OLG Frankfurt 1. Zivilsenat — 1 U 30/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-04

Aktenzeichen: 1 U 30/24

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:1204.1U30.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 839 BGB, § 44 ZVG, § 45 ZVG, § 66 ZVG

Leitsatz

Zur Hinweispflicht des Versteigerungsgerichts bei Irrtümern der Bieter über das geringste Gebot

Verfahrensgang

vorgehend LG Limburg a. d. Lahn, 13. August 2024, 4 O 177/23, Urteil nachgehend BGH Karlsruhe, III ZR 2/26

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Limburg an der Lahn vom 13.8.2024 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Beginn seiner Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115% des jeweils vollstreckten Betrags leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin erhebt einen Amtshaftungsanspruch in Höhe von 75.000 € gegen das beklagte Land mit der Begründung, sie habe infolge unzulänglicher gerichtlicher Hinweise bei einer Zwangsversteigerung ein zu hohes Gebot abgegeben und habe dadurch einen Schaden erlitten.

Die Klägerin blieb bei der am 27.8.2021 abgehaltenen Teilungsversteigerung der im Grundbuch von Stadt1 Bl. 1053 lfd. Nr. 40-42 eingetragenen Grundstücke mit einem Bargebot von 610.000 € meistbietend und erhielt den Zuschlag. Das Grundstück war mit einer Grundschuld über 163.613,40 € nebst Zinsen zugunsten der Bank1 Stadt2 belastet. Es handelte sich um eine Sicherungsgrundschuld für einen Kredit der Voreigentümer O und P, welcher bis auf 14.779,08 € zurückbezahlt war.

Ausweislich der Versteigerungsbedingungen handelte es sich bei der Grundschuld um ein bestehen bleibendes Recht als Bestandteil des geringsten Gebots.

Während der Versteigerung meldete sich die Schwester der Voreigentümerin, die Zeugin Q, zu Wort und erklärte, das Darlehen sei bis auf ca. 14.000 € abbezahlt.

Nach der Versteigerung zahlte die Klägerin die Restdarlehenssumme an die Bank und erhielt eine Löschungsbewilligung für die gesamte Grundschuld.

Der Voreigentümer, der Zeuge P, nahm die Bank auf Schadensersatz wegen Verletzung der sicherungsvertraglichen Pflicht zur (teilweisen) Rückgewähr der Grundschuld in Höhe des hälftigen Nominalbetrags in Anspruch. Die Bank nahm ihrerseits die Klägerin wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 148.814,32 € in Anspruch, weil der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die gesamte Grundschuld nicht zugestanden habe. Im Rechtsstreit LG Limburg ... einigte sich die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits mit der Bank auf eine Zahlung von 75.000 €.

Die Klägerin hat behauptet, der den Versteigerungstermin leitende Rechtspfleger, der Zeuge R, habe den Bietern vor der Abgabe von Geboten erklärt, dass die Grundschuld nur noch in der Höhe zu tilgen sei, in der das Darlehen noch nicht zurückgezahlt sei. Auf weitere Nachfrage habe er sinngemäß ausgeführt: "Es ist wichtig, dass Sie verstehen, dass nur noch der nicht getilgte Teil zurückbezahlt werden muss." Die Bieter seien erkennbar davon ausgegangen, dass die Grundschuld nur in der Höhe bestehen bleibe, in der noch Rückzahlungsansprüche der Bank bestünden, und hätten ihre Gebote so berechnet, dass dem Gebot nur ca. 14.000 € hinzuzurechnen seien. Der Rechtspfleger habe gleichwohl die Bieter nicht darauf hingewiesen, dass die Höhe der erfolgten Abzahlung nicht relevant und in jedem Fall der volle Grundschuldbetrag zu zahlen sei.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung mehrerer Zeugen. Mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands und wegen des Wortlauts der in erster Instanz zuletzt gestellten Anträge Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Es hat aufgrund der erhobenen Beweise nicht feststellen können, dass der die Versteigerung leitende Rechtspfleger, der Zeuge R, erklärt habe, dass die Grundschuld nur im Umfang des Restdarlehens zu tilgen sei, oder dass er trotz entsprechender Anhaltspunkte für eine falsche Einschätzung der Bieter nicht aufklärend darauf hingewiesen habe, dass in jedem Fall der volle Grundschuldbetrag zu zahlen sei.

