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19 U 17/25•OLG Frankfurt 19. Zivilsenat, 2025-11-21, 19 U 17/25
19 U 17/25Obergericht / Civil Chamber 1921.11.2025
1. Der Erwerb eines Baugrundstückes fällt nicht unter den Anwendungsbereich der §§ 656a, 656c BGB. 2. Die Vermakelung eines Baugrundstückes fällt regelmäßig nicht in den Anwendungsbereich der §§ 656a, 656c BGB. 3. Beim Abschluss eines Maklervertrages im Fernabsatzweg durch in häuslicher Gemeinschaft zusammenlebender Eheleute als Verbraucher kann zur ordnungsgemäßen Belehrung über das Widerrufsrecht die Übergabe einer Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular - auch über nur einen E-Mail-Account - genügen, soweit beide Eheleute hiervon Kenntnis nehmen und hieran Mitbesitz begründen können. Verfahrensgang vorgehend LG Gießen, 6. März 2025, 9 O 279/23, Urteil nachgehend BGH, 2. Juli 2026, I ZR 249/25, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss
Entscheidungsdatum: 2025-11-21
Aktenzeichen: 19 U 17/25
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:1121.19U17.25.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 656a BGB, § 656c BGB, § 652 Abs 1 BGB, § 656c Abs 1 S 1 BGB, § 312g Abs 1 BGB ... mehr
Verfahrensgang
vorgehend LG Gießen, 6. März 2025, 9 O 279/23, Urteil nachgehend BGH, 2. Juli 2026, I ZR 249/25, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss
Die Berufung der Kläger gegen das am 06.03.2025 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Gießen wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahren haben die Kläger zu tragen.
Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 43.316,00 € festgesetzt.
I.
Die Parteien streiten um die Rückzahlung von Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks durch die Kläger.
Wegen der Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, Blatt 498 - 512 der EA-LG, verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage vollumfänglich abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass den Klägern kein (Rück-)Zahlungsanspruch in Höhe von 43.316,00 € gegen die Beklagte zustehe. Ein Anspruch scheide aus, da die Beklagte die Zahlung in Höhe von 43.316,00 € aufgrund eines wirksamen, nicht wirksamen widerrufenen Maklervertrages mit den Klägern erhalten hat und ihnen gegenüber nicht aus § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB zu Rückgewähr verpflichtet sei. Der Maklervertrag sei mit dem Kläger zwar als Fernabsatzvertrag gemäß § 312c Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen, sodass diesem auch ein Widerrufsrecht zugestanden habe. Der Widerruf des Klägers vom 02.05.2023 sei jedoch verfristet gewesen, da der Kläger von der Beklagten gesetzeskonform über sein Widerrufsrecht und dessen Ausübung belehrt worden sei. Auch durch die Klägerin sei der auch mit ihr bestehende Maklervertrag nicht wirksam nach §§ 312g Abs. 1, 312b Abs. 1 BGB widerrufen worden. Der Maklervertrag sie auch dort als Fernabsatzvertrag gemäß § 312c Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen. Von ihrem Widerrufsrecht habe indes auch die Klägerin nicht wirksam, insbesondere fristgemäß Gebrauch gemacht. Auch der Widerruf der Klägerin vom 02.05.2023 sei verfristet gewesen, da auch die Klägerin gesetzeskonform über ihr Widerrufsrecht und dessen Ausübung belehrt worden sei. Hierbei gelte auch in Bezug auf die Klägerin nichts anders als in Bezug auf den Kläger. Insbesondere habe die Klägerin keine eigene Belehrung erhalten müssen. Denn zu dem Zeitpunkt als die Beklagte die Belehrung erteilt habe, hätte sich allein der Kläger an die Beklagte gewandt; ihr habe somit nicht erkennbar sein können, dass nicht allein der Kläger Interesse an dem Objekt bekunde. Die Klägerin müsse sich in der Folge die dem Kläger zur Verfügung gestellte Widerrufsbelehrung entgegenhalten lassen. Der Vertrag sei auch nicht nach § 656c Abs. 2, Abs. 1 BGB unwirksam. Die Vorschrift finde keine Anwendung auf das verkaufte Baugrundstück. § 654 BGB finde schließlich keine Anwendung im vorliegenden Fall, insbesondere habe sich im Rahmen der Beweisaufnahme keine Pflichtverletzung der Beklagten gegenüber den Klägern zur Überzeugung der Kammer feststellen lassen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Gegen das am 07.03.2025 zugestellte Urteil (Empfangsbekenntnis Bl. 526 der EA-LG) haben die Kläger am 07.03.2025 Berufung eingelegt (Bl. 1 f. d. OLG-EA) und ihr Rechtsmittel am 26.03.2025 (Bl. 15 ff. d. OLG-EA) begründet.
Unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen rügt die Berufung, dass unstreitig und auch gemäß der Aussage des Zeugen X die Beklagte der Klägerin zu keiner Zeit eine Widerrufsbelehrung und ein Musterwiderrufsformular zur Verfügung gestellt habe. Die Beklagte sei auch für eine solche Belehrung darlegungs- und beweisbelastet und habe diesen Nachweis in Hinblick auf die Klägerin nicht geführt. Mangels Widerrufsbelehrung seitens der Beklagten gegenüber der Klägerin könne zulasten der Klägerin nicht von einer ordnungsgemäßen Belehrung ausgegangen werden, mit der Folge, dass das Widerrufsrecht zugunsten der Klägerin gegenüber der Beklagten auch im Zeitpunkt des Schreibens vom 02.05.2023 noch bestanden habe. Auch für den Kläger habe indes ein Widerrufsrecht noch bestanden. Entgegen der Auffassung des Vordergerichts greife vorliegend ein späterer Fristablauf, denn die Beklagte habe nicht entsprechend den gesetzlichen Anforderungen den Kläger unterrichtet. Der unter dem Musterwiderrufsformular enthaltene „Hinweis auf die Möglichkeit eines vorzeitigen Erlöschens des Widerrufsrechts“ verunklare insoweit die Belehrung insgesamt. Die Beklagte habe aber auch sonst nicht die Musterwiderrufsbelehrung verwandt, was allein dadurch deutlich wird, dass sie selbst Änderungen vornahm, indem sie das Wort „Vertrag“ im ersten Satz mit „Maklervertrag“ getauscht und Streichungen zu Lieferkosten etc. vorgenommen habe. Sie habe auch unter anderem bei „Widerrufsrecht für Verbraucher“ aufgeführt, dass die Information über den Widerruf „mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail)“ zu erfolgen habe. Die Telefaxnummer sei jedoch nicht genannt worden. Unzutreffend sei auch die Wertung des Gerichts der I. Instanz, wonach im Muster-Widerrufsformular sämtliche Streichungen („(*)“ nicht vom Unternehmen auszufüllen bzw. zu konkretisieren seien. Dass die Beklagte keine Waren an den Kläger veräußert habe, habe die Beklagte gewusst und hätte hierauf bezogen die Widerrufsbelehrung durchaus ausfüllen bzw. entsprechende Streichungen vornehmen können und auch müssen. Beide Parteien hätten im Übrigen später auch nicht wirksam auf ihr jeweiliges Widerrufsrecht in der Kaufabsichtserklärung verzichten können, weil dies überhaupt erst einmal eine gesetzeskonforme Belehrung bedinge. Im Übrigen greife vorliegend auch § 656c BGB ein, da die Kläger von Anfang an beabsichtigt gehabt hätten, das Grundstück mit einem Einfamilienhaus zu bebauen und die Beklagte dies auch gewusst habe, die Beklagte aber vom Verkäufer unstreitig kein Maklerhonorar erhalten habe. Schließlich habe die Beklagte aber auch keine echte Maklervermittlungsleistung erbracht. Sie habe auf den Verkäufer im Rechtssinne nicht eingewirkt. In der Folge hätte die Kammer aus mehreren Gesichtspunkten der Klage entsprechen müssen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
das Urteil des Landgerichts Gießen vom 06.03.2025 (Az. 9 O 279/23) abzuändern und
a) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 43.316,00 € nebst Zinsen hieraus i. H. v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 17.05.2023 zu zahlen;
b) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i. H. v. 2.304,79 € nebst Zinsen hieraus i. H. v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen;
Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Sie ist dabei insbesondere weiterhin und gegen die Rechtsmeinung der Kläger der Auffassung, auch die Klägerin über ihr Widerrufsrecht hinreichend belehrt zu haben, was unter anderem die Klägerin sogar selbst in der Kaufabsichtserklärung vom 24.05.2022 bestätigt habe. Die Kläger würden aber auch rechtsmissbräuchlich handeln, sofern sie sich trotz der unstreitig erhaltenen Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular heute auf einen Mangel der Belehrung der Klägerin berufen würden und verweisen zum Rechtsmissbrauch beim Verbraucherwiderruf insoweit auch auf die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
II.
Die Berufung der Kläger ist zulässig, hat aber in der Sache im Ergebnis keinen Erfolg, weil den Klägern kein Rückforderungsanspruch der gezahlten Maklerprovision gegen die Beklagte zusteht.
1.a. Die Kammer hat im angefochtenen Urteil festgestellt und auch die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass beide Kläger Vertragspartner des mit der Beklagten geschlossenen Maklervertrages geworden sind.
Dies lässt Rechtsfehler auch nicht erkennen.
Denn zumindest haben beide Kläger mit der Kaufabsichtserklärung vom 24.05.2022 - Anlage K 5, Bl. 55 d. LG-EA - unter Ziffer 2 der Beklagten ein Angebot unterbreitet, dass die Beklagte für sie als Maklerin tätig wird und der Beklagten dabei eine Provision „in Höhe von 4,76 %“ bei Abschluss des angestrebten Hauptvertrages versprochen. Es handelte sich insoweit um ein sog. Provisionsversprechen, das hier zugleich als Abschluss eines Maklervertrags zu verstehen ist (vgl. hierzu auch OLG Hamm, Urteil vom 9. Februar 2023 - I-18 U 125/22 -, juris Rn. 90 mwN).
