VG Schwerin 2. Kammer — 2 A 370/21 SN — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-24

Aktenzeichen: 2 A 370/21 SN

ECLI: ECLI:DE:VGSCHWE:2026:0324.2A370.21SN.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 34 Abs 1 BauGB, § 34 Abs 2 BauGB

Leitsatz

1. Hotelanlage mit 35 Zimmern als Fremdkörper in einem allgemeinen Wohngebiet. (Rn.42) (Rn.48)

2. Zum Regel-Ausnahme-Verhältnis von Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet.(Rn.53) (Rn.55)

3. Ein Vorhaben fügt sich nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB ein, wenn in der näheren Umgebung ein Referenzobjekt nur hinsichtlich der Höhe, aber nicht hinsichtlich der Grundfläche vorhanden ist.(Rn.58) (Rn.62)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit 14 Ferienwohnungen.

2 Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 23. Oktober 2019 eine Genehmigung nach § 64 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) für den „Neubau eines Gebäudes mit 14 Ferienwohnungen und [die] Errichtung von 14 Pkw-Stellplätzen; 2. Nachtrag zum Bauantrag AZ: ….“. Der Vorhabenstandort ist das Flurstück … (vormals …. und …), Flur …., Gemarkung ….., …….. Das Gebäude soll auf einer Grundfläche von 462,87 Quadratmetern errichtet werden und weitgehend eine Firsthöhe von 11,39 Metern aufweisen. Die Stellplätze sollen auf dem westlichen Grundstücksteil errichtet werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bauantragsunterlagen Bezug genommen.

3 Die beigeladene Standortgemeinde …. beschloss am 25. Mai 1994 eine (Abrundungs-)Satzung nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit § 4 Abs. 2a des Baugesetzbuch-Maßnahmengesetzes (BauGB-MaßnahmenG). Sie setzte unter § 2 Nr. 1 fest, dass nur Wohnbebauung mit den entsprechenden Nebengebäuden und Garagen und Gewerbe nur in Räumen innerhalb dieser Bebauung zulässig sei. Die Satzung wurde ausweislich des Verfahrensvermerks im selben Jahr durch Aushang ortsüblich bekannt gemacht.

4 Am 2. April 2020 beschloss die Beigeladene eine Veränderungssperre für den am selben Tag aufgestellten Bebauungsplan Nr. 12. Dieser wurde am 10. August 2023 durch die Gemeindevertretung beschlossen und laut Verfahrensvermerk in der Zeit vom 11. August bis 26. August ortsüblich bekanntgemacht. Der Bebauungsplan sieht für den Vorhabenstandort ein allgemeines Wohngebiet vor und regelt in der textlichen Festsetzung 1.3 die ausnahmsweise Zulässigkeit von Räumen, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind und der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung baulich von untergeordneter Bedeutung sind (Ferienwohnungen im Sinne des § 13a S. 2 der Baunutzungsverordnung – BauNVO). Zugleich wird durch die Festsetzung 1.4 die Nutzung von Ferienwohnungen im Sinne von § 13a S. 1 BauNVO ausgeschlossen.

5 Am Eingang des …… befindet sich das Hotel „…….“, das aus zwei Gebäuden besteht und mindestens 35 Zimmer vermietet. Das westliche Gebäude verfügt ausweislich des auf dem Geo.Portal.MV verfügbaren Kartenmaterials über eine Grundfläche von etwa 400 Quadratmetern. Es untergliedert sich optisch in drei annährend gleich lange Abschnitte. Der linke und rechte Gebäudeteil verfügt über ein Vollgeschoss sowie ein mit jeweils drei Gauben versehenes Dachgeschoss. Der Mittelteil verfügt über zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit einer im Vergleich größeren Gaube. Die Firsthöhe des mittleren Gebäudeabschnitts beträgt 13 Meter. Das zweite, östlich gelegene Gebäude weist eine deutlich größere Grundfläche, aber eine Firsthöhe von nur neun Metern auf.

6 Das Wohngebäude auf dem Flurstück …., Flur …., Gemarkung … verfügt über eine Grundfläche von ca. 185 Quadratmetern. Auf dem Flurstück …, Flur …., Gemarkung …. wurde der Ausbau des Dachgeschosses und die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt. Die Ferienwohnnutzung von vier Wohneinheiten des Gebäudes auf dem Flurstück …, Flur …, Gemarkung …., wurde vom Beklagten ebenfalls genehmigt. Das Gebäude weist eine Firsthöhe von 7,20 Metern auf und steht auf einer Grundfläche von ca. 240 Quadratmetern. Auf dem Flurstück …, Flur …., Gemarkung …. wurde für ein Gebäude, neben dem Wohngebäude gelegen, ebenfalls die Ferienwohnnutzung genehmigt.

