Entscheidungsdatum: 2025-11-13
Aktenzeichen: III ZR 165/24
ECLI: ECLI:DE:BGH:2025:131125UIIIZR165.24.0
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 252 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 305 Abs 1 S 1 BGB, § 305 Abs 1 S 2 BGB, § 305 Abs 1 S 3 BGB, § 306 Abs 2 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 307 Abs 1 S 2 BGB, § 309 Nr 9 Buchst a BGB, § 310 Abs 1 BGB, § 310 Abs 3 BGB, § 620 Abs 2 BGB, § 621 Nr 5 BGB, § 675 Abs 1 BGB, § 26 Abs 1 S 2 WoEigG vom 26.03.2007, § 27 Abs 1 WoEigG vom 26.03.2007, § 27 Abs 2 WoEigG vom 26.03.2007, § 27 Abs 3 WoEigG vom 26.03.2007, § 138 Abs 3 ZPO, § 287 Abs 1 ZPO, § 314 ZPO, § 320 Abs 1 ZPO, § 322 Abs 1 ZPO, § 559 Abs 1 ZPO
Vorinstanz: vorgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 22. November 2024, Az: 19 U 57/24vorgehend LG Kiel, 27. Dezember 2023, Az: 10 O 117/22
Spruchkörper: 3. Zivilsenat
Vermittlungsvertrag für Ferienwohnungen; Vertragslaufzeit und Kündigungsrecht bei Mehrparteienverträgen - Individualvereinbarung, Allgemeine Geschäftsbedingung, Inhaltskontrolle
Individualvereinbarung, Allgemeine Geschäftsbedingung, Inhaltskontrolle
Sind an einem Vertragsverhältnis mehr als nur zwei Parteien beteiligt, ist es möglich, dass eine Bestimmung individuell vereinbart und gleichwohl als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln ist. Das kann dann der Fall sein, wenn sie für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert ist, vom Vertragsgegner dementsprechend verwendet wird und es der Schutzzweck der §§ 305 ff BGB gebietet, sie der Inhaltskontrolle zu unterwerfen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220).
Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kläger gegen das Urteil des 19. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 22. November 2024 werden zurückgewiesen.
Die Kosten des dritten Rechtszugs hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
1 Die Parteien streiten im Wesentlichen um die Beendigung eines Vertrags über die Vermittlung einer Ferienwohnung an Feriengäste.
2 Mit notariellem Kaufvertrag vom 9. August 2015 erwarben die Kläger (Käufer) von einer Gemeinschaft aus Projektentwicklungs-, Grundstückseigentums- und Bauträgergesellschaft (Verkäufer - gesamtschuldnerisch gegenüber den Käufern haftend) eine noch zu errichtende Eigentumswohnung im Baugebiet M. in der Gemeinde W. . Das Baugebiet ist nach dem Bebauungsplan für die Bebauung mit Ferienhäusern und -wohnungen vorgesehen. Die plangemäße Erschließung und Bebauung hatte die Gemeinde am 28. Juli 2014 durch öffentlich-rechtlichen Vertrag der Projektentwicklungsgesellschaft und Erschließungsträgerin M. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Projektentwicklungsgesellschaft) übertragen. Nach dem darin niedergelegten Betreiberkonzept, das in der Teilungserklärung auszugsweise zitiert wird, müssen alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung über einen einzigen Vermittler weitgehend an Feriengäste vermietet werden. In welchem Zeitraum eine Eigennutzung gestattet ist, hatte der "Endinvestor" dem Vermittler alljährlich neu vorzugeben.
