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14 O 169/22•LG Wiesbaden 14. Zivilkammer, 2025-09-18, 14 O 169/22
14 O 169/22Kantonsgericht18.09.2025
Die verzögerte Übergabe einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung kann einen Vermögensschaden begründen
Entscheidungsdatum: 2025-09-18
Aktenzeichen: 14 O 169/22
ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2025:0918.14O169.22.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 280 BGB, § 286 BGB
Die verzögerte Übergabe einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung kann einen Vermögensschaden begründen
Im Falle einer zur Eigennutzung erworbenen und vorenthaltenen Wohnung wird dem Geschädigten die Nutzung einer für seine Lebensführung zentral bedeutsamen Sache unmöglch gemacht. Es ist daher geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 99.002,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 87.606,08 € ab dem 13.05.2022 bis zum 30.06.2022, aus 92.454,84 € ab dem 01.07.2022 bis zum 31.07.2022, aus 97.307,60 € ab dem 01.08.2022 bis zum 07.09.2022 und aus 99.002,07 € ab dem 08.09.2022 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 5 % und die Beklagte 95 % zu tragen. Der Klägerin werden zudem 5 % der Kosten der Nebenintervention auferlegt, die die Streithelferin im Übrigen selbst zu tragen hat.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Parteien streiten um Ansprüche auf Schadensersatz wegen verzögerter Übergabe aus einem Bauträgervertrag.
Die Klägerin, deren Personengesellschafter Eheleute und Eltern zweier minderjähriger Kinder sind, schloss mit der Beklagten einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag vom 30.09.2020 vor dem Notar Notarname 1 mit Amtssitz in Stadt 1 zu UR-Nr. XX über insgesamt zwei Immobilien (Anl. K1 zur Klageschrift).
Zum einen handelte es sich um das im Wohnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Stadt 2 Grundbuch von Stadt 2. Bl. xy eingetragene Wohnungseigentum mit einem Miteigentumsanteil von 2391/10.000 an dem Grundstück (…), Stadt 2, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan, mit Nr. 1 gekennzeichneten „Wohnung mit Balkon im Erdgeschoss und an dem Kellerraum“ (nachfolgend: „Erdgeschosswohnung“) sowie zum anderen um eine weitere Wohnung im Souterrain desselben Gebäudes, die im Wohnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Stadt 2, Grundbuch von Stadt 2 auf Bl.xy, mit einem Miteigentumsanteil von 1051/10.000 an dem Grundstück eingetragen war, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 gekennzeichneten „Wohnung im Kellergeschoss und an dem Kellerraum“ (nachfolgend: „Souterrainwohnung“). Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Inhalts des Bauträgervertrags wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K1 zur Klageschrift.
Die Klägerin erwarb die Erdgeschosswohnung zur Eigennutzung durch ihre beiden Personengesellschafter und deren Familie. Die Wohnung ist ca. 208,54 qm groß. Der Kaufpreis betrug 1.401.259,00 €, dessen Fälligkeit in Teilbeträgen sich nach dem jeweiligen Baufortschritt gemäß § 5 des Bauträgervertrages richten sollte. Die 96,65 m² große Souterrainwohnung erwarb die Klägerin zu einem Kaufpreis von 643.641,00 € zum Zwecke der Vermietung. Die ersten drei Raten hatte die Klägerin (z.T. abzüglich einer prozentualen Sicherheit bezogen auf den Gesamtkaufpreis) zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits für beide Wohnungen bezahlt.
Die Gesellschafterin Gesellschafterin 1 kehrte mit den Töchtern der Eheleute im Juli 2020 und der Gesellschafter Gesellschafter 2 Ende des Jahres 2020 von einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt aus China zurück. Seither wohnten die Gesellschafter der Klägerin mit ihren Kindern bis zur Übergabe der streitgegenständlichen Erdgeschosswohnung in möblierten Wohnungen zur Miete.
Unter § 6 des Bauträgervertrags („Übergabetermin“) trafen die Parteien in Ziff. 1 eine Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:
„Die Verkäuferin ist bemüht, den Kaufgegenstand bis zum 31.12.2020 bezugsfertig zu erstellen und zu übergeben („Bezugsfertigkeitstermin“). Die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes soll bis zum 30.09.2021 erfolgen („Gesamtfertigstellungstermin“). Die Verkäuferin sichert den Bezugsfertigkeitstermin bis spätestens zum 31.03.2021 und den Gesamtfertigstellungstermin bis spätestens zum 31.12.2021 zu. Die Wohnung ist bezugsfertig, wenn Fenster und Türen fertig eingebaut, die Wasser-, Heizung-und Elektroinstallation inklusive Bad-und Toiletteneinbau abgeschlossen und funktionstüchtig und die Maler-und Bodenbelagsarbeiten abgeschlossen sind, sowie ein sicherer Zugang zur Wohnung gewährleistet ist.“
In dem notariellen Bauträgervertrag erklärten die Parteien die Auflassung, wobei diese in der der Klägerin erteilten Ausfertigung wieder gestrichen wurde, um bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises die Vollstreckung der Auflassung auszuschließen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Inhalts des Bauträgervertrags wird nochmals ausdrücklich ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K1 zur Klageschrift.
Ab Anfang des Jahres 2022 forderte die Klägerin von der Beklagten die Übergabe der streitgegenständlichen Wohnungen und es kam zu mehreren Treffen und Besprechungen. Außerdem kam es zudem zu einer Korrespondenz über die Höhe der abgerechneten Sonderwünsche sowie einen klägerseits geltend gemachten Verzugsschaden (Anlage K 12 zur Klageschrift).
Unter dem 24.02.2022 leitete die Klägerin ein einstweiliges Verfügungsverfahren auf Übergabe der streitgegenständlichen Erdgeschosswohnung gegen die Beklagte vor dem hiesigen Gericht ein (Az.: 14 O 99/22). Der Antrag wurde am 22.04.2022 zurückgewiesen. Das hiergegen angestrengte Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Stadt 1 (Az….)) wurde von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Übergabe der Erdgeschosswohnung am 19.10.2022 erfolgte.
Am 22.06.2022 wies die Klägerin die vierte Ratenzahlung an für die Erdgeschoss-und die Souterrainwohnung, jedoch abzüglich der auf die Fassadenarbeiten entfallenden 2,1 % des Kaufpreises (Anlage K 16).
Am 07.09.20222 gab der Elektriker, die Firma 1, die Fachunternehmererklärung betreffend Installation und Inbetriebnahme der Brandwarnanlage ab (Anl. B2 zur Klageerwiderung).
Am 28.09.2022 kam es zur Abnahme-Vorbegehung betreffend das Gemeinschaftseigentum.