7 Mit Bescheid vom 28. April 2020 lehnte der Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Dies begründete er im Wesentlichen damit, dass sich das Vorhaben nicht der Höhe und der Grundfläche nach einfüge. Das Gebot der Rücksichtnahme werde verletzt, weil es für die Nachbarbebauung in südöstlicher Richtung auch wegen der Hanglage eine erdrückende Wirkung hervorrufen würde. Das Vorhaben füge sich ebenso wenig hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein.

8 Mit Gebührenbescheid vom selben Tag erhob der Beklagte Gebühren in Höhe von 2.808,75 Euro.

9 Gegen beide Bescheide legte die Klägerin Widerspruch ein. Das Vorhaben füge sich der Art nach ein, weil die Abrundungssatzung mit Wohnbebauung auch Ferienwohnen erlaube. Das Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung weise Firsthöhen von neun bis 13 Metern auf.

10 Diesen Widerspruch wies der Beklagte unter Hinweis auf die zwischenzeitlich in Kraft getretene Veränderungssperre zurück. Für den Widerspruchsbescheid erhob er eine Gebühr in Höhe von 500 Euro und setzte Kosten für Auslagen in Höhe von 3,13 Euro fest.

11 Hiergegen hat die Klägerin Klage erhoben.

12 Nachdem sie ursprünglich die Unwirksamkeit der Veränderungssperre geltend machte, wendet sie nunmehr ein, der zwischenzeitlich in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 12 sei unwirksam.

13 Die Klägerin hat zunächst hinsichtlich des Bauvorhabens eine Verpflichtungsklage und hinsichtlich des Gebührenbescheides eine Anfechtungsklage sowie eine hilfsweise Fortsetzungsfeststellungsklage bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre erhoben. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplans und mündlicher Verhandlung vom 4. September 2023 hat sie den Rechtsstreit für erledigt erklärt und eine Fortsetzungsfeststellungsklage bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans erhoben. Bevor der Beklagte auf die Erledigungserklärung reagierte, hat die Klägerin die Erledigungserklärung widerrufen und die Stellung der im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 24. März 2026 gestellten Anträge angekündigt.

14 Sie beantragt,

15 1. den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 28. April 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29. Januar 2021 zu verpflichten, die von der Klägerin unter dem 23. Oktober 2019 beantragte Baugenehmigung „Neubau eines Gebäudes mit 14 Ferienwohnungen und Errichtung von 14 PKW-Stellplätzen“ auf dem Grundstück der Gemarkung …, Flur …., Flurstücke …, … in ….., …… zu erteilen,

16 2. den Gebührenbescheid des Beklagten vom 28. April 2020 und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid vom 20. Januar 2021 aufzuheben,

17 3. hilfsweise festzustellen, dass der Beklagte bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 12 für das Gebiet „…..“ in …. verpflichtet war, die von der Klägerin unter dem 23. Oktober 2019 beantragte Baugenehmigung „Neubau eines Gebäudes mit 14 Ferienwohnungen und Errichtung von 14 PKW-Stellplätzen“ auf dem Grundstück der Gemarkung …., Flur …., Flurstücke …., …. in ….., …… zu erteilen.

18 Der Beklagte beantragt,

19 die Klage abzuweisen.

20 Zur Begründung vertieft er seine bereits in den Bescheiden dargelegte Rechtsansicht.

21 Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

22 Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor Ort am 24. März 2026 hat das Gericht die nähere Umgebung in Augenschein genommen.

Entscheidungsgründe

23 A. Weder hat sich der Rechtsstreit erledigt und war einzustellen noch liegt ein Fall der unzulässigen Klageänderung vor. Eine Erledigungserklärung kann bis zum Zugang der Erledigungserklärung des Beklagten widerrufen werden (BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2010 – 6 A 5/08 – juris Rn. 14). Der Übergang von der Verpflichtungsklage zur Fortsetzungsfeststellungsklage und zurück ist zulässig (§ 264 Nr. 3 Zivilprozessordnung in Verbindung mit § 173 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO); vgl. BVerwG, Urteil vom 26. August 2010 – 3 C 35/09 – juris Rn. 10).

24 B. Die Klage hat keinen Erfolg.

25 I. Die nach § 42 Abs. 1 Var. 2 der VwGO statthafte und im Übrigen zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.

26 Die Verpflichtungsklage hat Erfolg, wenn die Ablehnung des begehrten Verwaltungsaktes rechtswidrig war und der Kläger dadurch in seinen eigenen Rechten verletzt worden ist (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Die Klägerin hatte hier keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, die Ablehnung ihrer Erteilung war weder rechtswidrig noch verletzte sie die Klägerin in ihren Rechten.

