AG Halle (Saale) — 93 C 3393/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2011-03-31

Aktenzeichen: 93 C 3393/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2011:0331.93C3393.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 305c Abs 2 BGB, § 535 Abs 1 S 3 BGB

Orientierungssatz

Bei einem DDR-Garagenmietvertrag ist unklar im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB, ob mit der Formulierung, dass der Mieter die Wasser- und Abwasserkosten trägt, auch die Auferlegung von Niederschlags- bzw. Regenwasserkosten gemeint ist, wenn bei Abschluss des Vertrages derartige Kosten nicht erhoben wurden (Anschluss AG Halle (Saale), Urteil vom 11. Januar 2011, 95 C 3168/10, ZMR 2011, 479; entgegen OLG Naumburg, Urteil vom 12. Januar 2010, 9 U 50/09).(Rn.19) (Rn.22) (Rn.32)

Verfahrensgang

vorgehend LG Halle (Saale), 29. Juli 2010, 3 O 942/10, Versäumnisurteil

Tenor

1.) Das Versäumnisurteil des Landgerichts Halle vom 29. Juli 2010 (Az. 3 O 942/10) wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 27.494,16 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin macht eine Betriebskostenforderung geltend.

2 Mit formularmäßigem Vertrag vom 18. Dezember 1989 vermietete der Rat der Stadt Halle-Neustadt an den Beklagten ein Grundstück, damit der Beklagte dort eine Garage bauen kann. In § 3 des Vertrages heißt es: „ Der Nutzungsberechtigte ist befugt, das Grundstück für den Garagenbau zu nutzen. Er verpflichtet sich, die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen, Instandhaltung, Instandsetzung, Müllabfuhr, Energie, Wasser- und Abwasserkosten sowie den Versicherungsschutz mit eigenen Mitteln zu finanzieren. “ Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertrag Anlage K 1 Bl. 6 – 7 d. A. verwiesen. Ein gleichlautendes Formular verwendete der Rat der Stadt Halle-Neustadt in einer Vielzahl von Fällen.

3 Mit Gebührenbescheid der Halleschen Wasser- und Abwasser GmbH vom 7. November 2008 wurden der Klägerin Niederschlagswassergebühren für das Jahr 2004 in Höhe 8.839,20 € in Rechnung gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid Anlage K 2 Bl. 8 d. A. verwiesen.

4 Mit weiterem Gebührenbescheid der Halleschen Wasser- und Abwasser GmbH vom 7. November 2008 wurden der Klägerin Niederschlagswassergebühren für das Jahr 2005 in Höhe von 8.500,11 € in Rechnung gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid Anlage K 5 Bl. 11 d. A. verwiesen.

5 Mit Rechnung der Halleschen Wasser- und Abwasser GmbH vom 21. November 2008 wurde der Klägerin Entgelt für die Entsorgung von Regenwasser für das Jahr 2007 in Höhe von 10.154,85 € in Rechnung gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung Anlage K 8 Bl. 14 d. A. verwiesen.

6 Die Klägerin macht diese Kosten nun von dem Beklagten geltend.

7 Die Klägerin behauptet, sie sei Rechtsnachfolgerin des Rates der Stadt Halle-Neustadt. Die Gebührenbescheide vom 7. November 2008 und die Rechnung vom 21. November 2008 beträfen das Grundstück, das mit Vertrag vom 18. Dezember 1989 an den Beklagten vermietet worden sei. Die Klägerin behauptet, dass sie die Kosten bezahlt habe. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Bestimmung in § 3 des Vertrages so auszulegen sei, dass der Beklagte auch zur Tragung der Kosten für Niederschlagswasser bzw. Regenwasser verpflichtet sei. Die Klägerin sei auch zur Offenlegung der Kalkulation, die den Gebühren zu Grunde liegt, nicht verpflichtet. Sie sei insoweit nicht anders zu behandeln als jeder andere Vermieter, den ebenfalls die ihm in Rechnung gestellten Gebühren auf die Mieter umlegen dürfe.

8 Die Klägerin hat ursprünglich Klage zum Landgericht Halle erhoben. Das Landgericht Halle hat mit Versäumnisurteil vom 29. Juli 2010 (Az. 3 O 942/10) den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 27.494,16 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem [hier bricht der Satz in dem Versäumnisurteil ab, ein Datum des Zinsbeginns sowie der Infinitiv – gemeint war offensichtlich „zu zahlen“ - fehlen]. Gegen das ihm am 11. August 2010 zugestellte Versäumnisurteil hat der Beklagte mit Anwaltsschriftsatz vom 19. August 2010, bei Gericht am 20. August 2010 eingegangen, Einspruch eingelegt. Das Landgericht Halle hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 14. September 2010 an das Amtsgericht Halle (Saale) verwiesen.

9 Die Klägerin beantragt,

10 das Versäumnisurteil des Landgerichts Halle vom 29. Juli 2010 (Az. 3 O 942/10) aufrechtzuerhalten mit der Maßgabe, dass Zinsen seit dem 17. Januar 2009 verlangt werden.

