VG Halle (Saale) 4. Kammer — 4 A 297/09 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-10-08

Aktenzeichen: 4 A 297/09

ECLI: ECLI:DE:VGHALLE:2010:1008.4A297.09.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Zum Anspruch auf Erlass der Grundsteuer bei dem Betrieb einer Pension in einem unter Denkmalschutz stehenden Schloss.(Rn.35)

Orientierungssatz

1. Voraussetzung eines Anspruchs auf Grundsteuererlass wegen Unwirtschaftlichkeit eines unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitzes ist, dass die Unrentabilität auf der Kulturguteigenschaft kausal beruht. Dies kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Eigentümer durch Vorlage eines Alternativkonzepts plausibel darlegt, dass eine rentable Nutzung des Grundbesitzes nach Durchführung von Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre.(Rn.35)

2. Bei dem Betrieb einer Pension in einem unter Denkmalschutz stehenden Schloss ist die Darlegung einer möglichen Ertragssteigerung durch Schaffung zusätzlicher Belegungseinheiten nur schlüssig, soweit kein Leerstand zu verzeichnen ist, und erkennbar eine Nachfrage nach zusätzlichen Belegungsmöglichkeiten gegeben ist.(Rn.37)

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt den Erlass der Grundsteuer für die Jahre 1997 – 2001.

2 Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks {U.} 15 in A-Stadt und betreibt in dem auf dem Grundstück gelegenen Schloss eine Pension mit 22 Belegungseinheiten (19 Doppel- und 3 Einzelzimmer), die in den Wintermonaten von Dezember bis März nicht belegt werden. Nach den Feststellungen des Landesamtes für Denkmalpflege ist die auf dem Grundstück befindliche Gutsanlage sowie der Gutspark ein Kulturdenkmal (Baudenkmal). Mit Schreiben des Landkreises Burgenlandkreis vom 12. Dezember 2002 (GA 5 A 928/02 HAL Bl. 90) erhielt die Klägerin hierüber eine Mitteilung.

3 Mit Bescheid vom 14. Dezember 2000 setzte die Beklagte die Grundsteuer für das Grundstück der Klägerin für die Jahre 1997 und 1998 auf jeweils 6.408,00 DM fest. Mit zwei weiteren Bescheiden vom 14. Dezember 2000 setzte sie die Grundsteuer für die Jahre 1999 bis 2001 auf jeweils 7.713,00 DM fest.

4 Am 3. Mai 2001 wurde ein Antrag der Klägerin auf Stundung der Grundsteuer vom Haupt- und Finanzausschuss der Beklagten abgelehnt.

5 Am 26. November 2002 erhob die Klägerin im Verfahren 5 A 928/02 HAL Klage. Nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 19. Oktober 2005 zugesichert hatte, über ihren Antrag auf Grundsteuererlass förmlich zu entscheiden und ihr drei Monate Zeit zu geben, ihren Antrag zu vervollständigen, erklärten die Beteiligten das Verfahren für erledigt.

6 Mit Schreiben vom 19. Januar 2006 übersandte die Klägerin der Beklagten ein Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. W. {V.} von Januar 2006 zur Erfassung der Mehraufwendungen zur Sanierung, zu den Heizkosten und zum Ertragsausfall im Anwesen Schloss A-Stadt. Hierin hieß es, das Schloss A-Stadt sei als Gutsanlage und Gutspark ein hochrangiges Bau- und Gartendenkmal. Die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten wurden auf 1.677.700,00 € zuzüglich 503.200,00 € denkmalbedingter Mehraufwand geschätzt. Bei einer Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von 2,5 % ergäben sich denkmalbedingte Mehraufwendungen von 12.580,00 € jährlich. Ein denkmalbedingter Ertragsausfall ergebe sich auf Grund der fehlenden Wärmedämmung und der daraus folgenden Unmöglichkeit, das Schloss in den Wintermonaten zu belegen. Hierdurch ergebe sich ein jährlicher Belegungsausfall von 121 Tagen. Der Ertragsausfall könne beziffert werden, indem die Einnahmen aus dem Pensionsbetrieb bei 244 Tagen auf die fehlenden 121 Tage hochgerechnet würden. Ein weiterer denkmalbedingter Ertragsausfall liege in der unwirtschaftlichen Größe der Belegungseinheiten. Bei wirtschaftlichen Umbaumaßnahmen ohne Rücksicht auf die Belange des Denkmalschutzes ließen sich 18 zusätzliche Beherbergungseinheiten schaffen. Da die Räume dann kleiner seien als die gegenwärtig eingerichteten, müsse mit einem 10 % geringeren Zimmerpreis gerechnet werden. Der Ertragsausfall könne beziffert werden, indem die Einnahmen bei 365 Tagen und 22 Zimmern durch 22 geteilt und mit 0,9 sowie mit 18 multipliziert würden. Zusätzlich könne auch der Frühstücksraum in drei Belegungseinheiten umgewandelt werden. Da dies aus Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich sei, ergebe sich insoweit ebenfalls ein denkmalbedingter Ertragsausfall. Schließlich entstehe auf Grund der fehlenden Wärmedämmung ein höherer Verbrauch an Heizöl, der sich in denkmalbedingten Mehrkosten niederschlage. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren ergebe sich, dass der Beherbergungsbetrieb derzeit aus Gründen des Denkmalschutzes unwirtschaftlich sei und bei Verzicht auf die Belange des Denkmalschutzes wirtschaftlich zu führen wäre.