27 1. Nach § 59 Abs. 1 LBauO M-V bedarf die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung. Gemäß § 72 Abs. 1 LBauO M-V ist dem Antragsteller eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Nach § 64 S. 1 LBauO M-V prüft die Bauaufsichtsbehörde bei genehmigungsbedürftigen baulichen Anlagen, die nicht unter § 63 fallen, die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuches (Nr. 1), Anforderungen nach den Vorschriften der Landesbauordnung M-V und solchen, die aufgrund derselben erlassen wurden (Nr. 2), sowie andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird (Nr. 3).

28 a. Das Vorhaben ist nach Festsetzung 1.4 des Bebauungsplans Nr. 12, § 30 Abs. 1 und 3 BauGB, § 64 S. 1 Nr. 1 LBauO M-V unzulässig.

29 Der Bebauungsplan differenziert in seinen Festsetzungen 1.3 und 1.4 zwischen im Vergleich zur Hauptnutzung eines Gebäudes untergeordneten Ferienwohnungen (1.3) und sonstigen Ferienwohnungen im Sinne von § 13a S. 1 BauNVO (1.4). Unter den Begriff der Ferienwohnung nach § 13a S. 1 BauNVO fallen auch Gebäude, die nicht nur einzelne Ferienwohnungen aufweisen, sondern insgesamt der Ferienwohnnutzung dienen, m. a. W. Ferienwohnhäuser. Die Errichtung eines solchen durch den Bebauungsplan ausgeschlossenen Ferienwohnhauses ist Gegenstand des Bauantrags der Klägerin.

30 b. Unterstellt man mit der Klägerin die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 12, wäre das Vorhaben gleichwohl unzulässig. Denn die Abrundungssatzung aus dem Jahr 1994 sieht als zulässige Art der Bebauung allein die Wohnbebauung vor. Die Ferienwohnnutzung entspricht nicht der Wohnnutzung (OVG Greifswald, Urteil vom 25. April 2023 – 3 K 151/18 – BeckRS 2023, 23112 Rn. 64; Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37 ff.). Zum Begriff des Wohnens gehört – im Unterschied zur Ferienwohnnutzung – eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 39; VG Schwerin, Urteil vom 19. Januar 2026 – 2 A 2669/20 SN – Bl. 6 f. d. amtl. Umdrucks).

31 Es sind keine Anhaltspunkte für die Annahme erkennbar, der Plangeber habe trotz des vorstehenden Wohnbegriffs jedenfalls uneingeschränkt neben der Wohn- auch die Ferienwohnnutzung erlauben wollen. Zwar sieht die Abrundungssatzung vor, dass Gewerbe innerhalb der Bebauung zulässig sei. Ferienwohnnutzung fällt aber schon nicht unter den Begriff des Gewerbebetriebes (vgl. etwa VG Schwerin, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 2 A 857/11 –, juris Rn. 35 ff.). Davon unabhängig gilt die Bestimmung ausdrücklich nur für Räume. Das klägerische Vorhaben betrifft aber nicht die Ferienwohnnutzung innerhalb eines Wohngebäudes, sondern die ausschließliche Ferienwohnnutzung des gesamten zu errichtenden Gebäudes.

32 c. Selbst wenn man in einem weiteren Schritt die Unwirksamkeit der Abrundungssatzung aus dem Jahr 1994 unterstellen würde, verhülfe dies der Klägerin ebenso wenig zum Erfolg. In diesem Fall würde sich die Zulässigkeit insgesamt nach § 34 BauGB bestimmen.

33 Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 S. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung allgemein zulässig wäre; auf die ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen § 31 Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB entsprechend anwendbar (§ 34 Abs. 2 BauGB).

34 aa. Es handelt sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil, § 34 BauGB ist anwendbar.

35 (1) Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.

36 Für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs ist ausschlaggebend, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung – trotz etwa vorhandener unbebauter, aber bebauungsfähiger Grundstücke (Baulücken im engeren Sinne) oder freier Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (stehendes oder fließendes Gewässer) oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (Sportplätze, Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind – den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 11). Regelmäßig endet der Bebauungszusammenhang am letzten Baukörper (BVerwG, Beschluss vom 12. März 1999 – 4 B 112.98 – juris Rn. 21), sodass die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich auch „vor- und zurückspringen“ kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juli 1990 – 4 B 103.90 – juris Rn. 2). Anders ist es, wenn örtliche Besonderheiten im Einzelfall ausnahmsweise rechtfertigen, dem Bebauungszusammenhang noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Fluss, Waldrand o. Ä.) ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen (OVG Greifswald, Beschluss vom 28. Oktober 2024 – 3 LZ 67/19 OVG – juris Rn. 14).

