Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken 4. Zivilsenat — 4 U 51/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-15

Aktenzeichen: 4 U 51/24

ECLI: ECLI:DE:OLGSL:2026:0115.4U51.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 280 Abs 1 BGB, § 280 Abs 3 BGB, § 281 BGB, § 311 Abs 2 Nr 1 BGB, § 434 Abs 2 Nr 1 BGB ... mehr

Orientierungssatz

Zum Nachweis des arglistigen Verschweigens von Mängeln eines erworbenen Hausanwesens (hier: Feuchtigkeit/Nässeschäden im Keller bei vorangegangenen Sanierungsversuchen des Verkäufers).

Verfahrensgang

vorgehend LG Saarbrücken, 3. Juni 2024, 4 O 336/23

Tenor

I. Die Berufung der Kläger gegen das am 03.06.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – Az. 4 O 336/23 – wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger je zur Hälfte.

III. Dieses Urteil und das mit der Berufung angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags geleistet haben.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Kläger machen gewährleistungsrechtliche Schadensersatzansprüche geltend mit der Behauptung, der Beklagte habe ihnen bei der Veräußerung seines Hausgrundstücks Feuchtigkeitsschäden im Keller verschwiegen.

2 Die Kläger kauften von dem Beklagten mit Kaufvertrag vom 28.12.2021, geschlossen vor dem Notar Dr. C. J., S., Urkundenverzeichnis XXX/2021 (Anlage K1), das im Grundbuch von E. Blatt +++ - Amtsgericht Saarbrücken - eingetragene und mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück Gemarkung E., lfd. Nr. 7, Flur 2, Flurstück **/12, zum Preis von 340.000 €. Der Beklagte hatte das Haus von seinem Großvater geerbt und seit 2010 darin gewohnt. Drei Jahre vor dem Verkauf hatte er einige Kellerräume saniert, indem er alten Putz abstemmte, lose Betonteile vom Boden entfernte, Dichtschlämme auf Wand und Boden auftrug, Wände verputzte und anstrich und den Boden nivellierte und Betonfarbe auftrug. Von der Sanierung nicht betroffen waren der Raum mit dem ehemaligen Kohlelager, der Boden der Garage und ein Kaminschacht neben der Heizungsanlage. Im Vorfeld des Vertragsschlusses erhielten die Kläger vom Beklagten ein Exposé (Anlage K2), in dem es unter anderem hieß, das Haus sei im Jahr 2010/2011 und danach „weitestgehend kernsaniert“ worden.

3 Im November und Anfang Dezember 2021 fanden Besichtigungstermine statt, zunächst mit den Klägern und der Mutter des Klägers, der Zeugin E. H., anschließend mit einem Sachverständigen der finanzierenden Bank, der das gesamte Gebäude begutachtete und Fotografien anfertigte. Inwieweit bei den Besichtigungen über Feuchtigkeit im Keller gesprochen wurde, ist streitig.

4 Die Fläche zwischen dem Haus und dem Haus des Grundstücksnachbarn ist keilförmig, der Abstand im hinteren Teil beträgt nach den Angaben des Beklagten nur noch ca. 30 cm. Im Rahmen eines Besichtigungstermins teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass dieser Nachbar beabsichtige, an seinem Gebäude eine Außenabdichtung anzubringen. Der Beklagte übermittelte den Vorschlag des Nachbarn, man könne eventuell Kosten teilen, wenn auch der neue Eigentümer die eigene Hauswand abdichten wolle.

5 Am 28.12.2021 schlossen die Parteien den notariellen Kaufvertrag, der folgende Regelung zum Gewährleistungsausschluss enthält:

6 „§ 12 Sachmängelhaftung, Baulasten

7 1. Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Vertragsgegenstands - soweit gesetzlich zulässig ausgeschlossen. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt; er erwirbt ihn im gegenwärtigen gebrauchten Zustand. Dem Erwerber ist bekannt, dass der Haftungsausschluss auch die nach öffentlichen Äußerungen des Veräußerers ggf zu erwartenden Eigenschaften des Vertragsgegenstands erfasst.