7 Mit Bescheid vom 16. Mai 2006 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin auf Erlass der Grundsteuern für ihr Grundstück für die Jahre 1997 bis 2001 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Klägerin habe die Voraussetzungen des § 32 GrStG nicht nachgewiesen. Insbesondere sei nicht ersichtlich, ob das Grundstück wegen des Denkmalschutzes nicht rentabel bewirtschaftet werden könne. Die angegebenen Kosten seien nicht belegt oder glaubhaft gemacht. Es könnten nur tatsächlich angefallene Kosten berücksichtigt werden. Auch sei nicht ersichtlich, ob sämtliche Einnahmen des Grundbesitzes einschließlich des Nutzungswertes für die Klägerin selbst angegeben worden seien. Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Klägerin wurde mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 16. Januar 2008 zurückgewiesen.

8 Am 18. Februar 2008 hat die Klägerin beim erkennenden Gericht Klage erhoben. Auf die mündliche Verhandlung vom 22. Januar 2010 hat das erkennende Gericht einen Hinweis- und Auflagenbeschluss erlassen. Hierauf hat die Klägerin mit Schreiben vom 2. Juli 2010 die Jahresabschlüsse für die Jahre 1997 bis 2001, die Hauptbücher der Jahre 1997 bis 2001 sowie Belege des Sanierungsaufwandes für die Jahre 1997 bis 2001 übersandt.

9 Die Klägerin trägt vor, aus den vorliegenden Unterlagen ergebe sich, dass sie in den Jahren 1997 bis 2001 Verluste erlitten habe. Die grundstücksbezogenen Kosten überstiegen die Einnahmen bei weitem. Der Nutzungswert durch die Nutzung von Räumen durch sie selbst sei mit monatlich ca. 200,00 € anzusetzen. Sie nutze lediglich ein Zimmer mit einer Größe von 24 m². Ihre Angehörigen nutzten das Grundstück nicht. Es seien zwar mehrere Angehörige auf dem Grundstück gemeldet, diese würden aber tatsächlich nicht dort wohnen. Die Unrentierlichkeit des Grundstücks ergebe sich aus dessen Denkmaleigenschaft. Dies werde in dem Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. W. {V.} dargelegt. Das Verwaltungsgericht Halle habe dies auch in seinem Urteil in dem Verfahren 5 A 212/06 HAL für die Jahre 2002 und 2003 bereits festgestellt. Durch Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ließen sich erhebliche Ertragssteigerungen realisieren. Eine Ertragssteigerung durch die Schaffung zusätzlicher Belegungseinheiten sei auch realistisch, denn erfahrungsgemäß bleibe der Auslastungsgrad eines Hotels oder einer Pension auch bei Erhöhung der Kapazitäten insgesamt konstant. Die dargestellten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen seien aus Gründen des Denkmalschutzes unzulässig. Hierzu könne eine Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Sie selbst könne eine solche Stellungnahme nicht vorlegen, da sich die Behörde ihr gegenüber wahrscheinlich nicht festlegen würde.