Am 14.10.2022 fand eine Videokonferenz zwischen Gesellschafter 2, dem Klägervertreter, Name des Beklagten und dem Beklagtenvertreter statt, bei der dem Grunde nach zumindest Einigkeit zwischen den Parteien dahin bestand, dass die Übergabe erfolgen, Mängel beseitigt werden und die Klägerin einen Betrag unter Abgeltung der geltend gemachten Verzugsschäden, des Rest-Kaufpreises sowie der Sonderwünsche zahlen sollten. Keine Einigung fand darüber statt, ob und gegen welche Forderungen der Schadensersatz im Einzelnen verrechnet werden sollte, über die Höhe eines angemessenen Sicherheitseinbehalts sowie die im Einzelnen noch zu beseitigenden Mängel.
Am 17.10.2022 ließ der Beklagtenvertreter dem Klägervertreter per E-Mail einen Vorschlag zur Regelung betreffend den Verzögerungsschaden zukommen (Anl. B5 und B6).
Am 19.10.2022 (Anl. B1) erfolgte schließlich die Übergabe der streitgegenständlichen Erdgeschosswohnung nebst den zugehörigen Schlüsseln an die Klägerin.
Am 19.11.2022 bezogen die Gesellschafter der Klägerin die Erdgeschosswohnung.
Die Klägerin behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei bereits seit Mitte November 2021 von der Beklagten bezugsfertig hergestellt gewesen. Am 02.12.2021 hätten lediglich noch Handtuchtrockner für die Badezimmer, eine Duschabtrennung und Fenster- sowie Türgriffe und der Einbau einer Schiebetür gefehlt.
Die zunächst noch nicht-eingebauten Brandwarnmelder hätten der Bezugsfertigkeit nicht entgegengestanden. Gleiches gelte für die VDE-Messung und die Abnahme der Heizung. Die Feuerwehrzufahrt gehöre zum einen zum Außenbereich und sei bereits deswegen für die Bewertung der Bezugsfertigkeit der streitgegenständlichen Wohnung ohne Relevanz gewesen. Der sichere Zugang zur Wohnung sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 03.08.2022 gewährleistet gewesen. Die Einfahrt von der Straße bis zum Gebäude sei geschottert und ausreichend verdichtet gewesen. Eine behördliche Genehmigung oder Schlussabnahme der Bauaufsichtsbehörde sei für die Bezugsfertigkeit ebenso wenig erforderlich wie die Erfüllung sämtlicher Nebenbestimmungen der Baugenehmigung.
Am 22.06.2022 sei der Klägerin bestätigt worden, dass die Brandmeldeanlage funktionstüchtig installiert sei, so dass die Klägerin die vierte Rate sowohl für die Erdgeschoss- als auch die Souterrainwohnung angewiesen habe, abzüglich eines auf die noch ausstehenden Fassadenarbeiten entfallenden Anteils von 2,1 % des Kaufpreises.
Die eingetretenen Verzögerungen seien nicht von der Klägerin verschuldet oder verursacht und beruhten insbesondere nicht auf Sonderwünschen der Klägerin. Sämtliche Sonderwünsche seien der Beklagten bereits vor Weihnachten 2020 bekannt gewesen.
Bei den Arbeiten betreffend das Versetzen der Balkonstützen habe es sich um die Herstellung des vertraglich vereinbarten Zustands gehandelt, da die vier Balkonstützen zur Abstützung des Balkons im ersten Obergeschoss vertragswidrig auf das Sondereigentum der Klägerin gesetzt worden seien. Dies sei mit dem Denkmalschutz nicht abgestimmt und fehlerhaft gewesen.
Soweit es zu einer Nachbestellung von Fliesen und damit verlängerten Lieferzeiten aufgrund einer fehlerhaft angegebenen Artikelnummer durch den Innenarchitekten der Klägerin gekommen sei, hätte dieser bei gewissenhafter Prüfung durch die Beklagte auffallen müssen. Die Fliesenauswahl mit Fliesenplan und –typ datiere auf den 22.11.2020, das zugehörige Angebot auf den 09.12.2020. Die Fliesenbestellung sei von der Beklagten aber erst im Mai 2021 abgefragt worden und habe schon deshalb keine Relevanz für die bereits eingetretene Verzögerung gehabt. Die sonstigen Gewerke seien sämtlich nicht fertig gestellt gewesen, als die Fliesen bereits eingebaut gewesen seien.
Bei den von der Klägerin ausgewählten Elektroschalterprogrammen handele es sich um handelsübliche Schalter ohne Lieferzeit, die in der Erdgeschosswohnung sämtlich seit November verbaut seien. Betreffend die Souterrainwohnung habe die Beklagte dem beauftragten Sanitärunternehmen ohne nachvollziehbare Gründe keine Freigabe erteilt.
Es sei bei der Küchenlieferung keine Blockade der übrigen Bau-und Handwerkerfirmen durch die Spezialfahrzeuge, mit denen die Küche der Klägerin angeliefert worden sei, verursacht worden, zumal auf Bitten der Beklagten oder deren Handwerker die Fahrzeuge jederzeit hätten entfernt werden können.
Der Innenarchitekt der Klägerin habe die Musterung Türklinken und Türgriffe bereits im Oktober 2020 angeregt, die Beklagte sei hierauf aber erst zwölf Monate später zurückgekommen. Die Türgriffe und Türklinken hätten keinerlei Lieferzeit gehabt und seien binnen weniger Tage verbaut gewesen, so dass es bei rechtzeitiger und im Hinblick auf den Denkmalschutz pflichtgemäßer Abstimmung und Beschaffung zu keinerlei Verzögerung gekommen wäre.
Das ausgearbeitete Farbkonzept habe alle Fristen eingehalten, eine Verzögerung sei hieraus nicht entstanden.
Die im Zusammenhang mit der Betonwischtechnik ausgeführten Arbeiten im Bad hätten den sonstigen Bauablauf nicht behindert, zumal die vorgesehenen 20 Arbeitsvorgänge und Arbeitsschritte nicht eingehalten worden seien.
Die Klägerin habe bei der Auswahl der Sanitärobjekte keinerlei Fristsetzungen missachtet. Soweit Abstimmungen erforderlich geworden seien, beruhten die auf der lückenhaften Kommunikation mit der Beklagten.
Der Einbau einer unsichtbaren Tür sei bereits im ursprünglichen Bauträgervertrag vorgesehen gewesen und hätte in die Bauplanung eingepflegt werden müssen.