8 […]

9 3. Der vorstehende Ausschluss der Rechte wegen eines Sachmangels des Vertragsgegenstands gilt jedoch nicht für a) die in dieser Urkunde etwa enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien, b) vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel […]“

10 Der Aufforderung der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 07.12.2022, eine Haftung wegen arglistiger Täuschung über Feuchtigkeitsschäden anzuerkennen, kam der Beklagte nicht nach.

11 Die Kläger haben behauptet, sie hätten nach ihrem Einzug festgestellt, dass sich in den Kellerräumen Nässe im Mauerwerk ausgebreitet habe. Im ehemaligen Kohlenkeller seien sowohl die Außenwände als auch der Boden mit Feuchtigkeit durchsetzt, ebenso der Boden des Flurs im Keller und der Garage. Dem Beklagten müsse dies bekannt gewesen sein. Nach dem Kauf seien immer mehr „Kringel“ auf dem Boden und auch dunkle Stellen hinzugekommen. An den Wänden sei der Putz langsam abgefallen und es hätten sich Ausblühungen gezeigt. An mehreren Stellen habe sich Schimmel gebildet. Die Kläger haben dem Beklagten vorgeworfen, er habe mit den von ihm vorgenommenen Sanierungsarbeiten über die vorhandene Feuchtigkeit und deren angebliche Beseitigung täuschen wollen. Auf Frage des Klägers nach weißen Flecken in den Kellerräumen habe der Beklagte erklärt, es habe Schäden aufgrund Feuchtigkeit gegeben, die jedoch beseitigt worden seien.

12 Die Kläger haben die Kosten zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden auf 43.300,20 € netto beziffert, Kostenvoranschläge zur Akte gereicht und beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 45.300,20 € nebst Zinsen zu verurteilen. Zudem haben sie die Feststellung der Ersatzpflicht für zukünftige Schäden sowie der Haftung aus unerlaubter Handlung begehrt.

13 Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und die Ansicht vertreten, bei dem um 1935 errichteten Haus könne das seinerzeit übliche Fehlen einer Horizontalsperre schon nicht als Sachmangel angesehen werden. Den Vorwurf einer arglistigen Täuschung hat er von sich gewiesen und vorgetragen, während seiner Besitzzeit sei weder Wasser eingetreten, noch habe er Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmel festgestellt. Lediglich in den Kellerräumen mit Garage und dem dahinterliegenden ehemaligen Kohlelager seien teilweise feuchte Stellen vorhanden gewesen. Hierauf hätten er und seine Ehefrau - die Zeugin F. - die Kläger und auch den von diesen bzw. der finanzierenden Bank beauftragten Gutachter hingewiesen. Wie bei sämtlichen Besichtigungen mit Kaufinteressenten habe die Zeugin F. alle Räume gezeigt einschließlich des - unstreitig - im Urzustand befindlichen und Feuchtigkeitsspuren aufweisenden ehemaligen Kohlelagers und des - ebenfalls unstreitig - nicht sanierten Garagenbodens, wobei man weiße Ausblühungen am Boden gesehen habe. Den Klägern sei gesagt worden, das Gebäude stehe auf einem Streifenfundament, der Betonboden sei nur etwa 3 Zentimeter dick, darunter sei unmittelbar Erdreich und der Keller sei feucht. Der Beklagte hat sich zum Beleg der Kenntnis der Kläger von der Situation auch auf das unstreitige Gespräch zu den Abdichtungsplänen des Nachbarn berufen und dessen übermittelte Anfrage zu einer eventuellen Beteiligung der neuen Eigentümer. Der Beklagte hat behauptet, der Kläger habe dies als sinnvoll erachtet. Bei dem Gespräch hätten die Parteien an der linken Außenwand vor dem Haus gestanden und die feuchten Stellen erkennen können.

