BGH VIII ZR 231/09•Miet increase notice may refer to accessible rent index
BGH VIII ZR 231/09Bgh / Civil Chamber 831.08.2010Withdrawn
Von Omnilex extrahiert
The Federal Court of Justice dealt with a tenant-law revision concerning the requirements of a rent-increase notice that referred to the Wiesbaden rent index. It reiterated that a notice under § 558a BGB is ordinarily sufficient even if the rent index is not enclosed, provided it is generally accessible, including where it can be purchased for a small fee from private associations. The court also held that the notice normally need not identify where the rent index can be obtained. The revision was later withdrawn, so the proceedings ended without a merits decision.
§ 558a BGB; reference to a rent index in a rent-increase notice; general accessibility and need for disclosure of sources of access. A rent-increase notice ordinarily satisfies the statutory reasons requirement even if the referenced rent index is not attached, so long as the rent index is generally accessible, including where it is distributed to anyone by private associations for a modest fee (consid. 2-4). As a rule, the landlord need not indicate in the notice the offices where the rent index may be obtained, because the existence of tenants' and owners' associations is generally known and the tenant can reasonably ascertain their addresses and opening hours. Only tenant-specific impediments such as age or illness may require a different assessment in an individual case.
Entscheidungsdatum: 2010-08-31
Aktenzeichen: VIII ZR 231/09
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 558a BGB, § 552 ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Wiesbaden, 23. Juli 2009, Az: 2 S 36/09vorgehend AG Wiesbaden, 16. März 2009, Az: 92 C 9061/08-82
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
2 1. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen regelmäßig auch dann den Anforderungen des § 558a BGB genügt, wenn der Mietspiegel, auf den in dem Erhöhungsverlangen Bezug genommen wird, nicht beigefügt ist, sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15). Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/06, NZM 2010, 40 Rn. 10 f.).
3 So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird der Mietspiegel der Stadt Wiesbaden von dem Mieterschutzverein e.V. und der Vereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer gegen eine Schutzgebühr von 3 € an jedermann abgegeben.
4 Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Denn die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar. Ob dies - wie die Revision meint - anders zu sehen wäre, wenn es in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) verhinderten, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft, ist eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Im Streitfall sind derartige in der Person des Beklagten liegende Hinderungsgründe weder vom Berufungsgericht festgestellt noch vorgetragen worden.
5 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel
Dr. Achilles Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Von Omnilex extrahiert
Whether a rent-increase notice under § 558a BGB must enclose the referenced rent index.
A rent-increase notice generally satisfies § 558a BGB even without an enclosure if the referenced rent index is generally accessible.
The court relied on its prior case law that general accessibility suffices; a rent index sold to anyone for a small protection fee by private associations remains generally accessible.
Whether the notice must indicate where the rent index can be obtained.
As a rule, the notice need not point out the offices where the rent index is available.
The existence of tenants' and owners' associations is generally known, and it is reasonable for the tenant to find their addresses and opening hours; special personal impediments would be an individual case question, but none were shown here.
Disposition of the revision proceedings after withdrawal.
The revision proceedings ended because the revision was withdrawn.
The notice states that the revision proceedings were concluded by withdrawal.
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