Insgesamt zeichne sich der gesamte Bauablauf durch einen Mangel an Koordination und Kommunikation durch die Beklagte aus, was der Klägerin nicht anzulasten bei. Das Projekt sei unstrukturiert geleitet worden.
Es sie für die Familie der Gesellschafter der Klägerin nur für einen möglichst kurzen Zeitraum beabsichtigt gewesen, in Übergangsherbergen zu wohnen. Daher seien der Bezugsfertigkeitstermin für das Sondereigentum und der Gesamtfertigstellungstermin für beide Wohnungen zugesichert worden.
Die Miete für die bis zur Übergabe von den Gesellschaftern der Klägerin bewohnten möblierten Wohnung von 124 m² betrage 2.500,- € pro Monat einschließlich größtenteils pauschal vergüteter Nebenkosten (Anlage K 22), so dass für den Verzugszeitraum seit dem 01.04.2021 bis zum 30.07.2022 insgesamt bereits 40.000,00 € aufgelaufen seien. Die Miete sei angemessen.
Hinzu komme eine Nutzungsausfallentschädigung betreffend die Erdgeschosswohnung ausgehend von einem Quadratmeterpreis von 20,00 € einschließlich der bereits installierten Küche, was bei der Wohnfläche von 198 m² einen Nutzungsausfall für die Erdgeschosswohnung i.H.v. 63.360,00 € ergäbe. Unter Anrechnung der Mietkosten für die Ersatzwohnung verbleibe eine Nutzungsausfallentschädigung für die Erdgeschosswohnung i.H.v. 23.360,00 €. Für die Souterrainwohnung sei eine Nutzungsausfallentschädigung ausgehend von 10,00 Euro pro Quadratmeter anzusetzen, was für den gesamten Verzugszeitraum einen Betrag i.H.v. 16.000,00 € ergäbe. Die Angemessenheit des abgerechneten Nutzungsausfalls werde bestätigt durch die Internetrecherche auf der Vermittlungsplattform Immoscout (s. Anl. 30 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.03.2023).
Bis Anfang Juli 2022 seien Bereitstellungszinsen i.H.v. 15.376,78 € aufgelaufen (Zinsabrechnung der Volksbank per 31.12.2021, Anlage K 23).
Der durch den Verzug entstandene Planungsmehraufwand für den klägerseits beauftragten Innenarchitekten belaufe sich auf 4.819,50 € (Rechnung des Innenarchitekten Firma 2 vom 19.07.2021, Anlage K 24). Zum Zeitpunkt der Beauftragung des Innenarchitekten sei davon ausgegangen worden, dass dessen Projektkoordination lediglich bis zum 31.05.2021 dauern solle. Die mangelnde Überwachung der Baustelle und Beschäftigung von Nicht-Fachbetrieben mit einer hohen Anzahl an Anlernkräften und hoher Fluktuation habe zu einem wiederholten (und bei rechtzeitiger Fertigstellung vermeidbaren) Abstimmungsaufwand und zahlreichen zusätzlichen Koordinationsgesprächen mit den ausführenden Handwerkern geführt, die während des Verzugszeitraums zudem ausgetauscht worden seien. Die Stornierungskosten für den verschobenen Küchenaufbau habe einen Kostenaufwand von 2.975,00 € verursacht (Rechnung der Küchenfirma vom 20.07.2021, Anlage K 25).
Lagerkosten seien im Verzugszeitraum i.H.v. insgesamt 15.778,91 € entstanden und setzten sich gem. der Aufstellung auf Seite 3 des Schriftsatzes des Klägervertreters vom 06.11.2023, Bl. 317 d.A., zusammen (s. vorgelegte Rechnungen, Anlagenkonvolut K 26a bis K26e, und Anl. K34 bis K35 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.11.2023). Teilweise seien Gegenstände und Pflanzen schon beim Umzug nach China eingelagert bzw. untergestellt worden, die nun noch länger hätten eingelagert bzw. bei einer Gärtnerei untergestellt werden müssen. Hinzukämen monatliche Parkgebühren für die Gesellschafter der Klägerin in Höhe von insgesamt 3.038,08 € (Anlagenkonvolut K 27a bis K27b). Diese seien entweder im 750 m von der Mietwohnung gelegenen Parkhaus 1 oder bei längeren Parkdauern im 1400 m entfernten Parkhaus 2 angefallen. Ein Dauerparkplatz im Parkhaus 1 mit Kosten von 219,- €/mtl. sei deutlich teurer.
Anlässlich der Videokonferenz vom 14.10.2022 seien die detaillierten Zahlungs- und Verrechnungsmodalitäten, also die Frage, gegen welche Forderung der Schadensersatz hätte verrechnet werden sollen, nicht festgelegt gewesen. Während nämlich die Klägerin aus Gründen der Gewährleistung sowie aus steuerlichen Gründen die Bezahlung von Sonderwunschkosten favorisiert habe, habe die Beklagte die Verrechnung gegen den ursprünglichen Kaufpreis gewünscht. Für die Klägerin sei essentiell gewesen, weitere Zahlungen an die Beklagte erst nach Fortschreiten der Mängelbeseitigung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums zu leisten.
Bei der Übergabe am 19.10.2022 hätten erhebliche Restmängel bestanden, insbesondere sei die Souterrainwohnung bis zur Sanierung des Parketts nicht vermietbar. Für die Mängelbeseitigung der in der Mängelliste (Anl. K28) aufgeführten Mängel sei ein Rückbehalt in Höhe von 137.100,- € erforderlich und angemessen.
Die Klageschrift ist der Beklagten unter dem 07.09.2022 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 23.12.2022 (Bl. 71 d.A.) hat die Klägerseite den Klageantrag zu 1), mit welchem sie die Übergabe der streitgegenständlichen Erdgeschosswohnung sowie die Aushändigung der zugehörigen Schlüssel gefordert hatte, in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der teilweisen Erledigungserklärung angeschlossen. Den ursprünglichen Klageantrag zu 3) auf Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für Verzugsschäden nach dem 01.08.2022 hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2023 zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 134.413,44 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung und vor der Übergabe am 19.10.2022 nicht bezugsfertig, die Nutzung vorher unzulässig gewesen, die Beklagte habe sich daher schon nicht in Verzug mit der Übergabe der Wohnungen befunden. Erst am 07.09.2022 sei die Brandwarnanlage „scharf geschaltet“ worden und damit erst ab dem 08.09.2022 funktionsfähig gewesen (s. Fachunternehmererklärung der Firma 1 vom 07.09.2022 – Anl. B2). Die Baugenehmigung vom 24.11.2020 (Anlage AG 1) habe eine vernetzte Brandwarnanlage gefordert.