3 Zur Umsetzung dieser Verpflichtung hatte die Projektentwicklungsgesellschaft, handelnd als vollmachtlose Vertreterin, im Namen der künftigen Wohnungseigentümer mit der Beklagten am 8. Juli 2015 einen Vermittlungsvertrag geschlossen. Sie bevollmächtigten und verpflichteten die Beklagte darin, die Wohnungen nach Maßgabe näherer Vorgaben zu vermieten. Zu "Laufzeit und Kündigung" dieses Vermittlungsvertrags ist in dessen § 9 Folgendes bestimmt:
"1. Dieser Vertrag wird fest bis einschließlich 2. Samstag des Jahres 2020 abgeschlossen. Der Vertrag verlängert sich um jeweils zwei Jahre, wenn er nicht von allen Wohnungseigentümern oder dem Vermittler mit einer Frist von 7 Monaten vor dem jeweiligen Endtermin schriftlich mit Einschreibebrief gekündigt wird.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt für beide Vertragsparteien unberührt. …
Nach den mit der Gemeinde W. getroffenen Vereinbarungen sind die Ferienwohnungen für die Dauer von 10 Jahren beginnend mit der Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit pro Dorf gebündelt einem international tätigen Vermittler zur Vermittlung an die Hand zu geben. Der Vertrag endet deshalb spätestens am 2. Samstag des Jahres, welches auf den Ablauf der zehnjährigen Bündelungsfrist folgt. Gleichzeitig wird vereinbart, dass der Vertrag frühestens (und damit wahrscheinlich) am 2. Samstag des Jahres 2027 endet."
4 Die Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit erfolgte am 21. Januar 2017.
5 Nach dem notariellen Kaufvertrag vom 9. August 2015 traten die Kläger als Wohnungseigentümer in die im Vertrag vom 8. Juli 2015 begründeten Rechte und Pflichten ein (Nr. 7 der Vorbemerkungen und § 7 des Kaufvertrags vom 9. August 2015).
6 Mit Schreiben vom 10. Februar 2022 kündigten die Kläger den Vermittlungsvertrag gegenüber der D. . Die Kündigung wiederholten sie in der der Beklagten am 13. Oktober 2022 zugestellten Klageschrift vom 9. September 2022. Sie beriefen sich auf die Unwirksamkeit der zehnjährigen Vertragsbindung. Ergänzend erklärten die Kläger in der Klageschrift eine fristlose Kündigung, die sie mit der vertragswidrigen Einführung eines "FlexPreis-Systems" bei der Festlegung der Mietpreise zunächst im Jahr 2020 und endgültig im Jahr 2021 und mit (angeblich) regelmäßig fehlerhaften Abrechnungen begründeten.
7 Im Zuge der Auseinandersetzungen mit der Beklagten bauten die Kläger im Zeitraum vom 20. März 2022 bis 28. Mai 2022 ein anderes Schloss zu ihrer Ferienwohnung ein. Ferner trugen sie im Belegungsplan der Wohnung für den Zeitraum vom 29. Oktober 2022 bis zum 7. Januar 2023 eine Vermietungssperre wegen Eigennutzung ein. Die Beklagte berechnet für beide Zeiträume zusammen einen ihr entstandenen Provisionsverlust von 1.298 €.
8 In erster Instanz haben die Kläger vorrangig die Feststellung beantragt, dass der ursprünglich zwischen der Projektentwicklungsgesellschaft und der Beklagten geschlossene Vermittlungsvertrag ihnen gegenüber keine Wirkung entfalte, und hilfsweise die Feststellung begehrt, dass der zwischen ihnen und der Beklagten geschlossene Vermittlungsvertrag wirksam gekündigt worden sei. Die Beklagte hat widerklagend wegen entgangener Provisionen in den beiden vorstehend genannten Zeiträumen Zahlung von 1.298 € nebst Rechtshängigkeitszinsen verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
9 Mit der Berufung haben sich die Kläger, ihre Feststellungsklage betreffend, lediglich gegen die Abweisung des Hilfsantrags durch das Landgericht gewandt. Sie haben das Rechtsmittel insbesondere auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigungen gestützt. Die vereinbarte Laufzeit verstoße gegen § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB, den das Landgericht zu Unrecht nicht für anwendbar gehalten habe. Sie seien Verbraucher. Außerdem sei der Widerklage zu Unrecht stattgegeben worden.