Dieses Angebot beider Kläger hat die Beklagte durch Aufnahme und Durchführung ihrer der Erklärung beider Kläger erst zeitlich nachfolgenden Maklerleistung angenommen, § 151 BGB.
Damit hatten beide Kläger einen Maklervertag mit der Beklagten geschlossen.
Dass der Kläger zuvor bereits selbst einen Maklervertrag mit der Beklagten geschlossen hatte, lässt sich indes nicht hinreichend sicher feststellen.
Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots (sogenannte invitatio ad offerendum), mit der sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten wendet (BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 - III ZR 62/11, NJW 2012, 2268 Rn. 11 mwN). In der Anfrage des Klägers und der von „www.(...).de“ generierten E-Mail vom 18.05.2022 - Anlage K1, Bl. 29 d. LG-EA kann daher noch kein Vertragsschluss erkannt werden. Auch die E-Mail vom 19.05.2022 mit eindeutigem Provisionsverlangen der Beklagten - Anlage K 4, Bl. 50 d. LG-EA - führte noch nicht zu einem abschließenden Maklervertrag zwischen Kläger und Beklagter.
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann zwar auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings strenge Anforderungen zu stellen. So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400 Rn. 12; BGH, NJW 2012, 2268 Rn. 10; BGH, Urteil vom 17. Dezember 2015 - I ZR 172/14, NJW 2016, 2317 Rn. 13). Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (vgl. BGH, Urteil vom 17. September 1998 - III ZR 174/97, NJW-RR 1999, 361, 362; BGH, NJW 2012, 2268 Rn. 10; BGH, NJW 2016, 2317 Rn. 13). Weist der Makler in einem Zeitungs- oder Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen muss, kann der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen (BGH, NJW 2012, 2268 Rn. 10 f. mwN).
Hier hat der Kläger indes dieses Angebot der Beklagten aus der E-Mail vom 19.05.2022 nicht unbedingt angenommen oder die Dienste der Beklagten auf dieser Grundlage erbeten, sondern Preis und Provisionshöhe wurden nach den erstinstanzlichen Feststellungen zwischen den Parteien noch weiter ausgehandelt.
Zumindest und erst mit seiner Kaufabsichtserklärung hat daher auch der Kläger - wie auch die Klägerin - sein Angebot auf Abschluss des (finalen) Maklervertrages an die Beklagte unterbreitet, welches diese sodann, wie ausgeführt, durch Vollzug der Maklerdienste ihrerseits schlüssig angenommen hat.
b. Entgegen der Angriffe der Berufung hat die Beklagte aber auch eine hinreichende Maklerleistung erbracht, sodass hieraus kein Rechtsfehler der angegriffenen Entscheidung hergeleitet werden kann.
Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den möglichen Verkäufer nennen müssen. Dabei ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, genannt werden. Das Verschaffen einer reinen Ermittlungsmöglichkeit stellt keinen Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages dar (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2015 - I ZR 172/14 -, juris mwN).
Eine solche Maklerleistung der Beklagten in Form eines hinreichenden Nachweises lag indes gemäß den erstinstanzlichen Feststellungen in der zeitlich dem Maklervertragsschluss nachfolgenden Benennung des Verkäufers und der Bezeichnung der genauen Lage des Grundstücks durch die Beklagte gegenüber den Klägern vor, sodass die Kläger mit diesem den Hauptvertrag haben schließen können.
Soweit die Kläger mit ihrer Berufung noch bemängeln, dass die Beklagte im Übrigen keine Vermittlungsleistung im rechtlichen Sinne des § 652 Abs. 1 BGB erbracht habe, kann dies im Übrigen offenbleiben und steht dies mithin einem Provisionsanspruch der Beklagten nicht entgegen, da insoweit bereits ein hinreichender Nachweis gemäß § 652 Abs. 1 BGB hierfür genügte.
c. Der spätere, kongruente Hauptvertrag im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB ist ebenso nach den erstinstanzlichen Feststellungen unstreitig gegeben, sodass auch nach der einschlägigen Rechtsprechung die Kausalität der Maklerleistung der Beklagten zu vermuten ist (für die Kausalität trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich indes von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt (vgl. nur BGH, Urteile vom 25. Februar 1999 - III ZR 191/98, juris; vom 06. Juli 2006 - III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 und vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07, juris)).
Mit den Feststellungen im angefochtenen erstinstanzlichen Urteil ist zu konstatieren, dass den Klägern gemäß § 312g Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht hinsichtlich des Maklervertrages nach § 355 BGB zugestanden hat, da der Maklervertrag zwischen den Parteien im Wege des Fernabsatzes am 24.05.2022 geschlossen worden ist (zum Fernabsatzvertrag bei der Nutzung eines Immobilienportals vgl. BGH, Urteil vom 07. Juli 2016 - I ZR 30/15 -, juris).
Nach § 312g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Die Vorschrift des § 312g Abs. 1 BGB findet nach § 312 Abs. 1 BGB auf Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge, § 310 Abs. 3 BGB) Anwendung, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Nach § 312c Abs. 1 BGB sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Fernkommunikationsmittel sind nach § 312c Abs. 2 BGB Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Vertragsparteien eingesetzt werden können, insbesondere Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails sowie Rundfunk, Tele- und Mediendienste.
