Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken 4. Zivilsenat — 4 U 21/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-04-18

Aktenzeichen: 4 U 21/23

ECLI: ECLI:DE:OLGSL:2024:0418.4U21.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 125 BGB, § 139 BGB, § 311b BGB

Orientierungssatz

Zur Wirksamkeit und zur Auslegung einer vertraglich übernommenen Mithaftungserklärung für Ansprüche eines Kapitalanlegers aus einem "Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag" über einen angeblichen Miteigentumsanteil an einer Wohnung in Dubai (sog. Direktinvestment).

Verfahrensgang

vorgehend LG Saarbrücken, 10. März 2023, 1 O 63/20

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten zu 5 gegen das am 10.03.2023 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Saarbrücken – 1 O 63/20 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte zu 5.

3. Dieses Urteil und das am 10.03.2023 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Saarbrücken – 1 O 63/20 – in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 17.04.2023 sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 5 darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Der Kläger macht – soweit im Berufungsverfahren noch relevant – Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu 5 wegen einer fehlgeschlagenen Kapitalanlage, eines Direktinvestments in Dubai, geltend.

2 Im erstinstanzlichen Verfahren hat der Kläger ursprünglich die Beklagten zu 1 bis 7 wegen fehlerhafter Aufklärung und Beratung und wegen des Betreibens unerlaubter Bankgeschäfte im Zusammenhang mit der Empfehlung und Vermittlung einer unternehmerischen Beteiligung an der Fondsgesellschaft „M. A. P. Ansparplan 3 GmbH & Co. KG“ und zwei sog. „Direktinvestments“, dem „Dubai R. E. D.“ und dem „Kanada R. E. D. 2“, in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das Verfahren abgetrennt sowohl gegen die in Insolvenz gefallene Beklagte zu 1 als auch zwecks anschließender Verweisung an das Landgericht Hamburg bezüglich der ursprünglichen Anträge zu I. gegen die Beklagten zu 2 bis 4 (betr. M. A. Ansparplan) und bezüglich der Anträge zu III. gegen die Beklagten zu 4, 6 und 7 (betr. Kanada R. E. D. 2).

3 Im Zusammenhang mit dem im Berufungsverfahren noch streitgegenständlichen Direktinvestment in Dubai hat das Landgericht die Beklagte zu 4 mit rechtskräftigem Teilversäumnisurteil vom 27.01.2023 antragsgemäß zur Rückabwicklung der Kapitalanlage verurteilt. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nur noch das Schlussurteil vom 10.03.2023, mit dem zuletzt die Beklagte zu 5 unter Abweisung der weitergehenden Klage ebenfalls zur Rückabwicklung des Investments verurteilt worden ist. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

4 Der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 (G. Gesellschaft für Finanz- und Investitionsplanung GmbH), Herr R. E., trat im Jahr 2015 an den Kläger heran im Rahmen einer Beratung der vom Kläger als Geschäftsführer geleiteten K. B. GmbH über eine neue betriebliche Altersvorsorge für die Mitarbeiter des Unternehmens. Infolgedessen zeichnete der Kläger am 03.03.2015 neben einer Beteiligung an der o.g. M. A. Ansparplan 3 GmbH & Co KG in Höhe von 30.000 € den im Berufungsverfahren streitgegenständlichen „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ über einen angeblichen Miteigentumsanteil an einer Wohnung in Dubai zu einem Kaufpreis von 75.000 € zuzüglich 3.000 € Agio und einige Zeit später einen weiteren „Kauf- und Übertragungsvertrag“ über einen angeblichen Miteigentumsanteil an einem Grundstück in Kanada zu einem Kaufpreis von 50.000 € zuzüglich Agio.

5 In dem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ vom 03.03./09.03.2015 (Vertragsurkunde Anlage K4, Bl. 25-27) war als Vertragspartner des Klägers die R.-D. F. mit Sitz in Dubai aufgeführt; weiterhin waren beteiligt die Beklagte zu 5, damals firmierend unter E. & V. R. GmbH, sowie die Beklagte zu 4 (S.... Treuhandgesellschaft mbH), beide mit Sitz in Hamburg.