Gegen dieses Urteil und die ihm zugrunde liegende Beweiswürdigung richtet sich die Berufung der Klägerin. Zur Begründung ihrer Berufung nimmt die Klägerin Bezug auf ihr erstinstanzliches Vorbringen, insbesondere ihre Stellungnahme zum Beweisergebnis, und trägt ergänzend vor, dass das Landgericht die Reichweite der prozessualen Hinweispflicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verkannt habe. Ein Hinweis müsse erfolgen, wenn Anlass zu der Annahme bestehe, dass ein Beteiligter die Rechtslage falsch eingeschätzt habe und ihm deshalb ein Rechtsnachteil drohe. Das Landgericht habe sich darauf beschränkt zu prüfen, ob der Rechtspfleger sinngemäß erklärt habe, dass die Grundschuld nur noch in Höhe des offenen Darlehens zu tilgen sei, oder ob er es trotz Anhaltspunkten für eine falsche Einschätzung der Bieter unterlassen habe, aufklärend darauf hinzuweisen, dass die Höhe der Abzahlung unerheblich und in jedem Fall der volle Grundschuldbetrag zu zahlen sei. Das Landgericht verkenne, dass die Hinweispflicht bereits dadurch verletzt worden sei, dass der Rechtspfleger die unstreitig wahrgenommene Ratlosigkeit der Bieter hinsichtlich der Höhe der abzulösenden Grundschuld nicht mit einem klaren Hinweis ausgeräumt habe, sondern diese noch befeuert habe, indem er mitgeteilt habe, dass die Bieter damit rechnen müssten, den vollen Betrag der Grundschuld zahlen zu müssen, weil ihm der Betrag des Restdarlehens nicht bekannt sei.

Es sei unstreitig, dass sich bei der Versteigerung aus dem Publikum die Schwester der Alteigentümerin gemeldet und erklärt habe, dass das Darlehen nur noch mit 14.000 € valutiere. Es sei sämtlichen Zeugenaussagen zu entnehmen, dass dies zu einer Unsicherheit bei den Bietern über die Höhe der zu übernehmenden Grundschuld geführt habe. Die Beweisaufnahme habe sodann die Verletzung der Hinweispflicht eindeutig bestätigt. Die entstandene Unsicherheit habe einen klaren Hinweis erfordert, dass die bestehenbleibende Grundschuld unabhängig vom Stand des Darlehens in voller Höhe abzulösen sei. Ein solcher Hinweis sei bei zutreffender Würdigung der Zeugenaussagen nicht erfolgt.

Soweit das Landgericht den Aussagen der Zeugen R, T, Q und P entnommen habe, dass der erforderliche Hinweis nicht unterlassen worden sei, habe das Landgericht den Inhalt der Aussagen nichtzutreffend erfasst. Der Zeuge R habe ausgesagt, dass er erklärt habe, dass die Behauptung über die Höhe des Restdarlehens von Seiten des Gerichts nicht überprüft werden könne und keinen Einfluss auf das Verfahren habe. Das könne man auch so verstehen, dass der Rechtspfleger einen entsprechenden Ausruf aus dem Publikum als für das vorliegende Verfahren nicht von Relevanz zurückgewiesen habe. Dieses Verständnis sei aber unzutreffend, denn der Zeuge habe auf Nachfrage weiter ausgesagt, dass er auf verschiedene Nachfragen hin den Bietern erklärt habe, dass sie damit rechnen müssten, den gesamten Nominalbetrag zahlen zu müssen; er habe die Beträge, die hinsichtlich der Grundschuld noch offen gewesen seien, nicht gekannt; er habe nicht sagen können, dass nur noch ein Teil zurückzuzahlen sei. Daraus ergebe sich eindeutig, dass dem Zeugen R als dem für die Verhandlungsleitung Verantwortlichen nicht bewusst gewesen sei, dass die Grundschuld allein wegen ihrer Aufnahme in das geringste Gebot in voller Höhe abzulösen gewesen sei. Er sei daher nicht in der Lage gewesen, den durch die Sachlage gebotenen, eindeutigen Hinweis zu geben, dass die Grundschuld in voller Höhe abzulösen sei. Soweit das Landgericht zu einer gegenteiligen Bewertung gelangt sei, beruhe das darauf, dass nicht der ganze Sinnzusammenhang der Aussage erfasst werde. Der Zeuge habe seine Aussage weitgehend aus vorbereiteten Unterlagen abgelesen, so dass den spontanen Ausführungen, die auf Nachfragen erfolgt seien, besondere Bedeutung zukomme. Mit den Aussagen zur ungewissen Valutierungshöhe habe der Rechtspfleger die Unsicherheit der Bietergemeinschaft noch verstärkt und diese veranlasst, vor dem Hintergrund einer möglichen Einsparung bei der Grundschuld höhere Gebote abzugeben.