14 Der Beklagte hat die geltend gemachten Schäden auch der Höhe nach bestritten.

15 Mit dem am 03.06.2024 verkündeten Urteil hat das Landgericht Saarbrücken die Klage abgewiesen. Die Kläger hätten ein arglistiges Verschweigen durch den Beklagten nicht nachweisen können. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils Bezug.

16 Die Kläger haben Berufung eingelegt.

17 Sie rügen, das Landgericht habe bei der Beweiswürdigung das Eigeninteresse der Zeugin F. als der Ehefrau des Beklagten unberücksichtigt gelassen. Nach ihrer Ansicht hat die Beweisaufnahme belegt, dass man bei den Kellerbesichtigungen keine Feuchtigkeitsschäden gesehen habe. Die Kläger sehen Unstimmigkeiten beim Vergleich des schriftsätzlichen Vortrags des Beklagten, wonach solche Schäden kommuniziert worden seien, und dessen Erklärung in der mündlichen Verhandlung, er habe den Keller mit den Klägern nicht besichtigt und mit ihnen auch nicht über dessen Zustand gesprochen. Ferner verweisen die Berufungskläger auf Widersprüche zwischen den Angaben der Zeugin F. und des Beklagten hinsichtlich der Sanierungsarbeiten und der Verwendung einer Taschenlampe bei der Besichtigung.

18 Die Kläger beantragen,

19 1. in Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 03.06.2024, Aktenzeichen 4 O 336/23 wird der Beklagte verurteilt, an die Kläger 45.300,20 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2022 zu zahlen;

20 2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, sämtliche zukünftig entstehenden materiellen Schäden, die den Klägern im Zusammenhang mit der Beseitigung der in dem Anwesen Schulstraße 8 in 66346 Püttlingen vorliegenden Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen, die zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks vorhanden waren, zu ersetzen;

21 3. festzustellen, dass die Schadensersatzpflicht des Beklagten gegenüber den Klägern auf einer unerlaubten Handlung beruht;

22 hilfsweise,

23 das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 03.06.2024, Aktenzeichen 4 O 336/23 aufzuheben und zur erneuten Verhandlung und Beweisaufnahme an das Landgericht zurückzuverweisen.

24 Der Beklagte beantragt,

25 die Berufung zurückzuweisen.

26 Nach seiner Ansicht hat das Landgericht die Beweise zutreffend gewürdigt.

27 Der Senat hat die Parteien erneut angehört und die Zeuginnen H. und F. vernommen.

28 Hinsichtlich der Einzelheiten des Sachverhalts, des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 08.04.2024 und des Senats vom 20.11.2025 sowie auf das Urteil des Landgerichts vom 03.06.2024.

II.

29 Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die erstinstanzliche Klageabweisung ist zu Recht erfolgt. Die Kläger können wegen der im Keller des erworbenen Hausanwesens auftretenden Nässeschäden Schadensersatz weder gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB verlangen noch aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.

30 Den Beklagten, der selbst nicht in Abrede stellt, dass es schon immer Feuchtigkeit im Keller des Wohnhauses gab und dass die von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht dazu dienten und auch gar nicht dazu geeignet waren, das Problem nachhaltig zu beseitigen, trifft keine Sachmängelhaftung.

a.