37 Die Größe eines Grundstücks ist – für sich genommen – kein Merkmal, das die Annahme eines Bebauungszusammenhangs im Sinne der in § 34 Abs. 1 BauGB vorausgesetzten Geschlossenheit von vornherein ausschließt. Jedoch ist die wachsende Größe ein Indiz dafür, dass ein Bebauungszusammenhang eher zu verneinen ist (BVerwG, Beschluss vom 12. März 1999 – 4 B 112/98 – juris Rn. 22). Allgemein gilt, dass das Vorliegen einer "Baulücke" umso unwahrscheinlicher wird, je größer die unbebaute Fläche ist. In diesem Zusammenhang wird – als Faustformel – davon gesprochen, dass man bei einer Ausdehnung von zwei bis drei Bauplätzen von einer "Baulücke" sprechen könnte. Eine solche Fläche ist regelmäßig der unabhängigen, gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 29. Juni 2017 – 3 L 251/11 – Bl. 13 des amtlichen Umdrucks).

38 Unter den Begriff der Bebauung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fallen nur bauliche Anlagen, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, einem Gebiet im Sinne einer nach der Siedlungsstruktur angemessenen Fortentwicklung ein bestimmtes städtebauliches Gepräge zu verleihen, also maßstabsbildende Kraft haben. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt zu werden pflegen oder in einem weiteren Sinne "Nebenanlagen" zu einer landwirtschaftlichen, kleingärtnerischen oder sonstigen Hauptnutzung sind, sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 13; Urteil vom 30. Juni 2015 – 4 C 5.14 – juris Rn. 15; Beschluss vom 2. August 2023 – 4 B 9.23 – juris Rn. 6, jeweils m. w. N.). Diese Rechtsprechung lässt jedoch Raum für abweichende Fallgestaltungen. Ob ein Gebäude, das nur vorübergehend (z. B. nur zu bestimmten Jahreszeiten) dem Aufenthalt von Menschen dient, nach Art und Gewicht eine den städtebaulichen Charakter der Umgebung mitbestimmende Baulichkeit darstellt, lässt sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 – 4 B 30.02 – juris Rn. 3; Beschluss vom 2. August 2023 – 4 B 9.23 – a. a. O. m. w. N.).

39 Die Tatbestandsmerkmale "im Zusammenhang bebaut" und "Ortsteil" gehen nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur. Vermittelt eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken noch den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit, liegt also ein Bebauungszusammenhang vor, so ist in einem weiteren Schritt zu klären, ob dieser nach seinem siedlungsstrukturellen Gewicht Ortsteilqualität hat; denn nur ein Bebauungszusammenhang, der auch Ortsteil ist, kann zu einem Baurecht nach § 34 BauGB führen (BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 C 10.11 – juris Rn. 13; Beschluss vom 7. Juni 2016 – 4 B 47.14 – juris Rn. 10 m.w.N.).

40 Unter einem Ortsteil ist ein Bebauungszusammenhang zu verstehen, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Das Gegenteil eines Ortsteils ist eine Splittersiedlung. Dabei handelt es sich um eine Ansammlung von baulichen Anlagen, die zum – wenn auch eventuell nur gelegentlichen – Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, bzw. um eine bloße Anhäufung von Gebäuden. Auch Splittersiedlungen können nach Art des § 34 Abs. 1 BauGB "im Zusammenhang bebaut" sein; sie müssen es aber nicht. Die Splittersiedlung ist folglich dadurch gekennzeichnet, dass ihr mangels einer angemessenen (Bau-)Konzentration das für die Annahme eines Ortsteils notwendige Gewicht fehlt und sie damit Ausdruck einer unorganischen Siedlungsstruktur ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. März 2015 – 4 B 45.14 – juris Rn. 6 m. w. N.; vgl. zum Ganzen auch OVG Greifswald, Urteil vom 26. März 2025 – 3 LB 13/21 OVG – juris Rn. 31 ff.).

41 (2) Aufgrund der Inaugenscheinnahme der entlang des …. vorhandenen Bebauung, einschließlich des Flurstücks …., Flur …., Gemarkung ….., und der während des Verhandlungstermins in Augenschein genommenen, in dem Verwaltungsvorgang enthaltenen Luftbildaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die vorhandene Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit erweckt und ein hinreichendes Gewicht besitzt, um Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur zu sein. Die unbebaute Fläche des Vorhabengrundstücks hat an dem Bebauungszusammenhang teil. Es handelt sich angesichts der Distanz von etwa 55 Metern zwischen der Bebauung auf den angrenzenden Flurstücken um eine Baulücke. Unter Berücksichtigung der Grundfläche des Gebäudes auf dem Flurstück …., Flur …., Gemarkung …., kann allenfalls angenommen werden, dass auf dem Vorhabengrundstück zwei Bauplätze entlang der Erschließungsstraße vorhanden sind.