Soweit die Zeugin T die Erteilung des Hinweises, dass der Nominalbetrag auf das Gebot gerechnet werden müsse, bekundet habe, sei das eine konstruierte Aussage, denn auch sie habe auf Nachfrage erklärt, dass der Rechtspfleger die Höhe der Valutierung im Termin nicht habe beurteilen können. Offenkundig habe auch sie sich im Irrtum darüber befunden, dass unabhängig von der Valutierung der volle Betrag der Grundschuld habe gezahlt werden müsse. Sie habe sich auch mit dem Zeugen R vor der Vernehmung abgesprochen. Es sei daher unzutreffend, wenn das Landgericht der Aussage entnehme, dass der gebotene Hinweis erteilt worden sei, und die Zeugin in jeder Hinsicht für glaubwürdig halte.

Auch auf die Aussage der Zeugin Q habe sich das Landgericht nicht stützen dürfen. Der Aussage könne entnommen werden, dass die Zeugin mit der damaligen Situation und dem Rechtsverständnis überfordert sei. Sie habe zwar auf Nachfrage mitgeteilt, dass der Versteigerungsleiter gesagt habe, dass der Ersteigerer die volle Summe draufzahlen müsse und dass sie das Gefühl gehabt habe, dass der Hinweis auch im Saal angekommen sei. Zugleich finde sich aber die hierzu nicht passende Aussage, dass die Leitung ihr gegenüber nur kommuniziert habe, dass sie des Raumes verwiesen würde, wenn sie nicht still sei, und dass sie, weil alles zu lange her sei, hinsichtlich klärender Hinweise nur Mutmaßungen anstellen könne. Die Aussage belege, dass die Ungewissheit in der Bietergemeinschaft fortbestanden habe.

Bei der Würdigung der Aussage des Zeugen P sei nicht berücksichtigt, dass er als Alteigentümer ein Eigeninteresse an hohen Geboten gehabt habe. Die Verwirrung unter den Bietern sei ihm zugutegekommen.

Das Landgericht habe das Gewicht der Aussagen neutraler Zeugen, die eine Verletzung der Aufklärungspflicht ergäben, nicht hinreichend berücksichtigt.

Die Zeugin S habe bekundet, dass der Zeuge R nach dem Einwurf der Zeugin Q und Nachfragen der Bieter keine Summe habe nennen können, aus der Anmeldung der Bank1 vorgelesen habe und bezüglich der zurückzuzahlenden Summe geäußert habe, diese nicht benennen zu können. Das belege, dass der Zeuge R keinen eindeutigen Hinweis gegeben habe, dass die Grundschuld in voller Höhe bezahlt werden müsse. Auch der Zeuge S habe verneint, dass ein solcher klarer Hinweis gegeben worden sei, und von einer ungewissen Lage gesprochen, die von der Leitung nicht ausgeräumt worden sei. Das habe auch der Zeuge V bekundet.

Die Zeugin W habe bestätigt, dass die Sitzungsleitung nur darauf abgestellt habe, dass die Grundschuld in der Höhe, wie sie noch bestanden habe, abzulösen sei, ohne dass eine entsprechende Summe nach dem Zuruf der Zeugin Q habe bestätigt werden können. Der Zeuge W habe ausgesagt, dass der Rechtspfleger die Höhe der offenen Verbindlichkeit nicht habe bestätigen können, nicht aber darauf hingewiesen habe, dass dies unerheblich sei.

