VG Frankfurt 11. Kammer — 11 L 6603/25.F — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-01-02

Aktenzeichen: 11 L 6603/25.F

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2026:0102.11L6603.25.F.00

Dokumenttyp: Beschluss

Leitsatz

Tritt eine Person nach dem Tod des wohnberechtigten Mieters einer Sozialwohnung gem. § 563 Abs.1 bis 3 BGB in das Mietverhältnis ein, darf das Wohnungsamt weder gem. § 4 Abs. 8 S.1 Hessisches Wohnungsbindungsgesetz vom verfügungsberechtigten Vermieter die Kündigung des Mietverhältnises verlangen noch unmittelbar vom eingetretenen Mieter gem. § 4 Abs.8 S.2 Hessisches Wohnungsbindungsgesetz die Räumung der Wohnung verlangen. Hat das Amtsgericht auf eine Kündigung des verfügungsberechtigten Vermieters hin die Räumungsklage wegen Eintritts in das Mietverhältnis gem. § 563 Abs.1 bis 3 BGB rechtskräftig abgewiesen, ist die Beendigung des Mietverhältnises wegen fehlendem Eintritts nach § 563 Abs.1 bis 3 BGB endgültig und nicht nur vorübergehend ausgeschlossen. Es bestehen Bedenken, ob in einer solchen Konstellation das Wohnungsamt noch die Räumung der Wohnung gem. §4 Abs.8 S.2 Hessisches Wohnungsbindungsgesetz verfügen darf, da das Gesetz dies nur erlaubt, wenn nicht alsbald die Beendigung des Mietverhältnises durch Kündigung erreicht werden kann nicht aber wenn sie bereits rechtskräftig ausgeschlossen ist.

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 02.10.2025 gegen das Räumungsverlangen der Antragsgegnerin vom 04.09.2025 wird wiederhergestellt.

Die Kosten des gerichtskostenfreien Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Die Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Gründe

I.

1 Der Antragsteller wendet sich gegen ein Räumungsverlangen der Antragsgegnerin in Bezug auf eine öffentlich geförderte Wohnung.

2 Die Eltern des Antragstellers bewohnten bis 2018 gemeinsam eine öffentliche geförderte Wohnung im O.-straße in Z. im 2. OG rechts. Der ursprüngliche Mietvertrag datierte vom 16.12.1969. Im Jahr 2018 verstarb der Vater des Antragstellers. Die Mutter des Antragstellers lebte bis zu ihrem Tod am 19.04.2023 in der Wohnung im O.-straße in S..

3 Mit Schreiben vom 26.01.2019, das einen Eingangsstempel der Beigeladenen mit Datum 29.01.2019 trägt und einen Eingangsstempel des Regionalcenters Frankfurt der Beigeladenen vom 30.01.2019, teilte die Mutter des Antragstellers mit, dass sie, wie telefonisch besprochen, ihren Sohn, den Antragsteller, in den bestehenden Mietvertrag des Mietobjekts im O.-straße in S. im 2. OG rechts aufnehmen wolle. Sie übersandte zugleich eine Kopie des Personalausweises des Antragstellers und bat darum, die Aufnahme im Mietvertrag schriftlich zu bestätigen. Auf dem Schreiben befindet sich ein handschriftlicher Vermerk vom 31.01.2019 in dem festgehalten wird, dass mit der Mieterin gesprochen worden sei. Es heißt weiter: „Sohn erhält Zuzugsgenehmigung und kann nicht in MV aufgenommen werden, da Whg. öffentlich gefördert ist.“ Insoweit wird auf das von der Antragstellerseite vorgelegte Schreiben vom 26.01.2029 (Bl. 22 d. GA) Bezug genommen.

4 Der Antragsteller zeigte den Tod seiner Mutter der Beigeladenen an und teilte mit, dass er den Mietvertrag auf Grundlage des § 563 BGB übernehmen werde.