Die Bezugsfertigkeit sei aber auch am 19.10.2022 noch fraglich gewesen, da sich bei der Abnahmebegehung für das Gemeinschaftseigentum sicherheitsrelevante Mängel gezeigt hätten (s. Mängelliste vom 28.09.2022, Anl. B3). Die beiden streitgegenständlichen Wohnungen seien durch die Punkte 62, 63, 64, 78, 83, 84, 87, 93, 118, 144, 146 und 152 der Mängelliste betroffen, wovon hervorzuheben seien die Punkte 118 (Zugangstreppe zur EG-Wohnung), 144 (unzureichende Höhe Brüstung Freisitz), 146 (fehlender Handlauf an der Treppe Richtung Garten) und 152 (Treppe zum Lichthof).
Die Parteien hätten für die Übergabe am 19.10.2022 daher vereinbart, dass die Klägerin die Wohnung zunächst nicht für Wohnzwecke nutze, sondern zum Einbau/Aufstellen der Möbel, Handwerkerleistungen etc. (s. Vereinbarung zur Übernahme vom 19.10.2022, Anl. B4). Im Übrigen lägen allenfalls noch unwesentliche Mängel vor.
Die Souterrainwohnung sei vermietbar, eine ganzflächige Ersetzung des Parketts sei nicht erforderlich.
Der Bezugsfertigkeitstermin vom 31.03.2021 habe sich infolge der Sonderwünsche der Klägerin „sowie infolge weiterer Umstände“ verschoben gem. § 3 Abs. 7 lit. c) des Bauträgervertrags. Die Umsetzung der Sonderwünsche der Klägerin, insbesondere die Herstellung des sog. „Betonlooks“ sei mit ganz erheblichem Zeitaufwand verbunden gewesen. Durch Umsetzung alleine dieses Sonderwunsches habe die Beklagte „mehrere Wochen“ Zeit verloren.
Betreffend den Verzögerungsschaden sei es zwischen den Parteien zu einer verbindlichen und formfrei wirksamen Einigung in der Videokonferenz vom 14.10.2022 dahin gekommen, dass die Beklagte die Rechnungen für die Sonderwünsche storniere und den Kaufpreis für beide Wohnungen um 42.999,40 € auf 2.041.900,60 € reduziere (s. Entwurf, Anl. B5 und B6 – Bl. 61). Die Entschädigung für die verzögerte Fertigstellung bis zur Übergabe der Wohnung habe 178.000,- € betragen sollen und sei in der Form zu leisten gewesen, dass dieser Betrag auf die Rechnungen für die Sonderwünsche und den Kaufpreis verrechnet werde. Hinsichtlich der Höhe des Sicherheitseinbehalts habe noch eine Verständigung erfolgen sollen.
Die Ursachen für die gegenüber den vertraglichen Vereinbarungen eingetretenen Verzögerungen stammten aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin. Die Klägerin habe eine ganze Anzahl von Sonderwünschen gehabt. § 3 Absatz 7 c) des Bauträgervertrags weise ausdrücklich darauf hin, dass sich bei einer Verlängerung der Bauzeit durch Sonderwünsche der vereinbarte Bezugsfertigkeitstermin entsprechend verschöbe.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass alle wesentlichen Bestandteile der Einigung vom 14.10.2022 zwischen den Parteien abgestimmt und „nur noch die Zahlungsmodalitäten zu klären“ gewesen seien. Für einen etwaigen Verzug der Beklagten wäre zudem eine Mahnung nach Fälligkeitseintritt erforderlich gewesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 11.10.2023 (Bl. 293 d.eA.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des diesbezüglichen Beweisergebnisses wird Bezug genommen auf das Gutachten der Sachverständigen Nicole Deml-Moog vom 16.05.2025 (Bl. 514 ff. d.A.).
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des streitigen Parteivorbringens wird ergänzend Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst den jeweiligen Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.01.2023 (Bl. 103 ff. d.A.) und vom 19.09.2023 (Bl. 288 ff. d.eA.).
Die Klage ist, soweit diese nicht in der Hauptsache übereinstimmend teilweise für erledigt erklärt oder zurückgenommen worden ist, zulässig und überwiegend begründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung in Höhe von 99.002,07 € zu gem. §§ 280, 286 BGB wegen verzögerter Übergabe der beiden Wohnungen.
Die Beklagte hat ihre vertragliche Verpflichtung, mit welcher diese die Bezugsfertigkeit zum 31.12.2020 angestrebt und zum 31.03.2021 zugesichert hatte, sowie die Gesamtfertigstellung zum 31.12.2021 zugesichert hatte (s. § 6 des Bauträgervertrags), verletzt.
Verzug ist damit betreffend die Übergabe der Erdgeschoss- sowie der Souterrainwohnung eingetreten ab dem 01.04.2021, da ausweislich der wirksamen vertraglichen Regelung Bezugsfertigkeit zum 31.03.2021 hätte hergestellt sein sollen. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Klägerin die streitgegenständlichen Wohnungen beziehen bzw. vermieten können sollen. Eine gesonderte Mahnung war daher entbehrlich, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Für eine Verschiebung des Bezugsfertigkeits- und des Gesamtfertigstellungstermins hat die hierzu darlegungs- und beweisbelastete Beklagte keinen auch nur annähernd substantiierten Sachvortrag gehalten. Soweit es zu einer Verlängerung der Bauzeit im Hinblick auf Sonderwünsche der Klägerin gekommen wäre, was zu einer Verlängerung des vereinbarten Bezugsfertigkeitstermins gem. § 3 Nr. 7 lit. c) des Kaufvertrags hätte führen können, hat hierzu die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts substantiiert vorgetragen. Im Gegenteil hat die Klägerseite dezidiert vorgetragen, weshalb ihre „Sonderwünsche“ nicht zu von ihr verursachten Verzögerungen führten. Es wäre insoweit von der Beklagten die detaillierte Darlegung bauablaufsbezogener Verzögerungen erforderlich. Ein schlüssiger Vortrag der Beklagten dazu, wann welche Sonderwünsche geäußert wurden, ob dies schon früher hätte geschehen können und welche konkreten Gewerke der Beklagten, wie lange hierdurch in ihrer Ausführung verzögert worden sein sollten, liegt nicht vor.
Das Verschulden wird vermutet, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB, und wurde von der Beklagten auch nicht widerlegt.
Als Rechtsfolge kann die Klägerin daher während des streitgegenständlichen Verzugszeitraums Ersatz des ihr durch die Verzögerung der Übergabe entstandenen Schadens fordern, §§ 249 ff. BGB i.V.m. § 287 ZPO, also für den Zeitraum vom 01.04.2021 bis zum von ihr geforderten Zeitpunkt der Klageerhebung am 02.08.2023. Die Klägerin ist so zu stellen, wie sie bei rechtzeitiger Erfüllung gestanden hätte.
