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BGH VIII ZR 180/12 ΓÇó Vacant units in operating cost allocation by headcount
BGH VIII ZR 180/12Bgh / Civil Chamber 808.01.2013Dismissed
The Federal Court of Justice indicated that the revision would be rejected by unanimous order under Section 552a ZPO. It held that the allocation of headcount-based operating costs during the vacancy of an apartment is not a question of general importance, but one of case-specific equitable assessment. In the concrete case, the Regional Court's treatment of a two-month vacancy in one of three apartments by counting a fictitious person and reducing the operating cost statement by EUR 7.59 was legally unobjectionable.
§ 552a ZPO; revision dismissal by unanimous order where no reason for admission exists; the question how operating costs agreed to be allocated by number of persons are to be treated during vacancy is not abstractly susceptible to general clarification, but depends on the circumstances of the individual case, especially duration and extent of vacancy and amount and structure of the costs. Under § 556a BGB, the fact-finder may, for reasons of fairness, take vacancy into account by assigning a fictitious person for the vacant period, by separating fixed and usage-based components, or, in minor cases, by disregarding vacancy altogether. Such assessment is reviewable only for legal error and is not objectionable when it remains within the permissible range of equitable distribution (consid. 1-2).
Entscheidungsdatum: 2013-01-08
Aktenzeichen: VIII ZR 180/12
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556a BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Mainz, 8. Mai 2012, Az: 6 S 136/11vorgehend AG Worms, 13. September 2011, Az: 3 C 209/10nachgehend BGH, 19. Februar 2013, Az: VIII ZR 180/12, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummietvertrag: Betriebskostenabrechnung bei Leerstand einzelner Wohnungen
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage, wie Betriebskosten, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, bei Leerstand einzelner Wohnungen abzurechnen sind, ist nicht grundsätzlicher Natur. Vielmehr geht es um die vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird. Ferner mag es - insbesondere bei geringfügigem Leerstand - im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dem Leerstand von zwei Monaten bei einer der drei zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen bezüglich der hier nach Personen abzurechnenden Kosten für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung (pauschal) durch eine fiktive Personenzahl auch für die Zeit des Leerstands Rechnung zu tragen und die Abrechnung der Klägerinnen bezüglich dieser Positionen deshalb um einen Gesamtbetrag von 7,59 € zu kürzen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
3 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Hessel
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.