AG Halle (Saale) — 120 C 1285/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-11-16

Aktenzeichen: 120 C 1285/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2010:1116.120C1285.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 21 Abs 1 WoEigG, § 21 Abs 3 WoEigG, § 23 WoEigG, §§ 23ff WoEigG

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Kommen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen (Rn.18) (Rn.19) .

2. Ein Entlastungsbeschluss ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Beschlusszeitpunkt keine Vorbehalte gegen die Leistung des Verwalters vorliegen (Rn.23) .

Tenor

1 . Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 03 . 03 . 2010 zu Tagesordnungspunkt 2 wird insoweit für ungültig erklärt , als es die Entlastung des Verwalters für die Hausgeldabrechnung 2009 betrifft .

Die weitergehende Klage wird abgewiesen .

2 . Die Klägerin trägt 80 % der Kosten des Rechtsstreits , die Beklagten ais Gesamtschuldner 20 % .

3 . Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar .

Die Parteien dürfen die Vollstreckung jeweils abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages , wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet .

und beschlossen:

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

Tatbestand

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft . Der Streit betrifft zwei Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03 . 03 . 2010 .

2 In der Teilungserklärung sind neben den jeweiligen Miteigentumsanteilen auch Quadratmeterzahlen für die jeweiligen Wohnungen benannt (Blatt 8 bis 10) . Für die Wohnung der Klägerin sind dort 130 m2 vermerkt (Nr . 13 , Blatt 9 Rückseite) .

3 Gemäß § 10 Absatz 2 d der Gemeinschaftsordnung sind die Heizkosten nach den gesetzlichen Bestimmungen umzulegen (Blatt 15) .

4 In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03 . 03 . 2010 fassten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 2 einen Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2009 sowie über die Entlastung des Verwalters hinsichtlich dieser Abrechnung . Zur Auswertung der Instandhaltungsrücklage erfolgte unter Tagesordnungspunkt 3 ein separater Beschluss (Blatt 24) .

5 Die Abrechnung bezüglich der klägerischen Wohnung nimmt für die verbrauchsabhängigen Heizungs- und Warmwasserkosten Bezug auf eine Wohnungsgröße von 130 m2 (Blatt 23) . In der Aufstellung der Instandhaltungsrücklage ist unter anderem ein Posten für Gerichtskosten vermerkt (Blatt 47) .

6 Die Klägerin behauptet , die beheizbare Fläche ihrer Wohnung belaufe sich auf lediglich 107 , 40 m2 . Daher sei es ungerecht , wenn die Heizkosten abweichend davon nach der tatsächlichen Wohnfläche abgerechnet würden . Es benachteilige die Klägerin unangemessen . Denn - insoweit unstreitig - die klägerische Wohnung weise relativ mehr unbeheizbare Wohnfläche auf als die anderen Wohnungen .

7 Zudem sei deshalb und wegen der bedenklichen Aufstellung der Instandhaltungsrücklage der Verwalterin die Entlastung zu versagen .

8 Die Klägerin beantragt ,

9 1 . der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 03 . 03 . 2010 zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2009) wird für ungültig erklärt;

10 2 . der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 03 . 03 . 2010 zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters) wird für ungültig erklärt .

11 Die Beklagten beantragen ,

12 die Klage abzuweisen .

13 Sie sehen die Abrechnung im Einklang mit der Gemeinschaftsordnung . Für die beheizbare Fläche der klägerischen Wohnung behaupten sie eine solche von 122 , 40 m2 (Blatt 75) .

14 Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen .

Entscheidungsgründe

15 Die Klage hat Erfolg , soweit es die Entlastung der Verwalterin betrifft , im Übrigen ist sie unbegründet .

16 Die Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht zu beanstanden , soweit es die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten betrifft . Ausgangspunkt der Heizkostenabrechnung bilden nach § 10 Abs . 2d der Gemeinschaftsordnung die gesetzlichen Bestimmungen . Danach ist die Heizkostenverordnung maßgeblich . Deren Vorschriften sind auf das Wohnungseigentum anzuwenden (§ 3 Satz 1 Heizkostenverordnung) . Sie gelten seit dem 01 . 01 . 1991 - auch - auf dem Gebiet der ehemaligen DDR (Anlage I , Kapitel V , Sachgebiet D , Abschnitt III Nr . 10 zum Einigungsvertrag) .

17 Ausgehend davon ist der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizkosten entweder nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohnfläche oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden (§ 7 Satz 2 Heizkostenverordnung) . Damit eröffnet die Heizkostenverordnung mehrere rechnerisch zulässige Wege , die entsprechenden Kosten zuzuordnen .