10 Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts geändert. Es hat festgestellt, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vermittlungsvertrag seit dem 13. Oktober 2022 beendet sei. Auf die Widerklage hat es die Kläger nur noch zur Zahlung von 893 € - Ersatz des Provisionsverlusts der Beklagten im Zeitraum vom 20. März 2022 bis 28. Mai 2022 - nebst Rechtshängigkeitszinsen verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage ab- und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.
11 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren zweitinstanzlichen Antrag, die Berufung der Kläger zurückzuweisen, weiter. Die Kläger tragen mit ihrer Anschlussrevision darauf an, die Widerklage insgesamt abzuweisen.
12 Die unbeschränkt zugelassene Revision und die Anschlussrevision sind zulässig, haben in der Sache jedoch keinen Erfolg.
A.
13 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
14 Die Klage sei begründet, soweit die Beendigung des Vermittlungsvertrags zum 13. Oktober 2022 festzustellen sei.
15 Der Vermittlungsvertrag sei wirksam zustande gekommen und nicht schon in entsprechender Anwendung des § 26 WEG mit Ablauf des 21. Januar 2022 - fünf Jahre nach Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit - unwirksam geworden. Eine entsprechende Anwendung des § 26 Abs. 5 WEG auf die einzelnen Vermittlungsverträge verbiete sich. Die Beklagte könne einem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 26 WEG nicht in ausreichendem Maße gleichgestellt werden.
16 Der Vermittlungsvertrag sei auch durch die am 10. Februar 2022 erklärte Kündigung nicht beendet worden. Eine Kündigung sei gegenüber dem anderen Teil zu erklären. Dies sei der Vertragspartner. Die Kläger hätten diese Kündigung jedoch nicht gegenüber der Beklagten, sondern gegenüber der D. Niederlassung Deutschland ausgesprochen. Dass es sich bei dieser offenbar um die Muttergesellschaft der Beklagten handele, mache sie nicht zur Partei des Vermittlungsvertrags.
17 Mit der in der Klageschrift erklärten, der Beklagten am 13. Oktober 2022 zugegangenen Kündigung hätten die Kläger den Vermittlungsvertrag jedoch beendet. Die Kläger seien zur Kündigung berechtigt gewesen. Die in § 9 des Vermittlungsvertrags vereinbarte zehnjährige Laufzeit des Vertrags sei wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB unwirksam. Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen komme zur Anwendung, die Beklagte sei Verwenderin derselben. Die Kläger fielen auch persönlich in den Schutzbereich des § 309 BGB.
18 Nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB dürfe ein Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen durch den Verwender zum Gegenstand habe, den anderen Vertragsteil nicht länger als zwei Jahre binden. Diese Frist gelte auch für den Vermittlungsvertrag, der mit der Übertragung der umfassenden Verwaltung der Wohnung auf die Beklagte auf eine regelmäßige Dienstleistung gerichtet sei.
19 Der Vermittlungsvertrag sei am Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen. Die in dem Vertrag getroffenen Regelungen dürften zwar zwischen der Projektentwicklungsgesellschaft und der Beklagten individuell ausgehandelt worden sein. Gegenüber den Käufern der Eigentumswohnungen handele es sich jedoch um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie den Vermittlungsvertrag in der ausgehandelten Form zu übernehmen gehabt hätten.
20 § 309 BGB komme zur Anwendung. Zwar seien Unternehmer (§ 14 BGB) vom Schutzbereich der Norm gemäß § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgenommen. Die Kläger seien jedoch keine Unternehmer in diesem Sinne.
21 Sie hätten infolge des Vermittlungsvertrags keinen nennenswerten Aufwand bei der Vermietung ihrer Ferienwohnung. Insoweit machten sie zu Recht geltend, dass sie nur der Beklagten den Auftrag zur Vermietung erteilen und ihr die Wohnung dafür zur Verfügung stellen müssten. Unternehmerisches Handeln liege darin nicht. Darauf sei abzustellen.
