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Formulas for rent operating-cost lump sum and fee allocation

BGH VIII ZR 274/15Bgh / Civil Chamber 807.06.2016Withdrawn

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Omnilex-Zusammenfassung

In a residential tenancy dispute, the Federal Court of Justice considered whether a form lease clause was ineffective because both 'operating cost advance' and 'operating cost lump sum' had been checked. The Senate held that this was harmless and that the parties had validly agreed on an operating-cost lump sum of EUR 50 per month. It further stated that the term 'operating costs' already covers all apportionable operating costs and that the distinction between lump sum and advance payments did not affect the clarification issue. The Senate intended to reject the revision, but the revision proceedings ended because the revision was withdrawn.

Omnilex-Regeste

§ 556 Abs. 1 BGB; § 560 Abs. 1, 3 BGB; residential lease agreement on operating costs and form contract interpretation: the designation that the tenant must bear 'the operating costs' is, also in standard form, sufficient to encompass all apportionable operating costs within the meaning of the Operating Costs Ordinance. Whether the parties agreed a lump sum or advance payments is immaterial for the scope of the costs covered. If a form contract mistakenly marks both variants 'operating cost advance' and 'operating cost lump sum', this is not per se prejudicial where the contract interpretation yields a lump-sum agreement; such a clause is not rendered unclear merely because the operating costs are not itemized (consid. 2-4).

Gesamter Gesetzestext

BGH — VIII ZR 274/15, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2016-06-07

Aktenzeichen: VIII ZR 274/15

ECLI: ECLI:DE:BGH:2016:070616BVIIIZR274.15.0

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 556 Abs 1 BGB, § 560 Abs 1 BGB, § 560 Abs 3 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Ingolstadt, 24. November 2015, Az: 21 S 2015/14, Urteilvorgehend AG Pfaffenhofen, 27. November 2014, Az: 2 C 726/14, Urteil

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Wohnraummietvertrag mit vereinbarter Betriebskostenpauschale: Versehentliches Ankreuzen sowohl der Variante "Betriebskostenvorauszahlung" als auch der Variante "Betriebskostenpauschale" im Formularmietvertrag

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

I.

1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (mehr). Denn die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, welche Anforderungen an die Angabe von Betriebskosten in einem Wohnraummietvertrag zu stellen sind, ist jedenfalls durch das - nach Erlass des Berufungsurteils ergangene - Senatsurteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.) geklärt. Dass diese Entscheidung eine Fallgestaltung betraf, in der es um die Umlage abzurechnender Betriebskosten ging, während hier die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale in Frage steht, ist ohne Bedeutung. Denn in beiden Varianten geht es um den Inhalt einer Vereinbarung, mit der die Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden, insbesondere um die von ihr erfassten Betriebskosten.

2 2. Die Revision des Klägers hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kläger nicht etwa - wie er meint - entgegen dem im Mietvertrag vom 1. Oktober 2006 für die Betriebskosten vorgesehenen Betrag von monatlich 50 € überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen hat. Es ist unschädlich, dass in dem Formularmietvertrag - offenbar versehentlich - sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind.

3 Wie der Senat entschieden hat, genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine - auch formularmäßige - Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen Betriebskosten, gemeint sind (Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, aaO Rn. 15 f., 19). Ob insoweit eine Pauschale (die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 3 BGB angepasst werden kann) oder aber Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart sind, ist ohne Bedeutung. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass sich im Streitfall ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung nur im Zusammenhang mit einer Erhöhung einer Pauschale findet und bei einer etwaigen Ermäßigung einer Betriebskostenpauschale sowie bei der Umlage nur von "den Betriebskosten" die Rede ist. Dass mit "den Betriebskosten" deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als "sämtliche umlagefähigen Betriebskosten" und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe oder gar zu darüber hinausgehenden Unklarheiten über den Umfang der umlagerelevanten Betriebskosten führte, ist entgegen der Auffassung der Revision nicht ersichtlich.

4 Die auf einer sorgfältigen Auslegung beruhende Würdigung der Vorinstanzen, dass die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 2 BGB erhöht oder nach § 560 Abs. 3 BGB gesenkt werden kann, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen.

5 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Schlagwörter

tenancyoperating costslump sumform contractcontract interpretationrevisionclarificationapportionable costs

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the mixed checking of both form variants made the operating-cost clause invalid or unclear so that no operating costs were owed.

Extrahierter Entscheid

No. The clause was interpretable as an operating-cost lump sum; the tenant still owed the agreed monthly EUR 50 in operating costs.

Extrahierte Begründung

It was harmless that both variants were checked and the costs were not itemized. In residential leases, the term 'operating costs' sufficiently covers all apportionable operating costs under Section 556(1) BGB and the Operating Costs Ordinance. Whether the parties chose a lump sum or advance payments is not decisive.

Kernrechtsfrage

Whether the revision should be admitted on the question of how precisely operating costs must be described in a residential lease.

Extrahierter Entscheid

No. The question had already been clarified by later Senate case law, so there was no basis for admitting the revision.

Extrahierte Begründung

The cited later judgment settled the standard for describing operating costs; the difference between a lump sum and advance payments did not matter for the scope of the costs covered.

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