18 Das Gesetz weist der Wohnungseigentümerversammlung die Befugnis zu , innerhalb eines bestehenden Rahmens eine Entscheidung zu treffen (§ 21 Absatz 1 WEG) , solange sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Absatz 3 WEG) . Diesen Anforderungen wird der Beschluss zur Jahresabrechnung 2009 gerecht .

19 Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung werden beachtet , wenn eine in Rede stehende Entscheidung oder Maßnahme den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht . Ein weiteres Kriterium für die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung im genannten Sinne ist der Aspekt eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer . Insgesamt erfolgt eine Entscheidung im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer , wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise , unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles , sinnvoll ist . Das ist der Fall , wenn sie sich unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist . Kommen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mehrere Maßnahmen in Betracht , so ist es Sache der Wohnungseigentümer , durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen . Insgesamt räumt mithin das Wohnungseigentumsgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beurteilungsspielraum zwischen mehreren möglichen Entscheidungen ein . Auf dieser Basis ist der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzunehmen .

20 Dabei ist der Klägerin zuzugeben , dass die vorgenommene Verteilung der Heizkosten nicht exakt die tatsächlichen Verursachungsbeiträge der jeweiligen Wohneinheiten wiedergibt . Dies ist im Gesetz aber so angelegt; ansonsten wären sämtliche Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen .

21 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ihr gesetzlich eingeräumtes Auswahlermessen auch nicht handgreiflich falsch ausgeübt . Zum einen greift die Wohnungseigentümerversammlung auf die Quadratmeterzahlen zurück , die sich bereits in der Teilungserklärung finden . Ohne dass dies zwingend sein muss , hat es doch den Vorteil der Übersichtlichkeit und Eindeutigkeit für sich .

22 Zum anderen hält sich die ergebende Differenz zwischen den beiden möglichen Berechnungsmethoden in erträglichen Grenzen . Für diese Bewertung kann auf eine gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden (§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG) . Hiernach kann die Anpassung einer Verteilungsregelung dann verlangt werden , wenn ein Festhalten der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles , insbesondere der Rechte und Interessen der Wohnungseigentümer , unbillig erscheint . Dieser Anspruch greift in der Regel erst dann , wenn die Differenz zwischen Kostentragungskriterium und Wohn-/Nutzfläche eine Orientierungsgröße von 25 % überschreitet (BGH WuM 2010 , 520) . Vorliegend beläuft sich nicht einmal die (behauptete) Differenz zwischen beheizbarer Fläche und gesamter Fläche auf 25 % . Der Unterschied hinsichtlich der sich ergebenden Kosten ist noch deutlich geringer , da der überwiegende Anteil der Kosten (70 %) ohnehin nach Verbrauch abgerechnet wird (vgl . Abrechnung Blatt 23) .

23 Für ungültig zu erklären ist der Beschluss der Wohnungseigentümer , soweit die Verwalterin bezüglich der Abrechnung 2009 entlastet wird . Ein solcher Entlastungsbeschluss ist nur dann gerechtfertigt , wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Beschlusszeitpunkt keine Vorbehalte gegen die Leistung des Verwalters vorliegen , hinsichtlich der Entlastung erteilt werden soll . Diese Bedingung ist hier nicht erfüllt . Denn die Hausgeldabrechnung 2009 ist zu beanstanden , soweit es die Behandlung der Instandhaltungsrücklage betrifft (§ 28 Absatz 1 und 3 WEG) . Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche , inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten . Dazu gehört auch die Instandhaltungsrückstellung . Somit war es vorliegend bereits fehlerhaft , separate Beschlüsse über die "Hausgeldabrechnung 2009" und die "Auswertung der Instandhaltungsrücklage" zu treffen , da die behandelten Themenkreise beide zur Abrechnung des Kalenderjahres gehören . Unabhängig davon ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage zumindest in der Hinsicht inhaltlich falsch , als dort - soweit ersichtlich , Blatt 47 der Akte - auch Gerichtskosten in Höhe von immerhin 5 . 700 , 00 € geführt werden . Ein Bezug zur Instandhaltungsrückstellung ist insoweit nicht zu erkennen .

24 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO unter Berücksichtigung der jeweiligen Streitwerte , auf die sich das Obsiegen und Unterliegen der Parteien bezieht .

25 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr . 11 , 711 ZPO .

26 Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49 a Absatz 1 GKG .