BGH VIII ZR 218/10•Revision rejected: color-choice clause in rental repairs
BGH VIII ZR 218/10Bgh / Civil Chamber 814.12.2010Dismissed
Von Omnilex extrahiert
In a tenancy dispute over a standard-form clause on decorative repairs and a color specification at handover, the Federal Court held that the issue was already clarified in its case law. A clause requiring return of the apartment in white unreasonably narrows the tenant's freedom of design and is invalid under Section 307 BGB, even though it concerns only the handover date. The landlord's interest in a readily releasable apartment does not justify a mandatory white repainting. The court announced its intention to reject the admitted revision under Section 552a ZPO.
§ 307 Abs. 1 BGB; formularmäßige Schönheitsreparaturklausel mit Farbwahlvorgabe; Unwirksamkeit einer Rückgabeklausel, die den Mieter auf weißen Anstrich festlegt. Eine Farbvorgabe benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie zwar nur für den Rückgabezeitpunkt gilt, ihm aber keinen hinreichenden Gestaltungsspielraum belässt. Das Interesse des Vermieters an einer rasch weitervermietbaren, geschmacklich neutralen Wohnung rechtfertigt keine zwingende Festlegung auf Weiß, sofern auch andere dezente Farbtöne die Weitervermietung nicht beeinträchtigen. Die Inhaltskontrolle erfasst die Klausel insgesamt, wenn sie als Teil der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen die freie Farbgestaltung in unzumutbarer Weise einschränkt (vgl. Erwägungen zur ständigen Rechtsprechung, consid. 1–3).
Entscheidungsdatum: 2010-12-14
Aktenzeichen: VIII ZR 218/10
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 307 Abs 1 BGB, § 535 BGB, § 522a ZPO, § 543 Abs 2 ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 6. Juli 2010, Az: 63 S 476/09, Urteilvorgehend AG Schöneberg, 22. Juli 2009, Az: 103 C 435/07
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Revision im Mietrechtsstreit: Inhaltskontrolle für eine Schönheitsreparaturklausel mit Farbwahlvorgabe im Formularmietvertrag
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 23 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.
3 Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.
4 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Hessel
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision should be admitted because the legal question on color-choice clauses was unresolved
No. The question was already settled by the court's case law.
A color-choice clause is not unfair only if it applies solely at handover and still leaves the tenant some leeway; that was not the case here.
Whether the standard-form clause shifting decorative repairs and restricting color choice was valid under Section 307 BGB
The clause was invalid because it unreasonably restricted the tenant's freedom of design by requiring return in white.
The landlord's legitimate interest in a readily releasable apartment does not require a mandatory white repainting; discreet other colors would not hinder re-letting, while the tenant has a meaningful interest in some freedom even at handover.
Whether the color-choice provision was individually negotiated
That was not substantiated with relevant factual submissions in the lower courts.
The revision did not identify any supporting factual presentation from the prior instance proceedings.
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