Nach den landgerichtlichen Feststellungen und dem Akteninhalt kam der Maklervertrag zwischen den Parteien im Wege des Fernabsatzes dadurch zustande, dass die Beklagte das Objekt im Internet über das Immobilienportal bewarb, der Kläger hierauf mit Anfrage über das Internet sein Interesse bekundete und weiterer Verkehr der Parteien ausschließlich über E-Mail und Telefon erfolgte.
b. Mit den landgerichtlichen Feststellungen handelte die Beklagte dabei auch als Unternehmerin und die Kläger als Verbraucher.
c. Der Vertragsschluss im Fernabsatz hat mithin den Klägern ein gesetzliches Widerrufsrecht eröffnet.
Der von beiden Klägern unstreitig am 02.05.2023 erklärte Widerruf erfolgte indes nicht fristgerecht und das Widerrufsrecht war zu dieser Zeit durch Ablauf der dafür bestimmten Frist erloschen.
Gemäß § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Widerrufsfrist beginnt bei außerhalb von Geschäftsräumen und im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Verträgen nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB unterrichtet hat (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB in der hier maßgeblichen Fassung vom 11.03.2016). Die Regelung in Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB (in der hier maßgeblichen Fassung vom 17.07.2017) legt die Informationspflichten des Unternehmers fest, wenn dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB zusteht. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Abs. 1 BGB sowie das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 und § 2 Abs. 2 Nr. 2 EGBGB zu informieren. Der Unternehmer kann nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB diese Informationspflichten dadurch erfüllen, dass er das in der Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt. Nach Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB muss der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen nach Art. 246a § 1 EGBGB vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in klarer und verständlicher Weise zur Verfügung stellen. Bei einem Fernabsatzvertrag muss der Unternehmer die Informationen dem Verbraucher in einer den benutzten Fernkommunikationsmitteln angepassten Weise zur Verfügung stellen (Art. 246a § 4 Abs. 3 Satz 1 EGBGB).
Die Widerrufsfrist war vorliegend zum 24.05.2022 nach Aushändigung der Information über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts angelaufen (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 26. November 2020 - I ZR 169/19 -, juris) und daher zum Zeitpunkt der Erklärung des Widerrufs am 02.05.2023 abgelaufen.
aa. Die Beklagte hat, wovon das Landgericht rechtsfehlerfrei und unangegriffen ausgegangen ist, nicht die Musterwiderrufsbelehrung (gemäß Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 EGBGB in der hier maßgeblichen Fassung vom 11.03.2016), sondern eine selbst formulierte Widerrufsbelehrung verwendet. Dies kann der Senat ebenso durch Vergleich der im Urteil zitierten, bei der Akte befindlichen und von der Beklagten genutzten Widerrufsbelehrung und dem gesetzlichen Muster erkennen, da die Beklagte an mehreren Stellen einen eigenen Text verwendet hat. Die Beklagte kann sich daher nicht auf die sogenannte Gesetzlichkeitsfiktion berufen.
bb. Dass die Beklagte in der Widerrufsbelehrung bei der ersten Überschrift die Formulierung „Widerrufsrecht für Verbraucher“ und in der Zeile darunter statt „diesen Vertrag“ „den Maklervertrag“ benutzt hat, bei der Angabe des Widerrufsempfängers ihre Telefonnummer nicht angegeben hat und bei den Folgen des Widerrufs den Textteil „einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben)“ wegfallen hat lassen, führt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, entgegen der Angriffe der Berufung nicht zur Unwirksamkeit der Widerrufsbelehrung.
Nach der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2024 - XI ZR 39/24, juris), der sich der Senat anschließt, wirkt sich eine unvollständige oder fehlerhafte Information nämlich überhaupt nur dann auf den Lauf der Widerrufsfrist aus, wenn der Verbraucher durch sie in Bezug auf seine Rechte und Pflichten irregeführt und somit zum Abschluss eines Vertrags veranlasst wird, den er möglicherweise nicht geschlossen hätte, wenn er über vollständige und inhaltlich zutreffende Informationen verfügt hätte (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2024 - XI ZR 39/24, juris Rn. 22 m. w. N.). Ungeachtet etwaiger Unvollständigkeiten oder Fehler beginnt die Widerrufsfrist somit immer dann zu laufen, wenn die Unvollständigkeit oder Fehlerhaftigkeit nicht geeignet ist, sich auf die Befähigung des Verbrauchers, den Umfang seiner Rechte und Pflichten aus der Richtlinie einzuschätzen, oder auf seine Entscheidung, den Vertrag zu schließen, auszuwirken und ihm gegebenenfalls die Möglichkeit zu nehmen, seine Rechte unter im Wesentlichen denselben Bedingungen wie denen auszuüben, die vorgelegen hätten, sofern die Information vollständig und zutreffend erteilt worden wäre, was der Beurteilung allein der nationalen Gerichte obliegt (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2024 - XI ZR 39/24, juris Rn. 22 m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben haben weder die Änderungen zu Widerrufsrecht für Verbraucher, von Vertrag in Maklervertrag und die Auslassung des Textes zu - hier nicht relevanten - Lieferkosten noch die fehlende Telefonnummer oder die von der Berufung noch gerügten, ausgelassenen Streichungen im Musterwiderrufsformular, das vielmehr vorliegend dem Muster der Anlage 2 zu Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 EGBGB in der hier maßgeblichen Fassung vom 20.09.2013 entsprach und daher Musterschutz für sich beanspruchen kann, dem Beginn der Widerrufsfrist entgegengestanden (BGH, Urteil vom 11. Februar 2025 - XI ZR 320/22 -, juris Rn. 14; BGH, Beschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24 -, juris; BGH, Beschluss vom 22. Juli 2025 - VIII ZR 5/25 -, juris). Sie waren weder einzeln noch gesamt geeignet, sich auf die Befähigung des Verbrauchers, den Umfang seiner aus dem Maklervertrag herrührenden Rechte und Pflichten - konkret: seines Widerrufsrechts - einzuschätzen, noch auf seine Entscheidung, den Vertrag zu schließen, auszuwirken und haben den Klägern nicht die Möglichkeit genommen, ihre Rechte unter im Wesentlichen denselben Bedingungen wie bei vollständiger Erteilung der Information im Maklervertrag auszuüben (BGH, Urteil vom 15. Oktober 2024 - XI ZR 39/24, juris Rn. 24 ff. mwN).