6 Nach dem Vertrag sollte der Kläger einen Miteigentumsanteil an einer Wohnung Nr. XX, Bezeichnung D-....... (siehe Anlage zum Vertrag, Anlage K5, Bl. 28 d.A.) in einer Wohnanlage namens „P. Residences“ zu einem Kaufpreis von 75.000 € nebst einem Agio von 3.000 € erwerben und im Gegenzug eine jährliche Miete von 9 % bezogen auf den Kaufpreis erhalten. Weiterhin war vereinbart, dass der Kläger seinen Anteil spätestens nach Ablauf des Mietvertrags von 4 Jahren an die R.-D. F. zu einem Kaufpreis von 75.000 € zurück verkaufen könne. In dem Vertrag heißt es weiter (Bl. 26 d.A.):

7 § 7 Sicherheiten

8 Die E. & V. R. übernimmt die gesamtschuldnerische Mithaft für die Erfüllung aller Zahlungsansprüche des Käufers gegen den Vertragspartner aus diesem Vertrag. (…)

9 In § 8 war ein Rangrücktritt der Ansprüche des Käufers auf Verzinsung und Zahlung des Rückkaufpreises gegenüber sämtlichen Ansprüchen aller anderen gegenwärtigen und zukünftigen Gläubiger der R.-D. F. vereinbart.

10 In § 9 heißt es:

11 Dieser Vertrag unterliegt deutschem Recht, soweit nicht das Recht des Emirates Dubai anwendbar ist. Gerichtsstand für Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist Hamburg (…). Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchsetzbar sein, werden die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit aller übrigen Bestimmungen dieses Vertrages davon nicht berührt. Die unwirksame oder undurchsetzbare Bestimmung ist als durch diejenige wirksame und durchsetzbare Bestimmung ersetzt anzusehen, die dem von den Parteien mit der unwirksamen oder undurchsetzbare Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt.

12 Nach Aufforderung durch die Beklagte zu 4 als Treuhänderin (Anlage K6, Bl. 29 f. d.A.) zahlte der Kläger an diese den Kaufpreis nebst Agio, insgesamt 78.000 €. Er erhielt kurze Zeit später ein undatiertes, von der Beklagten zu 5 sowie von der Beklagten zu 3 (S. + C. GmbH & Co KG) gezeichnetes „Eigentumszertifikat“ (Anlage K9, Bl. 33 d.A.). Dem Kläger wurden in der Folgezeit „Zinszahlungen“ in Höhe von insgesamt 22.087,50 € erstattet (vgl. Anlage K14, Bl. 54 d.A.); ein Rückkauf des Anteils nach Ablauf von vier Jahren fand nicht statt. Die E. & V. R. GmbH wurde liquidiert; sie firmiert inzwischen als G. Immobilien GmbH.

13 Der Kläger hat – sofern im Berufungsverfahren von Relevanz – behauptet, der Geschäftsführer E. habe ihm ausdrücklich zugesichert, dass das in das Direktinvestment in Dubai zu Zwecken der Altersvorsorge investierte Kapital besonders sicher und hoch rentabel sei; er sei über Besonderheiten und Risiken dieser Anlage nicht aufgeklärt worden. Er hat geltend gemacht, er habe weder nach deutschem noch dem in Dubai geltenden Recht allein durch die Übersendung des Eigentumszertifikats Eigentum an der Wohnung erwerben können. Bei dem von ihm gezahlten Kaufpreis handele es sich im Rechtssinne um ein unbesichertes Nachrangdarlehen zugunsten der R.-D. F., wie sich auch aus dem in § 8 des Vertrags geregelten „Rangrücktritt“ ergebe. Über all dies habe der Geschäftsführer E. den Kläger nicht aufgeklärt.

14 Der Kläger hat gemeint, der Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag sei nach dem zur Anwendung kommenden deutschen Recht gemäß § 311b BGB formnichtig, weshalb er gar kein Eigentum an der Wohnung habe erwerben können.