11 Der Beklagte beantragt,

12 das Versäumnisurteil des Landgerichts Halle vom 29. Juli 2010 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

13 Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin Rechtsnachfolgerin des Rates der Stadt Halle-Neustadt ist. Der Beklagte bestreitet auch, dass die Gebührenbescheide vom 17. November 2008 und die Rechnung vom 21. November 2008 das Grundstück beträfen, welches mit Vertrag vom 18. Dezember 1989 an den Beklagten vermietet worden ist. Der Beklagte ist der Ansicht, dass zumindest auf Grund der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dem Vertrag vom 18. Dezember 1989 nicht zu entnehmen sei, dass der Beklagte auch Niederschlagswasser bzw. Regenwasser bezahlen müsse. Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin die Kosten bezahlt habe, und ist der Ansicht, für die Forderungen gebe es auch keine Rechtsgrundlage. Auch sei die Klägerin verpflichtet, die den Gebührenforderungen zu Grunde liegenden Kalkulationen offenzulegen, zumal die Kosten sehr hoch seien. Es sei nicht einzusehen, warum für die Ableitung von Regenwasser, welches nach wenigen hundert Metern in einen verrohrten Kanal und von dort in die Saale fließt, derart hohe Kosten entstünden. Schließlich erhebt der Beklagte die Einrede der Verjährung.

14 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2011 verwiesen.

Entscheidungsgründe

15 Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt. Der Einspruch ist auch begründet.

16 Die Klage ist zulässig. Die (ausschließliche) sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts folgt aus § 55 Schuldrechtsanpassungsgesetz.

17 Die Klage ist aber unbegründet.

18 Die Klage ist aus zwei Gründen abzuweisen, sodass es auf die übrigen Einwendungen des Beklagten gegen die Klageforderung nicht mehr ankommt.

19 Zum einen ist dem Vertrag vom 18. Dezember 1989 ist nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit zu entnehmen, dass der Beklagte überhaupt verpflichtet ist, Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser bzw. Regenwasser zu tragen.

20 Das Gericht hat hierzu in einem Parallelverfahren Folgendes entschieden (Urteil vom 11. Januar 2011, Az. 95 C 3168/10, veröffentlicht bei juris):

21 „Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, welche sich aus privatrechtlichen oder öffentlich rechtlichen Verpflichtungen ergeben können (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB, Palandt/Weidenkaff, BGB, § 535 RN 68). Wohl kann dieser Grundsatz durch abweichende Regelungen im Mietvertrag abbedungen werden (Palandt/Weidenkaff § 535 RN 68). Das ist vorliegend indes nicht wirksam geschehen.

22 Die Klägerin (ihre Rechtsvorgängerin) verwendete einen Formularvertrag. Danach finden die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen Anwendung. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Anwenders (§ 305 c Abs. 2 BGB). Ein solcher Zweifelsfall liegt vor, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden mindestens zwei rechtlich vertretbare Verständnismöglichkeiten verbleiben samt unbeheblicher Zweifel darüber, welche Lesweise Wirkung zeitigen soll (Palandt/Grüneberg, BGB, § 305 c RN 18). Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist, dass es im Einflussbereich des Verwenders liegt, seine AGB klar und unmissverständlich zu gestalten.

23 Ausgehend davon ergibt sich aus § 3 des Nutzungsvertrages kein Zahlungsanspruch der Klägerin. Das ist das Ergebnis einer Auslegung der Parteivereinbarung (§§ 133, 157 BGB). Danach ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Beteiligten zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Entscheidend ist, wie ein verständiger Dritter an Stelle der jeweiligen Erklärungsempfänger die abgegebenen Erklärungen auffassen durfte.

24 Nach diesem Maßstab sind hier zwei Auslegungsergebnisse vertretbar, die zu jeweils einer unterschiedlichen Lastentragung führen:

25 Natürlicher Ansatzpunkt für die Auslegung ist – wenngleich er nicht gleichzeitig ihre Schranke darstellt – der von den Parteien verwendete Text. Weder die Überschrift noch der Wortlaut des § 3 der Vereinbarung erwähnen eine Niederschlagsgebühr. Nutzungsvertraglich ist – nur – geregelt, dass die (seinerzeitigen) Mieter sich verpflichteten, die „erforderlichen Baumaßnahmen, Instandhaltung, Instandsetzung, Müllabfuhr, Energie, Wasser- und Abwasserkosten sowie den Versicherungsschutz mit eigenen Mitteln zu finanzieren.“

26 Auf der einen Seite kann man für die Vertragsauslegung an den Abwasserbegriff in seiner technischen Verwendung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses anknüpfen. So heißt es in § 2 der Abwassereinleitungsbedingung (vom 20.07.1978 in der Fassung der Anordnung vom 15.01.1979 zur Änderung der Wasserversorgungs- und Abwasserleitungsbedingung – DDR Gesetzblatt I Nr. 6 S. 60 - ):

27 „Abwasser im Sinne dieser Anordnung ist durch häusliche, gewerbliche, industrielle oder anderweitige Nutzung in seinen Beschaffenheitsparametern verändertes Wasser sowie abfließendes Niederschlagswasser aus dem Bereich von Ansiedlungen, Betriebsflächen und Industriebetrieben und anderen Betrieben. Regelungen über Abwasser sind auch auf das in öffentlichen Abwasseranlagen geleitete Grund- und Oberflächenwasser anzuwenden.“

28 Diese weite Abwasserdefinition unter Bezugnahme auf eine damals geltende Norm umfasste den von der Klägerin nunmehr geltend gemachten Rechnungsposten der Niederschlagswassergebühr (so weit auch OLG Naumburg vom 12.01.2010; 9 U 50/09).