31 Für eine - vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasste - Vereinbarung der Parteien über die Freiheit des Kellers von Feuchtigkeit oder über das Vorhandensein eines hinreichenden baulichen Schutzes vor dem Eindringen von Feuchtigkeit (§ 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB) enthält der Kaufvertrag keine Anhaltspunkte (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23 – juris Rn. 8: die bloße Beschreibung von Eigenschaften, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurde, genügt in aller Regel nicht). Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine stillschweigend getroffene Beschaffenheitsvereinbarung. Eine solche käme möglicherweise in Betracht, wenn sich die Kellerräume für die Kläger nach dem bei der gemeinsamen Besichtigung gewonnenen Eindruck als allgemein trocken dargestellt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2008 – V ZR 138/07 –, juris Rn. 14). Das war schon nach ihrer eigenen Darstellung in der Anhörung vor dem Senat nicht der Fall. Die Klägerin selbst hatte einen Feuchtigkeitsfleck gesehen, der Kläger Nässeanzeichen am Sockel der Garage wahrgenommen. Außerdem war den Klägern das Fehlen einer Horizontalsperre bewusst, wenngleich sie diese nicht als „so ein großes Problem“ betrachteten (S. 6 der Sitzungsniederschrift vom 20.11.2025, Bl. 128 eA OLG). Dass die Kläger nicht mit einer allgemeinen Trockenheit des Kellers rechneten, folgt auch aus den unstreitigen Gesprächen über Abdichtungsmaßnahmen am Nachbargebäude. Der Kläger hat bestätigt, dass der Beklagte sie über entsprechende Absichten des Nachbarn informiert und dessen Anfrage weitergeleitet hatte, ob die Kläger als die neuen Eigentümer ihrerseits ihre Wand abdichten wollten und man in diesem Zusammenhang gewisse Kosten teilen könne.

b.

32 Eine gewährleistungsrechtliche Schadensersatzpflicht des Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass das verkaufte Hausgrundstück nicht die übliche und von den Klägern als Käufern unter Berücksichtigung der Art der Sache zu erwartende Beschaffenheit aufweisen würde (§ 434 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. a BGB).

33 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Kellerräumen in Häusern, die zu einer Zeit gebaut wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren - mithin jedenfalls zur Zeit der Errichtung des hier streitgegenständlichen Hauses im Jahr 1935 -, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23 –, juris Rn. 10; BGH, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 274/16 –, juris Rn. 15). Diese Rechtsprechung trägt dem Umstand Rechnung, dass derartige alte Häuser weder eine Vertikalisolierung (Außenisolierung der Kelleraußenwände gegen Querdurchfeuchtung durch außen anliegendes feuchtes Erdreich) noch eine Horizontalisolierung (bodennahe Horizontalsperre gegen das aus dem Fundamentbereich in der Wand kapillar aufsteigende Wasser) aufwiesen. In solchen Konstellationen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, wie die Kaufsache genutzt wird, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (BGH, Urteil vom 7. November 2008 – V ZR 138/07 –, juris Rn. 13). Ist das Ausmaß der Feuchtigkeit so groß, dass sie die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigt, oder ist, etwa durch aufsteigende Nässe, die Nutzbarkeit des aufstehenden Wohngebäudes selbst betroffen, kann ein Mangel anzunehmen sein.

34 Gemessen daran ist in der streitgegenständlichen Konstellation ein Mangel nicht nachgewiesen. Das Haus wurde in den 1930er Jahren gebaut. Das Fehlen einer Isolierung gegen von außen aus dem Erdreich eindringende Feuchtigkeit oder von unten aufsteigende Nässe entsprach dem damals Üblichen. Aus den Angaben des Klägers in seiner Anhörung vor dem Senat ergibt sich, dass diese anderes - etwa das Vorhandensein einer Horizontalsperre - auch nicht erwartet hatten. Was die hier konkret relevante Frage der Außenabdichtung anbelangt, war das Gebäude auch nicht als „saniert“ verkauft worden. Im Exposé hieß es, das Haus sei „im Jahr 2010/2011 weitestgehend kernsaniert sowie in den darauffolgenden Jahren (siehe Details unten)“. Diese Angaben waren konkretisiert unter der Überschrift „Technische Daten Sanierung“. Sie bezogen sich lediglich auf Fenster, Heizung, Bäder, Leitungen, Estrich, Elektrik, Fassade („Grundputz mit Armierungsgewebe + Oberputz und Anstrich (Neu 2012)“), Einfahrt, Dach und Haustür. Eine Abweichung der üblichen und von den Klägern als Käufern zu erwartenden Beschaffenheit folgt auch nicht aus einer Inkompatibilität des Zustands des Kellers mit einer in Aussicht genommenen Nutzung. Unstreitig war ein Gebrauch der - nach dem Exposé nur ca. 1,75 m hohen - Kellerräume zu Wohn- und Aufenthaltszwecken zu keinem Zeitpunkt vorgesehen. Dass die Auswirkungen eindringender Nässe sich nicht auf den Keller beschränken, sondern die Nutzung des aufstehenden Wohngebäudes beeinträchtigen würden, ist nicht vorgetragen.