Die Beklagte hat in der Widerrufsbelehrung zudem ihre Postanschrift und ihre E-Mailadresse mitgeteilt. Die zusätzliche Angabe der Telefonnummer der Klägerin war somit von Gesetzes wegen nicht erforderlich, zumal diese ohne Weiteres auf ihrer Internet-Seite zugänglich war (vgl. ausführlich, auch zum Vorliegen eines „acte clair“, BGH, Beschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24 -, Rn. 5 ff., juris; ebenso BGH, Beschluss vom 22. Juli 2025 - VIII ZR 5/25 -, juris).
Darüber hinaus stünde, selbst wenn man von einer Unvollständigkeit der Widerrufsbelehrung im Hinblick auf die Nichtangabe der Telefonnummer ausginge, diese fehlende Angabe dem Anlaufen der Widerrufsfrist unter den gegebenen Umständen, soweit die Formulierung der Widerrufsbelehrung im Übrigen den gesetzlichen Anforderungen, wie hier, entspricht, nicht entgegen (vgl. ausführlich, auch zum Vorliegen eines „acte clair“, BGH, Beschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24 -, Rn. 16 ff., juris).
cc. Auch der von der Berufung noch gerügte und unterhalb des Muster-Widerrufsformulars vorhandene „Hinweis auf die Möglichkeit eines vorzeitigen Erlöschens des Widerrufsrechts“ führt zu keiner abweichenden Beurteilung.
Dieser Hinweis war nämlich zum einen schon nicht Teil der Widerrufsbelehrung, sondern räumlich und getrennt unter dem Musterwiderrufsformular abgedruckt.
Zum anderen entsprach der Hinweis der Wiedergabe des § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB in der damals gültigen Fassung vom 11.03.2016, wonach das Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann erlosch, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hatte und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hatte, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hatte und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hatte, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verlor.
Nichts anderes brachte der Hinweis gesetzeskonform zum Ausdruck.
Eine Auswirkung auf die zutreffenden Angaben der zuvor im Text erteilten Widerrufsbelehrung erfolgte damit nicht und auch eine Erklärung des Verbrauchers hierzu wurde damit gerade nicht fingiert, sondern in die Befugnis des Verbrauchers gestellt, wie er hier agieren möchte, was dem Gesetzeszweck entsprach.
dd. Das somit auf Klägerseite bestehende Widerrufsrecht war somit bei Ausübung des Widerrufs am 02.05.2023 nach Ablauf der am 24.05.2022 angelaufenen 14-tägigen Widerrufsfrist erloschen, § 355 Abs. 2 BGB, § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB aF.
d. Dabei ist auch und im Ergebnis mit dem angefochtenen Urteil sowie entgegen der Angriffe der Berufung hiergegen kein Belehrungsmangel in Hinblick auf die Person der Klägerin zu erkennen gewesen, der dieser und abweichend vom Kläger eine (verlängerte) Widerrufsmöglichkeit eröffnet und unter Beachtung von § 139 BGB evtl. zum einheitlichen Widerruf des gesamten Vertrages geführt hätte.
Der Maklervertrag mit der Klägerin wurde zwar, wie ausgeführt, ebenso unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen, weshalb der Klägerin ein eigenständiges Widerrufsrecht zustand, über das sie zu belehren war.
Denn schließen mehrere Verbraucher gemeinsam einen Vertrag ab, ist jeder von ihnen gesondert über sein Widerrufsrecht zu informieren.
Richtig ist dabei die Feststellung des Landgerichts im angefochtenen Urteil, dass im Zeitpunkt des Kontakts des Klägers mit der Beklagten über das Immobilienportal die Beklagte nur an das E-Mail-Postfach des Klägers die Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular übersandt hat, dies aber auch nur derart konnte, weil zu dieser Zeit nur der Kläger gegenüber der Beklagten agierte (vgl. dazu auch OLG Hamm, Urteil vom 9. Februar 2023 - I-18 U 125/22 -, juris Rn. 67).
