LG Gießen 1. Zivilkammer — 1 S 29/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-23

Aktenzeichen: 1 S 29/25

ECLI: ECLI:DE:LGGIESS:2025:1223.1S29.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.02.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Büdingen abgeändert und wie folgt neugefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung in …, …, 1. Obergeschoss bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad mit WC, einem Balkon und einem zugehörigen Kellerraum zu räumen und an die Klägerin zurückzugeben.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 800,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.11.2024 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzlich verfolgtes Prozessziel der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die das erstinstanzliche, klageabweisende Urteil verteidigende Beklagte weiterverfolgt, ist zulässig und hat auch in der Sache ganz überwiegend Erfolg.

Wegen des der Entscheidung zugrunde zulegenden Lebenssachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO). Unter Zugrundelegung des feststehenden Sachverhalts ist das angefochtene Urteil abzuändern (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aufgrund der wirksamen ordentlichen Kündigung vom 05.09.2024, die u.a. auf den Zahlungsverzug wegen der Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.053,87 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 vom 07.08.2023 und 17.06.2024. Der Verzug bestand bereits mehr als einen Monat bzw. mehr als ein Jahr und in Höhe von mehr als einer Monatsmiete.

Wie bereits in dem Beschluss der Kammer vom 23.06.2025 ausgeführt, ist es der Klägerin nicht gem. § 242 BGB versagt, sich wegen des innerhalb von kurzer Zeit erfolgten Zahlungsausgleichs auf die wirksam erfolgte Kündigung zu berufen. Grundsätzlich kann eine einmal eingetretene Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (BGH, NJW-RR 1988, 77). Nur in Ausnahmefällen kann im Rahmen des Verschuldens eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden kann, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334 m.w.N.). Das bedeutet aber nicht, dass jede nachträgliche Zahlung automatisch zu einem Kündigungsausschluss führt, auch dann nicht, wenn sie – wie hier – zeitnah nach der Kündigung erfolgt. Berücksichtigungsfähige Umstände, die außer dem zeitnahen Zahlungsausgleich für die Annahme eines nur geringen Verschuldens oder Rechtsmissbräuchlichkeit des Räumungsbegehrens sprechen könnten, hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht dargetan. Ihr – von Klägerseite bestrittenes - Vorbringen im Schriftsatz vom 03.11.2025 ist zum einen verspätet und nicht zuzulassen, § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO. Zum anderen lassen auch die hier vorgetragenen Umstände die Pflichtverletzung nicht in einem milderen Licht erscheinen. Unterstellt, die Beklagte könne kein Deutsch, der Ehemann der Beklagten sei verstorben und habe immer die finanziellen Dinge geregelt, gereicht es ihr zum Verschulden, wenn sie Nebenkostenabrechnungen einfach unbeachtet lässt. Sie hätte die Möglichkeit und die Verpflichtung gehabt, die Abrechnungen ihrem Sohn oder anderen der deutschen Sprache mächtigen Personen vorzulegen und sich Hilfe zu holen. Nachvollziehbare Gründe für ihre Säumnis können hierin deshalb nicht gesehen werden. Soweit die Beklagte anführt, die Nebenkostenabrechnungen seien erst mit der Kündigung angemahnt worden, stehen zudem die Feststellungen des Amtsgerichts, an die die Kammer gebunden ist, § 529 Abs. 1 ZPO, entgegen, wonach sich die Beklagte mit der Zahlung der Rückstände in Verzug befunden hat. Die Klägerin hat vorgetragen, die Beklagte mehrmals zur Zahlung aufgefordert zu haben.

Die Klägerin hat ferner Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, allerdings nur aus einem Gegenstandswert für die anwaltliche Kündigung vom 05.09.2024 in Höhe von 7.200,00 €, mithin insgesamt 800,39 €, denn das Amtsgericht hat zu Recht die Klage hinsichtlich der weiteren ausgesprochenen Kündigungen, für deren Ausspruch und vorherige Abmahnungen die Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten mit der Folge der Erhöhung des Gegenstandswertes begehrt, abgewiesen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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