35 Ein Mangel ist schließlich nicht deshalb anzunehmen, weil die Feuchtigkeit im Keller nachweislich einen auch bei Altbauten nicht mehr hinzunehmenden Umfang übersteigen würde. Allerdings haben die Kläger vor dem Senat glaubhaft geschildert, dass sich bei einem Starkregen im Herbst 2022 in den Kellerräumen außer der Garage und dem Heizungsraum Pfützen auf dem Boden gebildet hätten, für deren Beseitigung man mehr als 2 Wochen benötigt habe. In engeren zeitlichen Abständen rezidivierende Ereignisse dieser Art könnten das Maß des Akzeptablen überschreiten und damit einen Mangel auch des 1935 erbauten Hauses begründen. Hiervon ist aber nicht auszugehen. Die Kläger selbst haben - insoweit im Widerspruch zur Aussage der von ihnen benannten Zeugin H., die von zwei Ereignissen mit Wasseransammlungen berichtet hat - erklärt, derart extreme Erscheinungen wie im Herbst 2022 habe es später nicht mehr gegeben. Nach den unwiderlegten Angaben des Beklagten, wonach lediglich weiße Ränder in einzelnen Kellerräumen aufgetreten seien, gilt entsprechendes für dessen Besitzzeit. Vor diesem Hintergrund kann weder nach den konkreten Vertragsumständen noch im Hinblick auf den allgemein bei Altbauten zu erwartenden Zustand des erworbenen Hausgrundstücks mit einer dem Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO entsprechenden Gewissheit festgestellt werden, dass die Kellerräume eine besondere und von den Klägern billigerweise nicht mehr hinnehmbare Feuchtigkeitsbelastung aufweisen.

c.

36 Selbst wenn man einen Sachmangel als gegeben unterstellt, würde ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB am vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitern. Ein arglistiges Verhalten des Beklagten, das dem Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB entgegenstünde, ist nicht bewiesen.

(1)

37 Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 73/18 –, juris Rn. 11). Sind insbesondere Feuchtigkeitsschäden bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar, so besteht schon deshalb keine Aufklärungspflicht des Verkäufers, wenn angesichts des Alters des Gebäudes Kaufinteressenten ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahelegt (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 18. April 2016 – 19 U 187/15 –, juris Rn. 3). Nicht ohne weiteres wahrnehmbar sind indessen solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers kommt deshalb insbesondere insoweit in Betracht, als ihm Feuchtigkeitsprobleme in größerem Umfang bekannt gewesen sind, als der Käufer sie bei der Besichtigung erkennen konnte. Fragen des Käufers muss der Verkäufer richtig und vollständig beantworten. Aber selbst die Falschbeantwortung etwa einer Frage nach der Ursache von Feuchtigkeitsflecken kann ohne Arglist erfolgen, wenn die Angabe gutgläubig erfolgt, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - „ins Blaue hinein“ - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 274/16 –, juris Rn. 24 f.).

38 Bedient der Verkäufer sich bei der Vorbereitung des Verkaufs und bei Besichtigungsterminen eines Verhandlungsgehilfen, um über Haus und Grundstück Auskunft zu geben und damit insbesondere auch etwa vorhandene Mängel zu offenbaren, so ist ihm das Wissen dieses Verhandlungsgehilfen als seines „Wissensvertreters“ analog § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18 –, juris Rn. 24; OLG Köln, Urteil vom 27. Juni 2018 – 5 U 93/17 –, juris Rn. 26 f.).

(2)

39 Nach diesen Grundsätzen liegen die Voraussetzungen für die Annahme eines arglistigen Verhaltens des Beklagten bzw. der für ihn als Verhandlungsgehilfin aufgetretenen Zeugin F. nicht vor.