5 Mit Schreiben vom 11.09.2023 und 26.09.2023 teilte das Amt für Wohnungswesen der Stadt S. mit, dass der Antragsteller nicht in das streitgegenständliche Mietverhältnis eingetreten sein könne, da er zum Zeitpunkt des Ablebens seiner Mutter nicht in der Wohnung gemeldet gewesen sei.

6 Die Beigeladene kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich gemäß § 580 BGB zum 30.09.2023 und gab an, dass der Antragsteller keinen gemeinsamen Haushalt mit seiner Mutter zum Zeitpunkt des Ablebens geführt habe. In der Räumungsklage der Beigeladenen und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Amtsgericht S. (Az.: xxxxxx) trug der Antragsteller vor, dass er nach dem Tod seines Vaters im Jahr 2018 in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen sei und dort mit seiner Mutter gelebt habe. In der von ihm angegebenen Meldeadresse V.-straße in S. habe er nie gewohnt, es handele sich hier um die Wohnung seiner Tochter. Er selbst habe bis zu seinem Umzug im Frühjahr 2018 in P. gelebt und habe mit dieser Meldeadresse seine postalische Erreichbarkeit in Deutschland gewährleistet. Mit Urteil des Amtsgerichts S. vom 28.06.2024 wurde die Klage der Vermieterin abgewiesen. Im Urteil wurde ausgeführt, dass der Antragsteller gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB wirksam in den Mietvertrag eingetreten sei. Insoweit wird auf das Urteil des Amtsgerichts S. vom 28.06.2024 (Az.: xxxx) Bezug genommen.

7 Mit Räumungsverlangen vom 04.09.2025 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller nach § 4 Abs. 8 Satz 2 des Hessischen Wohnungsbindungsgesetzes (HWoBindG) auf, die inne gehaltene Wohnung im 2. OG rechts im O.-straße in Z., bestehend aus 3 Zimmern, Flur, Küche/ Essdiele, Kelleranteil und Bad mit WC vollständig zu räumen und nebst den überlassenen 3 Haus-, 3 Wohnungs-, 5 Zimmer- und 3 Kellerschlüsseln sowie 2 Postkastenschlüsseln bis zum 31.12.2025 an die Eigentümerin der Wohnung herauszugeben. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Wohnung mit Mitteln des Landes und der Stadt S. öffentlich gefördert worden sei und so mit den Bestimmungen des Hessischen Wohnungsbindungsgesetzes i. V. m. dem Hessischen Wohnungraumfördergesetz unterliege. Die von der Beigeladenen und Eigentümerin der Wohnung ausgesprochene Kündigung und die erhobene Räumungsklage sei vom Amtsgericht S. als unbegründet abgewiesen worden. Gegen dieses Urteil habe die Beigeladene keine Berufung eingelegt und den Rechtsweg nicht ausgeschöpft. Die Prüfung des Sachverhalts habe ergeben, dass die Mutter des Antragstellers den Antragsteller bei der Erhebung der Fehlbelegungsabgabe niemals als Mitbewohner angegeben habe. Die verstorbene Mutter habe sogar zu einem Zeitpunkt, zu dem der Antragsteller angegeben habe, im Haushalt der Mutter gelebt zu haben, mit eigenhändiger Unterschrift angegeben alleine zu wohnen. Der Antragsteller sei seit dem 11.03.2014 mit alleiniger Wohnung in der V.-straße in S. gemeldet gewesen und habe sich erst ab dem 01.05.2023 mit alleinigem Wohnsitz in der öffentlich geförderten Wohnung im O.-straße angemeldet. Die Meldedaten und die mit eigenhändiger Unterschrift der verstorbenen Mieterin und Mutter versehene Erklärung, dort alleine zu leben, würden entgegen den Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts S. eindeutig belegen, dass der Antragsteller zum Zeitpunkt des Todes nicht im Haushalt der verstorbenen Mutter gelebt habe und daher nicht nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Amtsgericht S. durchgeführte Beweisaufnahme erschüttere die vorrangige schriftliche Erklärung der verstorbenen Mieterin und Mutter des Antragstellers nicht, da die vernommenen Zeugen nur stichpunktartig äußere Umstände geschildert hätten. Der Antragsteller falle damit nicht unter den Befreiungstatbestand des § 4 Abs. 7 Halbsatz 2 des Hessischen Wohnungsbindungsgesetzes und sei nicht Inhaber einer zur Nutzung notwendigen Wohnungsberechtigungsbescheinigung. Aufgrund des nur der Eigentümerin gegenüber geltenden und nicht angefochtenen Abweisungsurteils des Amtsgerichts S. könne die Beigeladene und Eigentümerin der Wohnung die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht alsbald erreichen, der Erlass einer Räumungsverfügung nach § 4 Abs. 8 Satz 2 HWoBindG sei somit geboten. Die Antragsgegnerin ordnete zugleich die sofortige Vollziehung an und führte zur Begründung aus, dass in Anbetracht der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in S. und der hohen Nachfrage an entsprechendem Wohnraum, insbesondere an preisgünstigen Wohnungen, dem Einsatz von Steuermitteln und der Gefahr zur Nachahmung es im öffentlichen Interesse liege, die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung schnellstmöglichst zu beenden und die Wohnung wieder dem berechtigten Bewerberkreis zuführen zu können.