Die Parteien haben nicht bereits durch eine am 14.10.2022 zustande gekommene Einigung den Verzögerungsschaden abgegolten, die den nun geltend gemachten Anspruch ausschließen würde.
Die Behauptung der Beklagten, es sei eine verbindliche Einigung in Bezug auf die bis dahin entstandenen Verzugsschäden gekommen, vermochte diese bereits nicht schlüssig darzulegen – worauf das Gericht zuletzt in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2023 die Beklagte hingewiesen hat und ungeachtet der Frage der formellen Wirksamkeit einer behaupteten Vereinbarung, die angesichts der bindend erklärten Auflassung bei dem beabsichtigten Hinausschieben des dinglichen Eigentumsübergangs durch Eintragung es den Parteien wohl ermöglicht hätte, formfrei Änderungen am beurkundeten Kaufvertrag vorzunehmen (s. BGH, NJW 2018, 3523).
Zwar räumt auch die Klägerseite ein, dass zwischen den Parteien anlässlich der Videokonferenz vom 14.10.2022 Einigkeit dahin bestanden habe, den Streit um die Übergabe sowie den Verzögerungsschaden endgültig beizulegen und hierzu eine Gesamtlösung zu finden. Hierzu wurde ein Betrag in Höhe von 178.000,- € zwischen den Parteien diskutiert, den die Klägerseite nach Abzug der Verzugsschäden noch zu zahlen haben sollte, sowie eine Verrechnung (auch) mit den Sonderwunschkosten der Klägerin. Jedoch ist zwischen den Parteien ebenso unstreitig offengeblieben, in welcher Weise im Einzelnen der beklagtenseits zu übernehmende Verzugsschaden gegen die offene Restkaufpreisforderung bzw. die Sonderwunschkosten hätte verrechnet werden sollen, was insbesondere klägerseits relevante steuerliche sowie gewährleistungsrechtliche Auswirkungen nach sich gezogen hätte. Auch wurde keine Einigung darüber erzielt, in welcher Höhe der nur gegen Bürgschaft zahlbare Sicherheitseinbehalt der Klägerin hätte bestehen sollen. Die Klägerseite behauptet hierzu, die Höhe des Sicherheitseinbehalts habe in Ansehung etwaiger bei Übergabe am 19.11.2022 noch bestehender Mängel festgelegt werden sollen, wobei bis zum Übergabezeitpunkt am 19.11.2022 die wesentlichen Mängel in beiden Wohnung hätten beseitigt sein sollen, was nicht erfolgt sei. Auch habe die Klägerin klar gemacht, dass weitere Zahlungen an die Beklagte erst nach Fortschreiten der Mängelbeseitigung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums erfolgen sollten. Diese Bedingung sei klar formuliert gewesen.
Soweit die Beklagte behauptet, die noch offenen Einzelheiten, in welcher Form die Einigung im Einzelnen umgesetzt werden sollte und ob und gegen welche Forderungen der Schadensersatz (im Einzelnen) verrechnet werden sollte, stellten das Zustandekommen der Einigung insgesamt nicht in Frage, über die sog. essentialia negotii (Parteien, Leistung („die von der Klägerseite behaupteten Verzögerungsschäden“) und Gegenleistung („Entschädigungshöhe“)) hätten sich die Parteien verbindlich geeinigt, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Zudem ist ihr diesbezügliches Vorbringen offensichtlich widersprüchlich: Zum einen räumt die Beklagte ein, es habe keine Einigung darüber gegeben, gegen welche Forderungen im Einzelnen der Schadensersatz verrechnet werden sollte; zum anderen behauptet sie, es hätte eine Verrechnung auf die Sonderwünsche und den Kaufpreis erfolgen sollen. Es ist somit auch danach gerade offen, in welcher Höhe welche Zahlungen noch zu fordern seien.
Nach allem ist daher aufgrund der fehlenden Einigung über die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe eine etwaige Schadensersatzforderung der Klägerin gegen die Beklagte gegen deren Restkaufpreisforderung sowie die Sonderwunschkosten, sowie die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe ein Sicherheitseinbehalt berechtigt sei, die beabsichtigte vergleichsweise Regelung insgesamt als nicht zustande gekommen anzusehen, §§ 145 ff. BGB. Maßgeblich für einen Vertrag ist eine vom Rechtsbindungswillen getragene Einigung über die vertragswesentlichen Bestandteile (essentialia negotii), §§ 145 ff. BGB (BeckOK BGB, § 145 Rn. 3). Vorliegend handelt es sich jedoch um einen sog. Dissens in Form eines offenen Einigungsmangels (§ 154 BGB) mit der Folge, dass der (diesbezügliche Änderungs-)Vertrag als im Zweifel nicht geschlossen anzusehen ist. Von der hierzu darlegungs- und beweisbelasteten Beklagtenseite ist nichts Substantielles vorgebracht, wonach der Vertrag auch ohne diese Einigung hätte durchgeführt werden sollen. Haben die Vertragsparteien sich nur darüber geeinigt, dass der Kaufpreis in bestimmter Höhe durch Verrechnung erbracht werden soll, nicht auch darüber, welche der in Betracht kommenden bestrittenen Gegenforderungen zur Tilgung verwandt werden sollen, ist der Vertrag im Zweifel nicht geschlossen (vgl. BGH, NJW-RR 1999, 927, beck-online). So liegt der Fall hier.
Dies steht überdies im Einklang mit der weiteren Korrespondenz der Parteien, wonach diese die Einigung noch nicht als geschlossen ansahen.
Die somit mangels pauschaler Abgeltungsvereinbarung der Parteien in Bezug auf den Verzögerungsschaden von der Klägerin nunmehr als Schaden geltend gemachten Ersatzansprüche sind überwiegend begründet.
Zunächst steht der Klägerin ein Anspruch gegen die Beklagte auf Ersatz des Nutzungsausfalls für die Erdgeschosswohnung in Höhe von insgesamt 61.612,21 € zu, da ihr im Verzugszeitraum die Nutzung der zur Eigennutzung erworbenen Wohnung vorenthalten wurde.