40 Die Beweiserhebung durch den Senat hat das erstinstanzliche Beweisergebnis bestätigt. Der Senat ist nicht davon überzeugt, dass der Beklagte persönlich oder durch seine Ehefrau Feuchtigkeitsprobleme verborgen und verschwiegen hätte, dass er eine entsprechende Unkenntnis der Kläger jedenfalls billigend in Kauf genommen und deren Vertragsentscheidung arglistig in seinem Sinne beeinflusst hätte.

(a)

41 Erhebliche Zweifel an einem arglistigen Vorgehen des Beklagten ergeben sich schon aus dem unstreitigen Sachverhalt und bei Zugrundelegung des eigenen Sachvortrags der Kläger. Vieles spricht dagegen, dass bei den Besichtigungen der Eindruck eines prinzipiell trockenen und vor eindringender Nässe geschützten Kellers entstanden wäre und dass der Beklagte es - mit jedenfalls bedingtem Vorsatz - darauf angelegt hätte, Feuchtigkeitsprobleme zu verbergen.

42 Das Haus war zum Kaufzeitpunkt über 80 Jahre alt. Abdichtungen im Mauerwerk gegen aus dem seitlich gelegenen Erdreich eintretende Nässe waren ebenso wenig vorhanden wie eine Horizontalsperre. Entsprechende Isolierungen wurden auch nicht nachträglich angebracht. Der Keller in dem Anwesen war immer schon feucht gewesen. Insbesondere der vormals als Kohlelager genutzte Raum, dessen Wände und Boden nach dem Klägervortrag mit Feuchtigkeit durchsetzt sind (S. 2 des Schriftsatzes vom 19.01.2024, Bl. 128 eA LG), befand sich noch im Urzustand, so dass es keinen Anhaltspunkt für die Annahme gibt, die Nässeschäden hätten aktuell ein größeres Ausmaß als zur Zeit der Besichtigungen im November/Dezember 2021. Den Klägern wurde auch dieser Raum gezeigt. Der Kläger konnte ihn trotz womöglich schlechter Beleuchtung jedenfalls einsehen und wahrnehmen, dass er „nicht sauber und nicht gestrichen“ und das auch der Boden „nicht neu gemacht“ war (S. 4 der Sitzungsniederschrift vom 08.04.2024, Bl. 197 eA LG). In der Garage erkannte der Kläger bei der Besichtigung im Bereich des Sockels dunkle Stellen. Der Beklagte informierte ihn über geplante Abdichtungsmaßnahmen an der Außenwand des Nachbarn und übermittelte dessen Anfrage, ob die Kläger angesichts des ohnehin erforderlichen Aufgrabens des Erdreichs ihre Wand ebenfalls isolieren wollten. Dass angesichts „fehlender Abdichtung“ ein Feuchtigkeitsproblem bestand, erkannte der Kläger, wenn er es auch nach eigenen Angaben als nicht „derart groß“ erachtete (S. 6 der Sitzungsniederschrift vom 20.11.2025, Bl. 128 eA OLG).

(b)

43 Entgegen der Einschätzung der Kläger wird eine Täuschungsabsicht von Seiten des Beklagten nicht dadurch belegt, dass Teile des Kellers saniert worden waren. Die Annahme, der Beklagte hätte die tatsächliche Situation vertuschen wollen, ist jedenfalls nicht naheliegend. Zum einen erfolgten die Maßnahmen nicht in zeitlicher Nähe zum Verkauf, sondern schon drei Jahre zuvor, was gegen einen Zusammenhang mit einer Verkaufsabsicht und einem hierauf bezogenen Täuschungswillen spricht. Zum anderen ist nicht plausibel, warum der Kläger, wenn er den Anschein eines trockenen Kellers hätte erwecken wollen, oberflächliche Verdeckungsmaßnahmen nicht auf alle Räume und auf sämtliche Wände und Böden erstreckte.

