BGH VIII ZR 220/13•Berlin residential rent increase upheld; revision later withdrawn
BGH VIII ZR 220/13Bgh / Civil Chamber 811.02.2014Withdrawn
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court of Justice dealt with a tenant-appeal in a Berlin residential rent increase case concerning a villa with unusual features and tenant-made improvements. It held that the revision raised no question of fundamental importance and had no prospect of success. The landlord's rent-increase letter satisfied the formal requirements because an expert report had been supplied as the basis. On the merits, the rent was to be assessed by reference to the Berlin rent index, with tenant-created fittings excluded and deductions made for the inferior landlord-side standard. The revision was then withdrawn, ending the proceedings.
§ 552a ZPO, § 558a Abs. 2 BGB, § 558 BGB; revision to be rejected where no statutory ground for admission exists and the dispute concerns only an atypical individual case. A rent-increase request is formally sufficient if the tenant is enabled to understand and verify the basis of the demand; alleged inadequacies in the underlying valuation concern the substantive merits, not the formal validity of the notice. For the assessment of the local comparable rent, tenant-made improvements are disregarded absent agreement; in exceptional constellations, the rent index may be used as a starting point even if the object cannot be neatly classified, provided justified deductions are made for deviations from the indexed standard.
Entscheidungsdatum: 2014-02-11
Aktenzeichen: VIII ZR 220/13
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 558 BGB, §§ 558ff BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 10. Juli 2013, Az: 65 S 4/11vorgehend AG Charlottenburg, 17. November 2010, Az: 207 C 91/08
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete in Berlin: Mieterhöhungsverlangen für eine Villa unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten und den Mietspiegel
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen" Mietobjekts ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe. Hieraus ergibt sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeutung zukommt.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB).
3 a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als ausreichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, umfangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderlichen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständigengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit.
4 b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachverständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mieterinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt.
5 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspiegel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre.
6 Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus" nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Wohnungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Gemeinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Wohnungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietobjekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwerten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat.
7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer
Dr. Bünger Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether leave to appeal was justified under Section 552a ZPO
No grounds for leave to appeal existed; the case raised only an unusual individual dispute without broader significance.
The appellate court's reason for allowing revision did not establish a fundamental question or any other statutory ground under Section 543(2) ZPO.
Whether the rent-increase request met the formal requirements of Section 558a(2) BGB
Yes; the expert report sent to the tenant provided a sufficient formal statement of reasons.
Any alleged failure to adequately account for tenant-made improvements concerns the substantive justification of the request, not its formal validity.
Whether the local comparable rent was correctly determined for the unusual property
Yes; the expert and the appellate court could rely on the Berlin rent index and make deductions for tenant investments and inferior landlord-provided features.
Tenant-created fittings are not to be included in the comparable-rent calculation absent agreement; starting from the lowest rent-index category and deducting further for still poorer landlord-side equipment was permissible.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.