Dass der unzureichende Hinweis für die Höhe des Gebots der Klägerin kausal gewesen sein, habe der Zeuge X bestätigt; nach dessen Aussage habe die Klägerin in ihr Gebot die Grundschuld nur mit 14.000 € einberechnet.

Die Klägerin beantragt,

1. das beklagte Land zu verurteilen, an die Klägerin EUR 75.000,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.7.2023 zu zahlen,

2. das beklagte Land weiter zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 3.020,34 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Das beklagte Land beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung wird vorgetragen, dass die Klägerin hinsichtlich der Belastungen auf dem Grundstück gut vorbereitet an der Versteigerung teilgenommen habe, denn sie sei anwaltlich beraten gewesen. Das ergebe sich aus der Einsicht ihrer damaligen Bevollmächtigten in die Versteigerungsakten. Sie habe auch die auf dem Anteil des Voreigentümers P zugunsten der Miteigentümerin O eingetragene Grundschuld über 12.000 € übernommen. Das spreche dafür, dass sie sich mit der Voreigentümerin O vor der Versteigerung wegen der Übernahme dieser Grundschuld geeinigt habe. Dafür spreche, dass weder die Voreigentümerin O, die die Teilungsversteigerung beantragt habe, noch deren Bevollmächtigter an dem Versteigerungstermin teilgenommen hätten. Eine Abstimmung mit der Voreigentümerin und der Bank ergebe sich auch aus der blitzschnellen Abwicklung der für die Bank eingetragenen Grundschuld. Der Zuschlagsbeschluss vom 27.8.2021 sei frühestens am 10.9.2021 rechtskräftig geworden. Die Bank habe die Klägerin aber bereits mit Schreiben vom 7.9.2021 zur Ablösung der Grundschuld gegen Zahlung des Restdarlehens aufgefordert; die Beklagte habe den Betrag bereits am 9.9.2021 an die Bank überwiesen und die Bank habe schon am 10.9.2021 vor dem Ortsgericht die Löschung bewilligt und die Bewilligung unter dem 13.9.2021 der Klägerin geschickt. Es sei ungewöhnlich, dass eine Bank, die in der Versteigerung mitgeteilt habe, dass ihr Recht bestehen bleiben solle, zwei Monate später die Löschung gegen Zahlung von rund 10% des Grundschuldbetrags bewillige. Ungewöhnlich sei auch die schnelle Abwicklung. Das spreche für eine vorherige Abstimmung unter den Beteiligten. Dafür spreche auch, dass die Bank in dem Rechtsstreit mit der Klägerin nur zu dem von ihr erfüllten Ersatzanspruch des Miteigentümers P vorgetragen habe. Dass zu einem entsprechenden Anspruch der Voreigentümerin O nichts vorgetragen worden sei und der Vergleich über den Betrag von 75.000 € geschlossen worden sei, lasse darauf schließen, dass ein Anspruch der Voreigentümerin O nicht mehr in Frage gestanden habe. Das abgestimmte Verhalten werde auch durch die unwirklich konstruierten Behauptungen der Klägerin bestätigt, dass der Zeuge R zu Beginn der Versteigerung erklärt habe solle, dass die Grundschuld nur im Umfang des noch offenen Darlehens zu tilgen sei, und auf Nachfrage, dass es wichtig sei zu verstehen, dass nur noch der nicht getilgte Teil zurückgezahlt werden müsse. Es sei im Grunde nicht vorstellbar, dass ein Rechtspfleger eine solche Erklärung abgebe, obwohl die Grundschuld bestehen bleiben solle und die Zinsen ins geringste Gebot aufgenommen seien. Diese Behauptung sei auch nur vom Ehemann der Klägerin bestätigt worden, sonst von keinem der Zeugen.

