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803 C 965/23•AG Kassel 803. Zivilabteilung, 2023-08-31, 803 C 965/23
803 C 965/23Gericht erster Instanz31.08.2023
Entscheidungsdatum: 2023-08-31
Aktenzeichen: 803 C 965/23
ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2023:0831.803C965.23.00
Dokumenttyp: Urteil
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Kläger sind Eigentümer von insgesamt 667/1000 Miteigentumsanteilen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Beklagten. Weitere Eigentümer sind die Eigentümer A und B. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus 6 Wohneinheiten. Aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum wurde gegen den Bauträger eine Klage auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung beim Landgericht Kassel erhoben, u.a. die streitgegenständliche fehlende Stand- und Absturzsicherheit der Umwehrungen sämtlicher Balkone und Terrassen. Derzeit ist für die Gewährleistung der Absturzsicherung ein Gerüst um die Balkone angebracht. Unter Top 3 wurde in der Eigentümerversammlung vom 08.03.2023 zunächst über die Anbringung eines neuen, den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Balkongeländer mit 4 Ja und 2 Nein-Stimmen beschlossen. Sodann wurde ebenfalls unter dem Top 3 mit gleichem Stimmenverhältnis die Beauftragung der Fa. C beschlossen. Nach der Feststellung der Ja und Nein-Stimmen enthält der Beschluss folgende Angaben: „Die mit Nein-stimmenden Parteien werden sich nicht an den Kostenbeteiligen. Der Beschluss ist dementsprechend mehrheitlich zustande gekommen.“ Sodann wird ebenfalls mit 4 Ja und 2 Nein-Stimmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wobei der Anteil der mit Nein stimmenden Eigentümer auf die übrigen Eigentümer umgelegt wurde. Hinsichtlich des genauen Beschlussinhalts zu Top 3 wird auf das Protokoll vom 08.03.2023, Anlage 2, Bl. 6f d. A. verwiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, bei den unter Top 3 gefassten Beschlüssen handele es sich um jeweils selbständige, isolierte Beschlüsse, die gesondert angefochten werden können. Es handele sich nicht um eine Teilanfechtung eines einheitlich getroffenen Beschlusses und damit nicht um eine Teilanfechtung. Die Eigentümer hätten die Sonderumlage unabhängig von dem Beschluss über die Maßnahme als solche treffen wollen. Der unter der Abstimmung zur Beauftragung der Fa. C aufgeführte Zusatz, dass die mit Nein stimmenden Parteien nicht an den Kosten beteiligt werden, sei bereits nicht Beschlussgegenstand, da über diesen Zusatz nicht abgestimmt worden sei. Der Beschluss über die Sonderumlage entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich bei dem Balkongeländer um Gemeinschaftseigentum handele und die Erneuerung des Balkongeländers aufgrund der mangelhaften Anbringung erforderlich sei. Es handele sich nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG, so dass die Anwendung des § 21 WEG nicht eröffnet sei.
Die Kläger beantragen,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.03.2023 zu Top 3
„ Die WEG beschließt die Firma C gemäß dem vorliegenden Angebot vom 01.02.2023 zu beauftragen. Der Verwalter wird angewiesen das Angebot anzunehmen und den Auftrag zu erteilen.
Ja-Stimmen 4 Nein-Stimmen 2 Enthaltungen keine
Die mit Nein-stimmenden Parteien werden sich nicht an den Kosten beteiligen“
insoweit für ungültig zu erklären, als die mit „Nein“ stimmenden Parteien/Eigentümer sich nicht an den Kosten beteiligen bzw. von der Kostentragung ausgenommen werden;
den weiteren Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.03.2023 zu Top 3
„Die Kosten in Höhe von 30.236,95 EUR werden durch eine Sonderumlage finanziert, von denen jeder Miteigentümer gemäß der Miteigentumsanteile seinen Beitrag zu leisten hat. Die Vergabe des Auftrages seitens der Verwaltung erfolgt, wenn die Sonderumlagen geleistet wurden. Dies muss bis zum 20.3.2023 erfolgen. Dem Protokoll liegt die Aufteilung der Kosten bei, entsprechend aufgeteilt nach den Miteigentumsanteilen der mit Ja-stimmenden Parteien“
insoweit für ungültig zu erklären, als auf die mit „Nein“ stimmenden Parteien/Eigentümer der Wohnungen 2 und 5 nach Miteigentumsanteilen entfallenden anteiligen Sonderumlagebeträge in Höhe von insgesamt 10.782,19 EUR anteilig den Miteigentumsanteilen der mit Ja stimmenden Parteien/Eigentümern hinzugerechnet wurden und von diesen zu tragen sind.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, es handele sich um einen einheitlichen Beschluss. Eine Teilanfechtung sei daher nicht zulässig. Zudem sei es ausreichend, zur Gewährleistung der Standsicherheit sei es zudem ausreichend, wenn zusätzliche Anker angebracht werden.
Die Klage wurde binnen der Monatsfrist des § 45 WEG erhoben und auch binnen der Zwei-Monatsfrist begründet.
Die Klage ist dennoch nicht zulässig, da es sich bei der hier erhobenen Anfechtungsklage um eine unzulässige Teilanfechtung handelt.
Eine beschränkte Anfechtung eines Beschlusses ist nur bei abtrennbaren Teilen eines Beschlusses zulässig, vgl. BGH ZWE 2013, 47f.