Der Klägerin stand im Verzugszeitpunkt kein anderer vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung. Nach der Rückkehr aus China hatte die Familie der Gesellschafter der Klägerin geplant, unmittelbar die fertiggestellte streitgegenständliche Erdgeschosswohnung beziehen zu können. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der in Rede stehende Wohnraum zuvor bereits genutzt (die Wohnung also „entzogen“) wurde oder (wie hier) erstmalig hergestellt und damit die Nutzungsmöglichkeit vorenthalten wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen (BGH, NJW 2014, 1374). Denn von der Rechtsordnung wird im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt, sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu können (s. BGH, aaO.). Im Falle einer zur Eigennutzung erworbenen und vorenthaltenen Wohnung wird dem Geschädigten die Nutzung einer für seine Lebensführung zentral bedeutsamen Sache unmöglich gemacht. Es ist daher geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerät ein Bauträger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmäßig in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nämlich sein Wohnbedürfnis nun entgegen der vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. Regelmäßig wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich überhaupt lohnt, eine andere Wohnung zu beziehen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzungen Mietverhältnisse einzugehen. Zudem ist der vorübergehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmäßig wegen der damit verbundenen Kosten und Umstände unzumutbar. Der Erwerber wird faktisch gezwungen, entweder – so dies überhaupt möglich ist – in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren (BGH, NJW 2014, 1374 Rn. 15, beck-online).
Vorliegend ist offensichtlich, dass sich der Umstand der vorenthaltenen Nutzung der streitgegenständlichen Erdgeschosswohnung auch signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung der Klägerin bzw. deren Personengesellschaftern und ihrer Familie ausgewirkt hat. Der Nutzungsausfall hat zu einer „fühlbaren“ Gebrauchsbeeinträchtigung geführt, denn den Personengesellschaftern der Klägerin hat während des Verzugszeitraums kein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung gestanden, dessen Mietkosten der Klägerin ersetzt worden wären. Vielmehr verfügten die Gesellschafter der Klägerin mit ihren beiden Kindern bei ihrer Rückkehr aus China zunächst über überhaupt keinen verfügbaren Wohnraum. Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtung geboten (BGH, NJW 2014, 1374). Die vorliegend erworbene Erdgeschosswohnung weist eine Fläche von ca. 208,54 qm auf, während die angemietete Wohnung eine Grundfläche von 124 qm aufwies und damit erheblich kleiner war. Der Geschädigte ist bereits dann in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtigt, wenn er deutlich minderwertigen Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Wohnraum – gemessen an den für die Wohnraumförderung oder für die sozialrechtliche Unterstützung geltenden Maßstäben – noch ausreichend ist. Eine derartige Betrachtung würde sich an für die Bewertung des konkret erlittenen Vermögensschadens ungeeigneten Kriterien orientieren und vor allem unberücksichtigt lassen, dass sich die Bewertung des Schadens im Falle eines vertraglichen Anspruchs an dem Vertrag zu orientieren hat. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsprechung, diese Wertung zu korrigieren, zumal nicht erkennbar ist, dass der Bauträger insoweit schutzwürdig wäre. Denn auch insoweit würde er davon profitieren, dass der Erwerber regelmäßig praktisch gezwungen ist, in der minderwertigeren Wohnung zu verbleiben oder sich aus verständlichen Gründen für die Übergangszeit mit einer kleineren Wohnung zufrieden zu geben. Daran kann dem Erwerber schon deshalb gelegen sein, weil er in Folge des Erwerbs der neuen Wohnung finanziell beschränkt ist. Er muss aber auch in die Überlegung einbeziehen, dass er eventuelle Kosten von dem säumigen Bauträger nicht zurückholen kann, weil dieser möglicherweise nicht in der Lage ist, ihn finanziell zu befriedigen (BGH, NJW 2014, 1374 Rn. 18, beck-online).
Der Höhe nach steht der Klägerin daher die Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Form der ortsüblichen Netto-Kaltmiete für die streitgegenständliche Erdgeschosswohnung zu. Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens der Sachverständigen Sachverständiger 1 beträgt der monatliche Vergleichsmietzins für die Erdgeschosswohnung mit 208,84 qm Wohnfläche inkl. dem PKW-Außenstellplatz 3.850,76 €, ausgehend von einem qm-Preis von 17,96 €, was für den Verzugszeitraum vom 01.04.2021 bis zum 03.08.2022 (= 16 Monate) einen Betrag in Höhe von 61.612,16 € ergibt.
Die Sachverständige hat detailliert und nachvollziehbar dargelegt, anhand welcher Merkmale und Kriterien (Mietspiegel der Stadt 2, Lage, Ausstattung, Art der Wohnung, Beschaffenheit des Gebäudes, Größe und sonstiges (z.B.: Vorhandensein eines Stellplatzes)), die sich auf den Wohnwert der im Erdgeschosswohnung gelegenen Wohnung auswirken, sie den Quadratmeterpreis ermittelt habe. Gegen die diesbezüglichen Feststellungen und Schlussfolgerungen der Sachverständigen hat auch keine der Parteien Einwendungen vorgebracht. Das Gericht schließt sich den Ausführungen der Sachverständigen daher vollumfänglich an.
Ein Abzug im Hinblick auf spezifische erwerbswirtschaftliche Faktoren wie Gewinnmarge und Provisionen war vorliegend angesichts der aufwendig sanierten Altbauwohnung, bei der die Erwirtschaftung nennenswerter Renditen fraglich erscheint, nicht vorzunehmen und seitens der Beklagten auch nicht angeführt worden.
Weiterhin kann die Klägerin von der Beklagten Ersatz der für die Anmietung der Ersatzwohnung aufgewendeten Kosten gem. dem als Anl. K22 zur Klageschrift vorgelegten Mietvertrag vom 13.03.2021 fordern. Diese Kosten belaufen sich für den hier in Rede stehenden Verzugszeitraum vom 01.04.2021 bis zum 03.08.2022 auf 2.500,- €/mtl., mithin insgesamt einen Betrag in Höhe von 40.000,- € und waren von der der als Nutzungsausfallentschädigung ermittelten Schadenssumme in Höhe von 61.612,21 € in Abzug zu bringen. Da die aufgewendete Miete niedriger ist als der geltend gemachte Nutzungsausfallschaden und nicht zusätzlich gefordert, sondern als Abzugsposten berücksichtigt ist, bedarf es der Klärung der Angemessenheit insoweit nicht und dringt die Beklagte mit dem pauschal geltend gemachten Einwand der Unangemessenheit nicht durch. Soweit die Beklagte bestritten hat, dass diese Kosten auch beglichen wurden, ist dieses Bestreiten ungenügend, worauf mit Beschluss vom 11.10.2023 das Gericht auch hingewiesen hat, zumal es an allen Anhaltspunkten dafür fehlt, die Gesellschafter der Klägerin könnten den von ihnen ab dem 01.04.2021 angemieteten und genutzten Ersatzwohnraum kostenlos erhalten haben. Auch der Umstand, dass die Ersatzwohnung nicht von der Klägerin, sondern von deren Gesellschaftern angemietet wurde, steht der Ersatzfähigkeit nicht entgegen. Die Klägerin ist ihren Gesellschaftern gem. §§ 713, 670 BGB zum Aufwendungsersatz verpflichtet, so dass auch bei der Klägerin ein Schaden durch die Anmietung der Wohnung entstanden ist.
