BGH VIII ZR 42/09•Window and door repainting clause in residential lease
BGH VIII ZR 42/09Bgh / Civil Chamber 831.08.2010Other
Von Omnilex extrahiert
In a revision proceeding over a residential lease, the Federal Court indicated that it intended to dismiss the landlords' revision under section 552a ZPO. It agreed with the appellate court that the standard-form clause on painting windows and doors was invalid because it did not clearly limit the obligation to the interior surfaces. The court also rejected asserted counterclaims for defective repainting and found no violation of the right to be heard in the refusal to take further evidence.
§ 305c BGB, § 535 BGB; a standard-form cosmetic-repair clause in a residential lease is invalid if it obliges the tenant to paint windows and doors without clearly limiting the duty to interior surfaces. Where the wording is objectively overbroad, a reduction to the permissible scope is an inadmissible blue-pencil correction; the clause fails in its entirety. Claims based on allegedly defective repainting are excluded where any excess paint can be remedied within the landlord's own repair obligations and no further detrimental alteration is established. A refusal to take additional evidence does not violate the right to be heard if the proffered facts are immaterial to the decisive legal assessment (consid. 3-6).
Entscheidungsdatum: 2010-08-31
Aktenzeichen: VIII ZR 42/09
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 305c BGB, § 535 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 23. Januar 2009, Az: 63 S 146/08vorgehend AG Schöneberg, 11. März 2008, Az: 102 C 264/03nachgehend BGH, 17. November 2010, Az: VIII ZR 42/09, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Formularklausel über den Fenster- und Türanstrich bei Schönheitsreparaturen
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr.
2 Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage, ob eine formularmäßige Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen, die dem Mieter über die Begriffsdefinition gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinausgehende Arbeiten auferlegt, zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt, ist durch das Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, WuM 2010, 85 Rn. 11) beantwortet worden.
3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09, aaO) die entsprechende Klausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages für unwirksam gehalten, weil darin hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird und eine sprachliche Reduktion der Formulierung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist.
4 Entgegen der Auffassung der Revision geht aus der Formulierung in § 13 Nr. 1 Satz 7 des Mietvertrages, wonach "im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)", nicht mit der erforderlichen Klarheit (§ 305c Abs. 2 BGB) hervor, dass mit dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen gemeint sind.
5 Anders als die Revision meint, bestehen auch keine Gegenansprüche der Beklagten gegen die Klägerin aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Es kann dahinstehen, ob der Anstrich der Fenster durch die Klägerin nicht fachgerecht ausgeführt worden ist. Ein dadurch etwa verursachter übermäßiger Farbauftrag wäre im Zuge der von den Beklagten auszuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen; darüber hinausgehende nachteilige Veränderungen der Fenster durch die Klägerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
6 Soweit die Revision schließlich meint, das Berufungsgericht sei den weiteren Beweisangeboten der Beklagten unter Verletzung deren rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG zu den Fragen, wer die Balkontür gekürzt habe und ob die Klägerin wegen der für ihren neuen Teppichboden gekürzten Zimmertüren auf Streicharbeiten verzichtet habe, nicht nachgegangen, ist auch dies unbehelflich. Einer Beweiserhebung durch das Berufungsgericht bedurfte es insoweit nicht, weil nach den Erwägungen des Berufungsgerichts die Balkontür entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen G. ohnehin im unteren Bereich instand zu setzen war und die Schönheitsreparaturen an den Zimmertüren infolge mehrfach abgelaufener Renovierungsfristen jedenfalls nunmehr fällig sind. Gegen diese - auf die Berücksichtigung von Sowieso-Kosten hinauslaufende - zutreffende Würdigung des Berufungsgerichts ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.
7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 17. November 2010 erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether a standard-form clause requiring painting of windows and doors is invalid because it covers more than permissible cosmetic repairs.
The clause is likely invalid because it does not distinguish between interior and exterior surfaces of windows and doors.
Such wording imposes duties beyond the permissible scope of cosmetic repairs; a narrowing construction would amount to impermissible blue-penciling.
Whether the tenant owes damages for allegedly poor execution of the repainting work.
No compensable counterclaim was shown.
Any excess paint could be removed as part of the landlord's own repair work; no further detrimental change was established.
Whether the appellate court violated the defendants' right to be heard by not taking additional evidence on the balcony door and shortened room doors.
No hearing violation occurred.
Further evidence was unnecessary because the balcony door had to be repaired in any event and the renovation periods for the room doors had already expired.
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