15 Er hat seine Klageansprüche im Zusammenhang mit dem Direktinvestment in Dubai darauf gestützt, dass die Beklagten zu 1, 4 und 5 durch dessen Vertrieb und durch die Entgegennahme fremder Gelder als Darlehen ein Bank- bzw. Einlagengeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG getätigt hätten, ohne hierfür über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen gem. § 32 KWG zu verfügen; hieraus hat er die Pflicht zur Erstattung des dem Kläger daraus entstandenen Schadens gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 32 KWG abgeleitet.

16 Mit seiner Klage hat der Kläger die Rückzahlung des gezahlten Betrags von 78.000 € abzüglich des an ihn zurückgeflossenen Betrags von 22.087,50 € begehrt.

17 Der Kläger hat (in Bezug auf das Direktinvestment in Dubai) zuletzt beantragt (Bl. 303, 3-4 d.A.),

18 Zug um Zug gegen Abtretung seiner Rechte aus seinem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. (Dubai) über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage P. Residences in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ an die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtgläubiger

19 1. die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtschuldner zu verurteilen,

20 a) an ihn 55.912,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

21 b) ihn von sämtlichen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten aus seinem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. (Dubai) über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage P. Residences in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ freizustellen;

22 hilfsweise zu Ziff. 1.b)

23 festzustellen, dass die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihn von sämtlichen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten aus ihrem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. (Dubai) über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage P. Residences in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ freizustellen;

24 2. festzustellen, dass die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen, die ihm aus ihrem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. (Dubai) über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage P. Residences in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ entstanden sind oder noch entstehen werden;

25 3. festzustellen, dass sich die Beklagten zu 4 und 5 mit der Annahme der vom Kläger angebotenen Abtretung der Rechte aus dem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. (Dubai) über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage P. Residences in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ in (Annahme-) Verzug befinden.

26 Die Beklagte zu 5 hat beantragt,

27 die Klage abzuweisen.

28 Die Beklagte zu 5 hat das Landgericht Saarbrücken für örtlich unzuständig erachtet. Sie hat die gegen sie erhobene Klage deshalb für unschlüssig gehalten, weil sie das Dubai Direktinvestment weder betrieben noch vertrieben habe und sie einem unvermeidbaren Verbotsirrtum hinsichtlich eines etwaigen Bank- und Einlagengeschäftes unterlegen sei. Ein Anspruch aus §§ 823 Abs. 2, 830 BGB i.V.m. § 32 KWG bestehe nicht, weil kein erlaubnispflichtiges Einlagen- bzw. Bankgeschäft vorgelegen habe. Darüber hinaus fehle es an dem erforderlichen doppelten Gehilfenvorsatz und an einem kausalen Schaden.

29 Die Beklagte zu 5 hat eine vertragliche Haftung aufgrund der von ihr in § 7 des Vertrags abgegebenen Erklärung in Abrede gestellt mit der Begründung, der Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag sei im Ganzen formnichtig gemäß §§ 125, 311b BGB; dies umfasse auch die von ihr erklärte Mithaftung.

30 Sie hat außerdem die Einrede der Verjährung erhoben mit dem Hinweis, der Kläger habe sich bereits im Jahr 2015 in zumindest grob fahrlässiger Unkenntnis über die etwaigen den Anspruch begründenden Umstände in der Person der Beklagten zu 5 befunden.

31 Das Landgericht hat mit dem am 10.03.2023 verkündeten Schlussurteil (Bl. 318 ff. d.A.), berichtigt mit Beschluss vom 17.04.2023 (Bl. 351 ff. d.A.), die Beklagte zu 5 verurteilt, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte des Klägers aus dem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der RL Direkt FZC über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage „P. Residences“ in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ an die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtgläubiger an den Kläger 55.912,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.07.2020 zu zahlen. Ferner hat es festgestellt, dass sich die Beklagte zu 5 mit der Annahme der im Klageantrag vom Kläger angebotenen Abtretung der Rechte aus dem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage „P. Residences“ in Dubai mit der Bezeichnung „D- IV-303“ in (Annahme-)Verzug befinde. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Es hat angenommen, dem Kläger stehe gegen die Beklagte zu 5 ein Anspruch auf Zahlung von 55.912,50 € aus der in § 7 des „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrags“ enthaltenen gesamtschuldnerischen Mithaft zu. Es hat den Vertrag gem. § 311b BGB unter der Prämisse der Anwendbarkeit deutschen Sachrechts auf den Vertrag für nichtig erachtet, wobei sich die Nichtigkeit nicht auf die von der Beklagten zu 5 erklärte Mithaft erstrecke. Dies habe zur Folge, dass die Beklagte zu 5 für den bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruch des Klägers gegen die RL Direkt FZC einzustehen habe. Mangels grobfahrlässiger Kenntnis des Klägers sei die erhobene Verjährungseinrede nicht begründet. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils Bezug.