Das Landgericht habe zutreffend angenommen, dass die Klägerin den Beweis ihrer Behauptung nicht habe führen können. Es habe aber nicht zwischen den recht unterschiedlichen Inhalten der sich widersprechenden Aussagen, insbesondere hinsichtlich der Bestätigung der klägerischen Behauptung nur durch den Ehemann der Klägerin differenziert. Außerdem müsse das Gericht neben dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch den gesamten Inhalt der Verhandlung, also auch den übrigen Prozessstoff berücksichtigen. Die Wertung des Landgerichts, dass die Aussage des Zeugen X plastisch und nachvollziehbar sei und für Erlebnisbezug spreche, sei befremdlich, weil damit dem Rechtspfleger unterstellt werde, die Bieter zu täuschen und zudem das Protokoll vom 27.8.2021 gefälscht zu haben und nicht nur, wie die Berufungsbegründung argumentiere, die Bieter verunsichert zu haben. Sie lasse außer Acht, dass dem Zeugen X trotz seines großen Interesses am Grundstück und des mit der Klägerin vorab besprochenen Gebots die zweite Grundschuld nicht bekannt gewesen sein solle, und er auf die Frage nach deren Erwerb durch die Klägerin vor dem Versteigerungstermin erklärt habe, dazu nichts zu wissen. Sie lasse auch außer Acht, dass der Zeuge X den angeblichen Hinweis "super" gefunden haben wolle, bevor die Zeugin Qs eine weitgehende Tilgung des Darlehens mitgeteilt habe. Er müsse also schon vorher von der weitgehenden Tilgung gewusst haben. Nach der Darstellung aller anderen Zeugen sei die Frage der Valutierung erst nach dem Einwurf der Zeugin Q aufgekommen.

Anders als die Berufungsbegründung annehme, hätten die Zeugen R, T und P bestätigt, dass der nach dem Zuruf der Zeugin Q gegebene Hinweis dahin gegangen sei, dass der Nennbetrag gezahlt werden müsse. Das habe auch der Zeuge S bestätigt, der ausgesagt habe, dass die Nachfrage eines Bieters, ob nur der nicht getilgte Teil zu zahlen sei, nicht bestätigt worden sei, und er fest davon ausgegangen sei, den Nennbetrag der Grundschuld berücksichtigen zu müssen.

Soweit einige Zeugen darauf spekuliert hätten, nicht mehr den vollen Grundschuldbetrag zahlen zu müssen, hätten sie keine besondere Erinnerung an Hinweise des Gerichts gehabt, seien aber auch nicht in der Lage gewesen, zwischen Grundschuld und Restschuld zu differenzieren.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage mit Recht abgewiesen. Das Versteigerungsgericht hat die Pflicht, gerichtliche Hinweise zur Vermeidung drohender Nachteile zu erteilen, nicht verletzt.

Die Behauptung der Klägerin, das Gericht habe geäußert, dass die Grundschuld nur mit dem Restbetrag eines noch nicht getilgten Darlehens abzulösen sei, ist nicht erwiesen. Der Hinweis, dass für die Ablösung der Nominalbetrag einkalkuliert werden solle, ohne völlig auszuschließen, dass es auch auf den geringeren Betrag des restlichen Darlehens ankommen könne, ist nicht zu beanstanden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verletzt die willkürliche Handhabung des Verfahrensrechts im Zwangsversteigerungsverfahren Grundrechte des Betroffenen (BVerfGE 42, 64), insbesondere dann, wenn die Ausübung der Hinweispflicht nach § 139 ZPO aus Erwägungen verneint wird, die bei verständiger Würdigung der das Grundgesetz beherrschenden Gedanken nicht mehr verständlich sind und daher den Schluss auf sachfremde Erwägungen nahe legen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 23.7.1992 - 1 BvR 14/90, Rpfleger 1993, 32; vom 26.10.2011 - 2 BvR 1856/10, NJW-RR 2012, 302; vom 12.1.2005 - 1 BvR 328/04, NJW-RR 2005, 936). In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (B. v. 10.10.2013 - V ZB 181/12, ZfIR 2014, 257) wird daraus abgeleitet, dass die zivilprozessuale Hinweispflicht im Zwangsversteigerungsverfahren nicht allgemeine Ausführungen erfordert, sondern in erster Linie zum Tragen kommt, wenn das Gericht Anlass zu der Annahme hat, dass ein Beteiligter die Rechtslage falsch einschätzt und ihm deshalb ein Rechtsnachteil droht (ebenso OLG Hamm, B. v. 21.3.1986 - 15 W 77/86, Rpfleger 1986, 441; LG Krefeld, B. v. 31.8.1987 - 6 T 127/87, Rpfleger 1988, 34).