22 Grundsätzlich erscheine es zwar als verfehlt, bei der Beurteilung, ob eine Partei bei Abschluss eines Vertrags unternehmerisch oder als Verbraucher gehandelt habe, auf Umstände abzustellen, die erst durch den Abschluss des Vertrags einträten. Im vorliegenden Fall bestehe aber die Besonderheit, dass die Kläger nie Eigentümer einer selbstverwalteten Immobilie gewesen seien, bei der sie sich irgendwann entschieden hätten, die Verwaltung einem Dritten zu überlassen. Sie hätten die Wohnung vielmehr von vornherein verbunden mit der Übertragung der Verwaltung auf die Beklagte erworben.
23 Der widerklagend geltend gemachte Schadensersatzanspruch bestehe gemäß § 280 Abs. 1 BGB für den Zeitraum vom 20. März 2022 bis zum 28. Mai 2022, in welchem die Kläger durch den Austausch des Schlosses die Wohnung der Vermietung durch die Beklagte entzogen hätten. Dadurch hätten sie ihre Pflichten aus dem Vermittlungsvertrag verletzt. Nach diesem sei der Wohnungseigentümer zur Übergabe der Wohnung an den Vermittler verpflichtet. Dazu gehöre es, dem Vermittler freien Zugang zu verschaffen. Eigennutzung sei grundsätzlich untersagt; zulässig sei sie nur im Rahmen gesonderter Absprachen oder innerhalb der Sperrzeiten, die der Wohnungseigentümer dem Vermittler innerhalb vertraglich geregelter Frist mitzuteilen habe. Da die Beklagte die Wohnung im genannten Zeitraum nicht habe vermieten können, seien ihr Provisionen entgangen. Die Höhe des entgangenen Gewinns habe sie errechnet, indem sie die Provisionen aus fünf angeblich gleichwertigen Ferienwohnungen zusammengestellt und hieraus einen Mittelwert für jeden Zeitraum gebildet habe. Der ihr entgangene Gewinnanteil betrage danach 893 €. Die Schadensberechnung der Beklagten sei damit schlüssig und nachvollziehbar dargelegt. Die Kläger hätten den Darlegungen ebenso substantiiert entgegentreten können und etwa die Vergleichbarkeit der Wohnungen oder deren Vermietung überprüfen und bestreiten können. Hierfür habe es keines Hinweises des Landgerichts bedurft. Die Kläger hätten zudem auch in der Berufung nicht vorgetragen, was sie auf einen entsprechenden Hinweis des Landgerichts ausgeführt hätten.
B.
24 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand.
I.
Revision der Beklagten
26 Die Revision der Beklagten ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht ausgesprochen, dass der Vermittlungsvertrag seit dem 13. Oktober 2022 beendet ist.
27 1. Infolge der Abweisung der von den Klägern in erster Instanz vorrangig beantragten Feststellung, dass der ursprünglich zwischen der Projektentwicklungsgesellschaft und der Beklagten geschlossene Vermittlungsvertrag ihnen gegenüber keine Wirkung entfalte, durch das Landgericht und des Umstands, dass die Kläger das Urteil des Landgerichts insoweit mit der Berufung nicht angegriffen haben, steht zwischen den Parteien rechtskräftig fest (§ 322 Abs. 1 ZPO), dass aufgrund der am 9. August 2015 von den Klägern notariell erklärten Genehmigung (§ 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB) der Vermittlungsvertrag zwischen den Parteien wirksam zustande gekommen ist (vgl. zur Rechtskraftwirkung klageabweisender Urteile BGH, Urteil vom 7. August 2024 - VIa ZR 930/23, NJW 2024, 3299 Rn. 15 mwN).
28 2. Die Vorinstanzen haben den Vertrag richtigerweise als Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 Abs. 1 BGB qualifiziert (vgl. Senat, Urteil vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 12).