8 Hiergegen legte der Antragsteller durch seinen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 02.10.2025 Widerspruch ein.

9 Am 09.12.2025 hat der Antragsteller durch seinen Bevollmächtigten um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung trägt er vor, dass seine verstorbene Mutter der Beigeladenen mit Schreiben vom 26.01.2019 den Zuzug des Antragstellers angezeigt habe und die Eigentümerin der Wohnung die Zuzuggenehmigung erteilt habe und auch eine Aufnahme in den Mietvertrag zugestimmt habe. Der Antragsteller habe auch von seinem Eintrittsrecht nach § 563 BGB Gebrauch gemacht. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen sei die Eigentümerin der Wohnung als Vermieterin gleichwohl zur Kündigung des Mietverhältnisses und zur Einreichung einer Räumungsklage gedrängt worden. Das Amtsgericht S. habe diese Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme abgewiesen.

10 Die Antragsgegnerin stütze ihr Räumungsbegehren auf offensichtlich falsch ausgefüllte Formulare der verstorbenen Mutter und Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Es könne dahinstehen, warum die verstorbene Mutter die Formulare falsch ausgefüllt habe, ebenfalls sei gerichtlich festgestellt und ausgeurteilt worden, dass der Antragsteller seit 2018 eine Wohngemeinschaft mit seiner Mutter begründet habe und sich dauerhaft in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten habe. Daraus folge sein Recht auf Verbleib in dieser Wohnung. Auch die Voraussetzungen des Sofortvollzugs sei nicht annähernd in der erforderlichen Weise dargelegt worden.

11 Der Antragsteller beantragt,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 02.10.2025 gegen die Räumungsverfügung der Stadt S. vom 04.09.2025, Az.: xxx, wiederherzustellen.

12 Mit Beschluss vom 17.12.2025 ist der Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin übertragen worden.

13 Mit Beschluss vom 16.12.2025 ist die Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung dem Verfahren beigeladen worden.

14 Die Beigeladene hat vorgetragen, dass der Antragsteller bis zum Todeszeitpunkt der Mutter nicht Partei des Mietvertrages gewesen sei.

15 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die Behördenvorgänge Bezug genommen.

II.

16 Der Antrag ist zulässig, insbesondere statthaft, da die aufschiebende Wirkung des mit Schriftsatz vom 02.10.2025 eingelegten Widerspruchs aufgrund der von der Antragsgegnerin angeordneten sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO entfällt.

17 Der Antrag ist auch begründet.

18 Nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO kann das Gericht die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO wiederherstellen. Ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist begründet, wenn die Anordnung der sofortigen Vollziehung formell rechtswidrig ist und/ oder eine Interessenabwägung ergibt, dass das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das Interesse der Antragsgegnerin am Vollzug der streitgegenständlichen Entscheidung überwiegt.

19 Hier bestehen zunächst keine rechtlichen Bedenken an der formellen Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Gemäß § 80 Abs. 3 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes im Falle des § 80 Abs. 2 Nr. 4 schriftlich zu begründen. Hier hat die Behörden in der angegriffenen Verfügung dargestellt, dass es in Anbetracht der angespannten und dem Gericht bekannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in S. und der hohen Nachfrage an entsprechendem Wohnraum, insbesondere an preisgünstigen Wohnungen, dem Einsatz von Steuermitteln und der Gefahr der Nachahmung im öffentlichen Interesse liege, die Nutzung einer öffentlich geförderten Wohnung entgegen dem Förderzweck schnellstmöglichst zu beenden um die Wohnung wieder den berechtigten Bewerberkreis zuführen zu können. Damit hat die Antragsgegnerin das besonderen Vollzugsinteresse im konkreten Einzelfall besonders begründet.

20 Das Aussetzungsinteresse des Antragsstellers überwiegt jedoch das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der angegriffenen Verfügung vom 04.09.2025. Das Gericht trifft bei der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO eine eigene Abwägungsentscheidung. Dabei ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung gegen das Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs abzuwägen. Bei dieser Abwägung sind die Erfolgsaussichten in der Hauptsache dann von maßgeblicher Bedeutung, wenn nach summarischer Prüfung von der offensichtlichen Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit des streitgegenständlichen Verwaltungsakts und der Rechtsverletzung des Antragstellers auszugehen ist. Das Gericht hat die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen, soweit diese sich bereits übersehen lassen. Sind diese im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung offen, ist eine reine Interessenabwägung vorzunehmen.

21 In Anwendung dieser Maßstäbe ist die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers wiederherzustellen.

22 Das Räumungsverlangen vom 04.09.2025 begegnet rechtlichen Bedenken. Diese ergeben sich zum einen aus dem Umstand, dass das Amtsgericht S. mit rechtskräftigem Urteil vom 28.06.2024 im Verfahren xxxx nach Anhörung der Zeugen I. und B. N. zu der Einschätzung kam, dass der Antragsteller hier zusammen mit seiner verstorbenen Mutter einen Haushalt geführt hat und nach § 563 Abs. 2 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. In diesem Fall würden die Voraussetzungen des § 4 Abs. 7 zweiter Halbsatz vorliegen, so dass die Voraussetzungen für ein Räumungsverlangen nach § 4 Abs. 8 Satz 2 HWoBindG nicht erfüllt wären. Vor diesem Hintergrund bestehen erhebliche Zweifel an dem von der Antragsgegnerin in der angegriffenen Verfügung zugrunde gelegten Sachverhalt.

23 Darüber hinaus bestehen Zweifel daran, dass hier die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass eines Räumungsverlangens nach § 4 Abs. 8 zweiter Halbsatz HWoBindG erfüllt sind. In der Vorschrift heißt es, dass dann, wenn der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht alsbald erreichen kann, die zuständige Stelle von dem Inhaber der Wohnung die Räumung der Wohnung verlangen kann. Hier kann jedoch die verfügungsberechtigte Beigeladene die Räumung der Wohnung ausweislich des Urteils des Amtsgerichts S. vom 28.06.2024 nicht nur nicht alsbald, sondern gar nicht erreichen, so dass Bedenken bestehen, ob in einer solchen Situation die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass eines Räumungsverlangens erfüllt sind. Es erscheint zumindest Zweifelhaft, dass die Antragsgegnerin hier die Räumung der Wohnung nach § 4 Abs. 8 HWoBindG verlangen kann, nach dem die Räumungsklage der Beigeladenen rechtskräftig abgewiesen wurde,

24 Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen, da sie unterliegt.

25 Die Kosten der Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich nicht am Kostenrisiko beteiligt hat.

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