Eine solche anlassbezogene Belehrungspflicht bestand bei der Teilungsversteigerung am 27.8.2021.

Bei einer in das geringste Gebot aufgenommenen und deshalb bestehenbleibenden Grundschuld ist für die Bieter von Interesse, welcher Aufwand zur Ablösung des Rechts erforderlich sein wird. Denn eine solche Grundschuld beschränkt den Ersteher erheblich in seinen Möglichkeiten, das Grundstück als Sicherheit für die eigene Finanzierung zu verwenden. Vorrangige Grundpfandrechte Dritter werden von Banken üblicherweise nicht akzeptiert bzw. mindern die Belastbarkeit des Grundstücks. Es liegt daher nahe, dass bei einer Versteigerung nach dem zur Ablösung des Rechts erforderlichen Betrag gefragt wird. Gerade der vorliegende Fall zeigt, dass es Bietern Schwierigkeiten machen kann, die wirtschaftlichen Konsequenzen einer bestehenbleibenden Grundschuld zu erfassen. Die Zeugenaussagen lassen vielfach erkennen, dass die Bieter davon ausgingen, als Ablösebetrag (nur) den Betrag des Restdarlehens aufwenden zu müssen, und, weil sie dazu keine sichere Information hatten, über den Ablösebetrag spekulierten. Für die Bieter ist zwar nicht erklärungsbedürftig, dass das Recht bestehen bleibt, dass es also nicht infolge des Zuschlags erlischt, sondern der Meistbietende das Grundstück, belastet mit dem bestehenbleibenden Recht, erwirbt. Denn dieser Umstand ergibt sich ohne weiteres aus der Verlesung der Versteigerungsbedingungen. Für jeden Bieter stellt sich aber die Frage, welche wirtschaftliche Belastung daraus resultiert, welcher Aufwand also nötig ist, um die Lastenfreiheit des Grundstücks herbeizuführen. Die Annahme, dass der Ablösungsbetrag vom Tilgungsstand eines restlichen Darlehens abhängt, für welches die Grundschuld als Sicherheit bestellt worden ist, mag manchen Bietern naheliegend erscheinen. Eine solche Vorstellung kann sich deshalb einstellen, weil Bieter geneigt sein können, die landläufig bekannte Vorstellung über die Ablösung einer Grundschuld beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie auf den hier gegebenen Sachverhalt des Erwerbs in der Zwangs- bzw. Teilungsversteigerung zu übertragen. Denn beim Kauf ist es gewöhnliche Praxis, dass die Löschung der auf dem Kaufgrundstück lastenden Grundpfandrechte gegen Zahlung des restlichen Darlehens aus dem Kaufpreis bewilligt wird. Bieter können daher geneigt sein, bei der Bewertung der durch das bestehenbleibende Recht tatsächlich entstehenden Belastung nur einen restlichen Darlehensbetrag anzusetzen und dementsprechend höhere Bargebote abzugeben, weil sie nicht damit rechnen, den Nominalbetrag der Grundschuld zu deren Ablösung aufwenden zu müssen.

Die Vorstellung, dass nur der Betrag eines Restdarlehens zur Ablösung aufzuwenden ist, wird jedoch regelmäßig nicht zutreffen. Das hängt damit zusammen, dass - anders als beim Verkauf einer Immobilie - der bisherige Eigentümer und Sicherungsgeber nicht ohne weiteres mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung durch die Sicherungsnehmerin an den Ersteher einverstanden ist, wenn dieser nur das restliche Darlehen tilgt. Denn der Eigentümer hat durch seine zuvor erfolgte (Teil-)Tilgung einen Anspruch auf Rückabtretung der Grundschuld im Umfang dieser Tilgung erworben, den er regelmäßig geltend machen wird. Die Bank kann daher die Löschungsbewilligung nicht auf die bloße Tilgung des Restdarlehens erteilen, sondern muss den vollen Grundschuldbetrag einfordern, um den Sicherungsgeber befriedigen zu können. Dies beruht auf der eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Sicherungsgeber, also regelmäßig der Darlehensschuldner und Eigentümer, aufgrund der Sicherungsabrede die (Teil-)Rückabtretung des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld vom Gläubiger und Sicherungsnehmer verlangen kann. Der Sicherungsnehmer darf ohne Einverständnis des Sicherungsgebers nicht statt der Abtretung auf die Grundschuld verzichten oder einem Dritten, der das restliche Darlehen ablöst, eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der ganzen Grundschuld erteilen (BGH, U. v. 29.1.2016 - V ZR 285/14, BGHZ 209, 1 ff.). In dem fehlenden Einverständnis des Sicherungsgebers liegt der Unterschied zu den die oben angesprochene, landläufige Vorstellung prägenden Kauf- und Verkaufsfällen.

