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Tenant may withhold rent data until heat supply contract inspection

BGH VIII ZR 39/11Bgh / Civil Chamber 822.11.2011Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The Federal Court of Justice held that tenants may withhold payment of heating and hot-water operating-cost demands, as well as ongoing advances, until the landlord permits inspection of the underlying heat supply contract with the third-party supplier. The contract and its price-formula clauses may be necessary to verify the accounting under Section 556(3) BGB. The court also confirmed that a landlord cannot, after the billing period has expired, claim more than the result of a timely and effective operating-cost statement, even if that statement showed a tenant credit. The revision was to be rejected under Section 552a ZPO.

Omnilex-Regeste

§ 273 Abs. 1 BGB, § 556 Abs. 3 BGB; Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungsunterlagen und Wärmelieferungsvertrag; Zurückbehaltungsrecht bei verweigerter Einsicht. Der Mieter kann zur sachgerechten Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nicht nur die dem Vermieter vorliegenden Abrechnungsbelege, sondern auch mit Dritten geschlossene Verträge verlangen, soweit deren Kenntnis zur Kontrolle der angesetzten Kosten und der Preisberechnung erforderlich ist (insb. bei Wärmelieferungsverträgen). Wird diese Einsicht verweigert, besteht ein Zurückbehaltungsrecht auch hinsichtlich laufender Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Forderung mehr geltend machen, die den Inhalt einer bereits erteilten, fristgerecht zugegangenen Abrechnung übersteigt (vgl. consid. 2, 3 und 6).

Gesamter Gesetzestext

BGH — VIII ZR 39/11, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2011-11-22

Aktenzeichen: VIII ZR 39/11

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 273 Abs 1 BGB, § 556 Abs 3 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Dresden, 30. Dezember 2010, Az: 4 S 317/09vorgehend AG Pirna, 11. Juni 2009, Az: 12 C 821/08nachgehend BGH, 13. März 2012, Az: VIII ZR 39/11, Revision zurückgewiesen

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Wohnraummiete: Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den Betriebskosten bei Verweigerung der Einsichtnahme in die Liefervereinbarungen zwischen Vermieter und Fernwärmelieferant

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlungen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

2 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

3 Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5).

4 Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt.

6 Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leitsatz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung geltend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts anderes.

7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel

Dr. Achilles Dr. Schneider

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether tenants may withhold payment of operating-cost charges and advances until inspection of the heat supply contract is granted.

Extrahierter Entscheid

Yes. The tenants may rely on a right of retention under Section 273(1) BGB until the landlord allows inspection of the underlying heat supply contract.

Extrahierte Begründung

A tenant must be enabled to verify the billing, which includes relevant third-party contracts when needed to check operating-cost statements, especially heat supply contracts and their pricing formulas.

Kernrechtsfrage

Whether the landlord's claim for additional payment for 2005 was barred by the billing deadline under Section 556(3) BGB.

Extrahierter Entscheid

Yes. After a timely and effective statement of account, the landlord may not later demand more than the result of that statement, even if it produced a tenant credit.

Extrahierte Begründung

Section 556(3) sentence 3 BGB excludes later claims exceeding the settled statement; the deadline bar is not limited to amounts beyond prepaid advances.

Kernrechtsfrage

Whether leave to appeal had to be maintained for fundamental reasons or to ensure uniform case law.

Extrahierter Entscheid

No. The case presented no reason for further review under Section 543(2) ZPO, and the revision had no prospect of success.

Extrahierte Begründung

The Federal Court of Justice's established case law already answered the legal questions; the appeal raised no special circumstances warranting a new leading decision.

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