Im Ergebnis bleibt aber auch die Beurteilung der Kammer im angefochtenen Urteil zutreffend, dass sich die Klägerin die übersandten Unterlagen hier als eigene zurechnen lassen muss.
Der Kläger hat mit der E-Mail-Adresse (…)@(…) die Fernkommunikation zur Beklagten aufgenommen und eröffnet. Nach dort wurde in der Folge auch die Widerrufsbelehrung nebst Widerrufsformular versandt (vgl. Anlage K 1 - Bl. 29 d. LG-EA). An dieselbe E-Mail-Adresse erfolgte weiterer Schriftverkehr der Beklagten (Anlage K4 - Bl. 50 d. LG-EA), bevor die Beklagte nach den weiteren Verhandlungen der Parteien mit der E-Mail vom 24.05.2022 - 17:31 Uhr die Kaufabsichtserklärung (Anlage K5, Bl. 54 d. LG-EA) nach dort übersandte (Anlage K 6 - Bl. 55 d. LG-EA). Der Kläger ergänzte, wie er im Rahmen der mündlichen Anhörung vor dem Senat mitteilte, die Anlage K5 (Bl. 54 d. LG-EA) in Ziffer 3, zur Ziffer 4 und zu sämtlichen Angaben zu den Käufern, bevor beide Kläger unterhalb dieser Ergänzungen jeweils persönlich unterzeichneten. Mit E-Mail vom 25.05.2022 - 08:16 Uhr übersandte der Kläger über den account (…)@(…) die Anlage K 5 sodann an die Beklagte zurück (vgl. Anlage K 6 - Bl. 55 d. LG-EA).
Die Nichtaushändigung von zwei Widerrufsbelehrungen begründet dabei per se keinen Fehler in der Widerrufsbelehrung. Die Frage, wie viele Widerrufsbelehrungen auszuhändigen sind, betrifft nicht den Inhalt der Widerrufsbelehrung, sondern ist dem Verfassen der Widerrufsbelehrung zeitlich nachgelagert.
Die Aushändigung einer zweifachen Widerrufsbelehrung war zudem hier nicht erforderlich, indes muss die Widerrufsbelehrung dem Verbraucher aber nach Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB in Textform zugehen (vgl. dazu auch Grüneberg-Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, EGBGB 246a §§ 1, 2 Rn. 8 mwN).
Wenn jedoch zwei Verbraucher einen Vertrag abschließen, die wie hier in häuslicher Gemeinschaft leben und Mitbesitz an der Widerrufsbelehrung erlangen, bedarf es keiner zweifachen Widerrufsbelehrung (vgl. BGH, Beschluss vom 7. März 2017 - XI ZR 282/16 -, juris; OLG Hamm, Urteil vom 21. Oktober 2015 - I-31 U 56/15 -, juris; OLG Frankfurt, Beschluss vom 13. Januar 2016 - 23 U 42/15 -, juris).
Dieser Auffassung schließt sich der Senat und bezogen auf den konkreten Fall an.
Das Ziel der Aushändigung der Widerrufsbelehrung liegt darin, dass der Verbraucher nach Vertragsschluss Zugriff auf ein nicht veränderliches Exemplar der Widerrufsbelehrung hat. Dies war hier aber bei lebensnaher Betrachtung gewährleistet.
Die verheirateten und in häuslicher Gemeinschaft lebenden Kläger haben die Kommunikation mit der Beklagten zum einen und zunächst nur durch den Kläger über E-Mail und Telefon veranlasst und zum anderen sodann eine Kaufabsichtserklärung abgegeben, in welcher sie der Beklagten für die Kommunikation mit beiden Klägerin eine E-Mail-Adresse mitteilten, die mit derselben Adresse identisch war, mit der die Beklagte bislang sämtlichen Verkehr mit der Klägerseite geführt hatte, nämlich der account (…)@(…).
Die Beklagte konnte und durfte daher bei lebensnaher Betrachtung davon ausgehen, dass beide Kläger uneingeschränkten Zugriff auf diesen account hatten, jedenfalls sämtliche Zugänge von E-Mails in diesem account sich insgesamt zurechnen lassen wollten.
Denn beide Kläger hatten der Beklagten am 24.05.2022 nochmals und nur diese E-Mail-Adresse für beide Käufer und Kläger übermittelt.
An diese E-Mail-Adresse war aber zuvor und unstreitig die Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular von der Beklagten übersandt worden, sodass diese auf Grund der eigenen Erklärung der Kläger dem Kläger und der Klägerin zur Verfügung gestanden hat.
