BGH VIII ZR 143/10•Form contract clause on renovations in residential lease
BGH VIII ZR 143/10Bgh / Civil Chamber 814.12.2010Withdrawn
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court considered a revision in a residential lease case concerning a form clause on cosmetic repairs. It held that no ground for admission existed, that the clause was invalid because it restricted the tenant's method of performance and was both opaque and unreasonably disadvantageous, and that the clause was attributable to the landlord even though the form came from a broker engaged by him. The Court also rejected the complaint that the right to be heard had been violated. The document states, however, that the revision proceedings were ultimately terminated by withdrawal.
§ 552a ZPO; control of standard-form lease clauses on cosmetic repairs and attribution of form terms supplied through an instructed broker; a clause that obliges the tenant to perform repairs only in an ordinary method approved in advance is, under §§ 305(1) sentence 1, 305 ff. BGB, opaque and unreasonably disadvantageous. Use of a broker's form by the landlord means the preformulated terms are 'provided' by the landlord; the broker acts as the landlord's auxiliary within § 278 BGB. If such a restrictive clause is invalid, invalidity extends to the cosmetic-repair clause as a whole (consid. 2–8).
Entscheidungsdatum: 2010-12-14
Aktenzeichen: VIII ZR 143/10
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 278 BGB, § 305 Abs 1 S 1 BGB, §§ 305ff BGB, § 535 BGB, § 552a ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Bonn, 17. Mai 2010, Az: 6 S 75/08, Urteilvorgehend AG Bonn, 12. März 2008, Az: 6 C 125/07
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Schönheitsreparaturklausel bei Verwendung eines Vertragsformulars des Wohnungsvermittlungsmaklers
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 17. Mai 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegt nicht vor.
2 a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, "ob die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Klausel vorsieht, dass nicht ohne vorherige Zustimmung der Vertragspartner von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden darf". Diese Frage verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung; sie lässt sich ohne weiteres anhand der bisherigen Senatsrechtsprechung beantworten (Urteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398 Rn. 10; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 17; vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 Rn. 12; vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, WuM 2010, 142 Rn. 10).
3 Der Senat hat entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt (Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO mwN). Die rechtlichen Maßstäbe für die Beurteilung derartiger Klauseln sind damit so weitgehend geklärt, dass die Beantwortung der Zulassungsfrage vorgezeichnet ist.
4 b) Auch im Übrigen besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht, wie die Revision meint, den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Das Berufungsgericht hat kein entscheidungserhebliches tatsächliches Vorbringen des Klägers übergangen. Der Senat hat das diesbezügliche Vorbringen der Revision geprüft, erachtet es aber nicht für durchgreifend.
5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist, hält rechtlicher Nachprüfung stand.
6 a) Das Berufungsgericht hat aus der vorgenannten Senatsrechtsprechung zutreffend hergeleitet, dass die Klausel, nach der bei der Durchführung der dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von einer "üblichen Ausführungsart" abgewichen werden darf, intransparent und auch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Dagegen bringt die Revision nichts vor.
7 b) Die Revision macht jedoch geltend, dass die Klausel der Inhaltskontrolle nicht unterliege, weil das Vertragsformular nicht vom Kläger, sondern von dem vom Kläger beauftragten Makler stamme. Dieser Einwand greift nicht durch. Da der Kläger bei Abschluss des Vertrages ein Vertragsformular des von ihm beauftragten Maklers verwendet hat, sind die vorformulierten Vertragsbedingungen vom Kläger "gestellt" worden (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der vom Kläger in die Vertragsanbahnung eingeschaltete Makler ist nicht, wie die Revision meint, ein Dritter, sondern Abschlussgehilfe des Klägers (§ 278 BGB).
8 b) Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Klausel über die Beschränkung der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nach der Senatsrechtsprechung zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt führt (Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO Rn. 13 mwN). Der vorliegende Fall unterscheidet sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht in relevanter Hinsicht von der Sachverhaltsgestaltung, die dem von der Revision angeführten Senatsurteil vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07, aaO) zugrunde lag.
9 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the revision should be rejected under Section 552a ZPO for lack of grounds for admission.
The Senate found no ground for admission of the revision.
The legal question was already answered by established case law and did not have fundamental significance; no violation of the right to be heard was shown.
Whether the form clause limiting the manner of carrying out cosmetic repairs was valid.
The clause was intransparent and unreasonably disadvantaged the tenant, so it was invalid.
A clause requiring the tenant to obtain prior consent before deviating from an ordinary method of performance is invalid under the Court's prior case law; the defect taints the clause as a whole.
Whether the clause escaped control because the form came from the broker rather than the landlord.
No; the broker was the landlord's auxiliary, so the terms were deemed supplied by the landlord.
By using a contract form from the broker he had engaged, the landlord put the preformulated terms into the contract within the meaning of Section 305(1) sentence 1 BGB; the broker was not a third party but an auxiliary under Section 278 BGB.
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