29 3. Mit dem Berufungsgericht und entgegen der Revision ist anzunehmen, dass die in der am 13. Oktober 2022 der Beklagten zugestellten Klageschrift enthaltene Kündigung geeignet war, den Vermittlungsvertrag zu beenden. Denn die in § 9 Nummer 1 und Nummer 3 des Vermittlungsvertrags getroffenen Bestimmungen über Laufzeit und Kündigung des Vertrags sind unwirksam. Die zwischen den Parteien umstrittene Antwort auf die Frage, ob die Kläger als Verbraucher oder Unternehmer zu qualifizieren sind, kann dabei auf sich beruhen. Wie bereits in der mündlichen Revisionsverhandlung bei der Einführung in den Sach- und Streitstand angesprochen, sind die Regelungen des § 9 des Vertrags auch dann anhand der Maßstäbe des § 307 BGB zu prüfen, wenn die Kläger bei Abschluss des Vermittlungsvertrags als Unternehmer gehandelt haben sollten (vgl. § 310 Abs. 1 BGB). Hiernach verstoßen § 9 Nummer 1 und Nummer 3 des Vermittlungsvertrags gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 1 BGB.
30 a) § 9 des Vermittlungsvertrags ist am Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff BGB) zu messen. Zwar handelt es sich bei ihm vordergründig um eine im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbestimmung, weil sie nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach- und Streitstand individuell zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220 Rn. 12). Sind an einem Vertragsverhältnis jedoch mehr als nur zwei Parteien beteiligt, ist es möglich, dass eine Bestimmung individuell vereinbart und gleichwohl als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln ist (MüKoBGB/Fornasier, 10. Aufl., § 305 Rn. 41). Das kann dann der Fall sein, wenn sie für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert ist, vom Vertragsgegner dementsprechend verwendet wird und es der Schutzzweck der §§ 305 ff BGB - zum Ausgleich ungleicher Verhandlungspositionen und damit zur Sicherung der Vertragsfreiheit Schutz und Abwehr gegen die Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht durch den Verwender zu gewährleisten - gebietet, sie der Inhaltskontrolle zu unterwerfen (vgl. Senat aaO Rn. 12 f mwN).
31 So liegt es hier. Bei dem Vermittlungsvertrag handelt es sich um derartige vorformulierte Bedingungen, die eine die Vertragsfreiheit einschränkende überlegene Verhandlungsmacht der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft gegenüber den Erwerbern einer Ferienwohnung zum Ausdruck bringen. Die Bedingungen des zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft - letztere handelnd als Vertreterin ohne Vertretungsmacht für die zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht bestimmten Erwerber (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 1988 - III ZR 84/87, WM 1988, 1418, 1421) - geschlossenen Vertrags sollten nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Beteiligten von vornherein gegenüber einer Vielzahl von Erwerbern Verwendung finden; Nummer 1 der Vorbemerkung des Vermittlungsvertrags geht von projektierten "ca. 51 Ferienwohnungen" aus. Der Vermittlungsvertrag war wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzepts der Anlage. Aus der Sicht der Erwerber war der Inhalt dieses Vertrags, ebenso wie der des Kaufvertrags, vorgegeben. Eine Bereitschaft der Beklagten oder der Projektentwicklungsgesellschaft, über den Inhalt des Vermittlungsvertrags zu verhandeln, war nicht erkennbar. Die Erwerber sahen sich damit bei der Beurkundung des Kaufvertrags - nach welchem sie mit der Übergabe der Wohnung in die Rechte und Pflichten des Vermittlungsvertrags eintraten - in zumindest gleicher Weise den vorformulierten Bedingungen des Vermittlungsvertrags ausgeliefert wie bei einem unmittelbaren Vertragsschluss mit der Beklagten. Sie hatten - wie bei Vertragsverhandlungen mit ungleicher Gestaltungsmacht sonst auch - nur die Wahl, den Kaufvertrag abzuschließen und Partei des Vermittlungsvertrags zu werden oder auf beides zu verzichten. Die inhaltliche Gestaltungsmacht lag insoweit einseitig bei der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft (vgl. Senat, Urteil vom 19. November 2009 aaO Rn. 14), deren Interesse mit demjenigen der Erwerber nicht deckungsgleich war (zum Gesichtspunkt der fehlenden Deckungsgleichheit der Interessen vgl. Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 13. Aufl., § 305 BGB Rn. 46; Müller-Christmann, jurisPR-BKR 3/2010 Anm. 1). Infolgedessen ist es geboten, § 9 des Vermittlungsvertrags, den die Beklagte gegenüber den Erwerbern seit deren Eintritt in die Rechte und Pflichten des Vermittlungsvertrags verwendet (vgl. Senat aaO Rn. 12), der Inhaltskontrolle zu unterwerfen.