32 Die Beklagte zu 5 hat Berufung eingelegt. Sie verfolgt ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens weiter.

33 Sie wendet sich gegen die ihre Auffassung nach rechtsfehlerhafte Annahme des Landgerichts, dass dem Kläger ein vertraglicher Zahlungsanspruch gegenüber der Beklagten zu 5 im Wege der gesamtschuldnerischen Haftung gemäß § 7 des Vertrages zustehe, obwohl nach der eigenen Auffassung des Landgerichts der Immobilienvertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 125 Satz 1 BGB formnichtig sei. Die Regelung des § 7 könne nicht als ein vom Rest des Immobilienvertrags losgelöstes, vom notariellen Beurkundungszwang nicht umfasstes Rechtsgeschäft angesehen werden. Die Beklagte zu 5 meint, das Landgericht habe die Tragweite und Bedeutung des § 139 BGB verkannt. Das Landgericht hätte zudem die Beklagte zu 5 zuvor auf diesen Gesichtspunkt hinweisen müssen, nachdem der Kläger selbst sich nicht auf eine vertragliche Mithaft berufen habe; die Frage des Einheitlichkeitswillens sei auch nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Im Übrigen seien auch die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 des Vertrags nicht erfüllt, weil die Mithaft auf die Zahlungsansprüche des Klägers gegen die R.-D. F. aus dem Immobilienvertrag beschränkt sei und bereicherungsrechtliche Ansprüche nicht erfasst würden.

34 Darüber hinaus stehe dem Kläger auch kein Zahlungsanspruch aus §§ 832 Abs. 2, 830 Abs. 2 BGB i.V.m. § 32 KWG zu.

35 Schließlich habe das Landgericht verkannt, dass der im Raum stehende Kondiktionsanspruch verjährt sei und die Verjährung durch die vorliegende Klage, die sich mit einem solchen Anspruch nicht befasst habe, nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gehemmt worden sei.

36 Die Beklagte zu 5 beantragt,

37 auf die Berufung der Berufungsklägerin das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 10.03.2023, Az. 1 O 63/20, abzuändern und die Klage abzuweisen;

38 hilfsweise, das Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

39 Der Kläger beantragt,

40 die Berufung zurückzuweisen.

41 Der Kläger hält das Urteil des Landgerichts für richtig.

42 Hinsichtlich der Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 27.01.2023 und des Senats vom 21.03.2024 sowie auf das Urteil des Landgerichts vom 10.03.2023 (Bl. 318 ff. d.A.) Bezug genommen.

II.

43 Die Berufung der Beklagten zu 5 ist gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch nicht begründet. Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Berufungsklägerin günstigere Entscheidung. Das Landgericht hat die Beklagte zu 5 mit Recht auf der Grundlage der vertraglich übernommenen Mithaft zur Zahlung von 55.912,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.07.2020 verurteilt, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte des Klägers aus dem „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ mit der R.-D. F. über einen Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. XX in der Wohnanlage „P. Residences“ in Dubai mit der Bezeichnung „D-.......“ an die Beklagten zu 4 und 5 als Gesamtgläubiger, und zutreffend festgestellt, dass sich die Beklagte zu 5 mit der Abtretung der Rechte aus der streitgegenständlichen Kapitalanlage in Annahmeverzug befindet.

