LG Darmstadt 23. Zivilkammer — 23 O 129/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-03-20

Aktenzeichen: 23 O 129/23

ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2024:0320.23O129.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 535 Abs. 2 BGB, § 546a BGB

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.032,50 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils € 2.677,50 seit dem 06.05.2023, dem 05.06.2023 und dem 05.07.2023 sowie 1.085,82 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.09.2023 zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger ¼ und die Beklagte ¾.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Antrag der Beklagten auf Einräumung einer Schriftsatzfrist wird zurückgewiesen.

Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 14.06.2022 mietete die Beklagte von dem Kläger Geschäftsräume in dem Objekt […]. Gemäß § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages erfolgte dies zum "Betrieb eines Cafés, Snackbar oder Imbiss" . Gemäß dessen § 1 Ziff. 4 lagen die erforderlichen persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen für die Erteilung und das Fortbestehen von Konzessionen, gewerbeaufsichtlichen und sonstigen behördlichen Genehmigungen sowie die Erfüllung entsprechender Auflagen im Verantwortungsbereich der Mieterin. Als Mietzins war ein Betrag von monatlich 2.677,50 € brutto (inklusive Betriebskostenvorauszahlung) vereinbart. Die Parteien schlossen zudem folgende Sondervereinbarung:

"Sollte der Mieter keine Genehmigung zum Alkoholausschank und/oder GSG erhalten, so wird der Mietvertrag beendet und der Mieter erhält seine geleistete Kaution zurück."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K1 (Bl. 6 ff. der Akte) Bezug genommen.

Die Beklagte wollte in ihrem Geschäftslokal Alkohol ausschenken und/oder Spielautomaten aufstellen. Der Kläger hatte sich zunächst mit Schreiben vom 19.12.2022 (Bl. 49 der Akte) bereit erklärt, auf dem in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück eine Baulast, die Nutzung von zwei Parkplätzen betreffend, einzutragen, zog diese Zustimmung jedoch im Nachgang wieder zurück. Ein Antrag der Beklagten auf Nutzungsänderung der Mieträume in eine Schankwirtschaft wurde letztlich mit Widerspruchsbescheid 15.05.2023 (Bl. 45 ff. der Akte) – insbesondere aufgrund fehlender Stellplätze – abschlägig beschieden.

Die Beklagte zahlte unter anderem für die Monate Mai bis Juli 2023 keine Mietzinsen. Der Kläger erklärte schließlich mit Schreiben vom 07.06.2023 die fristlose Kündigung des Mietvertrages bis zum 16.06.2023, ersatzweise die fristgemäße Kündigung.

Mit Teil-Anerkenntnisurteil vom 24.01.204 (Bl. 112 f. der Akte) ist die Beklagte verurteilt worden, die von ihr innegehaltenen Geschäftsräume […], EG links, bestehend aus einem Ladenlokal mit WC und Küche nebst einem Lagerraum im Hinterhaus zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Der Kläger beantragt nunmehr - unter Klagerücknahme in Höhe € 2.677,50 (Miete für April 2023) -,

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 8.032,50 zzgl. 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz aus jeweils € 2.677,50 seit 06.05., 05.06. und 05.07.2023 – hilfsweise ab Rechtshängigkeit – zu zahlen,

2. im Nebenpunkt die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere € 1.085,82 zzgl. 9 Prozentpunkten, hilfsweise 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit als Erstattung für die Kosten des anwaltlichen Mahn- und Kündigungsschreibens vom 07.06./21.06.2023 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, bei der Besichtigung des Mietobjekts habe sie gegenüber dem Kläger wiederholt darauf hingewiesen, dass nur Interesse am Lokal bestehe, wenn eine Genehmigung zum Alkoholausschank vorliege. Der Kläger habe erklärt, dass solch eine Genehmigung für das streitgegenständliche Mietobjekt vorliege und man den Mietvertrag unter dieser Bedingung schließen könne. Sie habe eine Vielzahl von vergeblichen Zahlungen und Ausgaben mit einem Gesamtbetrag von 55.490,-- € vorgenommen. Wegen der weiteren Aufschlüsselung wird auf Seite 7 des Schriftsatzes der Beklagten vom 09.09.2023 (Bl. 42 der Akte) Bezug genommen. Die Beklagte ist der Ansicht, dem Kläger stehe bereits aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, jedenfalls aber wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, kein Anspruch auf die Mietzahlungen zu.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Mietzinsen für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2023 aus § 4 des Mietvertrages i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB oder § 546a BGB.

