BGH VIII ZR 31/17•Rent surcharge for cosmetic repairs as main price term
BGH VIII ZR 31/17Bgh / Civil Chamber 830.05.2017Other
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court of Justice issued a written order under Section 552a ZPO in a residential lease dispute over a separately designated monthly surcharge for cosmetic repairs. The tenants sought repayment and a declaration of no further payment duty. The court held that the surcharge is a main price term, not subject to content review under Section 307(3) sentence 1 BGB, and that no evasion transaction under Section 306a BGB existed. It also rejected the argument that a quota-allocation clause invalidated the surcharge. The excerpt notes that the revision proceedings were later terminated by withdrawal.
§ 307 Abs. 3 S. 1 BGB; § 535 BGB; residential lease with separately itemized 'cosmetic repairs surcharge'; classification as main price term. A contractually stated surcharge that is expressly shown in addition to the base rent constitutes part of the landlord's remuneration for the main performance and is therefore, despite separate designation, outside content control as a price main term. Its legal assessment is not altered by the fact that it refers to the landlord's internal cost allocation or that the tenant would otherwise have paid a higher base rent. No circumvention under § 306a BGB is present merely because the surcharge is labeled separately. An otherwise ineffective quota-allocation clause does not transform the surcharge into an invalid ancillary clause where the contract clearly allocates cosmetic repairs to the landlord.
Entscheidungsdatum: 2017-05-30
Aktenzeichen: VIII ZR 31/17
ECLI: ECLI:DE:BGH:2017:300517BVIIIZR31.17.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 307 Abs 3 S 1 BGB, § 535 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Rostock, 12. Januar 2017, Az: 1 S 121/16vorgehend AG Rostock, 28. Juni 2016, Az: 48 C 68/16
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der Vereinbarung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
I.
1 Die Kläger haben von der Beklagten mit Vertrag vom 4. Oktober 2015 eine 90,89 qm große Wohnung angemietet. Nach § 3 des Mietvertrages ist neben einer "Grundmiete" von 421,83 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 148 € ein monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen" in Höhe von 79,07 € zu zahlen. In § 7 des Mietvertrages ist geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz sich auf derzeit 0,87 € je qm monatlich belaufe.
2 Die Kläger sind der Auffassung, der "Zuschlag Schönheitsreparaturen" sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie haben deshalb (unter anderem) Rückzahlung des für die Monate November 2015 bis März 2016 erbrachten Zuschlages, insgesamt 395,35 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, sowie ferner die Feststellung begehrt, dass sie ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil insoweit abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
II.
3 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
4 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die überregional tätige Beklagte in ihren Verträgen - wie auch hier - einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorsehe und eine einheitliche Rechtsprechung hierzu "nicht ersichtlich" sei. Dies rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die Frage der Inhaltskontrolle einer formularmäßigen Regelung, die neben der "Grundmiete" einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen betragsmäßig ausweist, in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der mietrechtlichen Literatur überhaupt erörtert geschweige denn - insbesondere auf der Ebene der Berufungsgerichte - unterschiedlich beurteilt wird.
5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat den in § 3 des Mietvertrags neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" (79,07 €) zu Recht als Preis(haupt)abrede eingeordnet, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dieser Zuschlag ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der "Grundmiete" ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.
6 a) Entgegen der Auffassung der Revision liegt auch kein Fall eines Umgehungsgeschäfts nach § 306a BGB vor.
7 Es trifft nicht zu, dass den Klägern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Senats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 13 ff.; vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11, NJW 2012, 145 Rn. 20).
8 b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vereinbarung des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" auch nicht deshalb unwirksam, weil § 5 Abs. 6 des Mietvertrags eine Quotenabgeltungsklausel (auf starrer Berechnungs-grundlage) enthält. Abgesehen davon, dass diese Formularklausel, wie auch die Revision nicht verkennt, nach der Rechtsprechung des Senats ohnehin unwirksam ist, stellt § 7 des Mietvertrages unmissverständlich klar, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.
9 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
| Dr. Milger | Dr. Hessel | Dr. Achilles | ||
|---|---|---|---|---|
| Dr. Schneider | Dr. Bünger |
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision should be admitted under Section 552a ZPO
No reason existed to admit the revision because the case raised no grundsätzliche Bedeutung and no other statutory ground for admission was shown.
The legal question was not shown to be unsettled in case law or legal literature, especially not at appellate level.
Whether the separately stated 'cosmetic repairs surcharge' is a reviewable price ancillary clause or a main price term
The surcharge is a price main term and therefore not subject to content control under Section 307(3) sentence 1 BGB.
Despite being separately itemized, it is merely part of the rent for the landlord's main performance duties and has no independent legal significance.
Whether the clause is invalid as an evasion transaction under Section 306a BGB
No circumvention existed; the surcharge did not impose a hidden obligation to perform cosmetic repairs.
The amount has the same legal effect as a higher base rent; the tenant owes the total rent regardless of the landlord's actual repair costs.
Whether the surcharge is void because the contract contains a quota-allocation clause
No; the separate surcharge remains valid, and the clause in Section 5(6) is in any event ineffective, while Section 7 makes clear that the landlord bears the repairs.
The ineffective quota clause does not alter the clear allocation of repair obligations in the contract.
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