44 Die im erstinstanzlichen Verfahren noch streitig diskutierte Frage der örtlichen Zuständigkeit des Landgerichts Saarbrücken nach § 32 ZPO für die gegen die Beklagte zu 5 gerichtete Klage, welche das Landgericht unter Hinweis auf den seiner Ansicht nach schlüssig vorgetragenen Verstoß der Beklagten zu 5 gegen §§ 54 KWG, 830 BGB bejaht hat (Ziff. I. der Entscheidungsgründe), ist der Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen (§ 513 Abs. 2 ZPO). Die Grenzen der Unüberprüfbarkeit sind erst dann überschritten, wenn das Gericht seine Zuständigkeit willkürlich angenommen und damit den Beklagten seinem gesetzlichen Richter entzogen (Art. 101 Abs. 1 S. 2 GG) hat (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 513 Rn. 22); dies ist angesichts der sorgfältigen und eingehenden Begründung des Landgerichts weder ersichtlich noch wird dies von der Berufungsklägerin behauptet. Diese zieht vielmehr die örtliche Zuständigkeit im Berufungsverfahren nicht mehr in Zweifel.

45 Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 5 in Höhe von 55.912,50 € aus der in § 7 des Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrags übernommenen gesamtschuldnerischen Mithaft bejaht. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg.

a.

46 Das Landgericht hat unter Hinweis auf Art. 3, 11 Abs. 1 VO (EG) 593/2008 (Rom I VO) deutsches Sachrecht auf den Vertrag, insbesondere hinsichtlich der einzuhaltenden Form, für anwendbar gehalten (Ziff. II.a) der Entscheidungsgründe). Das nach Art. 11 Abs. 1 Rom I VO maßgebliche materielle Recht ist das deutsche Sachrecht, da der Vertrag in Deutschland geschlossen wurde und außerdem jedenfalls im Verhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 5 eine (nachträgliche, inter partes wirkende) Rechtswahl nach Art. 3 Rom I VO vorlegt, weil beide übereinstimmend die Anwendbarkeit deutschen Rechts unterstellen. Ebenfalls mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Ausnahmevorschrift des Art. 11 Abs. 5 Rom I VO nicht eingreift; all dies haben die Parteien im Berufungsverfahren nicht angezweifelt.

b.

47 Nach dem infolgedessen anwendbaren § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Die Vorschrift gilt, wie das Landgericht richtig gesehen hat, auch für Veräußerungs- und Erwerbsgeschäfte über ideelle Grundstücksanteile (MüKoBGB/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2022, BGB § 311b Rn. 6; BeckOGK/Schreindorfer, 1.7.2023, BGB § 311b Rn. 6 und 17; Staudinger/Schumacher (2018) BGB § 311b Rn. 17; Jauernig/Stadler, 18. Aufl. 2021, BGB § 311b Rn. 16; zu einer nicht hinreichend genau bezeichneten Teilfläche im Grundstückskaufvertrag vgl. BGH, Urteil vom 23.03.1979 – V ZR 24/77, NJW 1979, 1350). Unstreitig ist eine notarielle Beurkundung des Vertrags ebenso wie eine Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt; dem Kläger wurde nach Zahlung des „Kaufpreises“ auf das Konto der Beklagten zu 4 lediglich das zur Akte gereichte, undatierte „Eigentumszertifikat“ (Anlage K9, Bl. 33 d.A.) übersandt

c.

48 Das Landgericht hat auf dieser Grundlage rechtsfehlerfrei die Nichtigkeit des Immobiliengeschäfts angenommen (§ 125 Satz 1 BGB), diese Rechtsfolge aber zu Recht nicht auf die in § 7 der Vertragsurkunde übernommene gesamtschuldnerische Mithaftung der Beklagten zu 5 erstreckt.

