BGH VIII ZR 237/16•Formality of utility-cost statement without summed categories
BGH VIII ZR 237/16Bgh / Civil Chamber 825.04.2017Withdrawn
Von Omnilex extrahiert
The Bundesgerichtshof dealt with a residential lease case concerning the formal validity of a utility-cost statement that listed individual expense items without summarizing them by category. The Senate stated that such a statement is sufficiently comprehensible and reviewable if the tenant can identify the allocated costs from the statement and calculate category totals by a simple arithmetic step. It therefore saw no reason to admit the revision. However, the proceeding ended because the revision was withdrawn.
§ 552a ZPO; § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO; § 556 BGB; formal validity of a utility-cost statement: a statement is sufficiently clear and reviewable if the tenant can ascertain the charged costs from the statement itself and verify them without inspecting the supporting documents, even where individual amounts are listed without a category total; a separate summation by cost category is unnecessary where the total can be derived by a simple calculation (consid. 3, 5).
Entscheidungsdatum: 2017-04-25
Aktenzeichen: VIII ZR 237/16
ECLI: ECLI:DE:BGH:2017:250417BVIIIZR237.16.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Köln, 6. Oktober 2016, Az: 1 S 184/15vorgehend AG Köln, 18. August 2015, Az: 211 C 32/15
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
2 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam ist, in der die getrennt nach Betriebskostenarten aufgeführten Kosten nur mit den jeweiligen Einzelbeträgen angegeben sind, ohne dass für jede Betriebskostenart eine Summe gebildet wird und als solche aus der Abrechnung ersichtlich ist.
3 Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Denn sie lässt sich ohne weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht auch gesehen und zutreffend angewendet hat, dahin beantworten, dass die Angabe der einzelnen Rechnungsbeträge auch ohne deren summenmäßige Zusammenfassung - die der Mieter gegebenenfalls in einem einfachen Rechenschritt selbst vornehmen kann - ausreicht.
4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Betriebskostenabrechnung der Klägerin zutreffend als formell wirksam angesehen und auf dieser Grundlage eine Nachforderung der Klägerin errechnet.
5 Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskosten-abrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Not-wendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40). Hierzu genügt - wie ausgeführt - auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge. Entgegen der Auffassung der Revision beeinträchtigt diese Vorgehensweise die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung nicht, weil der Mieter die Einzelsummen mit Hilfe eines einfachen Rechenschritts gegebenenfalls selbst ermitteln kann. Ebenso ist es unschädlich, dass in der Abrechnung der Klägerin nicht der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist, sondern sämtliche nach dem Flächenmaßstab umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil errechnet wurde.
6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
| Dr. Milger | Dr. Hessel | Dr. Achilles | ||
|---|---|---|---|---|
| Dr. Schneider | Dr. Bünger |
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision raised a question of fundamental importance justifying leave to appeal.
No. The question could be answered on the basis of existing case law; the revision was not to be admitted.
A separate total per utility-cost category is not required if the individual amounts are listed and the tenant can calculate the totals by a simple arithmetic step.
Whether the utility-cost statement was formally proper despite the absence of category totals and separately stated tenant shares.
Yes. The statement was formally effective because it remained comprehensible and reviewable for the tenant.
Formal propriety depends on whether the tenant can identify and verify the charged costs from the statement itself; itemized amounts suffice, and a tenant may compute category totals and the overall allocation by simple calculation.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.