LG Rostock 1. Zivilkammer — 1 S 24/14 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2015-01-23

Aktenzeichen: 1 S 24/14

ECLI: ECLI:DE:LGROSTO:2015:0123.1S24.14.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 16 Abs 2 WoEigG, § 21 Abs 4 WoEigG, § 28 WoEigG, § 29 WoEigG

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Vom gesetzlichen Verteilerschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG kann durch Vereinbarung/Gemeinschaftsordnung - konkludent - abgewichen werden. Hierzu bedarf es keiner abschließenden Aufzählung der Kostenpositionen.(Rn.8)

2. Prozessvorschusskosten können nicht (ohne Ermächtigung) der Rücklage entnommen und u.a. auf den Verfahrensgegner umgelegt werden.(Rn.22)

3. Eine eingeschränkte Entlastung von Beirat und Verwalter kann geboten sein.(Rn.21)

Orientierungssatz

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn der Verwaltung Entlastung erteilt wird, obwohl Ansprüche gegen sie in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (vergleiche BGH, 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NJW 2010, 2127).(Rn.22)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schwerin, 13. Dezember 2013, 14 C 20/11 WEG

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das am 13.12.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schwerin, Az: 14 C 20/11 WEG, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise dahin abgeändert, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2010 der Wohnungseigentümergemeinschaft S. zu TOP 7 für ungültig erklärt wird, soweit mit ihm die Entlastung des Verwaltungsbeirates auch für

die in den Jahresabrechnungen für das Jahr 2009 enthaltene Entnahme der Rechtsanwaltsvorschusskosten aus der Instandhaltungsrücklage und

die Umlage der Rechtsanwaltsvorschusskosten auf die Kläger, nicht aber auf die Eigentümer der Wohneinheit .., „K.“, erteilt wurde.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits in I. Instanz haben die Kläger 3/4 und die Beklagten 1/4, von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Kläger 17/18 und die Beklagten 1/18 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 18.000,00 € festgesetzt.

Gründe

1 Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache kann sie jedoch nur teilweise Erfolg haben. Lediglich hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 13.12.2013 (Entlastung des Verwaltungsbeirats) ist das angefochtene Urteil abzuändern.

2 Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht mit dem angefochtenen Urteil nicht allen mit der Klage verfolgten Anfechtungen der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.12.2010 wegen eines Ladungsmangels stattgegeben hat (vgl. dazu unten zu 1.). Auch soweit das Amtsgericht die Klage betreffend den Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 16.12.2010 und die insoweit erteilte Entlastung für die Verwalterin und den Verwaltungsbeirat mit den Beschlüssen zu TOP 6 und Top 7 bezüglich der Wohngeldabrechnungen abgewiesen hat, ist die Berufung der Kläger unbegründet (vgl. dazu unten zu 2. und 3.). Der Erfolg war dem Rechtsmittel der Kläger allerdings nicht zu versagen, soweit es sich dagegen wendet, dass mit dem angefochtenen Urteil der Beschluss zu TOP 7 betreffend die Entlastung des Verwaltungsbeirates uneingeschränkt für wirksam erklärt hat (vgl. dazu unten zu 4.).

3 1. Zu Recht ist das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung davon ausgegangen, dass die formalen Voraussetzungen der Beschlussfassung vom 13.12.2011 gewahrt waren. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe der Kläger, die sich gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts wenden, greifen nicht durch.

4 Die Beweiswürdigung ist nämlich grundsätzlich Sache des Tatrichters, dessen Feststellungen das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 ZPO binden. Dieses hat danach nur zu prüfen, ob sich das erstinstanzliche Gericht entsprechend § 86 ZPO mit den Prozessstoff und dem Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. BGH NJW-RR 2000, 686 f., zitiert nach Juris).

5 Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung genügt diesen Anforderungen. Allein der Umstand, dass sich die Zeuginnen S. und H. nicht mehr daran erinnern konnten, wer von ihnen das fragliche Einladungsschreiben an die Kläger bei sich gehabt und in den Briefkasten der Kläger eingeworfen hat, ist nicht geeignet, die Glaubhaftigkeit deren Aussage zu erschüttern. Zu Recht weist das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil darauf hin, es spreche für die Glaubhaftigkeit der Aussagen dieser Zeuginnen, dass gewisse Details von ihnen ein bzw. mehr als zwei Jahre nach der Zustellung der Einladungen als nicht oder nur noch unsicher erinnerlich geschildert wurden. Plausibel erscheint der Kammer auch, dass die Zeuginnen gerade im Hinblick auf die „Anfechtungsfreudigkeit“ der Kläger darauf bedacht waren, keinen simplen Anfechtungsgrund zu liefern. Denn die Zeuginnen mussten auf Grund des früheren (Klage-) Verhaltens der Kläger anderenfalls davon ausgehen, dass diese einen Ladungsmangel als Anfechtungsgrund für die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anführen und damit eine möglicherweise schnellen Klageerfolg erzielen würden. Dafür, dass die Zeuginnen im bewussten Zusammenwirken - und deshalb mit nicht unerheblicher krimineller Energie - das Risiko einer Strafverfolgung wegen eines Aussagedeliktes auf sich genommen hätten, sind keine Anhaltspunkte erkennbar. Der Berufung ist allerdings zuzugestehen, dass man bei gegebener Sachlage eine sorgfältigere Dokumentation der Zeuginnen hätte erwarten dürfen. Allein der Umstand, dass dies unterblieben ist, ist aber nicht geeignet, ihnen ein kriminelles Vorgehen zu unterstellen.