(1)

49 Die Regelung des § 139 BGB steht dem nicht entgegen.

50 § 139 BGB regelt den Fall, dass ein Unwirksamkeitsgrund bloß einen Teil eines Rechtsgeschäfts berührt. Im Zweifel soll dann die Unwirksamkeit des Vertragsteils auch diejenige des Restes des Rechtsgeschäfts nach sich ziehen. Dies beruht auf der Erwägung, dass den Beteiligten, die einen einheitlichen umfassenden Rechtserfolg anstreben, eine nur teilweise Verwirklichung dieses Erfolges nicht gegen ihren Willen aufgedrängt werden darf (Staudinger/Roth (2020) BGB § 139 Rn. 1 m.w.N.). § 139 BGB ist weder eine Auslegungs- noch eine Beweisregel. Die Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens betrifft nicht die Vertragsinterpretation im eigentlichen Sinn und die für § 139 BGB maßgeblichen Wertungsfrage ist keine dem Beweis zugängliche Tatsache. Nach richtiger Auffassung spricht § 139 BGB eine widerlegliche Nichtigkeitsvermutung aus. In erster Linie kommt es darauf an, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Sachlage nach Treu und Glauben und nach vernünftiger Abwägung getroffen hätten (Staudinger/Roth (2020) BGB § 139 Rn. 2 m.w.N.).

(2)

51 Die Regelung des § 139 BGB kann – wie vorliegend in § 9 des Vertrags – abbedungen werden durch eine salvatorische Klausel, wonach der Vertrag im Übrigen gültig bleiben soll, wenn einzelne Regelungen nicht wirksam geworden sind oder nicht durchgeführt werden. Zwar schließt die Klausel es nicht von vornherein aus, bei Nichtigkeit einer besonders bedeutsamen Bestimmung dennoch auf Gesamtnichtigkeit zu schließen. Jedoch verkehrt sie die Vermutung des § 139 BGB in ihr Gegenteil, so dass die Darlegungs- und Beweislast für Umstände, die die Nichtigkeit des ganzen Vertrages begründen, denjenigen trifft, der sich darauf beruft (BGH, Urteil vom 30.01.1997 – IX ZR 133/96 –, juris Rn. 32 m.w.N.).

(3)

52 Vor diesem Hintergrund ist die (ohne Berücksichtigung der salvatorischen Klausel erfolgte) Annahme des Landgerichts, wonach die in der Vertragsurkunde von der Beklagten zu 5 erklärte Mithaft von der Formnichtigkeit der Veräußerung des Miteigentumsanteils unberührt bleibt, nicht zu beanstanden. Denn – ebenso wie im Fall einer Anspruchssicherung durch eine Bürgschaft – diente die Erklärung vorliegend ersichtlich dazu, die Erfüllung sämtlicher etwaiger Ansprüche des Käufers gegenüber seinem in Dubai ansässigen Vertragspartner umfassend durch eine Mithaftung der Beklagten zu 5 zu gewährleisten. Hierfür spricht, wie das Landgericht richtig gesehen hat, schon der Wortlaut des § 7, wonach die Beklagte zu 5 „die gesamtschuldnerische Mithaft für die Erfüllung aller Zahlungsansprüche des Käufers gegen den Vertragspartner aus diesem Vertrag“ übernommen hat. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass hiervon auch und gerade Ansprüche erfasst sind, die sich aus der Rückabwicklung des Vertrags im Fall seiner Unwirksamkeit ergeben. Der Senat hält insoweit an seiner bereits mit Urteil vom 14.09.2023 (4 U 97/22) dargelegten Rechtsauffassung, dort betreffend einen mit einem anderen Anleger geschlossenen, aber inhaltlich gleichlautenden Vertrag, fest.

d.

53 Die Einwände der Berufung greifen nicht durch.

(1)

54 Anders als die Berufungsklägerin meint, ist der Wille der Parteien, den Immobilienvertrag als eine – insgesamt nichtige – Einheit zu behandeln, nicht deshalb unstreitig, weil sich der Kläger selbst nie auf eine Teilnichtigkeit berufen habe. Die Bestimmung des insoweit maßgeblichen Willens der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergibt sich unabhängig vom Prozessvortrag aus den oben dargelegten Grundsätzen.