Dabei verkennt der Senat nicht, wie auch in der mündlichen Verhandlung erörtert, dass aus Ziffer 2 der Kaufabsichtserklärung vom 24.05.2022 insoweit nichts für die Beklagte hergeleitet werden dürfte. Es kann auch im Ergebnis offenbleiben, ob diese Ziffer als AGB-Klausel und/oder wegen Verstoßes gegen § 361 BGB unwirksam wäre (vgl. dazu BGH, Urteil vom 15. Mai 2014 - III ZR 368/13 -, juris; BGH, Urteil vom 14. März 2019 - I ZR 134/18 -, BGHZ 221, 266-277). Jedenfalls die Angabe einer einheitlichen E-Mail-Adresse beider Eheleute durch diese selbst - wie vorliegend -, die nach der Adressangabe zudem in häuslicher Gemeinschaft lebten, die zudem dieselbe und die einzige E-Mail-Adresse war, mit welcher die bisherige Kommunikation geführt und insbesondere wohin die Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular zuvor übersandt worden waren, konnte von der Beklagten nur derart verstanden werden, dass auch die Klägerin für diesen account verantwortlich sein will und insbesondere die Belehrung als hier für sich zugegangen anerkennt.
Es wäre in dieser konkreten Situation auch für die Beklagte eine bloße Förmelei gewesen, erneut nach dort nochmals eine Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular zu übersenden.
e. Die Kläger wären hilfsweise und entgegen der Meinung der Berufung nach Würdigung des Senats auch wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) daran gehindert, sich in dieser besonderen, dem Einzelfall geschuldeten Konstellation auf ein Widerrufsrecht durch eine vermeintlich nicht an die Peron der Klägerin übermittelte Widerrufsbelehrung zu berufen.
Das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet eine allen Rechten immanente Inhaltsbegrenzung. Es setzt der Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte. Dagegen berechtigt § 242 BGB nicht zu einer reinen Billigkeitsjustiz. Gründe der Rechtssicherheit verbieten es vielmehr, Vorschriften des zwingenden Rechts unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben auch dort anzutasten, wo besondere gesetzliche Regelungen den Interessenkonflikten bereits Rechnung tragen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2025 - VII ZR 133/24 -, juris mwN).
Soll einem Verbraucher wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens die Berufung auf Bestimmungen des Unionsrechts verwehrt werden, müssen die nationalen Gerichte nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union ferner sicherstellen, dass die Wirksamkeit und die einheitliche Anwendung des Unionsrechts in den Mitgliedstaaten nach Maßgabe des Äquivalenz- und des Effektivitätsgrundsatzes nicht beeinträchtigt wird (vgl. BGH, a.a.O. mwN).
Hiervon ausgehend kommt ein Ausschluss des Verbraucherwiderrufsrechts wegen Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB nur ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt besonderer Schutzbedürftigkeit des Unternehmers, etwa bei arglistigem Verhalten des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer, in Betracht (vgl. BGH, a.a.O. mwN).
Dies wäre aber vorliegend zu besorgen, weil die Kläger mit der Angabe derselben E-Mail Adresse für beide Kläger, mithin auch die Klägerin, an die die Widerrufsbelehrung nebst Musterwiderrufsformular übersandt wurde, der Beklagten - wie ausgeführt - unstreitig und bewusst vermittelt hatten, dass diese Adresse beiden Eheleuten zuzurechnen sei, sodass nunmehr eine Angabe im Prozess, die E-Mail-Adresse gehöre allein dem Kläger und damit habe die Klägerin niemals Zugriff auf die dortigen Daten und mithin keine Widerrufsbelehrung erlangt, einer bewussten Täuschung der Beklagten gleichkäme, die nämlich mangels Kenntnis anderer E-Mail-Daten der Klägerin überhaupt nicht anders gegenüber dieser im Zeitpunkt des stets über das Internet und den E-Mail-Verkehr erfolgten Vertragsschlusses hätte reagieren können und müssen und nunmehr mit Verweis auf die ihr von Gesetzes wegen zufallende Beweislast einen weiteren Nachweis des expliziten Zugangs bei der Klägerin über diese Angaben hinaus praktisch niemals mehr erbringen könnte, insbesondere da ihr eine solche Nachweisnotwendigkeit auch nicht bei Vertragsschluss auf Klägerseite erkennbar war.
Auf die ausführliche Begründung der Kammer hierzu im angefochtenen Urteil nimmt der Senat zur Meidung von Wiederholungen insoweit Bezug.
Ergänzend ist anzumerken:
Es ist überwiegend anerkannt und auch im Gesetzgebungsverfahren derart erkannt worden, dass Kaufverträge über Grundstücke, die, wie hier im konkreten Fall vorliegend, erst zur Wohnbebauung vorgesehen sind, nicht vom sachlichen Anwendungsbereich der Normen der §§ 656a ff. BGB erfasst werden (vgl. Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage, 9/2023, Vorbemerkung vor § 656a, Rn. 10 mwN; Staudinger/Arnold (2021) BGB § 656a Rn. 6; Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656a BGB (Stand: 26.03.2025) Rn. 3).
Dem schließt sich der Senat ebenso an.