10 Die Klägerin beantragt,

11 den Bescheid der Beklagten vom 16. Mai 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Januar 2008 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer für ihr Grundstück in A-Stadt, {U.} 15-16, für die Jahre 1997 bis 2001 zu erlassen.

12 Die Beklagte beantragt,

13 die Klage abzuweisen.

14 Sie verteidigt den angefochtenen Bescheid sowie den Widerspruchsbescheid. Ergänzend trägt sie vor, die Klägerin habe weder nachgewiesen, dass die Bewirtschaftung des Grundstücks unrentabel sei, noch, dass dies denkmalbedingt sei. Die Angaben der Klägerin zu dem Nutzungswert des Grundstücks für sie selbst seien unglaubwürdig, da zeitweilig bis zu 8 Angehörige der Klägerin auf dem Grundstück gemeldet gewesen seien.

Entscheidungsgründe

15 Die Kammer kann durch den Einzelrichter entscheiden, denn der Rechtsstreit wurde gemäß § 6 VwGO mit Beschluss der Kammer vom 18. November 2009 auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

16 Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 16. Mai 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Januar 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Der Klägerin hat keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für ihr Grundstück für die Jahre 1997 bis 2001 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

17 Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Nach dieser Vorschrift ist die Grundsteuer für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz zu erlassen, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.

18 Die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Grundsteuererlass nach dieser Vorschrift liegen nicht vor. Zwar liegt die Erhaltung des Grundbesitzes der Klägerin im öffentlichen Interesse (dazu I). Auch ist der Grundbesitz der Klägerin in der Regel unrentabel (dazu II). Es fehlt jedoch an der notwendigen Kausalität zwischen der Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes und der Unrentabilität (dazu III).

19 I. Die Erhaltung des Grundbesitzes der Klägerin liegt im öffentlichen Interesse im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Ein öffentliches Interesse im Sinne dieser Vorschrift liegt insbesondere dann vor, wenn der Grundbesitz dem denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsgebot unterliegt (BVerwG, Urteil vom 21. September 1984 – BVerwG 8 C 62.82 – BVerwGE 70, 162 <166>). Das ist hier der Fall. Der Grundbesitz der Klägerin ist ausweislich der Mitteilung des Landkreises Burgenlandkreis vom 12. Dezember 2002 ein Kulturdenkmal (Baudenkmal) im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA und unterliegt damit der Erhaltungspflicht des § 9 DenkmSchG LSA.

20 II. Der Grundbesitz der Klägerin ist auch in der Regel unrentabel im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Unrentabilität in diesem Sinne liegt vor, wenn die jährlichen Einnahmen und Vorteile (Rohertrag) unter den jährlichen Kosten liegen (Troll/Eisele, GrStG, 9. Aufl. 2006, § 32 Rn. 5). Zu den Einnahmen zählen alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und dem Steuerpflichtigen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, insbesondere Miete und Pacht (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – BVerwGE 107, 133 <135>). Bei einer vom Eigentümer betriebenen Pension in dem denkmalgeschützten Gebäude zählen auch die Einnahmen aus diesem Betrieb zu den Einnahmen im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondere der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Dieser ist mit der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielenden (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 136; Nenstiel, KStZ 1993, 41 <42>; Röttsinger, KStZ 1990, 65 <66>).