6 Mit ihrer erstmals in der Berufungsinstanz erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen § 45 WEG sind die Kläger gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Unabhängig davon geht diese Rüge auch ins Leere. Denn nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. NJW 2012, 387 f., zitiert nach Juris) wären dafür konkrete Anhaltspunkte erforderlich, dass die Verwalterin die Beklagten nicht korrekt informieren würde. Diese verteidigen aber (wie in dem der zitierten BGH-Entscheidung zu Grunde liegenden Fall) gerade die Zustellungsvollmacht der Verwalterin.

7 2. Entgegen der Auffassung der Berufung widerspricht der zu TOP 4 gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2010 mit Ausnahme der bereits vom Amtsgericht festgestellten widerrechtlichen Entnahme der Rechtsanwaltsvorschusskosten und deren fehlerhafte Umlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohngeldabrechnungen sind korrekt, insbesondere ist der gewählte Verteilungsschlüssel nicht zu beanstanden.

8 Es ist zwar richtig, dass der gesetzliche Verteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 2 WEG vorsieht, dass Lasten und Kosten von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu tragen sind. Allerdings können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen den Verteilungsmaßstab allgemein oder für bestimmte Lasten und Kostenarten abweichend von § 16 Abs. 2 regeln. Von einer solchen abweichenden Regelung ist - entgegen der Auffassung der Kläger - vorliegend auszugehen.

9 Abschnitt III § 7 der notariellen Teilungserklärung vom 03.06.1996 bestimmt in seiner Ziffer 1., dass „die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 - 17 die von ihnen gemeinschaftlich vorzunehmenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ zu dort genannten Anteilen zu tragen habe, wobei auf die Wohnung Nr. 3 der Kläger ein Anteil von 7,307 % entfällt. In Ziffer 2. dieser Regelung ist geregelt, dass „zu den entsprechend diesen Grundsätzen zu tragenden Aufwendungen ... insbesondere„ die dort unter lit. a) - g) aufgezählten Ausgaben und Kosten gehören. Bereits aus der Formulierung „insbesondere“ erhellt, dass es sich dabei nicht um eine abschließende Aufzählung handelt. Dass damit außerdem nicht lediglich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im engere Sinne gemeint sind, verdeutlicht insbesondere § 7 lit. f), wonach auch Versicherungsprämien nach diesem Maßstab abgerechnet werden sollen. Aus diesem Grunde hat die Kammer in allen drei Entscheidungen, die sie zur Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft S. in S. zu treffen hatte, festgehalten, dass die Wohnungen Nr. 1 - 17 nach Abschnitt III § 7 der Teilungserklärung „soweit wie möglich eine Abrechnungseinheit bilden und die Kläger insoweit 7,307 % tragen“ (vgl. Urteile der Kammer zu den Aktenzeichen 1 S 272 und 273/10 und Beschluss zum Aktenzeichen 1 S 31/10).

10 Darauf, dass es dabei rechnerisch keinen Unterschied macht, ob nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohnfläche abgerechnet wird, hatte die Kammer bereits in ihrem vorzitierten Beschluss vom 01.03.2011 zum Aktenzeichen 1 S 31/10 unter Darlegung einer vergleichenden Berechnung hingewiesen.

11 Die Kammer kann bei der verfahrensgegenständlichen Wohngeldabrechnung für das Jahr 2009 keine Positionen erkennen, bei denen zu Unrecht nach dem vorgenannten Maßstab abgerechnet worden wäre, weil auch die Wohneinheit Nr. 18 hätte einbezogen werden müssen. Im einzelnen ist dazu auf der Grundlage der insofern unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 17.01.2014 folgendes anzumerken:

12 Da zur Wohnung Nr. 18 kein Tiefgaragenstellplatz gehört, sind die Eigentümer dieser Wohnung auch nicht - abweichend von der o.a. Regelung in der Teilungserklärung - bei den Kosten der Wartung des Garagentores zu beteiligen. Der lediglich formale Aspekt, dass durch dieses Garagentor Zugang zum Gemeinschaftseigentum gewährt wird, kann gegen den vorzitierten Grundsatz der Teilungserklärung, dass nämlich die Wohnungen Nr. 1 - 17 weitestgehend eine Abrechnungseinheit bilden, nicht durchgreifen.

