht nur) einem etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern primär dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (Bärmann/Wenzel, § 46 RN 5 mit weiteren Nachweisen). Letzteres umfasst auch das Einhalten der vom Gesetz vorgegebenen maßgeblichen Regelungen für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass nicht sehenden Auges und systematisch durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer Verfahrensvorschriften ausgehebelt werden, weil man dies für pragmatischer hält. Diese Lage ist hier gegeben. Die (weit überwiegende) Mehrheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hält es (aus durchaus nachvollziehbaren Gründen) für sinnvoller, auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu verzichten. Nach den geäußerten Einschätzungen der Beklagtenseite ist auch absehbar, dass dies zukünftig so gehandhabt werden wird. Damit würde die bestehende gesetzliche Regelung, die ein Abweichen vom Nichtöffentlichkeitsgrundsatz nur bei einvernehmlicher Vereinbarung vorsieht, bewusst unterlaufen.

19 Damit kommt es auf die einzelnen weiteren Einwände, die die Kläger gegen die gefassten Beschlüsse vorbringen, nicht mehr an. Die Beschlüsse sind wegen des bezeichneten Verstoßes – ohnehin - für ungültig zu erklären.

20 Der Kostenausspruch beruht auf § 91 ZPO. Für eine Auferlegung der Prozesskosten auf den Verwalter (§ 49 Abs. 2 WEG) besteht bei dieser Konstellation, in der die Vorgehensweise durch die weit überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer getragen wurde und wird, kein Anlass. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.