21 Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen, soweit sie im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz entstehen. Hierzu zählen die im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 137; Troll/Eisele, a.a.O., § 32 Rn. 5). Soweit – wie hier – der Eigentümer in dem denkmalgeschützten Gebäude eine Pension betreibt, gehören hierzu auch die Kosten für den Betrieb der Pension. Kosten im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG sind darüber hinaus auch die durch § 7 EStG für das Einkommensteuerrecht zugelassenen „normalen“ Abschreibungen für Abnutzung oder Substanzverringerung. Das gilt jedenfalls bei linearer Abschreibung mit jährlich 2,5 %. Nicht als Kosten zu berücksichtigen sind demgegenüber die steuerrechtlich zulässigen Sonderabschreibungen, weil es dabei nicht um Wertausgleich, sondern um sog. Verschonungssubventionen geht (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1991 – BVerwG 8 C 3.89 – BVerwGE 88, 46 <51>). Dementsprechend sind auch die hieraus resultierenden Vorteile nicht als Einnahmen ansatzfähig (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 138). Nicht zu den Kosten im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG gehören ferner Schuldzinsen (BVerwG, Urteile vom 15. Februar 1991 – BVerwG 8 C 3.89 – a.a.O. S. 51 und vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 138). Im Rahmen des § 32 GrStG kommt es nicht darauf an, ob der Eigentümer die für den Grundbesitz erforderlichen Investitionen mit eigenen Mittel finanziert oder dafür Fremdmittel eingesetzt hat (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1991 – BVerwG 8 C 3.89 – a.a.O. S. 51). Ohne Belang sind daher auch Investitionszuschüsse für notwendige Umbauten oder Sanierungen, denn sie wirken sich lediglich auf das Verhältnis von Eigen- und Fremdmitteln aus, die für die Finanzierung des Erwerbs oder notwendiger Instandsetzungsarbeiten notwendig sind, auf das es im Rahmen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG nicht ankommt. Derartige Mittel sind nicht als Einnahmen im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG zu verbuchen.

22 Die Unrentabilität des Grundbesitzes muss darüber hinaus „in der Regel“ vorliegen. Dieses Merkmal stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand ab. Die Unrentabilität muss ein Dauerzustand sein. Erforderlich ist daher eine prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage u.a. der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten (BVerwG, Urteil vom 21. September 1984 – BVerwG 8 C 62.82 – a.a.O. S. 168).

23 Nach diesen Grundsätzen ist der Grundbesitz der Klägerin in der Regel unrentabel im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus den am 16. Februar 2010 von dem Steuerberater H.-W. {W.} erstellten und von der Klägerin mit Schriftsatz vom 2. Juli 2010 vorgelegten Jahresabschlüssen der auf dem Grundstück {U.} 15 in {X.} betriebenen Pension Schloss A-Stadt für die Jahre 1997 bis 2001. Bei Gegenüberstellung der in den Gewinn- und Verlustrechnungen aufgeführten Einnahmen mit den Ausgaben und Abschreibungen ergibt sich für die Jahre 1997 bis 2001 jeweils ein Verlust. Hierbei sind auf der Einnahmeseite die nicht ansatzfähigen Auflösungen der Sonderabschreibungen und Investitionszuschüsse und auf der Kostenseite die ebenfalls nicht ansatzfähigen Zinsaufwendungen und Sonderabschreibungen außer Betracht zu lassen. Als Bestandteil des Rohertrages ist zusätzlich der Nutzungswert für die Klägerin zu berücksichtigen, den diese mit monatlich 200,00 € angegeben hat. Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass dieser Nutzungswert zu niedrig und die entsprechenden Angaben der Klägerin falsch sind, liegen nicht vor. Zwar waren auf dem Grundstück zeitweilig bis zu 8 Angehörige der Klägerin gemeldet. Die Klägerin hat jedoch dargelegt, dass diese auf dem Grundstück tatsächlich nicht gewohnt hätten, ohne dass die Beklagte dem substantiiert entgegengetreten wäre. Die hiermit vorgetragenen Verluste lassen die Prognose zu, dass es sich um einen Dauerzustand handelt. Im Einzelnen ergibt sich für die Erlassjahre 1997 bis 2001 folgendes Bild:

24 1. Gewinn- und Verlustrechnung 1997

25 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Bezeichnung | Rohertrag | Kosten | Ergebnis | | 1. Miete | 5.988,28 DM | | | | 2. sonstige | 438,50 DM | | | | a) Einnahmen (1. + 2.) | 6.426,78 DM | | | | b) Nutzungswert | 4.694,00 DM | | | | Rohertrag (a + b) | | | 11.120,78 DM | | a) Ausgaben (ohne Zinsaufwand) | | 41.663,44 DM | | | b) Abschreibungen (ohne Sonderabschreibungen) | | 26.698,56 DM | | | Kosten (a + b) | | | 68.362,00 DM | | Verlust | | | 57.241,22 DM |

26 2. Gewinn- und Verlustrechnung 1998

27 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Bezeichnung | Rohertrag | Kosten | Ergebnis | | 1. Miete | 39.223,53 DM | | | | 2. sonstige | 450,00 DM | | | | | 129,73 DM | | | | a) Einnahmen (1. + 2.)