13 Ähnliches gilt für die Kosten des Kabelanschlusses, weil die Eigentümer der Wohnung Nr. 18 über einen eigenen Anschluss verfügen.

14 Hinsichtlich der Gartenabfälle haben die Beklagten darauf hingewiesen, dass diese durch den Gärtner/Hausmeister entsorgt werden, an dessen Kosten auch die Eigentümer der Wohnung Nr. 18 beteiligt sind.

15 Wegen der Kosten für das Abführen des Niederschlagswassers weisen die Beklagten zutreffend darauf hin, dass die Einheit Nr. 18 eine eigenen Dach- und Grundstücksentwässerungsanlage besitzt und dafür von der Kommune gesondert veranlagt wird.

16 Auch hinsichtlich der Treppenhausreinigung, Glasreinigung, Kellerreinigung und Garagenreinigung gilt das oben zu den Kosten für die Wartung des Garagentores Gesagte sinngemäß.

17 Die Straßenreinigungsgebühren rechnet die Kommune bei den Eigentümern der Wohnung Nr. 18 nach deren unwidersprochen gebliebenen Angaben gesondert nach Straßenmetern an der Parkstraße ab, an der das „Kutscherhaus“ liegt.

18 Auch für die Kosten des Bauprojektes H. gilt der eingangs genannte Grundsatz, weil die Wohnung Nr. 18 davon nicht betroffen ist.

19 Was schließlich die Heizkostenabrechnung anlangt, entspricht diese der Heizkostenverordnung, worauf die Kammer bereits in ihrem Beschluss vom 01.03.2011 (1 S 31/10) und den Urteilen vom 03. und 18.05.2012 (1 S 273 und 272/10) ausführlich hingewiesen hat.

20 3. Da die Jahresabrechnung der Verwalterin für das Jahr 2009 nicht über den bereits im angefochtenen Urteil erkannten Umfang zu beanstanden ist, sieht die Kammer auch keine Veranlassung, die im Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 6 ausgesprochene Entlastung der Verwalterin für das Jahr 2009 weiter gehend als das Amtsgericht mit der angefochtenen Entscheidung einzuschränken.

21 4. Teilweisen Erfolg hat die Berufung der Kläger jedoch, soweit sie beanstandet, dass das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schwerin den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 16.12.2010 zu TOP 7 (Entlastung des Verwaltungsbeirates) für uneingeschränkt wirksam erachtet hat.

22 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelten für die Entlastung des Verwaltungsbeirates dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwaltung (vgl. BGH NJW 2010, 2127 ff zitiert nach Juris). Danach widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn der Verwaltung Entlastung erteilt wird, obwohl Ansprüche gegen sie in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat. Zu Recht hat deswegen das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 7 (Entlastung der Verwalterin) für unwirksam erklärt, soweit damit Prozessvorschusskosten der Instandhaltungsrücklage entnommen und auf die Kläger (als seinerzeitige Prozessgegner), aber nicht auf die Eigentümer der Wohnung Nr. 18 umgelegt worden sind. Dies ist in der Berufungsinstanz auch nicht mehr streitig.

23 Die Kammer vertritt zwar (wie das Landgericht Düsseldorf in ZMR 2014 389 f zitiert nach Juris) die Auffassung, dass dann, wenn der Beirat lediglich die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung der Jahresabrechnung prüft, er für weitergehende, strukturelle Mängel der Jahresabrechnung nicht (mit-)haftet. Denn für eine solche weitergehende Prüfung, die einschlägige Kenntnis des Wohnungseigentumsrechts voraussetzt, wäre der Beirat, der sich üblicherweise aus - juristisch nicht vorgebildeten - Wohnungseigentümern zusammensetzt, regelmäßig überfordert.

24 Vorliegend ist jedoch in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 04.12.2014 von Klägerseite unwidersprochen vorgetragen worden, dass im zu entscheidenden Fall der Verwaltungsbeirat gerade hinsichtlich der rechtswidrigen Positionen der Jahresabrechnung 2009 maßgeblichen Einfluss auf eine entsprechende Regelung gegen den Vorschlag der Verwaltung genommen hat. Bei dieser Sachlage muss nach der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Entlastung des Verwaltungsbeirates ebenso eingeschränkt werden, wie die der Verwalterin.

25 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Dabei hat die Kammer auch berücksichtigt, dass die Berufung zu Recht die Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO bei der erstinstanzlichen Kostenentscheidung moniert. Denn das Obsiegen der Kläger bei der Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.12.2010 zu TOP 4, 6 und 7 ist nicht als lediglich geringfügig einzustufen.

26 5. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

27 6. Die Streitwertfestsetzung orientiert sich an den erstinstanzlich angesetzten Einzelwerten abzüglich der vom Amtsgericht rechtskräftig entschiedenen Positionen.