Nichts anderes hat nach Auffassung des Senates und entgegen der Meinung der Berufung auch der Bundesgerichtshof bislang entschieden. Dieser hat im Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 32/24 -, BGHZ 243, 170-180 und Rn. 12 ff. unter anderem ausgeführt:
Die Vorschriften der §§ 656a, 656c und 656d BGB sehen keine Legaldefinition des Begriffs des Einfamilienhauses vor. Unter Berücksichtigung des Schutzzwecks dieser Regelungen ist für die Einordnung entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
aa) Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist unter einem Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB ein Gebäude zu verstehen, das in erster Linie dazu bestimmt ist, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen (vgl. Regierungsentwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BT-Drucks. 19/15827, S. 18). In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden (vgl. BT-Drucks. 19/15827, S. 13 f.). Der Gesetzgeber war der Auffassung, dass von einer vergleichbaren Zwangslage nicht auszugehen sei, wenn eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus Gegenstand des Kaufvertrags ist (vgl. BT-Drucks. 19/15827, S. 18).
bb) Über die Frage, wie der Wohnzweck des zu erwerbenden Objekts im Rahmen der §§ 656a ff. BGB festzustellen ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur Uneinigkeit.
(1) Teile von Rechtsprechung und Literatur halten unter Hinweis auf das Erfordernis der Rechtssicherheit für maßgeblich, ob eine Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzelnen Haushalts nach der Beschaffenheit des Gebäudes unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung objektiv angelegt ist (OLG Hamm, Urteil vom 18. März 2024 - I-18 U 80/23, juris Rn. 26; OLG Schleswig, SchlHA 2024, 193 [juris Rn. 31]; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 22. März 2023 - 15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795; LG Wuppertal, Grundeigentum 2024, 401 [juris Rn. 39]; BeckOGK.BGB/Meier, Stand 1. Januar 2025, § 656a Rn. 12; Wistokat, NZM 2021, 905, 907). Subjektive Ziele sollen allenfalls von Bedeutung sein, wenn sie den Maklervertrag konkretisieren, indem etwa ein Suchauftrag auf das Ziel der Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gerichtet ist (BeckOGK.BGB/Meier aaO § 656a Rn. 13).
(2) Nach anderer Auffassung ist die Einordnung als Einfamilienhaus nach dem konkreten Erwerbszweck des Maklerkunden vorzunehmen. Schon dem Gesetzeswortlaut sei zu entnehmen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken angestrebt werden müsse (Staudinger/Arnold, BGB [2021], § 656a Rn. 4). Jedenfalls werde so dem verbraucherschützenden Zweck der Regelung Rechnung getragen (LG Kiel, RNotZ 2024, 31 [juris Rn. 37]; Erman/D. Fischer, BGB, 17. Aufl., Vorbem. vor § 656a Rn. 8 bis 8.3; MünchKomm.BGB/Althammer, 9. Aufl., § 656a Rn. 8; jurisPK.BGB/Würdinger, Stand 16. Mai 2024, § 656a Rn. 5; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 6; ders., NJW 2024, 3270 Rn. 10; Schmidt, NZM 2021, 289, 292; vgl. auch BeckOK.BGB/Kneller, 72. Edition [Stand 1. November 2024], § 656a Rn. 3).
cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich ist. Um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften handelt es sich mithin, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Mit dem Abstellen auf den Erwerbszweck wird der mit der Neuregelung beabsichtigte Verbraucherschutz (vgl. dazu BT-Drucks. 19/15827, S. 11 f.; BGHZ 240, 144 [juris Rn. 27]) effektiv durchgesetzt. Nach diesem Schutzzweck kommt nicht dem vom Veräußerer bisher verfolgten Nutzungszweck, sondern dem Wohnzweck des Erwerbers entscheidende Bedeutung zu. Dies trifft etwa auf eine Doppelhaushälfte zu, die der Beherbergung der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen bestimmt ist (vgl. BGHZ 240, 144 [juris Rn. 19]), kann aber auch den Erwerb eines Mehrfamilienhauses zur Nutzung als Einfamilienhaus erfassen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 4. September 2024 - 24 U 32/24, juris; D. Fischer, ZAP 2023, 69, 71 mwN). Dem Postulat der Rechtssicherheit wird durch das Erfordernis, dass der Wohnzweck für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar sein muss, hinreichend Rechnung getragen. Der Wohnzweck wird sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergeben. Sofern dies nicht der Fall ist, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen. Ist der vom Erwerber verfolgte Wohnzweck bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar, wird der für beide Kaufvertragsparteien handelnde Makler zugleich in die Lage versetzt, zur Einhaltung der Erfordernisse des § 656c BGB gegebenenfalls den mit der Verkäuferseite abgeschlossenen Maklervertrag hinsichtlich der Provisionshöhe anzupassen (vgl. Erman/D. Fischer aaO Vorbem. vor § 656a Rn. 8.1; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 21
Damit hat aber auch der Bundesgerichtshof nach Auffassung des Senates deutlich gemacht, dass der Begriff des Einfamilienhauses auf ein bestehendes Objekt anzuwenden bleibt und allenfalls bei Bauträgerverträgen kraft deren Besonderheiten ebenso Anwendung finden kann, die Norm sonst aber nicht auf unbebaute Grundstücke angewendet werden kann.
Nach alledem folgt auch aus § 656c BGB im konkreten Fall kein Rückzahlungsanspruch der Kläger gegenüber der Beklagten.
In der Folge hat die Berufung gegen das klageabweisende Urteil keinen Erfolg.
III.
Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens folgt aus §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 63 GKG, § 3 ZPO.
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