32 b) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge haben kann, auch daraus ergeben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Verstöße gegen das Transparenzgebot können nicht nur gegenüber einem Verbraucher (§ 13 BGB), sondern auch gegenüber einem Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen führen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 2017 - XII ZR 1/17, NJW-RR 2018, 198 Rn. 13 mwN und vom 14. März 2018 - XII ZR 31/17, NJW 2018, 1811 Rn. 11; Grüneberg in Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 307 Rn. 20).
33 aa) Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört nicht nur, dass die einzelne Regelung für sich genommen klar formuliert ist; sie muss auch im Kontext mit dem übrigen Klauselwerk verständlich sein. Die Klausel muss die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner so weit erkennen lassen, wie dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach den Umständen gefordert werden kann. Der Vertragspartner des Verwenders muss bereits bei Vertragsschluss erkennen können, was gegebenenfalls "auf ihn zukommt". Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner bezüglich seiner Rechtsstellung in die Irre zu führen, verstößt gegen das Transparenzgebot (st. Rspr.; vgl. zB Senat, Urteile vom 7. Februar 2019 - III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 22; vom 11. März 2021 - III ZR 96/20, NJW-RR 2021, 839 Rn. 24 und vom 5. Oktober 2023 - III ZR 216/22, NJW 2023, 3794 Rn. 22; BGH, Urteil vom 21. November 2023 - XI ZR 290/22, BGHZ 239, 52 Rn. 22 mwN).
34 bb) Die Transparenzanforderungen dürfen indessen nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Weder bedarf es eines solchen Grades an Konkretisierung, dass alle Eventualitäten erfasst sind und im Einzelfall keinerlei Zweifelsfragen auftreten können, noch ist ein Verstoß gegen das Transparenzgebot schon dann zu bejahen, wenn Bedingungen noch klarer und verständlicher hätten formuliert werden können. Sogar eine unnötige Wirrnis im Klauseltext ist unschädlich, wenn sich der Klauseltext mit der gebotenen Aufmerksamkeit erschließen lässt (st. Rspr.; vgl. zB Senat, Urteile vom 7. Februar 2019 aaO Rn. 23, vom 11. März 2021 aaO Rn. 25 und vom 5. Oktober 2023 aaO Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 23. März 1995 - VII ZR 228/93, NJW-RR 1995, 749).
35 cc) Bei der Beurteilung, ob eine Regelung dem Transparenzgebot genügt, ist nicht auf den flüchtigen, sondern den aufmerksamen und sorgfältigen Betrachter abzustellen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Insoweit gilt kein anderer Maßstab als derjenige, der auch bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten ist. Diese sind so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. In erster Linie ist vom Wortlaut der jeweiligen Klausel auszugehen. Der mit dem Klauselwerk verfolgte Zweck und der Sinnzusammenhang der Klauseln sind zusätzlich zu berücksichtigen, soweit sie für den Kunden erkennbar sind (st. Rspr.; vgl. zB Senat, Urteile vom 7. Februar 2019 aaO Rn. 24, vom 11. März 2021 aaO und vom 5. Oktober 2023 aaO; BGH, Urteil vom 4. April 2018 - IV ZR 104/17, NJW 2018, 1544 Rn. 9 mwN).