(ohne Auflösung Sonderabschreibung

und Investitionszuschüsse) | 39.803,26 DM | | | | b) Nutzungswert | 4.694,00 DM | | | | Rohertrag (a + b) | | | 44.497,26 DM | | a) Ausgaben (ohne Zinsaufwand) | | 58.991,65 DM | | | b) Abschreibungen (ohne Sonderabschreibungen) | | 154.538,21 DM | | | Kosten (a + b) | | | 213.529,86 DM | | Verlust | | | 169.032,60 DM |

28 3. Gewinn- und Verlustrechnung 1999

29 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Bezeichnung | Rohertrag | Kosten | Ergebnis | | 1. Miete | 154.734,69 DM | | | | 2. sonstige | 12.837,61 DM | | | | | 400,00 DM | | | | | 347,67 DM | | | | a) Einnahmen (1. + 2.)

(ohne Auflösung Investitionszuschüsse) | 168.319,97 DM | | | | b) Nutzungswert | 4.694,00 DM | | | | Rohertrag (a + b) | | | 173.013,97 DM | | a) Ausgaben (ohne Zinsaufwand) | | 102.816,09 DM | | | b) Abschreibungen | | 97.732,13 DM | | | Kosten (a + b) | | | 200.548,22 DM | | Verlust | | | 27.534,25 DM |

30 4. Gewinn- und Verlustrechnung 2000

31 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Bezeichnung | Rohertrag | Kosten | Ergebnis | | 1. Miete | 135.198,45 DM | | | | 2. sonstige | 53.573,91 DM | | | | | 365,50 DM | | | | a) Einnahmen (1. + 2.)

(ohne Auflösung Investitionszuschüsse) | 189.137,86 DM | | | | b) Nutzungswert | 4.694,00 DM | | | | Rohertrag (a + b) | | | 193.831,86 DM | | a) Ausgaben (ohne Zinsaufwand) | | 144.689,80 DM | | | b) Abschreibungen | | 71.793,87 DM | | | Kosten (a + b) | | | 216.483,67 DM | | Verlust | | | 22.651,81 DM |

32 5. Gewinn- und Verlustrechnung 2001

33 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | Bezeichnung | Rohertrag | Kosten | Ergebnis | | 1. Miete | 132.252,19 DM | | | | 2. sonstige | 172,41 DM | | | | | 218,48 DM | | | | a) Einnahmen (1. + 2.)

(ohne Auflösung Sonderabschreibung

und Investitionszuschüsse) | 132.643,08 DM | | | | b) Nutzungswert | 4.694,00 DM | | | | Rohertrag (a + b) | | | 137.337,08 DM | | a) Ausgaben (ohne Zinsaufwand) | | 124.637,91 DM | | | b) Abschreibungen | | 72.675,00 DM | | | Kosten (a + b) | | | 197.312,91 DM | | Verlust | | | 59.975,83 DM |

34 III. Ein Anspruch auf Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist gleichwohl nicht gegeben, weil die notwendige Kausalität zwischen der Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes und der Unrentabilität nicht ersichtlich ist.

35 Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer wegen Unwirtschaftlichkeit eines unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitzes gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG setzt voraus, dass die Unrentabilität auf der Kulturguteigenschaft (kausal) beruht (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 133; BFH, Beschluss vom 8. September 2005 – II B 129/04 – juris; Troll/Eisele, a.a.O., § 32 Rn. 5a). Für die Beurteilung des Ursachenzusammenhangs kommt es darauf an, welche Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse an der Nutzung des Grundbesitzes begründet worden sind, also darauf, welche Auflagen beispielsweise in der Baugenehmigung aus Gründen des Denkmalschutzes aufgestellt oder nachweislich und erkennbar infolge von Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde schon im Bauantrag „vorweggenommen“ worden sind und welche wirtschaftlichen Auswirkungen durch sie ausgelöst worden sind (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – a.a.O. S. 141). Hiernach ist die Kausalität gegeben, wenn ohne den Denkmalschutz entweder von nahe liegenden Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht werden könnte, die einen höheren Ertrag abwerfen würden, und/oder Kosten eingespart werden könnten, und die sich hieraus ergebende Verbesserung der Ertragssituation einen Einnahmeüberschuss ergäbe (VG Halle, Urteil vom 10. März 2010 – 5 A 229/08 HAL –). Eine derartige Kausalität der Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Eigentümer durch Vorlage eines Alternativkonzepts plausibel darlegt, dass eine rentable Nutzung des Grundbesitzes nach Durchführung von – aufgrund der Beschränkungen durch das Denkmalschutzrecht unzulässigen – Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre (OEufach0000000014, Beschluss vom 16. September 2009 – 4 L 133/09 – juris Rn. 4). Bei der Berechnung der (fiktiven) wirtschaftlichen Auswirkungen derartiger Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen sind die wahrscheinlichen zusätzlichen Einnahmen einerseits und die dadurch zusätzlich entstehenden Kosten andererseits zu berücksichtigen.