(2)

55 Die Berufungsklägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf stützen, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 seien deshalb nicht erfüllt, weil sich ein unterstellter Kondiktionsanspruch des Klägers allenfalls gegen die S+C Treuhandgesellschaft mbH (Beklagte zu 4) als Kaufpreisempfängerin richten und nicht gegen die R.-D. F. (sog. Vertragspartner). Dieser Einwand überzeugt schon deshalb nicht, weil gemäß § 4 des Vertrags ein Rückerwerb durch den Vertragspartner zu einem Rückkaufpreis von 75.000 € vereinbart war und nach der umfassend erklärten Mithaftungserklärung die Beklagte zu 5 „für die Erfüllung aller Zahlungsansprüche des Käufers gegen den Vertragspartner aus diesem Vertrag“ einstehen muss. Im Übrigen sind bereicherungsrechtliche Überlegungen nicht geeignet, dem aus der vertraglichen Mithafterklärung folgenden Klageanspruch den Boden zu entziehen.

(3)

56 Unbegründet ist auch der weitere Einwand der Berufungsklägerin, die Parteien hätten den Haftungsumfang der Berufungsklägerin auf vertragliche Zahlungsansprüche begrenzen wollen. Eine solche Einschränkung lässt sich der vertraglichen Regelung nicht entnehmen. Sie ließe auch unberücksichtigt, dass es, wie oben dargelegt, auch und gerade darum ging, den Kläger für den Fall der Unwirksamkeit des Immobiliengeschäfts abzusichern.

(4)

57 Auch der weitere Einwand der Berufung, die Frage nach dem Einheitlichkeitswillen der Parteien sei weder Gegenstand einer mündlichen Verhandlung (§ 128 Abs. 1 ZPO) noch eines gerichtlichen Hinweises (§ 139 ZPO) gewesen, geht fehl.

58 Obwohl der Kläger der Ansicht war, die Beklagte zu 5 hafte aus Deliktsrecht, durfte das Landgericht seine Entscheidung auf den Vertrag stützen. Gegenstand des Streits und damit auch der mündlichen Verhandlung war auch und insbesondere der „Kauf-, Miet- und Rückkaufvertrag“ vom 03.03./09.03.2015. Die Rechtsermittlung auf der Grundlage des von den Parteien unterbreiteten Sachverhalts im Sinne einer umfassenden Prüfung in Betracht kommender Anspruchsgrundlagen oblag dem Gericht. Ohne Erfolg rügt die Beklagte zu 5 in diesem Zusammenhang die Verletzung von Hinweispflichten (§ 139 Abs. 2 ZPO). Wenngleich sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 27.01.2023 nicht ergibt, ob die maßgeblichen rechtlichen Aspekte eines vertraglichen Anspruchs gegen die Beklagte zu 5 erörtert wurden, ist in den Entscheidungsgründen, dort Ziff. IV., ausgeführt, die Zulässigkeit und Begründetheit der gegen die Beklagte zu 5 gerichteten Klage seien ausführlich thematisiert worden. Damit ist davon auszugehen, dass auch die Voraussetzungen eines vertraglichen Anspruchs erörtert wurden (so auch der Kläger in der Berufungserwiderung, dort Seite 3, Bl. 384 d.A.). Selbst wenn man Gegenteiliges unterstellt, scheitert die Annahme einer entscheidungserheblichen Verletzung der gerichtlichen Hinweispflicht jedenfalls daran, dass der nunmehr von der Beklagte zu 5 zum vertraglichen Anspruch nachgeholte Vortrag, wie ausgeführt, kein anderes Ergebnis zu begründen geeignet ist.

e.

59 Der Klageanspruch ist nicht verjährt.

60 Der vertragliche Anspruch des Klägers auf Rückzahlung seiner geleisteten Einlage unterliegt – wovon auch die Berufungsklägerin ausgeht – der dreijährigen Regelverjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB. Die Verjährung beginnt also mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Entstanden ist der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch frühestens mit der unwiderruflichen Zeichnung der Anlage, also im März 2015.