Wie leicht in diesem Zusammenhang ein Irrtum unterläuft, belegt das Verhalten der Bank im vorliegenden Fall, die auf Zahlung des restlichen Darlehens die Löschung bewilligt hat, von dem Alteigentümer, dem Zeugen P, sodann jedoch auf Schadensersatz in Anspruch genommen wurde, was wiederum zu dem Rückforderungsprozess der Bank gegen die Klägerin geführt hat. Wenn selbst einem professionellen Akteur die rechtlichen Zusammenhänge nicht vollständig präsent sind, besteht umso mehr Anlass, Bieter in der Zwangsversteigerung vor dem Irrtum zu schützen, dass die Ablösung einer bestehenbleibenden Grundschuld nur vom Stand der restlichen Darlehensforderung abhängt, jedenfalls dann, wenn erkennbar wird, dass die Bieter solche Annahmen in Erwägung ziehen.

Das war hier erkennbar der Fall, denn selbst der Zeuge R hat bekundet, dass Fragen nach der Ablösung aufgekommen seien. Erst recht hat der Einwurf der Zeugin Q darauf abgezielt, dass nur der geringe Restdarlehensbetrag zu Ablösung erforderlich sei. Diese Vorstellung hat, auch wenn sie von einer am Verfahren Unbeteiligten geäußert wurde, die Bieter beschäftigt. Die Zeugin Y hat darüber hinaus bekundet, dass häufig Fragen nach der Ablösung gestellt würden. Auch das zeigt, dass die Vorstellung eines vom Nominalbetrag abweichenden Ablösungsbetrags nicht selten ist.

Soweit die Berufungserwiderung davon ausgeht, die Klägerin sei auf die Versteigerung gut vorbereitet gewesen, sie habe Absprachen mit der Voreigentümerin und der Bank getroffen, kann die Bedeutung dieses Vorbringens für die Frage der Hinweispflicht bzw. für das Bedürfnis auch der Klägerin, auf die zutreffende Rechtslage hingewiesen zu werden, nicht nachvollzogen werden. Aus den von der Berufungserwiderung angeführten Umständen ergibt sich nicht, dass der Klägerin bewusst war, dass die Grundschuld der Bank mit dem Nominalbetrag abzulösen war. Jedenfalls hat der Miteigentümer P den auf ihn entfallenden Anteil der Eigentümergrundschuld geltend gemacht. Eine etwaige "Absprache" mit der Voreigentümerin O hätte das nicht verhindern können. Das beklagte Land trägt auch nicht vor, dass Gegenstand der Absprache zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin ein Verzicht auf die Geltendmachung des auf die Eigentümergrundschuld entfallenden Betrags gewesen ist.

Es stellt sich daher die Frage, welchen Inhalt ein gerichtlicher Hinweis haben muss, damit die Bieter zutreffend informiert werden.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Zwangsversteigerungsverfahren um ein formalisiertes Verfahren handelt, bei dem der Stand der zu berücksichtigenden Rechte vor allem nach dem Grundbuchstand ermittelt wird. Die Frage, welcher Betrag zur Ablösung einer Grundschuld erforderlich ist, kann aus dem Grundbuch nicht beantwortet werden und ist dem Versteigerungsgericht auch nicht aus sonstigen Nachweisen bekannt. Dass die Darlehenstilgung durch den Ersteher bei einer Sicherungsgrundschuld regelmäßig nicht zur Ablösung ausreicht, ergibt sich, wie oben dargelegt, aus rechtsgeschäftlichen Abreden, insbesondere der zwischen dem Sicherungsgeber und dem Sicherungsnehmer getroffenen Sicherungsvereinbarung. Diese Abreden sind aber aus dem Grundbuch nicht ersichtlich und für das Versteigerungsgericht auch nicht ohne weiteres zugänglich. Selbst wenn sie es wären, wäre das Versteigerungsgericht nicht gehalten, über die Auslegung rechtsgeschäftlicher Abreden verbindliche Aussagen zu treffen. Denn die Ablösung bestehenbleibender Rechte ist nicht Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens, sondern muss nach erfolgtem Zuschlag außerhalb dieses Verfahrens erfolgen. Darauf hat die Zeugin T zutreffend hingewiesen mit der Bemerkung, dass das Versteigerungsgericht "keine Rechtsberatung" bieten dürfe.