36 Nach diesen Grundsätzen ist eine Kausalität zwischen der Kulturguteigenschaft des Schlosses A-Stadt und dessen Unrentabilität nicht ersichtlich. Insbesondere wurde die Kausalität durch das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. {V.} von Januar 2006 nicht belegt.

37 Zwar wird hierin schlüssig eine mögliche Ertragssteigerung durch Einbau einer Wärmedämmung und die hierdurch mögliche Belegung der Pension an 365 Tagen im Jahr dargelegt. Diese Ertragssteigerung wird plausibel beziffert, indem die Mieteinnahmen im jeweiligen Erlassjahr durch 244 (Tage) dividiert und mit 121 (Tagen) multipliziert werden. Hierbei handelt es sich um eine nachvollziehbare Darlegung einer möglichen Ertragssteigerung, die auf der vertretbaren Prognose beruht, dass die Auslastung der Pension in den Monaten April bis November auch in den Wintermonaten von Dezember bis März erreichbar sei. Die darüber hinaus dargestellte Ertragssteigerung durch Schaffung von 18 zusätzlichen Belegungseinheiten im Ober- und Dachgeschoss sowie von 3 zusätzlichen Belegungseinheiten im bisherigen Frühstücksraum wurde jedoch weder von dem Sachverständigen noch von der Klägerin plausibel gemacht, obwohl sie hierzu mit Beschluss der Kammer vom 22. Januar 2010 aufgefordert und ihr hierzu fünf Monate Zeit eingeräumt wurde. Eine Ertragssteigerung durch Schaffung zusätzlicher Belegungseinheiten ist nur schlüssig, soweit die derzeitige Auslastung der Pension bei 100% liegt, also kein Leerstand zu verzeichnen ist, und erkennbar eine Nachfrage nach zusätzlichen Belegungsmöglichkeiten gegeben ist. Dies wird jedoch von der Klägerin nicht substantiiert geltend gemacht und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Klägerin trägt in ihrem Schriftsatz vom 2. Juli 2010 lediglich vor, die Auslastung der Hotels und Pensionen liege in Sachsen-Anhalt bei ca. 45 % und die Auslastung ihrer Pension liege bei einer Übernachtung von jeweils ca. 80 Personen an 30 Wochenenden und in der Woche bei einer Belegung mit maximal 5 Pensionsgästen. Eine Ertragssteigerung durch Schaffung zusätzlicher Belegungseinheiten durch Hochrechnung der derzeitigen Erträge auf die zusätzlichen Belegungseinheiten, wie im Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. Behrens von Januar 2006 angegeben, ist vor diesem Hintergrund nicht plausibel. Es kann auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, der Auslastungsgrad einer Pension bleibe bei Erhöhung der Kapazität in etwa gleich, weil dies der allgemeinen Lebenserfahrung entspreche. Für eine derartige Annahme kommt es maßgeblich auf die Möglichkeit der Hinzugewinnung neuer Übernachtungsgäste an, die regional stark verschieden sein kann. Nähere Angaben zu einer möglichen Nachfrage am Standort A-Stadt nach zusätzlichen Übernachtungsmöglichkeiten und der Zahl der realistisch zu erwartenden zusätzlichen Gäste sind jedoch weder von der Klägerin vorgetragen noch sonst ersichtlich.