Diesem Anspruch steht auch nicht die zwischen den Parteien geschlossene Sondervereinbarung entgegen, wonach der Mietvertrag beendet wird, wenn die Beklagte keine Genehmigung zum Alkoholausschank und/oder GSG erhalten sollte.

Es kann dahinstehen, ob diese Regelung eine auflösende Bedingung darstellt oder ob der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt wurde. Es ist jedenfalls unstreitig, dass sie bis zum Juli 2023 die Mieträume nicht räumte, so dass sie zur Zahlung entweder des Mietzinses oder einer Nutzungsentschädigung in derselben Höhe verpflichtet ist.

Soweit die Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2024 ausgeführt hat, Herr A und Herr B hätten während der Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts Anfang Juni 2022 vereinbart, dass wenn für das Objekt wider Erwarten keine Erlaubnis zum Alkoholausschank erteilt werden sollte, kein Mietzins anfallen und ein etwaig entrichteter Mietzins zurückerstattet werde, kommt es hierauf nicht an. Eine solche etwaige mündliche Vereinbarung wäre durch den nachfolgenden schriftlichen Vertrag, insbesondere dessen Sondervereinbarung, abgeändert worden. Für den Fall, dass die Beklagte mit ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vortragen wollte, dass die Sondervereinbarung im Lichte der vorangegangenen mündlichen Abrede auszulegen ist, wäre dieser Vortrag bereits gemäß § 296a S. 1 ZPO präkludiert. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung oder die Einräumung einer Schriftsatzfrist zu den rechtlichen Erörterungen im Termin war nicht geboten, denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der nunmehrige Vortrag der Beklagten nicht bereits vor der mündlichen Verhandlung möglich gewesen wäre. Insbesondere fehlt es an einem neuen Vortrag des Klägers im Termin und an einem rechtlichen Hinweis des Gerichts im Sinne des § 139 ZPO.

Soweit die Beklagte behauptet hat, bei der Besichtigung des Mietobjekts habe sie gegenüber dem Kläger wiederholt darauf hingewiesen, dass nur Interesse am Lokal bestehe, wenn eine Genehmigung zum Alkoholausschank vorliege, der Kläger habe erklärt, dass solch eine Genehmigung für das streitgegenständliche Mietobjekt vorliege und man den Mietvertrag unter dieser Bedingung schließen könne, hat sie gerade für den Fall der Versagung einer behördlichen Genehmigung die Sondervereinbarung mit dem Kläger getroffen. Damit ist offensichtlich, dass der Kläger ihr das Vorliegen einer Genehmigung jedenfalls im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht vorgespiegelt hat und sie hiervon auch selbst nicht ausgegangen ist, denn dann hätte es der Sondervereinbarung nicht bedurft.

Es ist deshalb auch nicht ersichtlich, dass der Kläger entgegen Treu und Glauben gehandelt hätte oder dass eine gemeinsame Geschäftsgrundlage weggefallen wäre.

Soweit sie behauptet hat, sie habe eine Vielzahl von vergeblichen Zahlungen und Ausgaben mit einem Gesamtbetrag von 55.490,-- € vorgenommen. hat sie hierauf keine Gegenrechte gestützt. Die im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2024 vorgenommene Hilfsaufrechnung in Höhe von 28.500,-- € ist aus den vorgenannten Gründen gemäß § 296a ZPO präkludiert.

Die geltend gemachten Verzugszinsen sowie ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 2 ZPO nebst Zinsen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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