Bei der Prüfung, ob ein abtrennbarer oder nicht abtrennbarer Bestandteil angefochten wird, ist der Rechtsgedanke des § 139 BGB heranzuziehen, vgl. LG Frankfurt a.M. ZWE 08, 366, BGH, NJW 2012, 2648. Dabei ist durch Auslegung zu ermitteln, ob die Eigentümer in der Versammlung, hätten sie die Ungültigkeit der betreffenden Teile erkannt, am Beschluss im Übrigen festgehalten hätten. Zu ermitteln ist danach der tatsächliche oder hypothetische Parteiwillen, der nur dann eine teilweise Aufrechterhaltung rechtfertigt, wenn „zweifelsfrei” davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre, wobei nur die in der Klagefrist erkennbaren Umstände zu berücksichtigen sind, vgl. Bärmann/Pick/Dötsch, 20. Aufl. 2020, WEG § 46 Rn. 21.
Von einer teilweisen Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen ist nur äußerst zurückhaltend Gebrauch zu machen. Von einem einheitlichen, nicht abtrennbaren Beschlussgegenstand ist immer dann auszugehen, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten, vgl. Bärmann/Seuß, 11. Teil. Gerichtsverfahren 2. Abschnitt. Besonderer Teil des Wohnungseigentumsprozesses § 87. Prozesse über die Gültigkeit von Beschlüssen (§ 43 Nr. 4 WEG) Rn. 96, beck-online.
Unter Berücksichtigung dieser Kriterien kann vorliegend bezüglich der hier streitgegenständlichen Beschlüsse zu Top 3 nur von einem einheitlichen, nicht abtrennbaren Beschluss ausgegangen werden. Allein die in dem Einladungsschreiben vorgenommene Aufspaltung der Maßnahme über die Erneuerung in Balkongeländer unter dem Top 3 in den Grundlagenbeschluss, Beschluss über Beauftragung einer konkreten Firma und der Finanzierung spricht noch nicht dafür, dass die Eigentümer ohne einen Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme die Maßnahme als solche und die Beauftragung einer Firma mit der Durchführung der Maßnahme beschließen wollten. Hiergegen spricht insbesondere, dass vor der Verkündung des Beschlusses über die Beauftragung der Fa. C der Zusatz enthalten ist, dass die mit Nein stimmenden Eigentümer sich nicht an den Kosten beteiligen werden. Es kann dahinstehen, ob dieser Zusatz Beschlussbestandteil geworden ist. Denn auch wenn dies nicht der Fall ist, wird daraus zumindest deutlich, dass bereits im Rahmen des Beschlusses über die Beauftragung der Fa. C über die Kosten der Maßnahme diskutiert wurde und gerade keine Einigkeit der Eigentümer darüber bestand, dass unabhängig von der Finanzierung der Maßnahme die Fa. C mit der Ausführung beauftragt werden soll. Auch der Umstand, dass die einzelnen Maßnahmen insgesamt unter einen Tagesordnungspunkt gefasst wurden, spricht ebenfalls dafür, dass die Maßnahme nicht ohne Finanzierung erfolgen sollte. Für die einzelnen Maßnahmen wurden gerade keine gesonderten Tagesordnungspunkte vorgesehen. Aus diesem Grund ist die Entscheidung des Landgericht München, ZWE 2019, 495 bereits nicht unmittelbar auf den vorliegenden Fall übertragbar. Im Übrigen überzeugen die Ausführungen des Landgerichts München aber auch nicht. Denn wenn in einer Eigentümerversammlung in verschiedenen Beschlüssen die Durchführung einer Maßnahme und der Finanzierung derselben beschlossen werden, müsste ein Eigentümer immer vorsorglich den Beschluss der Durchführung der Maßnahme anfechten, da er binnen der Anfechtungsfrist nicht sicher wissen kann, ob nicht von einem anderen Eigentümer der Finanzierungsbeschluss angefochten wird.
Weiteres Kriterium bei der Prüfung der Abtrennbarkeit eines Beschlussgegenstandes ist, ob ein Beschluss aus materiell-rechtlichen Gründen nur in der Gesamtheit beschlossen werden kann, vgl. Jennißen, 7. Aufl. § 45 WEG Rn 35. Auch unter diesem Gesichtspunkt sind die Beschlüsse zu Top 3 nicht abtrennbar. Denn bei einem Auftragsvolumen von rund 35.000,00 EUR bei einer aus 6 Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf ein Beschluss über die Beauftragung einer Firma zur Ausführung einer Sanierungsmaßnahme zwingend auch einer Finanzierung dieser Maßnahme.
Vorliegend ist auch die in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage nicht als Anfechtung der gesamten Anfechtung der unter Top 3 gefassten Beschlüsse auszulegen.
Denn die Kläger haben bereits mit der Formulierung des Klageantrages deutlich gemacht, dass sie gerade keine Anfechtung des Beschlusses über die Erneuerung des Balkongeländers und Beauftragung der Fa. C wünschen. Dies wurde nochmals in der mündlichen Verhandlung bestätigt. So wurde auch bereits die Erneuerung des Balkongeländers in Auftrag gegeben und entsprechende Maßnahmen eingeleitet.
Damit ist nicht zu prüfen, ob sämtliche unter Top 3 beschlossenen Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Da es sich nach obigen Ausführungen um eine unzulässige Teilanfechtung handelt, kann auch dahinstehen, ob der unter der Beauftragung der Fa. C enthaltene Zusatz Beschlussbestandteil ist.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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