42 bb. Das Vorhaben fügt sich nach seiner Art nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB ein.

43 (1) Den Maßstab für die Bestimmung der näheren Umgebung hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern (Urteil vom 21. Juni 2022 – 3 LB 1071/18 OVG –, Rn. 73 – 75, juris) wie folgt bestimmt:

44 „Die für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – 4 C 9.77 –, BVerwGE 55, 369, 380; st.Rspr.).

45 Welcher räumliche Bereich hiernach die "nähere Umgebung" im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist, lässt sich nicht schematisch, sondern nur nach der jeweiligen tatsächlichen städtebaulichen Situation bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 – 4 B 50.08 –, juris Rn. 5 m.w.N.). Ebenso wie bei der Bestimmung des Bebauungszusammenhangs kann auch bei der Abgrenzung der näheren Umgebung die erforderliche wertende und bewertende Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nur an äußerlich erkennbare, also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anknüpfen. Zur Ermittlung können auch Lagepläne verwendet werden, die ein Bild „von oben" vermitteln. Dabei kann die für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kennzeichnende wechselseitige Beeinflussung auch über ein den optischen Zusammenhang unterbrechendes Hindernis noch eintreten. Ob dies trotz einer vom Standpunkt eines stehenden Menschen nicht überwindbaren optischen Trennung der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris Rn. 13). Das Bestehen von Sichtbeziehungen ist für die gegenseitige Prägung und damit für die Bestimmung der näheren Umgebung aber grundsätzlich ein berücksichtigungsfähiger Aspekt (vgl. OVG Münster, Urteil vom 6. März 2015 – 7 A 1777/13 –, juris Rn. 29, 32, 37). Ferner ist die jeweilige Bebauungsstruktur von Bedeutung. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung kann dort zu ziehen sein, wo jeweils einheitlich geprägte Komplexe mit voneinander verschiedenen Bebauungs- und Nutzungsstrukturen aneinander stoßen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74.03 –, juris Rn. 2; OVG Münster aaO Rn. 32). Allgemein ist der Grenzverlauf der näheren Umgebung nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74.03 –, juris Rn. 2).

46 Da die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, jeweils unabhängig voneinander zu prüfen sind, und die wechselseitige Prägung durch diese Merkmale jeweils unterschiedlich weit reicht, ist die nähere Umgebung für diese Merkmale jeweils gesondert abzugrenzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7 mwN). Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung wird die nähere Umgebung im Regelfall enger zu begrenzen sein als im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 17. März 2021 – 5 S 1032/20 –, juris Rn. 42; OVG Münster, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –, juris Rn. 35; VGH München, Urteil vom 12. Dezember 2013 – 2 B 13.1995 –, juris Rn. 15; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris Rn. 7)). Dabei handelt es sich jedoch lediglich um einen gedanklichen Ausgangspunkt; maßgeblich sind die tatsächliche städtebauliche Situation und die Umstände des konkreten Einzelfalls.“

47 (2) Die nähere Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO, weil sie von Wohngebäuden und vereinzelt Ferienwohnungen, die nach § 13a BauNVO in diesem Baugebiet ausnahmsweise zulässig sind, geprägt ist.

48 (3) Die Hotelanlage am Eingang des …. bleibt bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung außer Betracht, weil sie sich hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung als städtebaulicher Fremdkörper darstellt.

49 Das OVG Greifswald hat mit Urteil vom 25. Mai 2021 (Az. 3 LB 482/16 – juris Rn. 73) zu nicht zu berücksichtigenden Fremdkörpern entschieden:

50 „Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind insbesondere solche Anlagen, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmt sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dasteht, und wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen kann. Ob dies der Fall ist, muss unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen ermittelt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322, juris Rn. 12 ff.; OVG Greifswald, Urteil vom 20. März 2019 - 3 LB 284/15 -, juris Rn. 29 m. w. N.).“

51 Diesen Maßstab zugrunde gelegt, ist die Hotelanlage als nicht prägender Fremdkörper einzuordnen. Sie weicht hinsichtlich der bebauten Grundfläche sowie des Bauvolumens deutlich und erheblich von der Umgebungsbebauung ab. Während die Bebauung im Übrigen auf einer Grundfläche von bis zu 240 Quadratmetern erfolgt, verfügt bereits das kleinere der beiden Hotelgebäude über eine Grundfläche von circa 400 Quadratmetern. Auch hinsichtlich der Nutzungsdichte besteht ein gravierender Unterschied: Die vorhandene Bebauung weist allenfalls vier Nutzungseinheiten je Gebäude auf, während die Hotelanlage etwa 35 Zimmer bereithält.