36 c) Unter Anlegung dieser Maßstäbe erweisen sich die Bestimmungen in § 9 Nummer 1 und Nummer 3 des Vermittlungsvertrags, deren Auslegung der Senat selbst vornehmen kann (vgl. zB Senat, Urteile vom 8. Oktober 2020 - III ZR 80/20, NJW 2021, 1392 Rn. 30 und vom 10. Juli 2025 - III ZR 59/24, NJW-RR 2025, 1133 Rn. 20), als unklar und widersprüchlich - und verstoßen deswegen gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
37 In Nummer 1 Satz 1 ist zunächst eine feste (Erst-)Laufzeit des Vermittlungsvertrags "bis einschließlich 2. Samstag des Jahres 2020" bestimmt. Nummer 1 Satz 2 eröffnet sodann für die Folgezeit - mehrfach - die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung und damit zur Beendigung des Vertrags. Der Vertrag endet danach, wenn er von allen Wohnungseigentümern oder dem Vermittler unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sieben Monaten "vor dem jeweiligen Endtermin" gekündigt wird. Wird nicht (wirksam) gekündigt, verlängert sich der Vertrag stets um jeweils zwei Jahre.
38 Demgegenüber wird in Nummer 3 Satz 1 geregelt, dass die Ferienwohnungen für die Dauer von zehn Jahren beginnend mit der Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit pro Dorf gebündelt einem international tätigen Vermittler zur Vermittlung an die Hand zu geben sind, und in Nummer 3 Satz 3 ist "vereinbart", dass der Vertrag frühestens am 2. Samstag des Jahres 2027 endet.
39 Die Klauseln in Nummer 1 und in Nummer 3 widersprechen sich somit offensichtlich. Nummer 1 regelt etwas, was mit Nummer 3 nicht kompatibel ist. Für den durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Erwerber einer Ferienwohnung bleibt bei Vertragsschluss unklar, wie lange er die mit dem Vermittlungsvertrag (auch) verbundenen wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen tragen muss: ob sie bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen schon mit Ablauf des 11. Januar 2020 entfallen oder ob er sie - von Fällen außerordentlicher Kündigung aus wichtigem Grund (Nummer 2) abgesehen - ohne jede Lösungsmöglichkeit mindestens bis zum Ablauf des 9. Januar 2027 tragen muss. Diese Unklarheit im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB benachteiligt die Vertragspartner der Beklagten unangemessen und hat zur Folge, dass die Bestimmungen in § 9 Nummer 1 und Nummer 3 des Vermittlungsvertrags gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind.
40 d) Einer ordentlichen Kündigung des Vermittlungsvertrags stehen somit keine (wirksamen) vertraglichen Bestimmungen entgegen, weswegen die der Beklagten am 13. Oktober 2022 zugegangene Kündigung geeignet war, den Vertrag mit sofortiger Wirkung zu beenden (§ 306 Abs. 2, § 675 Abs. 1, § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 5 Halbsatz 1 BGB).
II.
Anschlussrevision der Kläger
42 Die Anschlussrevision der Kläger ist ebenfalls unbegründet.
43 Anders als die Kläger meinen, ist der Vermittlungsvertrag nicht in (entsprechender) Anwendung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG (in der vom 1. Juli 2007 bis 30. November 2020 gültigen Fassung [aF]) mit Ablauf des 21. Januar 2022 - fünf Jahre nach Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit - unwirksam geworden. Denn die Beklagte kann schon deswegen nicht als Verwalter im Sinne des § 26 WEG aF angesehen werden, weil nach dem Vermittlungsvertrag nicht alle Sondereigentümer Vertragspartner der Beklagten geworden sind; die Sondereigentümer der Laden- und Gastronomieflächen blieben ausgenommen (vgl. Vorbemerkungen 1 und 2 des Vermittlungsvertrags). Außerdem umfassen die im Vermittlungsvertrag der Beklagten übertragenen Kompetenzen nur teilweise den - unabdingbaren (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 351) - Bereich von Verwalteraufgaben und -befugnissen nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG aF. Aus diesen Gründen ist in Ermangelung der für eine Analogie erforderlichen Rechtsähnlichkeit auch kein Raum für die entsprechende Anwendung der Vorschrift. Eine Konstellation, für die der Gesetzgeber mit § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG aF eine interessengerechte, die §§ 307 ff BGB verdrängende Sonderregelung geschaffen hat (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 177 ff), liegt hier mithin nicht vor.
