BGH VIII ZR 216/13•Tenant rent increase notice: comparable apartments requirement
BGH VIII ZR 216/13Bgh / Civil Chamber 808.04.2014Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court of Justice indicated that the tenant's revision would be rejected under § 552a ZPO. It held that the requirements for comparability of apartments cited in a rent-increase notice under § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB are settled and are to be applied generously. The landlord's notice was therefore formally sufficient, and the lower courts had correctly treated the referenced apartments as comparable despite the tenant's additional attic rooms and the dispute over floor area.
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB; requirements for comparable apartments in a rent-increase notice; the landlord need only identify apartments that permit the tenant to comprehend the asserted rent increase in a plausible and approximate manner. A strict identity of all rent-relevant features is not required; comparability is to be assessed under a generous standard, especially where the referenced apartments belong to the same category and location as the tenant's apartment. Additional rooms with lower comfort may justify a valuation discount, but do not preclude comparability. The notice need not prove the local comparative rent; it suffices if it enables a rough verification of the claim (consid. 1-5).
Entscheidungsdatum: 2014-04-08
Aktenzeichen: VIII ZR 216/13
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 558 BGB, § 558a Abs 2 Nr 4 BGB, § 286 ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Frankfurt, 27. Februar 2013, Az: 2-17 S 51/12vorgehend AG Bad Homburg, 18. Juli 2012, Az: 2 C 948/10 (23)
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Wirksamkeit eines unter Angabe von Vergleichswohnungen erklärten Mieterhöhungsverlangens; Anforderungen an die Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Die an die "Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar "Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Denn das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18).
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 12. April 2011 den in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist.
3 Die Revision zeigt einen Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung der Vorinstanzen, dass die im Mieterhöhungsverlangen genannten Vergleichswohnungen mit der Wohnung der Beklagten "vergleichbar" sind, nicht auf. Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht dem Umstand keine entscheidende Bedeutung beigemessen hat, dass zur Wohnung der Beklagten neben den Räumen im zweiten Obergeschoss (178 qm) noch weitere zu Wohnzwecken nutzbare Räume (62 qm Mansarde) im Dachgeschoss gehören, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Diese Besonderheit der Wohnung der Beklagten ändert ersichtlich nichts daran, dass die Vergleichswohnungen, bei denen es sich ebenfalls um großzügig bemessene Altbauwohnungen vergleichbarer Lage handelt, einer ähnlichen und somit vergleichbaren Kategorie zuzurechnen sind. Soweit die Mansardenzimmer einen geringeren Wohnkomfort aufweisen, weil sie nicht so gut ausgestattet sind wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar sind, mögen diese (nur % der Gesamtwohnfläche betreffenden) Nachteile einen gewissen Abschlag rechtfertigen, wie ihn der Sachverständige später in seinem Gutachten bezüglich dieses Teils der Wohnung vorgenommen hat. Dies hindert es indes nicht, die in dem Mieterhöhungsverlangen genannten Wohnungen als "vergleichbar" im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzusehen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.
4 Ob es, wie das Berufungsgericht gemeint hat, zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens außerdem eines ausdrücklichen Hinweises der Klägerin bedurfte, dass die Vergleichswohnungen nicht über außerhalb der Wohnung liegende Mansardenzimmer verfügten, kann dahinstehen, da die Klägerin diese Umstände in dem Mieterhöhungsverlangen vom 12. April 2011, das das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, mitgeteilt hat.
5 Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht bei der Mieterhöhung auch nicht von einer unzutreffenden Wohnfläche ausgegangen, weil es nicht die im ursprünglichen Mietvertrag genannte Wohnungsgröße zugrunde gelegt hat. Bereits das Amtsgericht hat darauf abgestellt, dass die Fläche später durch Ausbau vergrößert und neu vermessen wurde. Den im Anschluss daran gewechselten Schriftsätzen hat es eine verbindliche Festlegung der Wohnfläche entnommen. Ein Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung ist nicht erkennbar; übergangenen entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten zeigt die Revision nicht auf.
6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles
Dr. Schneider Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision should be admitted in a rent-increase case under § 558 BGB.
No grounds for admission existed; the case raised no issue of fundamental significance and no other reason for review authorization was present.
The standards for comparability under § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB are already settled in higher-court case law; a generous standard applies and exact identity in all value-relevant features is not required.
Whether the landlord's rent-increase notice of 2011-04-12 satisfied the formal requirements of § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.
Yes. The notice was formally sufficient.
The notice need only enable the tenant to understand and verify the asserted justification at least roughly; it need not prove the local comparative rent.
Whether the apartments named as comparables were sufficiently comparable to the tenant's apartment.
Yes. The cited apartments belonged to a similar category of spacious old-style apartments in a comparable location.
The tenant's additional attic rooms, reachable only via the stairwell and of lower comfort, did not destroy comparability; at most they justified a discount, not rejection of comparability.
Whether the lower court used the wrong living area in assessing the rent increase.
No. The lower courts could rely on the later expanded and remeasured area as bindingly established.
The tenant did not show any legal error or overlooked decisive submissions.
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