Somit verbleibt als Nutzungsausfallschaden für die Erdgeschosswohnung ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 21.612,21 € und daneben ein Anspruch auf Ersatz der für die gemietete Ersatzwohnung aufgewendeten Kosten in Höhe von insgesamt 40.000,- €.
Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Ersatz des Nutzungsausfallschadens in Form des Mietausfallschadens für die gleichfalls nicht fristgerecht fertiggestellte und übergebene Souterrainwohnung für die Zeit ab dem 01.04.2021 bis zum 03.08.2022 in der geltend gemachten Höhe von 16.000,- € zu. Diese Wohnung hatte die Klägerin zur Vermietung, mithin zur Erzielung eines monatlichen Mietzinses, erworben. Auch dieser ist der Klägerin entgangen, weil ihr die Beklagte die vertraglich zugesicherte Übergabe spätestens zum 31.03.2021 vorenthalten hat.
Insoweit gilt das oben bereits Ausgeführte in Bezug auf die beklagtenseits zugesicherte Bezugsfertigkeit zum 31.03.2021, zu welcher sich die Beklagte wirksam verpflichtet hatte, während die tatsächliche Übergabe erst nach dem Ablauf des hier streitgegenständlichen Verzugszeitraums bis zum 03.08.2022 erfolgte. Eine Verschiebung des Bezugsfertigkeitstermins ist auch betreffend die Souterrainwohnung infolge von Sonderwünschen der Klägerin von der hierzu darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht dargetan worden. Sie befand sich daher seit dem 01.04.2021 mit der Übergabe in Verzug.
Inhalt und Umfang des Anspruchs richtet sich auch hier nach §§ 249 ff. BGB und beläuft sich auf die Höhe des entgangenen Mietzinses für die Vermietung der Souterrainwohnung in der Zeit vom 01.04.2021 bis zum 03.08.2022 (= 16 Monate). Nach dem Ergebnis des überzeugenden Sachverständigengutachtens der Sachverständigen Sachverständiger 1 beträgt der monatliche Vergleichsmietzins für die Souterrainwohnung inkl. dem Pkw-Außenstellplatz 1.272,65 €. Auch insoweit hat die Sachverständige detailliert und nachvollziehbar dargelegt, anhand welcher Merkmale und Kriterien (Mietspiegel der Stadt 2, Lage, Ausstattung, Art der Wohnung, Beschaffenheit des Gebäudes, Größe und sonstiges (z.B.: Vorhandensein eines Stellplatzes)), sie den Quadratmeterpreis der im Souterrain gelegenen Wohnung ermittelt habe. Das Gericht schließt sich auch insoweit den Ausführungen der Sachverständigen, gegen die seitens der Parteien keine Einwendungen vorgebracht wurden, vollumfänglich an, was zu einem diesbezüglichen Nutzungsausfallschaden in Höhe von insgesamt 20.362,40 € führt, von dem die Klägerin jedoch lediglich die Zahlung in Höhe von 16.000,- € gefordert hat, so dass ihr hierzu mehr nicht zuzusprechen ist, § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Der Klägerin steht auch Ersatz der im Verzugszeitraum aufgelaufenen Bereitstellungszinsen in Höhe von 15.376,78 € zu, weil diese das vereinbarte Darlehen im vereinbarten Zeitraum nicht wie darlehensvertraglich vorgesehen, sondern infolge der eingetretenen und von der Beklagten zu vertretenden Verzögerung erst 16 Monate später abrief. Grundsätzlich sind Bereitstellungszinsen zwar vom Bauherrn als Darlehensnehmer zu tragende Sowieso-Kosten. Ein Schadensersatzanspruch wegen (mangelbedingter) Bauverzögerung kommt allerdings in Betracht, wenn die Bereitstellungszinsen nur (noch) aufgrund der vom Auftragnehmer zu vertretenden Bauverzögerung anfallen. So liegt der Fall hier, weil seit dem Verzugseintritt ab dem 31.03.2021 bis zur Zahlung der vierten Kaufpreisrate im Juni 2022 keine weiteren Ratenzahlungen für das Bauvorhaben fällig waren, mit denen Kreditbeträge hätten abgerufen werden können.
Vorliegend hätte die Klägerin das ihr gewährte Darlehen bei vertragsgerechter und fristgerechter Vertragserfüllung durch die Beklagte spätestens zum 31.12.2021 vollständig abgelöst gehabt, da damit auch der vollständige Kaufpreis fällig und geschuldet gewesen wäre. Die vierte Kaufpreisrate wäre „nach Bezugsfertigkeit“, mithin zum 31.03.2021, fällig gewesen. Mangels entsprechenden Baufortschritts hat die Klägerseite die weitere Kaufpreiszahlung und die hierfür erforderliche Abrufung des Darlehens jedoch zurückgehalten, wodurch ihr die geltend gemachten Bereitstellungszinsen (entsprechend der vorgelegten Anl. K23) angefallen sind. Soweit die Beklagte insoweit lediglich die Kausalität anzweifelt und meint, es hätte der Klägerin freigestanden, die Raten zu zahlen, dringt sie hiermit nicht durch. Die Klägerin war keinesfalls (etwa unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht) gehalten, an die Beklagte weitere Kaufpreisraten zu erbringen, ohne dass dem ein entsprechender Baufortschritt und eine damit korrespondierende Fälligkeit gegenüberstand. Gegen die Berechnung der klägerseits als Schadensersatz geforderten Bereitstellungszinsen im Übrigen hat die Beklagte keine Einwendungen vorgebracht.
Auch die klägerseits geltend gemachten und mit der Vorlage der Anl. K26a bis K26e sowie K34 und K35 schlüssig begründeten und nachvollziehbar belegten Lagerkosten in Höhe von insgesamt 15.778,91 € wären mangels gegenteiliger Anhaltspunkte im Verzugszeitraum nicht angefallen, sondern stellen verzugsbedingte Mehraufwendungen der Klägerin dar, die die Beklagte der Klägerin zu ersetzen hat. Bei vertragsgerechter und fristgerechter Übergabe der Erdgeschosswohnung an die Klägerin hätte diese ihre Möbel und untergestellten Pflanzen in die erworbene Erdgeschosswohnung einbringen und die jeweilige Lagerung beenden können. Auch insoweit hat die Beklagte gegen die nachvollziehbare Berechnung im Übrigen keine substantiierten Einwendungen vorgebracht.