Daraus folgt, dass das Versteigerungsgericht eine verbindliche Antwort über den Betrag, der zur Ablösung erforderlich ist, nicht geben kann und daher auch nicht geben muss.

Deshalb ist auch die Annahme der Klägerin, die sie mit der Berufungsbegründung vor allem geltend macht, dass nämlich die Auskunft dahin gehen müsse, dass in jedem Fall der volle Nominalbetrag zur Ablösung erforderlich sei, nicht richtig. Auch dies würde Kenntnis und Bewertung der zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer getroffenen Abreden voraussetzen. Auch wenn sich typischerweise die Sicherungsabrede so darstellen wird, wie sie der erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, muss der Fall nicht immer so gelagert sein. Es sind auch Vereinbarungen denkbar, die einen wirksamen Verzicht des Sicherungsgebers auf die Rückgewähr beinhalten. Im Einzelfall kann auch ein nachträglicher Verzicht in Frage kommen. Daher ist ein Hinweis, der die Maßgeblichkeit des Nominalbetrags hervorhebt und mit dem Hinweis auf fehlende sichere Kenntnis der Restschuld nicht schlechthin ausschließt, dass auch dieser Betrag zur Ablösung ausreichen könnte, zur Information hinreichend, weil eine nähere Beurteilung dem Versteigerungsgericht nicht möglich ist. Dass Bieter auf der Grundlage einer solchen Information in Erwägung ziehen, dass ein hinter dem Nominalbetrag deutlich zurückbleibender Betrag zur Ablösung hinreichen könnte und deshalb ein höheres Gebot abgeben, liegt dann nicht in der Verantwortung des Versteigerungsgerichts, sondern in der Eigenverantwortung der Bieter, die auf der Grundlage unvollständiger bzw. nicht gesicherter Kenntnis eines genauen Ablösungsbetrags spekulativ auf einen günstigen Ablösungsbetrag setzen.

Dass ein diesen Anforderungen entsprechender Hinweis gegeben wurde, ist an sich unstreitig und jedenfalls durch das Ergebnis der Beweisaufnahme nicht widerlegt. Die Berufung stellt selbst hauptsächlich darauf ab, dass der Hinweis des Rechtspflegers nicht eindeutig dahingegangen sei, dass es nur auf den Nominalbetrag ankomme. Soweit der Rechtspfleger mit dem Hinweis, den von der Zeugin Q bekundeten Betrag nicht bestätigen zu können, die Bedeutung der Restschuld nicht kategorisch ausgeschlossen und damit dem Verständnis, es könne auch darauf ankommen, Raum gegeben hat, ist ein solcher Hinweis aus den dargelegten Gründen nicht zu beanstanden.

Falsch wäre ein Hinweis, der zum Ausdruck gebracht hätte, dass es für die Ablösung nur auf den Betrag des Restdarlehens ankomme. Die Behauptung der Klägerin, der Rechtspfleger habe eine solchen Hinweis erteilt, ist lediglich durch deren Ehemann, den Zeugen X, und ansatzweise durch die Zeugen Z und A bestätigt worden. Es leuchtet ein und wird von der Berufung auch hingenommen, dass das Landgericht seine Überzeugung nicht auf diese singuläre Aussage, die im Gegensatz zu einer ganzen Reihe anderslautender Bekundungen steht, gestützt hat. Die Berufung greift das auch nicht an.

Da die Berufung erfolglos bleibt, hat die Klägerin die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Zur Zulassung der Revision bestand kein Anlass.

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