61 Die für den Verjährungseintritt darlegungs- und beweisbelastete Beklagte zu 5 (vgl. BGH, Urt. v. 17.03.2016 – III ZR 47/15, WM 2016, 732 – 734, juris Rn. 11 m. w. N.; Ellenberger in: Grüneberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 199 BGB, Rn. 24 und 50, jew. m. w. N.) hat schon nicht bewiesen, dass der Kläger bereits bei Vertragsschluss von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

62 Grob fahrlässige Unkenntnis i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt nur vor, wenn der Gläubiger ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt und nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Ihm muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung („Verschulden gegen sich selbst“) vorgeworfen werden können, weil sich ihm die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben, er davor aber letztlich die Augen verschlossen hat. Den Gläubiger trifft keine Obliegenheit, im Interesse des Schuldners an einem möglichst frühzeitigen Beginn der Verjährungsfrist Nachforschungen zu betreiben. Vielmehr muss das Unterlassen von Ermittlungen nach Lage des Falls als geradezu unverständlich erscheinen, um ein grob fahrlässiges Verschulden des Gläubigers bejahen zu können (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2011 – VI ZR 135/10, NJW 2011, 2573 – 2575, juris Rdn. 10 m. w. N.).

63 Dass sich dem Kläger die fehlende notarielle Beurkundung des Vertrags schon bei Zeichnung förmlich aufgedrängt hätte, steht nicht fest. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, durfte der Kläger prinzipiell auf die Wirksamkeit des Immobilienvertrags vertrauen (Seite 11 des Urteils). Hinzu kommt, dass sich die Frage einer Nichtigkeit des Vertrags und der Folgen für die vertragliche Mithaft der Beklagten zu 5 unter Berücksichtigung der Frage des anzuwendenden Sachrechts für den durchschnittlich informierten Anleger als unübersichtlich darstellten. Die Beklagte zu 5 hat auch keinen weiteren Sachvortrag dazu gehalten, in welchem späteren Zeitpunkt der Kläger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB erlangt haben sollte.

64 Unzutreffend ist der Einwand der Beklagten zu 5, die Verjährung sei durch die Klage, die sich mit einem vertraglichen Anspruch nicht befasst habe, nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gehemmt worden. Für die Hemmung der Verjährung ist grundsätzlich der prozessuale Anspruch und damit der Streitgegenstand entscheidend, wie er durch Klageantrag und den zu seiner Begründung vorgetragenen Lebenssachverhalt bestimmt wird. Kann die behauptete Rechtsfolge – wie vorliegend – auf mehrere materiellrechtliche Anspruchsgrundlagen gestützt werden, hemmt die Rechtshängigkeit die Verjährung auch für die nicht ausdrücklich genannten materiellrechtlichen Ansprüche (MüKoBGB/Grothe, 9. Aufl. 2021, BGB § 204 Rn. 10 sowie § 213 Rn. 2).

f.

65 Die Anspruchshöhe steht im Berufungsverfahren außer Streit. Der vom Landgericht zuerkannte Betrag von 55.912,50 € entspricht dem aufgewendeten Anlagebetrag (75.000 €) nebst Agio (3.000 €) abzüglich zurückgeflossener 22.087,50 € (vgl. Anlage K14, Bl. 54 d.A.). Der im Vertrag versprochene Rückkauf nach Ablauf von vier Jahren hat unstreitig nicht stattgefunden. Das Landgericht hat zutreffend und antragsgemäß eine Verurteilung Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte des Klägers aus der Beteiligung an die Beklagten zu 4 und 5 ausgesprochen.

g.

66 Die Zinsforderung folgt aus §§ 288, 291 ZPO (siehe Bl. 58 Rs. d.A.).

67 Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich – ohne eigenständige Begründung – gegen die im Tenor Ziff. 2 getroffene Feststellung wendet, dass sich die Beklagte zu 5 mit der Annahme der im Klageantrag vom Kläger angebotenen Abtretung der Rechte aus dem streitgegenständlichen Investment in Verzug befinde. Die Voraussetzungen für einen Annahmeverzug liegen vor, da die Beklagte zu 5 während des gesamten Rechtsstreits ihre Haftung insgesamt in Abrede gestellt hat. Eines näheren Vortrags des Klägers zu den Voraussetzungen des Annahmeverzugs bedurfte es, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, nicht.

III.

68 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

69 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).