Gleiches gilt für die als Mehraufwendungen von der Klägerin geltend gemachten Parkkosten in Höhe von insgesamt 3.038,08 €, die die Klägerin gleichfalls von der Beklagten ersetzt verlangen kann. Diese Parkkosten sind durch die vorgelegten Rechnungen (Anl. K 27a bis K27b) hinreichend dargetan. Anhaltspunkte dafür, dass und inwieweit die Klägerin hierbei gegen die ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen haben könnte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Hätte die Klägerin zum vertraglich zugesicherten Termin die von der Beklagten erworbene Wohnung beziehen können, hätten ihre Gesellschafter auch ihre Pkws kostenfrei an der Wohnung (zugehöriger Pkw-Außenstellplatz) bzw. im umgebenden Wohngebiet parken können.
Die Klägerin kann auch Ersatz der geltend gemachten Stornierungskosten wegen des verzögerten Küchenaufbaus in Höhe von 2.975,- € verlangen. Es handelt sich um von der Beklagten zu erstattenden Mehraufwand, der nicht angefallen wäre, wäre die streitgegenständliche Wohnung vertrags- und fristgerecht an die Klägerin übergeben worden. Das einfache Bestreiten der Beklagten, dass Stornierungskosten angefallen seien, ist unbeachtlich angesichts der vorgelegten entsprechenden Rechnung der Küchenbaufirma Firma 3 vom 20.07.2021 (Anl. K25), die eben diesen Betrag von der Klägerin wegen der Stornierung gefordert hat.
Soweit die Klägerin schließlich noch Ersatz des verzugsbedingten Planungsmehraufwands ihres Innenarchitekten Firma 2 fordert, ist die Beklagte jedoch nicht zum Ersatz verpflichtet. Die Beklagte hat zu Recht eingewandt, dass nicht ersichtlich sei, wie sich dieser Mehraufwand infolge der verzögerten Bauausführung zusammensetze. Dies erschließt sich auch nach dem Hinweis mit Beschluss vom 11.10.2023 und dem daraufhin gehaltenen weiteren Vortrag dem Gericht nicht und kann insbesondere der als Anl. K24 vorgelegten Rechnung des Innenarchitekten Firma 2 vom 19.07.2021 nicht entnommen werden. Eine diesbezügliche Vernehmung des angebotenen Zeugen Firma 2 war daher mangels substantiierten Sachvortrags hierzu nicht geboten.
Der Anspruch auf Ersatz der Verzugszinsen folgt jeweils aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB und setzt sich wie folgt zusammen: Ab dem 12.05.2022 bestand Verzug hinsichtlich einer Gesamtforderung in Höhe von 87.606,08 € (= 32.500,- € (Miete Ersatzwohnung) + 17.559,88 € (= 50.059,88 € abzgl. 32.500,- € Nutzungsausfall EG) + 13.000,- € (Nutzungsausfall Souterrain) + 12.740,41 € (Bereitstellungszinsen) + 2.975,- € (Stornierung Küche) + 6.653,79 € (Lagerkosten) + 2.177,- € (Parkkosten)). Ab dem 01.06.2022 sowie dem 01.07.2022 erhöhte sich diese Hauptforderung nachvollziehbar jeweils um weitere 4.850,76 € (2.500,- € Miete Ersatzwohnung + 1.350,76 (Nutzungsausfall EG nach Abzug Miete Ersatzwohnung + 1.000,- € (Nutzungsausfall Souterrain)), während die Höhe der bis dahin jeweils weiter angefallenen Bereitstellungszinsen sowie der Kosten für die Fahrzeuge nicht nachvollzogen werden können. Aus der geltend gemachten Gesamtforderung folgt der Anspruch sodann gem. §§ 288, 291 BGB ab Rechtshängigkeit. Der geschuldete Verzugszinssatz beträgt – ungeachtet der Frage, ob die Klägerin beim Abschluss des zugrunde liegenden Bauträgervertrags in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit oder als Verbraucher handelte – 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 288 Abs. 1 BGB, da es sich bei der Hauptforderung vollumfänglich um Schadensersatz- und damit keine Entgeltforderungen handelt (vgl. BGH, NJW-RR 2018, 714).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91a, 101 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die diesbezüglichen Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Nach diesen Grundsätzen waren die diesbezüglichen Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzuerlegen, da die Beklagte bezüglich des Klageantrags zu 1) voraussichtlich mit aller Wahrscheinlichkeit unterlegen wäre, wenn die streitgegenständliche Erdgeschosswohnung nicht nach Rechtshängigkeit am 19.10.2022 an die Klägerin übergeben worden wäre.
Zum Zeitpunkt der Klageerhebung standen neben einzelnen Mängeln, deren vorherige Nicht-Behebung die sodann erfolgte Übergabe schließlich nicht hinderte und der Annahme der Bezugsfertigkeit im Sinne des § 6 Nr. 1 Abs. 2 Bauvertrag (insbesondere: sicherer Zugang zur Wohnung) nicht entgegenstehen, lediglich noch die förmliche Bestätigung der Funktionsfähigkeit der Brandwarnmeldeanlage aus, wobei die Klägerin die Funktionsfähigkeit durch den von ihr als Zeugen benannten Herrn Zeuge 2 bestätigt erhalten habe. Das diesbezügliche Vorbringen ist von der Beklagten nicht ausdrücklich bestritten. Daher wies die Klägerin die ausstehende vierte Rate nach Erhalt dieser Mitteilung am 22.06.2022 auch an, so dass auch ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten im Hinblick auf eine ausstehende Kaufpreisrate nicht durchdringen kann. Nach allem sprechen die ganz überwiegenden Gründe dafür, zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 02.08.2022 die streitgegenständliche Erdgeschosswohnung als bezugsfertig gemäß der vertraglichen Regelung, § 6 Ziff. 1 des Bauvertrags, anzusehen und damit auch den Übergabeanspruch als fällig und durchsetzbar. Auf das zusätzliche Erfordernis der beklagtenseits angeführten förmlichen Abgabe der Fachunternehmererklärung durch die Firma 1 vom 07.09.2022 sowie darauf, ab wann diese die Anlage dann letztlich „scharf gestellt“ war, wäre es nach Auffassung des Gerichts allenfalls angekommen, wenn beides in der vertraglichen Regelung für die Bezugsfertigkeit (§ 6 Abs. 1 Bauvertrag) ausdrücklich genannt und aufgeführt gewesen wäre. Dies ist aber (unstreitig) nicht der Fall.
Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
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