44 Entgegen der Ansicht der Kläger kann auch nicht angenommen werden, dass das Kündigungsschreiben der Kläger vom 10. Februar 2022 den Vermittlungsvertrag vor dem 29. Mai 2022 beendet hat. Denn es ist - jedenfalls - nicht festgestellt, ob und gegebenenfalls wann dieses Schreiben (über die Muttergesellschaft) der Beklagten zugegangen ist. Auch in der Anschlussrevisionsbegründung wird insoweit nur ausgeführt, dass dieses Kündigungsschreiben der Beklagten zur Kenntnis gebracht worden, aber nicht, wann dies geschehen sei. Soweit mit der Revisionserwiderung und der mit ihr vorgelegten Anlage RE 1 nunmehr erstmals ein Zugangsdatum vorgetragen wird, sind die Kläger mit diesem Vorbringen gemäß § 559 Abs. 1 ZPO im Revisionsrechtszug ausgeschlossen.
45 Gleichfalls ohne Erfolg rügt die Anschlussrevision, das Berufungsgericht habe auf die Widerklage die Verurteilung der Kläger zum Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns zu Unrecht auf eine von der Beklagten vorgelegte Anlage gestützt, in der diese die Provisionen aus fünf "angeblich" gleichwertigen Ferienwohnungen zusammengestellt und hieraus einen Mittelwert gebildet habe. Das Berufungsgericht hat diese Art der Schadensberechnung nicht für ungeeignet gehalten, sondern den Schaden als damit "schlüssig und nachvollziehbar dargelegt" angesehen. Unter Berücksichtigung des auf den geltend gemachten Schadensersatzanspruch der Beklagten anwendbaren § 287 Abs. 1 ZPO ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Auch wenn es, wie der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung des Senats ausgeführt hat, geeignetere und bessere Mittel zur Darlegung der Schadenshöhe gegeben haben sollte, liegt es innerhalb des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums (vgl. Senat, Urteil vom 10. April 2025 - III ZR 431/23, juris Rn. 17 mwN), dass das Berufungsgericht die von der Beklagten vorgetragenen Provisionen, die für vergleichbare Wohnungen erzielt wurden, als hinreichende Anknüpfungspunkte zur Schadensschätzung (vgl. Senat aaO Rn. 18) hat ausreichen lassen. Unschädlich ist ferner, dass die Vorinstanz die Vergleichsobjekte als "angeblich" gleichwertige Ferienwohnungen bezeichnet hat. Damit kommt zum Ausdruck, dass es sich um zunächst einseitigen Sachvortrag der Beklagten gehandelt hat. Das Berufungsgericht hat diesen gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig behandeln können und müssen, nachdem es ausgeführt hatte, die Kläger hätten den Darlegungen substantiiert entgegentreten und etwa die Vergleichbarkeit der Wohnungen oder deren Vermietung überprüfen und bestreiten können. Die Kläger haben es unterlassen, gegenüber dieser tatbestandlichen Feststellung (§ 314 ZPO), die so zu verstehen ist, dass entsprechender Sachvortrag nicht erfolgt ist, gemäß § 320 Abs. 1 ZPO auf Berichtigung anzutragen. Sie ist damit für den Revisionsrechtszug bindend. Im Übrigen ist zu der entsprechenden Revisionsrüge anzumerken, dass die Kläger zur Begründung zwar vortragen, sie seien dem Widerklagebegehren "durchaus substantiiert entgegengetreten". Die Anschlussrevision gibt dafür aber keine Aktenstelle an, so dass ihr Angriff auch aus diesem Grund erfolglos bleibt.
C.
46 Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kläger sind daher zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Herrmann Kessen Herr
Liepin Ostwaldt