38 Auf der anderen Seite ist bei einem auf den Überlegungen des Sachverständigen Dr.-Ing. {V.} beruhenden Alternativkonzept zu berücksichtigen, dass sowohl durch die vorgesehenen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen als auch durch die Heizung in den Monaten Dezember bis März zusätzliche Kosten entstehen, die auf der Kostenseite einzustellen sind. Die Kosten für den Umbau wurden in Anlage 4 des Gutachtens des Sachverständigen Dr.-Ing. {V.} ohne denkmalbedingte Mehraufwendungen auf 1.677.700,00 € geschätzt. Bei einer Abschreibung mit 2,5 % jährlich ergäben sich zusätzlich zu berücksichtigende Kosten von 41.942,50 € bzw. 82.032,40 DM jährlich. Die Angaben der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 2. Juli 2010, die Kosten für die Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen beliefen sich auf 5.000,00 €/m² bei einer Gesamtfläche von 3.300 m², also auf 16.500.000,00 €, sind vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar. Weitere zusätzliche Kosten ergeben sich aus dem Heizölbedarf für die Heizung von Dezember bis März (bei Wärmedämmung) von 17.510 Litern. Die Menge ergibt sich aus dem von dem Sachverständigen geschätzten zusätzlichen Heizölverbrauch in den Wintermonaten von 30.000 Litern (bei Wärmedämmung), abzüglich des ersparten Heizölverbrauchs in der Zeit von April bis November von 12.490 Litern (bei Wärmedämmung). Die zusätzlichen Kosten ergeben sich durch Multiplikation der jährlichen zusätzlichen Menge von 17.510 Litern mit den von Statistischen Bundesamt in der Publikation „Lange Preisreihen für Leichtes und Schweres Heizöl, Motorenbenzin und Dieselkraftstoff - August 2010“ (https://www-ec.destatis.de/csp/shop/sfg/bpm.html.cms.cBroker.cls?cmspath=struktur,vollanzeige.csp&ID=1026145) angegebenen Preisen für leichtes Heizöl am Marktort Magdeburg bei Lieferung in Tankkraftwagen an Verbraucher, 40 – 50 hl pro Auftrag, frei Verbraucher, angegeben in Euro je hl. Hiernach ergeben sich bei einem wirtschaftlichen Alternativkonzept für die Erlassjahre 1997 bis 2001 folgende Zahlen:

39 1. Alternativkonzept 1997

40 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | | Zusätzliche

Einnahmen | umbaubedingte

Mehrkosten | Ergebnis | | durch Wärmedämmung

(121 zusätzliche Tage) | 2.969,60 DM | | | | Rohertrag gesamt (fiktiv) | | | 14.090,38 DM | | zusätzliche Umbaukosten | | 41.942,50 €

(82.032,40 DM) | | | zusätzliche Heizkosten

22,22 € je hl | | 3.890,72 €

(7.609,59 DM) | | | Kosten gesamt (fiktiv) | | | 158.003,99 DM | | Verlust | | | 143.913,61 DM |

41 2. Alternativkonzept 1998

42 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | | zusätzliche

Einnahmen | Umbaubedingte

Mehrkosten | Ergebnis | | durch Wärmedämmung

(121 zusätzliche Tage) | 19.451,01 DM | | | | Rohertrag gesamt (fiktiv) | | | 63.948,27 DM | | zusätzliche Umbaukosten | | 41.942,50 €

(82.032,40 DM) | | | zusätzliche Heizkosten

18,19 € je hl | | 3.185,07 €

(6.229,46 DM) | | | Kosten gesamt (fiktiv) | | | 301.791,72 DM | | Verlust | | | 237.843,45 DM |

43 3. Alternativkonzept 1999

44 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | | zusätzliche

Einnahmen | umbaubedingte

Mehrkosten | Ergebnis | | durch Wärmedämmung

(121 zusätzliche Tage) | 76.733,19 DM | | | | Rohertrag gesamt (fiktiv) | | | 249. 747,16 DM | | zusätzliche Umbaukosten | | 41.942,50 €

(82.032,40 DM) | | | zusätzliche Heizkosten

22,22 € je hl | | 3.890,72 €

(7.609,59 DM) | | | Kosten gesamt (fiktiv) | | | 290.190,21 DM | | Verlust | | | 40.443,05 DM |