(c)

44 Es steht auch nicht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Beklagte das tatsächliche Ausmaß der Probleme jedenfalls bagatellisiert hätte. Anderes könnte dann gelten, wenn die Kellerräume wiederkehrend gleichsam „unter Wasser“ stünden. Das ist nicht der Fall. Die Kläger selbst haben Entsprechendes für ihre eigene Besitzzeit nicht behauptet, sondern von nur einem Starkregen mit Pfützenbildung auf dem Boden gesprochen. Der Beklagte hat für den Zeitraum, in dem er das Anwesen bewohnte, unwidersprochen vorgetragen, solche Ereignisse habe es nicht gegeben.

(d)

45 Arglist in Form der Falschbeantwortung von Fragen liegt ebenfalls nicht vor.

46 Die Kläger haben nicht bewiesen, dass der Beklagte bzw. die Zeugin F. auf die Frage nach der Bedeutung eines Feuchtigkeitsflecks auf dem Boden unzutreffend erwidert habe, der Keller sei einmal nass gewesen, man habe hiergegen aber etwas unternommen und das Problem behoben (S. 3 der Sitzungsniederschrift vom 08.04.2024, Bl. 196 eA LG). Dass die Kläger selbst nicht von einer nachhaltigen Behebung des Problems im Sinne einer Isolierung gegen Feuchtigkeit von außen ausgegangen sein konnten, ergibt sich schon daraus, dass man über etwaige künftige etwaige Abdichtungsmaßnahmen sprach. Zudem sind die Angaben der Kläger in diesem Zusammenhang nicht vollständig konsistent. So wird etwa in der Berufungsbegründung behauptet, der Kläger habe den Beklagten auf „weiße Flecken“ in den Kellerräumen angesprochen (S. 3 der Berufungsbegründung, Bl. 27 eA OLG). In seiner erstinstanzlichen Anhörung hatte der Kläger von einem weißen Kranz an einer Stelle auf dem Boden gesprochen (S. 3 der Sitzungsniederschrift vom 08.04.2024, Bl. 196 eA LG), die Klägerin gegenüber dem Senat von einem „Schatten“, den der Kläger dann als „dunklen Fleck“ bezeichnet hat (S. 5 der Sitzungsniederschrift vom 20.11.2025, Bl. 127 eA OLG). Die Frage habe die Klägerin gestellt. Unabhängig davon steht der Bildung einer vollen Überzeugung von der Richtigkeit des klägerischen Sachvortrags, die keinen vernünftigen Zweifel mehr zulässt, aber vor allem entgegen, dass der Beklagte und seine Ehefrau hiervon abweichende Angaben gemacht haben und dass keine Umstände ersichtlich sind, weshalb gerade den Klägern geglaubt werden müsste. Neutrale Zeugen gibt es keine. Die Unaufklärbarkeit geht zulasten der für die Voraussetzungen der Arglist beweisbelasteten Kläger.

47 Die Kläger können ihren Schadensersatzanspruch auch nicht auf § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) stützen.

48 Dies ergibt sich nicht schon aus einem uneingeschränkten Vorrang der kaufvertraglichen Gewährleistungsvorschriften für die Zeit nach Gefahrübergang. Denn insoweit gilt eine Ausnahme bei arglistigem (vorsätzlichem) Verhalten des Verkäufers, weil dann kaufrechtliche Sonderregelungen, die umgangen werden könnten, nicht eingreifen (BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 –, BGHZ 180, 205, juris Rn. 24, unter Hinweis auf § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB und § 444 BGB). Da es indes, wie ausgeführt, an einer Arglist des Beklagten fehlt, haftet dieser auch nicht aus culpa in contrahendo.

49 Der Beklagte schuldet Schadensersatz auch nicht wegen unerlaubter Handlung. Anspruchsgrundlage hierfür wäre allenfalls § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB. Mangels vorsätzlicher Täuschung besteht auch dieser Anspruch nicht.

50 Aus den oben dargelegten Gründen sind auch die mit den Berufungsanträgen zu 2 und zu 3 begehrten Feststellungen nicht zu treffen.

51 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

52 Die Revision ist nicht zuzulassen. Die die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt.