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Form of service-charge accounts; withdrawn revision

BGH VIII ZR 286/10Bgh / Civil Chamber 813.12.2011Withdrawn

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Omnilex-Zusammenfassung

The Federal Court of Justice dealt with a tenant-landlord dispute over the formal validity of a service-charge statement. The appellant challenged the use of percentage allocation keys, the entry of zero or incorrect advance payments, and the exclusion of garage/parking-space costs from the allocation to tenants without such spaces. The court held that these matters do not justify admission of the revision and that the appellate court correctly treated the defects as substantive, not formal, errors. It also found the appellate court’s correction of the landlord’s discretionary error under § 315(3) BGB unobjectionable. The revision proceedings were ultimately concluded by withdrawal.

Omnilex-Regeste

§ 552a ZPO; admissibility of revision and formal requirements of a service-charge statement; a revision may be rejected summarily when no ground for admission exists and the appeal has no prospect of success. The formal validity of a service-charge statement is not affected if the allocation key for distribution according to floor area is stated as a percentage rather than in fractions, since such a percentage key is generally comprehensible without further explanation (consid. 2). Incorrectly stated advance payments, including entries of zero, constitute merely substantive calculation errors and do not render the statement ineffective (consid. 3). Costs attributable to garages or parking spaces may not be apportioned to residential tenants who did not rent such spaces; an erroneous allocation may be corrected judicially as a flawed exercise of discretion under § 315(3) BGB (consid. 4-6).

Gesamter Gesetzestext

BGH — VIII ZR 286/10, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2011-12-13

Aktenzeichen: VIII ZR 286/10

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 315 Abs 3 BGB, § 556 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Itzehoe, 30. September 2010, Az: 9 S 96/09, Urteilvorgehend AG Pinneberg, 24. Juli 2009, Az: 67 C 193/08

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Angabe des Verteilermaßstabs in Prozentzahlen; falsche Angabe der Vorauszahlungen des Mieters; Korrektur von Ermessensfehlern durch das Gericht

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob die Angabe eines Verteilerschlüssels in Prozentsätzen und die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert Null den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung genügen und ob es ermessensfehlerhaft ist, wenn ein Vermieter auf die Mieter von fremdvermieteten Garagen oder Stellplätzen keine Kostenanteile umlegt. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

2 Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, damit diese als formell ordnungsgemäß und damit wirksam anzusehen ist, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rn. 4 mwN). Durch die Rechtsprechung des Senats ist insbesondere hinreichend geklärt, dass eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachvollziehbar ist, wenn bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Nebenkostenpositionen der Verteilerschlüssel in Bruchteilen angegeben wird (Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683 Rn. 9 f.; Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, aaO Rn. 5 f.). Dies ist im vorliegenden Fall mit der Angabe einer Prozentzahl als Verteilerschlüssel nicht anders. Auch bedarf eine Prozentzahl als allgemein verständlicher Verteilermaßstab keiner Erläuterung (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21).

3 Ebenso verhält es sich bei in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig - also auch mit Null - angesetzten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Dies stellt lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

4 Dass Betriebskosten, die (anteilig) für Stellplätze anfallen, nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden können, die - wie die Klägerin - keinen Stellplatz gemietet haben, und eine dem zuwiderlaufende Betriebskostenumlage ermessensfehlerhaft ist, versteht sich von selbst und bedarf keiner höchstrichterlichen Klärung.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Es steht im Einklang mit der unter 1. zitierten Rechtsprechung des Senats und ist aus Rechtsgründen auch insoweit nicht zu beanstanden, als das Berufungsgericht die fehlende Beteiligung der Stellplatzmieter an der Betriebskostenumlage als bloßen inhaltlichen Fehler der streitigen Betriebskostenabrechnungen angesehen hat. Dass das Berufungsgericht die insoweit fehlerhafte Ermessensausübung der Beklagten nach § 315 Abs. 3 BGB korrigiert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision unbedenklich.

6 Der vom Berufungsgericht vorgenommene Abzug von 10 % begegnet der Höhe nach keinen rechtlichen Bedenken und erscheint sachgerecht. Er wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen.

7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Schlagwörter

service-charge accountingresidential tenancyallocation keyadvance paymentsformal validitypercentage distributionparking spacesdiscretionary error

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the revision should be admitted because the service-charge statement used percentage allocation keys and zero advance payments.

Extrahierter Entscheid

No. The requirements for a formally proper service-charge statement were already clarified by case law; percentage keys are understandable without explanation, and incorrect advance payments are only substantive errors.

Extrahierte Begründung

The court relied on its settled case law that allocation keys may be stated in fractions or percentages and that misstatement of advance payments does not render the statement invalid.

Kernrechtsfrage

Whether the landlord acted erroneously in not allocating garage and parking-space costs to tenants without such spaces, and whether the court could correct this under § 315(3) BGB.

Extrahierter Entscheid

The omission was not a ground for revision; it was merely a substantive error in the statement, and judicial correction of the landlord's erroneous exercise of discretion was unobjectionable.

Extrahierte Begründung

Costs attributable to garages or parking spaces cannot be charged to residential tenants who did not rent such spaces; the 10% deduction ordered by the appellate court was legally sound.

Kernrechtsfrage

Whether the revision should be rejected in the summary procedure under § 552a ZPO.

Extrahierter Entscheid

The court indicated it intended to reject the admitted revision because no ground for admission existed and the appeal had no prospect of success.

Extrahierte Begründung

Neither fundamental importance nor the need for legal development or consistency was shown; the appellate judgment was consistent with established jurisprudence.

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