29 Dies stellt aber nicht die einzig sinnvolle Sichtweise des Begriffes „Abwasserkosten“ dar. Umgangssprachlich findet eine Einbeziehung des Niederschlagswassers in abgeleitetes Brauchwasser durchaus nicht immer streng statt. Weiter ist für die Auslegung des Begriffes „Abwasserkosten“ maßgeblich die Zielrichtung der Regelung ins Auge zu fassen, in welcher der Begriff seinerzeit verwendet wurde. Soweit es die Erwähnung von „Abwasserkosten“ betrifft, ging es um die Auferlegung von Lasten auf die damaligen Nutzer. Für den Horizont der damals Beteiligten war daher nicht entscheidend der bloße sprachliche Begriff des „Abwassers“, sondern welche Kosten des Abwassers erfasst werden sollten. Unstreitig erhob seinerzeit Halle-Neustadt keine Niederschlagswassergebühren. Selbst wenn man also den weiten Abwasserbegriff zu Grunde legt, sagt dies noch nichts darüber aus, ob die Parteien auch sämtliche Kosten der Nutzerseite aufbürden wollten, die einen solchen möglichen weiten Abwasserbegriff ausfüllen. Angesichts der seinerzeit herrschenden Praxis (keine Kosten für Niederschlagswasser) liegt eher das Gegenteil nahe.

30 Insgesamt verbleiben danach bedeutsame Zweifel daran, welche Abwasserkosten von der vertraglichen Regelung erfasst werden sollten. Diese gehen nach den dargelegten Grundsätzen der AGB-Klauseln zu Lasten der Klägerin.

31 Zwar können – wie hier – neu entstehende Nebenkosten unter bestimmten Voraussetzungen auch (nachträglich) auf den Mieter umgelegt werden. Solche sogenannten neuen Nebenkosten müssen im Vertrag allerdings als umlagefähige Kosten bezeichnet werden (BGH vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Der Nutzungsvertrag zwischen den Parteien enthält keine solche Vereinbarung hinsichtlich der Anpassung bei neuentstehenden Nebenkosten.“

32 Diesen zutreffenden Ausführungen schließt sich das Gericht in vollem Umfang an. Zu ergänzen ist nur noch, dass das Oberlandesgericht Naumburg in dem erwähnten Urteil vom 12. Januar 2010 nicht eine bestimmte Auslegung des § 3 des Vertrages „rechtskräftig festgestellt“ hat, wie die Klägerin meint. Die Rechtskraft bezieht sich nur auf den konkreten Rechtsstreit, der von dem vorliegenden verschieden ist, zudem erwächst in Rechtskraft bloß die Entscheidung in der Urteilsformel, nicht die Begründung.

33 Zum anderen kann die Klägerin – unterstellt, sie sei überhaupt durch Rechtsnachfolge Vermieterin geworden – die Niederschlagswasserkosten bzw. Regenwasserkosten deshalb nicht verlangen, weil sie keine nachvollziehbare Kalkulation vorgelegt hat. Es ist in keiner Weise zu begreifen, wie diese immensen Kosten entstehen sollen. Die Klägerin kann insoweit auch nicht einem anderen Vermieter gleichgestellt werden. Man kann nicht die Klägerin künstlich aufspalten in denjenigen, der den Bescheid bzw. die Rechnung erlassen hat, und denjenigen, der den Bescheid bzw. die Rechnung bekommen hat. Wenn hier die linke Hand nicht weiß, was die rechte tut, kann dies jedenfalls nicht zu Lasten des Beklagten gehen. Im übrigen läge bei einem anderen Vermieter jedenfalls ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot äußerst nahe. Angesichts der exorbitanten Kosten, die hier verlangt werden, wäre der Vermieter wohl verpflichtet, gegen die Gebühren- bzw. Kostenforderungen der Stadt vorzugehen, statt diese einfach kommentarlos dem Mieter in Rechnung zu stellen (siehe etwa Urteil des AG Demmin von 24. Juli 2007, Az. 14 C 17/07, zitiert nach juris).

34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Kosten für das Versäumnisurteil sind nicht gemäß § 344 ZPO dem Beklagten aufzuerlegen, weil das Versäumnisurteil nicht in gesetzlicher Weise erlassen worden ist. Zum einen war wegen der ausschließlichen sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts das Landgericht nicht zuständig, zum anderen ist – wie das Landgericht selbst in seinem Beschluss vom 2. September 2010 erkannt hat – die Klage dem Beklagten nicht wirksam zugestellt worden, sodass der Beklagte nicht säumig war. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.