52 Hinzu tritt, dass die Anlage aufgrund ihrer aus zwei Baukörpern bestehenden, einheitlich gestalteten Ausprägung als zusammenhängender Baukomplex wahrgenommen wird, der sich deutlich von der kleinteiligen Umgebungsbebauung abhebt. Sie steht damit nicht nur in einem bloßen Gegensatz, sondern bewirkt einen augenfälligen, strukturellen Bruch zur übrigen Bebauung entlang des …... Diese ist überwiegend durch im Vergleich deutlich kleinere Wohngebäude und vereinzelte Ferienhäuser geprägt, deren städtebaulicher Charakter durch die singuläre Hotelanlage weder überformt noch fortentwickelt wird.

53 (4) Das Vorhaben wäre in einem faktischen Wohngebiet nicht regelhaft zulässig (vgl. § 4 Abs. 2 BauNVO). Eine ausnahmsweise Zulassung entsprechend §§ 34 Abs. 2 Halbs. 2, 31 Abs. 1 BauGB, §§ 4 Abs. 3 Nr. 2, 13a S. 1 BauNVO, die nicht nach § 67 Abs. 2 S. 1 Halbs. 1 LBauO M-V gesondert zu beantragen gewesen wäre, kommt nicht in Betracht.

54 § 31 Abs. 1 BauGB eröffnet die Möglichkeit, in bestimmten, sachlich gerechtfertigten Fällen Abweichungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zuzulassen, um in flexibler Weise den Zielen des § 1 BauGB Rechnung zu tragen. Die Erteilung der Ausnahme liegt dabei im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Diese unterliegt dabei aber gewissen Schranken. Insbesondere hat sie sich am Zweck und am Wesen der Ausnahme zu orientieren. Die Ausnahme ist zwar, anders als eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, im Bebauungsplan selbst angelegt (planinternes Institut) und beschränkt sich daher nicht nur auf die Zulassung einzelner atypischer Sonderfälle im strengen Sinn. Gleichwohl muss aber das der Ausnahme wesenseigene Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Die Erteilung einer Ausnahme darf nicht dazu dienen, den Bebauungsplan in seinen Grundzügen zu verändern und die eigentlichen planerischen Festsetzungen in ihr Gegenteil zu verkehren. Insbesondere darf der Nutzungscharakter (die Nutzungsart) eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Dies folgt unmittelbar auch aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO, der dem Ermessen eine Grenze setzt. Die Bauaufsichtsbehörde hat im Rahmen ihres Ausnahmeermessens daher nicht nur die Belange des Bauherrn und der Nachbarn sowie denkbare öffentliche Interessen an dem betreffenden Vorhaben untereinander und gegeneinander abzuwägen. Sie ist vielmehr auch an die Zwecke des Bebauungsplans und die Wesensart der Baugebiete gebunden. § 31 Abs. 1 BauGB erlaubt keine Umplanungen, sondern nur Randkorrekturen des Bebauungsplans (vgl. zum Ganzen VGH Kassel, Beschluss vom 5. Februar 2015 – 4 B 1756/14 – BeckRS 2015, 43830 Rn. 22). Dies gilt auch bei entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB über § 34 Abs. 2 Halbs. 2 BauGB.

55 Das Regel-Ausnahme-Verhältnis würde bei Zulassung des beantragten Vorhabens nicht länger gewahrt sein. Das – weiterhin die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 12 und der Abrundungssatzung unterstellt – faktische allgemeine Wohngebiet drohte seinen Gebietscharakter zu verlieren.

56 Die Hotelanlage als Fremdkörper unberücksichtigt gelassen, wegen des bestehenden Bebauungszusammenhangs eingedenk des Flurstücks …., Flur….., Gemarkung …., werden derzeit von 13 Flurstücken auf zweien Ferienhäuser formell legal genutzt, auf einem davon befindet sich zudem ein Wohnhaus, auf einem weiteren Flurstück findet in einem Gebäude teilweise Wohn- und Ferienwohnnutzung statt. Mit anderen Worten, werden zwei von 14 Gebäuden als Ferienwohngebäude genutzt, eines weist eine gemischte Nutzungsform auf. Bei Zulassung des Vorhabens wären drei von 15 Gebäuden Ferienwohnhäuser. Zwar ließe die allein gebäudebezogene Betrachtung die Annahme zu, dass die (teilweise) Ferienwohnnutzung von vier von 15 Gebäuden das Regel-Ausnahme-Verhältnis gerade noch wahrt. Zu berücksichtigen ist aber zusätzlich, inwieweit die bereits ausnahmsweise zugelassenen Vorhaben und das beantragte Vorhaben die Umgebung prägen (würden). Während die teilweise Ferienwohnnutzung des Gebäudes auf dem Flurstück …., Flur …., Gemarkung ….., einen eher geringen Einfluss auf die Bewertung des Baugebiets haben dürfte, ist dies bereits für das Ferienhaus auf dem Flurstück …., Flur …., Gemarkung …., ersichtlich anders. Dieses hebt sich durch sein Bauvolumen und seine Nutzungsdichte in Form von vier Ferienwohnungen von der Umgebungsbebauung erkennbar ab. Würde das beantragte Vorhaben realisiert, das hinsichtlich Bauvolumen und Nutzungsdichte in Form von 14 Ferienwohnungen eher der einen Fremdkörper darstellenden Hotelanlage ähnelt, würde die Ferienwohnnutzung die Nutzungsart des faktischen Baugebietes in erheblicher Weise prägen. Der Nutzungsart Ferienwohnen käme nicht länger Ausnahmecharakter zu.