45 4. Alternativkonzept 2000

46 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | | zusätzliche

Einnahmen | umbaubedingte

Mehrkosten | Ergebnis | | durch Wärmedämmung

(121 zusätzliche Tage) | 67.045,13 DM | | | | Rohertrag gesamt (fiktiv) | | | 260.876,99 DM | | zusätzliche Umbaukosten | | 41.942,50 €

(82.032,40 DM) | | | zusätzliche Heizkosten

35,61 € je hl | | 6.235,31 €

(12.195,21 DM) | | | Kosten gesamt (fiktiv) | | | 310.711,28 DM | | Verlust | | | 49.834,29 DM |

47 5. Alternativkonzept 2001

48 | | | | | | --- | --- | --- | --- | | | zusätzliche

Einnahmen | umbaubedingte

Mehrkosten | Ergebnis | | durch Wärmedämmung

(121 zusätzliche Tage) | 65.584,08 DM | | | | Rohertrag gesamt (fiktiv) | | | 202.921,16 DM | | zusätzliche Umbaukosten | | 41.942,50 €

(82.032,40 DM) | | | zusätzliche Heizkosten

32,38 € je hl | | 5.669,74 €

(11.089,05 DM) | | | Kosten gesamt (fiktiv) | | | 290.434,36 DM | | Verlust | | | 87.513,20 DM |

49 Hiernach erscheint auch nach Durchführung der in dem Gutachten von Januar 2006 vorgeschlagenen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen ein rentabler Betrieb der Pension nicht möglich.

50 Es sind auch keine tatsächlich angefallenen, denkmalbedingten Mehrkosten ersichtlich, die bei einem Alternativkonzept, welches die wirtschaftlichen Folgen des Denkmalschutzrechts ausblendet, aus den bei dem Betrieb der Pension der Klägerin tatsächlich angefallenen Kosten herauszurechnen wären. Insbesondere enthält das von der Klägerin als Anlage K 10 vorgelegte Anlagenkonvolut mit Belegen des Sanierungsaufwandes für die Jahre 1997 bis 2001 hierzu keine näheren Angaben.

51 Darüber hinaus fehlt es an einem Nachweis dafür, dass die in dem Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. {V.} von Januar 2006 dargestellten Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen im Schloss A-Stadt auf Grund denkmalschutzrechtlicher Nutzungsbeschränkungen unzulässig sind. Die Klägerin hat eine entsprechende Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde nicht vorgelegt, obwohl sie hierzu in dem Beschluss vom 22. Januar 2010 aufgefordert und ihr hierfür fünf Monate Zeit eingeräumt worden war. Das Verwaltungsgericht ist nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von sich aus gemäß § 86 Abs. 1 VwGO weiter aufzuklären (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – BVerwG 8 C 23.97 – juris Rn. 36). Es wäre Sache der Klägerin als Grundstückseigentümerin gewesen, insoweit unter Beweisantritt weiter vorzutragen (OVG LSA, Beschluss vom 16. September 2009 – 4 L 133/09 – a.a.O. Rn. 7). Hiergegen kann die Klägerin nicht einwenden, sie habe keine Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde vorlegen können, denn diese würde sich gegenüber ihr nicht festlegen, sondern allenfalls gegenüber dem Gericht. Die Klägerin hat offenbar noch nicht einmal den Versuch unternommen, mit der Denkmalschutzbehörde zu klären, ob die dargestellten Umbaumaßnahmen aus Gründen des Denkmalschutzes unzulässig sind. Es ist anzunehmen, dass die zuständige Denkmalschutzbehörde jedenfalls unter Hinweis auf die gerichtliche Auflage in dem Beschluss vom 22. Januar 2010 zumindest in allgemeiner Form zu den sich aus dem Denkmalschutzrecht ergebenden Bindungen Auskunft gegeben hätte, so dass die Klägerin in der Lage gewesen wäre, von sich aus hierzu näher vorzutragen. Nachdem die Klägerin mit Beschluss vom 22. Januar 2010 aufgefordert worden war, eine Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde vorzulegen, und nachdem ihr hierzu fünf Monate Zeit gelassen worden waren, wird sie mit dem Hinweis in ihrem Schriftsatz vom 27. September 2010, das Gericht könne selbst eine Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde einholen, ihrer Mitwirkungspflicht (§ 86 Abs. 1 Halbs. 2 VwGO) nicht gerecht.

52 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

53 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.