projekte

Separate termination of apartment and garage lease

BGH VIII ZR 422/12Bgh / Civil Chamber 804.06.2013Other

Originalquelle öffnen

Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The Federal Court of Justice considered a revision against a judgment ordering surrender of a parking space after termination of a separate parking-space lease. It held that a separately executed apartment lease and parking-space lease are presumed to be legally independent and separately terminable; this presumption was not rebutted here, despite the common location on the same property and different notice periods. Because the parking-space lease was not residential tenancy, the landlord did not need to show own-use grounds, and evidence on that point was irrelevant. The Senate announced its intention to reject the revision under Section 552a ZPO.

Omnilex-Regeste

Separate written apartment lease and separately concluded garage/parking-space lease; presumption of legal independence and separate terminability. According to the Senate's case law, a written dwelling lease and a separately executed garage or parking-space lease are, in principle, presumed to be legally independent agreements (consid. 3). The presumption may be rebutted only by special circumstances showing the parties' intention to create a single legal unit; mere location on the same property does not suffice, although it may be an indicium (consid. 3). A contractually agreed shorter notice period for the parking-space lease may support the conclusion of separate contracts (consid. 4). If the parking-space lease is independent, termination does not depend on residential tenancy rules or an own-use interest; evidence offered on that issue is irrelevant (consid. 5).

Gesamter Gesetzestext

BGH — VIII ZR 422/12, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2013-06-04

Aktenzeichen: VIII ZR 422/12

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 535 BGB, § 542 BGB, § 580a BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 9. Oktober 2012, Az: 65 S 229/12vorgehend AG Charlottenburg, 8. März 2012, Az: 210 C 264/11nachgehend BGH, 8. Juli 2013, Az: VIII ZR 422/12, Revisionsrücknahme

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Eigenbedarfskündigung: Gesonderte Kündigung des Wohnraummietvertrages und des Garagenmietvertrages

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. Dass es über die hier vorliegende spezielle Konstellation (separate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegenen Stellplatz sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz) noch keine höchstrichterliche Entscheidung gibt, verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung und füllt auch keinen der weiteren in § 543 ZPO genannten Zulassungsgründe aus. Vielmehr lässt sich die Entscheidung auch dieser Konstellation ohne weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats ableiten, wie es im Übrigen auch das Berufungsgericht zutreffend getan hat.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Herausgabe des Stellplatzes zu Recht stattgegeben, weil die von der Klägerin am 30. Juni 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über den Stellplatz zum 30. September 2011 beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 27. Juni 1997 abgeschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 5. Juli 2000 über die Anmietung eines Stellplatzes um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3 Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO Rn. 13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage - dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten - eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das Berufungsgericht hat weiter gesehen, dass ein solcher Wille in der Regel anzunehmen ist, wenn sich Grundstück und Garage bzw. Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.

4 Die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass die in § 3 des Mietvertrags über den Stellplatz vereinbarte Kündigungsfrist von einem Monat auf den Willen der Parteien schließen lasse, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liegt ausgesprochen nahe. Die Revision zeigt einen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene abweichende Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Soweit die Revision auf die in § 573b BGB vorgesehene Möglichkeit einer Teilkündigung von Wohnraum verweist, so ergibt sich daraus schon deshalb kein Rückschluss in dem von der Revision angeführten Sinn, weil es in der genannten Bestimmung um die Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksteilen zum Zweck der Schaffung neuen Wohnraums geht, die hier offensichtlich fern liegt.

5 Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, die von der Beklagten zum Beweis dafür benannten Zeugen zu vernehmen, dass ein Eigenbedarf der Klägerin bezüglich des Stellplatzes nicht bestand. Da es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um einen separaten Mietvertrag und somit nicht um Wohnraummiete handelt, konnte die Klägerin unabhängig vom Bestehen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen, so dass es auf die Frage des Eigenbedarfs nicht ankommt. Eine unzulässige Rechtsausübung oder einen Verstoß gegen das Schikaneverbot (§ 226 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.

6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Schlagwörter

tenancy terminationparking spaceseparate contractsown usenotice periodlegal independenceevidencerevision

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the apartment lease and parking-space lease formed a single contract or two separately terminable contracts

Extrahierter Entscheid

The two agreements were separate contracts and could therefore be terminated independently.

Extrahierte Begründung

A separate written apartment lease and a separately concluded parking-space lease create a factual presumption of legal independence. That presumption was not rebutted by the circumstances relied on here, including the common property location and differing notice periods.

Kernrechtsfrage

Whether the landlord's termination of the parking-space lease was effective despite the asserted absence of own-use grounds

Extrahierter Entscheid

Own-use grounds were irrelevant because the parking-space lease was not residential tenancy; it could be terminated independently under the agreed notice period.

Extrahierte Begründung

Since the parking-space agreement was a separate lease, the landlord did not need a protected interest for termination. The requested evidence on lack of own use was therefore immaterial.

Setzen Sie Ihre Recherche in ChatGPT oder Claude fort

Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.