57 (5) Eine Befreiung entsprechend §§ 31 Abs. 2, 34 Abs. 2 Halbs. 2 BauGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Dem steht schon entgegen, dass durch die Zulassung des Vorhabens die gebietsbezogene Zweckbestimmung (vgl. hierzu Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 34 Rn. 64) in Frage gestellt würde.

58 cc. Das Vorhaben fügt sich zudem nicht nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

59 Zum Maßstab hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern über die auch insoweit anwendbaren Grundsätze zur Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung ausgeführt (Beschluss vom 24. Februar 2026 – 3 M 10/26 OVG –, Bl. 7 f. d. amtl. Umdrucks):

60 „Hinsichtlich des Kriteriums des Maßes der baulichen Nutzung ist in der Rechtsprechung geklärt, dass in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen ist, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen, und dass sich deshalb vorrangig die (absolute) Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschossfläche, Geschosszahl und Höhe und bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche als Bezugsgröße zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung anbieten (BVerwG, Beschluss vom 14. März 2013 – 4 B 49.12 –, juris Rn. 5 m. w. N.). Dabei prägen die Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäuden in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies widerspräche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB, eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten (BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7.15 –, juris Rn. 20). Dem entsprechend fügt sich ein Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es dort Referenzobjekte gibt, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch nach dem Verhältnis zur Freifläche, vergleichbar sind (VGH München, Beschluss vom 22. Februar 2023 – 2 ZB 21.2361 –, juris Rn. 4).“

61 Diesen Maßstab zugrunde gelegt, kann sich das Vorhaben nicht auf ein in der näheren Umgebung vorhandenes, hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung vergleichbares Referenzobjekt stützen. Ob das westlich gelegene Hotelgebäude bereits als Fremdkörper außer Betracht zu bleiben hat oder schon wegen seiner geringeren Grundfläche ausscheidet, bedarf keiner Entscheidung.

62 Denn selbst bei unterstellter Heranziehung dieses Gebäudes fehlt es an der erforderlichen Vergleichbarkeit. Dieses erreicht eine dem Vorhaben entsprechende Höhe von etwa 13 Metern lediglich in seinem mittleren Teil, während es im Übrigen mit rund neun Metern deutlich zurückbleibt. Das Vorhaben hingegen weist – mit Ausnahme eines untergeordneten Mittelteils – eine Höhe von 11,39 Metern auf. In der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung von Höhe und Bauvolumen bleibt das Hotelgebäude damit hinter dem Vorhaben zurück und ist nicht geeignet, dieses als Referenzobjekt zu tragen.

63 Das auf dem Flurstück …., Flur …, Gemarkung ….., östlich gelegene Hotelgebäude weist zwar eine größere Grundfläche als das streitgegenständliche Bauvorhaben auf, stellt bei einer Firsthöhe von neun Metern aber kein Vorbild hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung dar.

64 Ebenso wenig kommt das Gebäude auf dem Flurstück …, Flur …, Gemarkung …. als Referenzobjekt in Betracht. Die Grundfläche dieses Gebäudes würde erheblich von der des beantragten Bauvorhabens abweichen.

65 dd. Das Vorhaben fügt sich nicht ausnahmsweise trotz fehlenden Referenzobjekts ein.

