BGH VIII ZR 69/11•Tenancy cost statement and revision rejected under Section 552a ZPO
BGH VIII ZR 69/11Bgh / Civil Chamber 813.09.2011Other
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court dealt with a revision against a 2007 ancillary-cost statement for a rented condominium apartment. It held that the revision had no prospect of success and no grounds for admission. In particular, the heating-cost statement was not defective for omitting operating electricity costs or meter readings; the formation of a billing unit for several buildings connected to a common heating system was permissible; the tenant had no right to inspect condominium owners' resolutions; caretaker costs were recoverable; and property tax could be passed on directly without a distribution key. The court therefore announced its intention to reject the revision under Section 552a ZPO and set a period for comments.
§ 552a ZPO; revision may be rejected by unanimous order where no grounds for admission exist and the appeal has no prospect of success. Cost accounting for a leased condominium apartment is not formally defective merely because the heating statement omits operating electricity costs or states only consumed heat quantities instead of meter readings; a billing unit may be formed for several buildings supplied by a common heating system, even during an ongoing tenancy and without prior separate notice. The tenant’s inspection right extends only to billing documents, not to resolutions of the condominium owners. Recoverability of caretaker costs depends on the landlord’s substantiation and on the character of the contractual services; property tax levied directly for the individual unit may be passed on directly (consid. 1–2).
Entscheidungsdatum: 2011-09-13
Aktenzeichen: VIII ZR 69/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556 BGB, § 522a ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Itzehoe, 14. Januar 2011, Az: 9 S 21/10, Urteilvorgehend AG Pinneberg, 26. Januar 2010, Az: 83 C 157/09nachgehend BGH, 25. Oktober 2011, Az: VIII ZR 69/11, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer Heizkostenabrechnung und Bildung einer Abrechnungseinheit für an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossene Gebäude; Einsichtnahmerecht des Mieters in Wohnungseigentümerbeschlüsse; Umlage von Hauswartkosten und der Grundsteuer
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur, sondern lassen sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne weiteres beantworten.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.
3 a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rn. 14 f.).
4 b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.
5 Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Klägerin keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.
6 c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 € auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F. -Straße und beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte. Dass es daneben noch einen weiteren Hauswartvertrag über die im Sondereigentum der Klägerin stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr auch für den noch im Streit befindlichen Vertrag aufzuschlüsseln hätte, welche Kosten im Einzelnen für welche umlagefähigen Tätigkeiten entstanden und wie sie auf welche Wohnungen verteilt worden sind. Vielmehr oblag es dem Beklagten - gegebenenfalls aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen - die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.
7 d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich "direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Beklagten weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das Amtsgericht mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.
8 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 25. Oktober 2011 erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision should be admitted or rejected under Section 552a ZPO
No grounds existed for admission, and the revision had no prospects of success.
The Berufungsgericht's legal questions were not of fundamental significance and could be answered from settled case law; the challenged cost statement complied with that case law.
Whether the heating-cost statement was defective because it omitted operating electricity costs and meter readings
The omissions did not make the statement formally invalid or substantively incorrect.
Under settled case law, the statement may be based on consumed heat quantity rather than meter readings, and omission of operating electricity does not invalidate it.
Whether multiple buildings could be combined into one billing unit for a common heating system
Such a billing unit is permissible, even if the common system was created during the tenancy and without prior separate notice.
Settled Supreme Court case law allows combining buildings served by a common heating plant; silent formation through the cost statement itself is sufficient.
Whether the tenant had a right to inspect condominium owners' resolutions
No right to inspect those documents arose under the tenant's right of access to billing documents.
The requested WEG resolutions are not part of the accounting documents to which the tenant's inspection right extends.
Whether caretaker costs of EUR 1,713.60 were recoverable as ancillary costs
The challenged caretaker costs were recoverable.
The relevant contract covered only chargeable activities; the tenant had to substantiate any challenge, including by inspecting the contract and related accounts.
Whether property tax had to be allocated by a distribution key
No allocation key was needed because the municipality levied the tax directly for the individual apartment.
The tax was merely passed on directly as shown in the statement.
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