66 Das Erfordernis des Einfügens schließt es nicht generell aus, etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung noch nicht gibt. Findet ein Vorhaben hinsichtlich der jeweiligen Kriterien des Einfügens in dem durch die Eigenart der näheren Umgebung gezogenen Rahmen kein Vorbild, ist weiter zu prüfen, ob es sich gleichwohl einfügt. Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren städtebaulichen Rahmen überschreiten oder unterschreiten (insoweit OVG Greifswald, Beschluss vom 29. Mai 2019 – 3 M 229/19 – juris Rn. 30), können sich in dieser Umgebung einfügen. Auch beim Maß der baulichen Nutzung kann je nach den Erfordernissen des Einzelfalles nach oben oder unten abgewichen werden. Ein den städtebaulichen Rahmen überschreitendes Vorhaben ist aber dann unzulässig, wenn es im Verhältnis zu seiner Umgebung bewältigungsbedürftige bodenrechtliche Spannungen auslöst oder verstärkt, also, anders ausgedrückt, die ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung bringt und damit eine „Unruhe“ stiftet, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht (OVG Greifswald, Urteil vom 21. Juni 2022 – 3 LB 1071/18 OVG – juris Rn. 81). Dabei schließt eine abstrakte und nur entfernt gegebene Möglichkeit, dass das Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die zukünftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöst, die Zulässigkeit des Vorhabens nicht aus. Erforderlich ist, dass die bodenrechtlichen Spannungen, die ein Vorhaben erzeugt, sich auf die konkrete Wirkung des Vorhabens in der konkret betroffenen Umgebung beziehen. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn das Vorhaben wegen seiner Vorbildwirkung in naher Zukunft zu einer Verschlechterung der gegenwärtigen Situation, d. h. zu bodenrechtlich beachtlichen Spannungen führen oder vorhandene verstärken kann (vgl. etwa Spannowsky, in: BeckOK BauGB, Spannowsky/Uechtritz, 69. Edition, Stand: Febr. 2026 § 34 BauGB Rn. 35; VG Schwerin, Urteil vom 7. November 2024 – 2 A 1165/21 SN – Bl. 21 d. amtl. Umdrucks).

67 Das Vorhaben löst im Verhältnis zu seiner Umgebung bewältigungsbedürftige bodenrechtliche Spannungen und damit einhergehend ein Planungsbedürfnis aus. Diese ergeben sich bereits aus der beabsichtigten Nutzungsintensität des Bauvorhabens. Das nahezu am Ende des ….. geplante Ferienhaus mit 14 Nutzungseinheiten stiftete im gesamten Baugebiet Unruhe, weil mit einem signifikanten und beständigen An- und Abreiseverkehr zu rechnen wäre. Die Belange der Eigentümer von Wohngrundstücken und das Interesse an der gewerblichen Nutzung des Vorhabengrundstücks können nur im Rahmen einer Bauleitplanung zum Ausgleich gebracht werden. Darüber hinaus führte die Zulassung des beantragten Vorhabens, wie bereits ausgeführt, zu einem „Umkippen“ des Baugebietes, weil das Regel-Ausnahme-Verhältnis bei Genehmigung von 14 weiteren Ferienwohnungen nicht länger gewahrt bliebe. Auch unter diesem Gesichtspunkt ruft das Vorhaben bodenrechtliche Spannungen hervor, die das Bedürfnis der planungsrechtlichen Bewältigung dieser Konfliktlage begründen.

68 ee. Die Voraussetzungen für eine Zulassung nach § 34 Abs. 3a und 3b BauGB liegen nicht vor. § 34 Abs. 3a BauGB findet nur Anwendung auf die Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung einer errichteten baulichen Anlage, an der es hier fehlt. Für die Anwendung des § 34 Abs. 3b BauGB fehlt es jedenfalls an der Zustimmung der Gemeinde.

69 2. Ist das Vorhaben nach dem Vorstehenden bauplanungsrechtlich unzulässig, kommt es nicht darauf an, ob schriftlich alle für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen vorgelegen haben (vgl. §§ 68 Abs. 2 S. 1, 85 Abs. 3 LBauO M-V i. V. m. der Verordnung über die Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen; zur Notwendigkeit einer ausreichenden Betriebsbeschreibung bei Bauanträgen zur Errichtung und Nutzung von Ferienwohnungen vgl. VG Schwerin, Urteil vom 21. Februar 2025 – 2 A 1971/20 SN –, Bl. 19 ff. d. amtl. Umdrucks).

70 II. Auch der Gebührenbescheid sowie die Kostenfestsetzung für das Widerspruchsverfahren sind rechtmäßig. Auf die Ausführungen im Gebührenbescheid und die Kostenfestsetzung im Widerspruchsbescheid wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO Bezug genommen.

71 III. Der Hilfsantrag bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Aus den genannten Gründen war nicht festzustellen, dass die Klägerin bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 12 einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung gehabt hätte.

72 C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sie keine Anträge gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 Var. 2 und § 711 S. 1 und 2 der Zivilprozessordnung.

73 Beschluss

74 Der Streitwert wird auf 140.000 Euro festgesetzt.

75 Gründe:

76 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz und erfolgt in Anlehnung an Position 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (2013).